Ablauf und Herausforderung bei der Immobilienübergabe an Nutzer und Eigentümer

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Ablauf Immobilienübergabe an Nutzer
2.1 Begriffserläuterung Immobiliennutzer
2.2 Mietvertrag
2.3 Ablauf der Übergabe an Nutzer
2.3.1 Ablauf bei Wohnimmobilien
2.3.2 Ablauf bei der Vorvermietung bei Gewerbeimmobilien

3 Ablauf Immobilienübergabe an Eigentümer
3.1 Begriffserläuterung Immobilieneigentümer
3.2 Kaufvertrag
3.3 Ablauf der Übergabe an Eigentümer
3.3.1 Ablauf bei Wohnimmobilien
3.3.1.1 Beispiel
3.3.2 Ablauf bei Gewerbeimmobilien

4 Fazit

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Laut Artikel 1 des deutschen Grundgesetzbuches ist die Würde eines Menschen unantastbar. Mit der Würde einhergehend besteht somit das Recht, für jeden deutschen, auf Wohnen. Schlussfolgernd wird sich für jedem in Deutschland lebenden Menschen im Laufe seines Lebens, die Frage und Herausforderung Stellen, wo und in welcher Form er Wohnen wird.

„Aus der Menschenwürdegarantie in Verbindung mit dem Sozialstaatsprinzip des Grundgesetzes ergibt sich ein Regelungs- und Gestaltungsauftrag für die Politik. So ist zwingend geboten, dass der Staat die Grundvoraussetzungen für ein menschenwürdiges Dasein sichert. Das zu garantierende "Existenzminimum" umfasst auch das Wohnen.“¹

Die Verfasser der Hausarbeit haben sich somit zum Ziel gesetzt die Frage nachzugehen, wie der Ablauf und die damit entstehenden Herausforderungen einer Immobilienübergabe, sei es an Nutzer oder Eigentümer, möglichst reibungslos zu vollstatten ist. Hierfür wurde die Hausarbeit jeweils unter demselben Schema auf Nutzer und Eigentümer unterteilt. Zunächst wird auf die förmliche und rechtliche Begriffserklärung von Nutzer und Eigentümer eingegangen. Anschließend auf die Instrumente der Vertragsbindung in Form von Miet- und Kaufvertrag. Zu Guter Letzt wird auf den tatsächlichen Ablauf eingegangen, mit den formellen und rechtlichen Hürden, die auftreten können.

Zu erwähnen ist außerdem, wie in der Statistik zu erkennen ist, dass das Verhältnis von

Personen, die in Deutschland zur Miete leben, im Vergleich, zu denen die in Eigentum leben, überwiegt. Ein entscheidender Grund hierfür ist die deutsche Rechtsprechung bspw. das BGB, dessen Gesetzgebung einen starken mieterfreundlichen Markt begünstigt. Jedoch ist die Lage in Deutschland nicht nur auf die Rechtslage zurückzuführen, sondern hat auch multikausale historische und rechtliche Gründe, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland stark Mieter lastig

Anteil der Befragten, die in einer gemieteten oder eigenen Immobilie wohnen Basis: mind. 15.000 Befragte je Land (18-64 Jahre), die in einer gemieteten oder eigenen Immobilie wohnen; erhoben in 3 Wellen von Feb. 2020 bis Mrz 2021; fehlende Prozente zu 100; unzutreffend.

Quelle: Statista Global Consumer Survey

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2 Ablauf Immobilienübergabe an Nutzer

2.1 Begriffserläuterung Immobiliennutzer

Wenn eine Immobilie von ihrem Eigentümer selbst verwendet wird, so ist dieser nicht nur Eigentümer sondern auch Besitzer der Immobilie. Dadurch ist ihm die rechtliche und tatsächliche Sachherrschaft zugeschrieben, wodurch er ebenso der Nutzer der Immobilie ist.

Wenn aber eine Immobilie nicht von ihrem Eigentümer verwendet wird, besteht die Möglichkeit das Recht der Nutzung zu übergeben. Nach dem BGB wird zwischen dem Pachten und Mieten unterschieden. Beide Möglichkeiten werden durch Verträge fixiert und das Nutzungsrecht wird während der Laufzeit an eine andere Person übergeben.

Dadurch entsteht im Fall einer Vermietung, ein Nießbrauch für den Eigentümer an der Immobilie. Der Vermieter ist somit berechtigt, die Nutzung der Immobilie in Form von Mieten zu vereinnahmen. Ebenso bleibt der Vermieter dafür zuständig sich um die Instandhaltung der Immobilie zu kümmern und ist nur noch im Besitz der rechtlichen Sachherrschaft.³

Der Mieter dagegen erhält nach § 535 BGBdas Recht die ImmobilezumMietzweckzu nutzen. Dadurch erhält der Mieter während der Mietzeit das Nutzungsrecht und wird ebenso zum Besitzer mit der tatsächlichen Sachherrschaft am Mietobjekt. Das Nutzungsrecht definiert das Recht des Mieters während der Mietzeit, Flächen, Gebäudeteile, Einrichtungen sowie Gegenstände, entsprechend der Vereinbarung mit dem Vermieter von ihm zu erhalten und diese zu nutzen.⁴

2.2 Mietvertrag

Der Mietvertrag tritt ab dem Zeitpunktder Schlüsselübergabean den Mieterin Kraft. Somit ist kein schriftliches Dokument mit den Unterschriften beider Parteien notwendig.Der Mietvertrag kann dementsprechend auch mündlich geschlossen werden, falls die Hauptpflichten des Mietvertrags eingehalten werden.⁵ Laut § 535 BGB muss der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt entsprechend der Mietzeit gewähren und der Mieter muss die vereinbarte Miete dem Vermieter zahlen. Falls nun nach einem Jahr kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wird, greift der § 550 BGB ein und damit gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen. Dadurch entsteht die Möglichkeit für den Mieter nach einem Jahr, ab der Wohnraumüberlassung,den Mietvertrag zu kündigen.⁶

Ein mündlicher Vertragsabschluss ist für den Vermieter nachteilig, da somit die gesetzlichen Regelungen in Kraft treten. Ebenso bei Lücken oder nicht vereinbarten Mietverhältnissen, treten die gesetzlichen Vorschriften in Kraft.⁷ Weiterhin sind Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, nichtig und bei allen Unklarheiten mit zwei denkbaren Möglichkeiten, wird die Möglichkeit zum Vorteil des Mieters bekräftigt.⁸

Um solch eine Situation zu verhindern, wird der Mietvertrag vor der Mietersuche vorgefertigt und mit den notwendigen Klauseln geformt. So können unter anderem Klauseln eingebaut werden, sodass die Kosten für Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vom Mieter getragen werden. Es ist beispielsweise bei den Klauseln zu beachten, dass für die Schönheitsreparatur ersichtlich ist, dass der Mieter nur dazu verpflichtet wird, das Abgewohnte zu renovieren. Andernfalls werden die Klauseln als nichtig eingestuft. Bei den Nebenkosten ist die Höhe der Nebenkosten und Vorauszahlung anzugeben und das diese vom Mieter getragen werden. Die sonstigen Nebenkosten, bspw. eine Sauna, müssen einzeln aufgeführt werden.⁹

Bei einem Wohnraummietvertrag handelt es sich in der Regel um Mietverhältnisse, auf unbestimmte Zeit, mit der Überlassung des Wohnzweckes an den Mieter. Ein Zeitmietvertrag ist aber dennoch unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Die Befristungsgründe werden im § 575 BGB geregelt und müssen schriftlich im Zeitmietvertrag niedergeschrieben werden.¹⁰

Es wird zwischen drei Befristungsgründen unterschieden. Der erste Befristungsgrund tritt in Kraft, wenn das Wohnobjekt nach Ablauf der Mietzeit, für einen Familienangehörigen, Angehörigen aus dem eigenen Haushalt oder Eigenbedarf benötigt wird. Der zweite Befristungsgrund tritt in Kraft, wenn das Wohnobjekt nach Ablauf der Mietzeit beseitigt, im Wesentlichen umgestaltet oder saniert werden soll und die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Arbeiten beeinträchtigen würde. Der letzte Befristungsgrund tritt in Kraft, wenn das Wohnobjekt nach Ablauf der Frist an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, vermietet wird.¹¹ Bei einer Gewerberaumvermietung dagegen, handelt es sich stets um befristete Mietverhältnisse. Der Gewerberaummietvertrag fällt unter den Geschäftsraummietvertrag. Bei dem Geschäftsraummietvertrag handelt es sich um Mietverträge mit der Überlassung von Räumen, zu einem anderen Zweck als zum Wohnen. Zusätzlich besteht bei den Gewerberaummietern die Absicht einen Gewinn zu erzielen. Sind diese zwei Bedingungen erfüllt, handelt es sich um einen Gewerberaummietvertrag.¹²

Da beim Gewerbemietvertrag, anders als beim Wohnmietvertrag keine Wohnabsicht vorhanden ist, muss der Mietzweck im Vertrag geregelt sein. Falls der Mieter nun beispielsweise eine Räumlichkeit für die Nutzung einer Arztpraxis oder eines Büro anmietet, muss dies im Mietvertrag vermerkt sein.

[...]

¹ Bpb: Bundeszentrale für politische Bildung

² Statista Content & Design

³ Immoeinfach.de Service GmbH

⁴ Vgl. Schmidt, 2006, S. 213

⁵ Vgl. Nöllke, 2017b, S. 39

⁶ Vgl. Rottke et al., 2016, S. 250

⁷ Vgl. Nöllke, 2017b, S. 41

⁸ Vgl. Nöllke, 2017a, S. 184

⁹ Vgl. Nöllke, 2017a, S. 186

¹⁰ Vgl. Koch/Stürzer, 2019, S. 122

¹¹ Vgl. Koch/Stürzer, 2019, S. 123

¹² Vgl. Schmidt, 2006, S. 171