Kaum ein Staat hat solche Wachstumsraten, keiner lockt so viele Investoren an, keiner baut so schnell wie die „Fabrik der Welt“, so hat die Zeitschrift „Spiegel“ die Entwicklung in den letzten Jahren in China beschrieben. Im Zuge des Wirtschaftbooms und der steigenden Bevölkerungszahl hat sich auch die Immobilienbranche rapide entwickelt. Mit hohen Renditen, die sogar mehr als 50% betragen, ist das Immobiliengewerbe in China zu einem der attraktivsten Investmentsektoren geworden. Deswegen fließt eine große Menge Kapital in die Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Außen kommt.
Obwohl der Immobilienmarkt so blühend aussieht, müssen die Chancen und Risiken eines Engagements sorgfältig geprüft werden. Die Heterogenität und mangelnde Transparenz des Immobilienmarktes, zahlreiche komplizierte Bestimmungen und Anforderungen der Immobilienbranche, ein besonderes Landnutzungsrecht, schleppende Behördengenehmigungen, spezielle finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen und interkulturelle Managementkonflikte stellen für ausländische Investoren große Herausforderungen dar.
In dieser Arbeit werden zuerst die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedienungen für Investitionsaktivitäten und der Wohnimmobilienmarkt in der VR China präsentiert, die grundsätzlich für ausländische Investoren zu verstehen sind. Die Marktanalyse wird dann in ganzes China sowie in Shanghai durchgeführt, wobei Shanghai als Hauptpunkt dieser Arbeit betrachtet wird. Zum Schluss werden zwei ausgewählte Projekten im Umland von Shanghai dargestellt und analysiert. Diese zwei Fallstudien dienen insbesondere dazu, die Erfolgs- und Risikofaktoren für ausländische Engagements als Beispiel heranzuziehen.
Auf einen Blick
- Note: 1,3
- Fallstudien zu Anting New Town und Pujiang New Town
- Marktanalyse anhand des Verhältnisses von Wohnkosten und Jahreseinkommen
- 55 Quellen im Literaturverzeichnis
- 20 Abbildungen und 15 Tabellen
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
2. RAHMENBEDIENUNGEN
2.1 rechtliche Beschränkungen für ausländische Investoren
2.1.1 Neues Gesellschaftsgesetz
2.2 Boden und Grundstück
2.3 Zu berücksichtigende Steuern
2.3.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer
2.3.2 Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer
3. INVESTITIONSWEGE FÜR AUSLÄNDISCHE INVESTOREN
3.1 Mögliche Investitionswege
3.1.1 Repräsentanzen
3.1.2 Equity Joint Ventures
3.1.3 Kooperatives Joint Ventures
3.1.4 Wholly Foreign Owned Enterprises (WFOE)
3.1.5 Holdinggesellschaften
3.1.6 Erweb eines Eigenkapitalanteiles an einem bestehenden FIE
3.2 Bestandanalyse – Eintrittsvorschlag
3.2.1 Direktinvestition und Handel in China
3.2.2 Immobilienentwicklung
3.2.3 Typischer Projektentwicklungsprozess in China
4. FINANZIERUNGSMARKT DER WOHNIMMOBILIEN IN CHINA
4.1 marktübliche Bankfinanzierung
4.2 Die Wohnungsbaugenossenschaften
4.3 neue Finanzierungsmöglichkeiten
5. MARKTANALYSE DER IMMOBILIENBRANCHE IN CHINA
5.1 Allgemeine Lage des Immobilienmarktes in China
5.1.1 Hintergrund
5.1.2 Darstellung der Entwicklungsphasen des Immobilienmarktes
5.1.2.1 Erste Phase: Theoriedurchbruch und Generalprobe (1978-1991)
5.1.2.2 Zweite Phase: Spekulative Investition und Regulierung ( 1992-1997)
5.1.2.3 Dritte Phase: Ständige und kontinuierliche Entwicklung(1998-2002)
5.1.2.4 Aktuelle Situation: Steigende Preise (ab 2003)
5.1.3 Analyse der problematischen Struktur des Wohnimmobilienangebotes
5.2 Marktanalyse der Wohnimmobilien in Shanghai
5.2.1 Zügige Marktentwicklung bei Wohnimmobilien
5.2.2 Restrukturierung des Boden- und Wohnungsangebotmarktes
5.2.3 Ausblick und Prognose
6. FALLSTUDIEN: AKTUELLE PROJEKTE IN SHANGHAI
6.1 Das deutsche „Anting New Town“
6.2 Das italienische „Pujiang New Town“
6.3 Zusammenfassung
Zielsetzung und Themen
Die Bachelorarbeit untersucht aus der Perspektive ausländischer Investoren die Rahmenbedingungen und Entwicklung des chinesischen Wohnimmobilienmarktes mit Schwerpunkt Shanghai. Sie fragt, welche Chancen und Risiken ein Engagement bietet und welche Faktoren bei der Entwicklung und Vermarktung von Wohnprojekten zu berücksichtigen sind.
- Rechtliche Rahmenbedingungen, Landnutzungsrechte und Besteuerung
- Investitionsformen und Markteintrittsmöglichkeiten
- Bankfinanzierung und alternative Finanzierungswege
- Entwicklung, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt
- Fallstudien zu zwei Stadtentwicklungsprojekten in Shanghai
Auszug aus dem Buch
2.2 Boden und Grundstück
Gemäß der chinesischen Verfassung gibt es kein Privateigentum an Grund und Boden. Der Grund und Boden gehört dem Staat. In ländlichen Regionen und in den vorstädtischen Gebieten gibt es das Kollektiveigentum an urbarem Land und Hügelland, aber kein explizites Privateigentum an Grund und Boden.
Der Staat gewährt den Bürgern Landnutzungsrechte, die übertragbar und zu belasten sind. Die Landnutzungsrechte sind eigentumsähnlich ausgestaltet, aber mit einigen signifikanten Ausnahmen (wie das deutsches Erbbaurecht). So gelten die folgenden zeitlichen Befristungen für verschiedene Fälle:
Bei Auseinandersetzung über Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten entscheidet die jeweilige Lokalregierung, die auch alle Verwaltungsaufgaben übernimmt. Die Übertragung von Landnutzungsrechten kann durch folgende Methode erfolgen:
(1) Vereinbarung durch Beratung
(2) Öffentliche Vergabe
(3) Tafelaushang oder
(4) Versteigerung
Die Auswahl der Übertragungsmethode ist abhängig vom Preisniveau des Grundstücks. Gewöhnlich werden die günstigsten Grundstücke über eine Vereinbarung(1) und die teuersten Grundstück im Rahmen der Versteigerung(4) übertragen. Öffentliche Vergabe(2) und Tafelaushang(3) liegen dazwischen.
Im Mai 2002 hat das Ministerium für Landressourcen die „Bestimmung zur Übertragung des Landnutzungsrechtes“ erlassen. Es schreibt vor, dass Grundstücke bei Handel-, Hotel-, Unterhaltung- und Wohnnutzung nur über öffentlichen Vergabe, Tafelaushang und Versteigerung übertragen werden können. Durch das Inkrafttreten der vom Landressourcenministerium und dem Überwachungsministerium gemeinsam verabschiedeten „Ausführungsbestimmung zur Übertragung von betrieblichen Grundstücken“ ist seit dem 31. August 2004 die Übertragung über Vereinbarung verboten.
Die aktuelle Flächennutzungsplanung räumt der Erhaltung von landwirtschaftlichen Nutzflächen, dem Umweltschutz, sowie der verbesserten Ausnutzung von bebautem Lande nach Maßgabe des Bodenverwaltungsgesetzes den Vorrang ein. Die Provinz- und Lokalregierungen haben bei der Planaufstellung die Vorgaben der Zentralregierung einzuhalten und diese den übergeordneten Behörden zur Genehmigung vorzulegen. Neben den allgemeinen Flächennutzungsplänen sind noch so genannte Jahrespläne für den Baubereich sowie für Bauprojektentwicklung und Stadtplanung vorgesehen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. EINLEITUNG: Die Einleitung erläutert den Hintergrund der Untersuchung und beschreibt Herausforderungen für ausländische Investoren. Sie stellt den Aufbau der Marktanalyse und der Fallstudien vor.
2. RAHMENBEDIENUNGEN: Dieses Kapitel behandelt rechtliche Beschränkungen, das Gesellschaftsgesetz, Landnutzungsrechte und steuerliche Regelungen.
3. INVESTITIONSWEGE FÜR AUSLÄNDISCHE INVESTOREN: Vorgestellt werden verschiedene Formen der Marktpräsenz und Beteiligung sowie Möglichkeiten der Immobilienentwicklung. Eine Darstellung veranschaulicht den Projektentwicklungsprozess.
4. FINANZIERUNGSMARKT DER WOHNIMMOBILIEN IN CHINA: Das Kapitel betrachtet Bankfinanzierungen, Wohnungsbaugenossenschaften und weitere Finanzierungsmodelle.
5. MARKTANALYSE DER IMMOBILIENBRANCHE IN CHINA: Die Analyse zeichnet Entwicklungsphasen des chinesischen Immobilienmarktes nach und untersucht Angebotsstrukturen, Preise und Nachfrage. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf Shanghai.
6. FALLSTUDIEN: AKTUELLE PROJEKTE IN SHANGHAI: Anhand von Anting New Town und Pujiang New Town werden Standort, Projektstruktur, Zielgruppen und Vermarktung betrachtet. Die abschließende Gegenüberstellung behandelt Faktoren der Projektentwicklung.
Schlüsselwörter
Wohnimmobilien, China, Shanghai, Auslandsinvestitionen, Immobilienmarkt, Landnutzungsrechte, Besteuerung, Projektentwicklung, Immobilienfinanzierung, Marktanalyse, Wohnungsangebot, Standortanalyse, Anting New Town, Pujiang New Town
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit?
Die Arbeit untersucht ausländische Investitionen in chinesische Wohnimmobilien und legt einen Schwerpunkt auf den Markt in Shanghai.
Welche Themen stehen im Mittelpunkt?
Im Mittelpunkt stehen rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, Investitionsformen, Finanzierung, Marktentwicklung und zwei Wohnprojekte in Shanghai.
Welches Ziel verfolgt die Untersuchung?
Sie soll Chancen und Risiken ausländischer Immobilienengagements beleuchten und Faktoren aufzeigen, die für Investitions- und Projektentscheidungen bedeutsam sind.
Welche wissenschaftliche Vorgehensweise wird verwendet?
Die Arbeit verbindet eine Analyse von Rechtsgrundlagen, Literatur und Marktdaten mit zwei Fallstudien. Bei der Marktbetrachtung wird unter anderem das Verhältnis von Wohnkosten zu Jahreseinkommen herangezogen.
Was behandelt der Hauptteil?
Der Hauptteil untersucht die Rahmenbedingungen und Investitionswege, die Finanzierung von Wohnimmobilien sowie die Entwicklung des chinesischen und des Shanghaier Marktes.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den zentralen Begriffen gehören Wohnimmobilien, Auslandsinvestitionen, Shanghai, Landnutzungsrechte, Immobilienfinanzierung, Marktanalyse und Projektentwicklung.
Welche Projekte werden in den Fallstudien untersucht?
Die Fallstudien behandeln Anting New Town im Bezirk Jiading und Pujiang New Town im Bezirk Minhang.
Welche Aspekte der Projekte werden verglichen?
Betrachtet werden unter anderem Standort und Verkehrsanbindung, Wohnungsangebote, Zielgruppen, Kosten und Vermarktung.
Welche Bedeutung haben Landnutzungsrechte für Investoren?
Die Arbeit erläutert die staatliche Bodenordnung, die Übertragung und Befristung von Landnutzungsrechten sowie deren Bedeutung für Immobilienprojekte.
- Quote paper
- MSC Chenhui Xia (Author), 2006, Untersuchung ausländischer Investitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt unter besonderer Betrachtung von aktuellen Projekten in Shanghai, China , Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117939
