Die Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge in Deutschland trotz demografischen Wandels


Bachelorarbeit, 2021

81 Seiten, Note: 2,0

Anonym


Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Forschungsfrage der Arbeit
1.3 Vorgehensweise

2 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
2.1 Begriffserklärung - DemografischerWandel
2.2 Status Quo - Deutsche Bevölkerungsstruktur
2.3 Trend und Entwicklung derZuwanderung
2.4 DemografischeModelle
2.5 Kritik an der Bevölkerungsvorhersage

3 AltersvorsorgeinDeutschland
3.1 DeutschesRentensystem
3.2 GesetzlicheAltersvorsorge
3.2.1 Gesetzliche Rentenversicherung
3.2.2 Beamtenversorgung
3.3 Betriebliche Altersvorsorge
3.3.1 Direktversicherung
3.3.2 Pensionskasse
3.3.3 Pensionsfonds
3.3.4 Unterstützungskasse
3.3.5 Direktzusage
3.4 Private Altersvorsorge
3.4.1 Riester-Rente
3.4.2 Bankprodukte
3.5 Altersvorsorgelücke
3.6 Kausalwirkung von Demografie und Rentensystem

4 ImmobilienzurAltersvorsorge
4.1 Kapitalanlage: Immobilien
4.1.1 Wohnraum als Grundbedürfnis
4.1.2 Basics: Immobilienkennzahlen
4.1.3 Quadratmeterpreis
4.1.4 Kaufpreisfaktor
4.1.5 Eigenkapitalrendite
4.1.6 Bruttoanfangsrendite
4.1.7 Nettoanfangsrendite
4.1.8 Leverage-Effekt-Szenarien
4.2 Motivation für Immobilieninvestments
4.3 Demografische Entwicklung aufdem Immobilienmarkt
4.4 Demografie und Immobilienpreise in Europa
4.5 Corona-Krise und Zunahme der Immobilienpreise
4.6 Bedarf von Wohnimmobilien im Altersruhestand

5 Vergleich Kaufen vs. Mieten
5.1 Steuerliche Betrachtung
5.1.1 Steuerliche Abgaben beimKauf
5.1.2 Steuerliche Abgaben bei Nutzung
5.1.3 Steuerliche Abgaben beim Verkauf
5.2 PraxisbeispieLKaufen
5.3 PraxisbeispieLMieten
5.4 Auswertung

6 Experten
6.1 Definition
6.2 Expertenmeinungen

7 Fazit und Ausblick

Anhang A: Checkliste Immobilienfinanzierung

Anhang B: Broker Preisübersicht

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Eine Rendite auf angelegtes Kapital zu erwirtschaften wird in der heutigen Zeit immer schwieriger. Bei Minuszinsen und der in Deutschland herrschenden Angst vor der In­vestition in Assetklassen, zum Beispiel Aktien,1 erscheinen Immobilien gegenwärtig attraktiver denn je. Der Run der letzten beiden Dekaden zeigt daher deutlich hohe Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien.

„Denn Eines ist sicher: die Rente.“2 Das Credo des Bundesministers für Arbeit und So­zialordnung Dr. phil. Norbert Blüm (CDU-Politiker), das er 1986 im Wahlkampf plakatie­ren ließ, erscheint heute nicht mehr zeitgemäß. Der Wahlspruch provozierte großen Unmut innerhalb der Wählerschaft, weil die umlagebasierte Rentenversicherung be­reits in den 1980er Jahren als desolat bezeichnet wurde.3 Schon in jener Legislaturpe­riode bestand das Problem, dass die Beitragszahler ihre Rente nicht aus ihrem eige­nen Kapitalbestand aufbauten, sondern lediglich einen Anspruch auf die spätere staat­liche Rente hatten.

Die Bezüge der aktuellen Rentenempfängerinnen und Rentenempfänger werden von den jetzigen Einzahlern finanziert.4 Dies wird als Generationenvertrag bezeichnet, den offiziell niemand unterschrieben hat. Dennoch gilt, dass die Jüngeren ihre Beiträge in die Rentenversicherung einzahlen, wovon die Renten der heutigen Bezieher ausge­zahlt werden.5

Besonders der demografische Wandel und die absehbaren Folgen machen den Aus­spruch von Blüm obsolet und folgenschwer, denn dieser Wandel bedroht durch den Geburtenrückgang in Deutschland die Altersvorsorge. Bereits 1965 war abzusehen, dass die Babyboomer-Generation Geburtenrückgänge in Kauf nehmen musste.6

Die Vorsorgesysteme stehen daher vor einem Kollaps und stellen das bisherige Kon­zept von Ausbildung, Arbeitsleben und Ruhestand infrage.7 Seit Jahren steigt das Risi­ko der Altersarmut stetig an. Daraus ergibt sich die Frage, ob nicht das Rentenalter angehoben werden sollte. Zudem rücken staatlich geförderte Produkte wie Riester- und Betriebsrenten in den Vordergrund, die die Versorgungslücke im Rentenalter je­doch nicht auffangen können.

Ebenso rücken Alternativen immer weiter in den Fokus des Endverbrauchers. Private Auswahlmöglichkeiten treten zusätzlich in den Vordergrund. Dies können entweder Aktienfonds sein oder der hier dargestellte Kauf von Wohnimmobilien zum Auffangen der Altersvorsorgelücke.

Der Kauf von Wohneigentum scheint die einzig richtige Option zu sein, die Altersvor­sorge zu sichern und trotz demografischen Wandels und des niedrigen Rentenniveaus einen Lebensabend in Würde zu genießen.

Hinsichtlich der Niedrigzinsen wird der Immobilienerwerb in der heutigen Zeit jedoch disputabel betrachtet.8 Diese wissenschaftliche Bachelorarbeit prüft im Kern, ob eine Immobilie in Deutschland eine lohnenswerte Altersvorsorge darstellt.

1.1 Problemstellung

Diese wissenschaftliche Thesis setzt einige Problemstellungen frei. Zuerst muss defi­niert werden, welche Zielgruppe im Grundsatz dafür prädestiniert ist, Altersvorsorge mit Immobilienerwerb zu betreiben. Hier sind einige Elemente, aufdie eingegangen wird:

Zu berücksichtigen ist, ob eine Immobilie a) selbst genutzt wird, b) als reine Kapitalan­lage dient oder ob es c) Alternativen in diesem Bereich gibt, da jeder potenzielle Ren­tenbezieher einbezogen werden muss.

Dabei besteht die Problematik, dass jeder Bürger individuelle Präferenzen bezüglich der Altersvorsorge hat. Hier müssen mehrere Teilfaktoren betrachtet werden. Jeder Bürger hat ein unterschiedlich hohes Vermögen, zudem muss unterschieden werden, in welchem Teil Deutschlands eine Immobilie als Kapitalanlage interessant sein kann.

1.2 Zielsetzung und Forschungsfrage der Arbeit

In dieser Bachelorarbeit soll die Forschungsfrage geklärt werden, ob sich Immobilien zurAltersvorsorge in Deutschland trotz des demografischen Wandels eignen. Das Ziel ist es, zu betrachten, ob Immobilieneigentum die Altersvorsorge abdecken kann. Das Hauptaugenmerk liegt darauf, das Thema in allen Facetten ausführlich zu beleuchten und kritisch zu hinterfragen. Vor- und Nachteile werden explizit dargestellt.

Die Arbeit soll den Leser dazu befähigen, im Nachgang Risiken besser einzuschätzen und sich eine eigene Meinung zum Thema Altersvorsorge zu bilden. Zu beachten ist, dass hier maximal eine Empfehlung zur Forschungsfrage abgegeben wird, ob sich Im­mobilien zur Altersvorsorge eignen, da eine Immobilie beispielsweise in München die Altersvorsorgefrage obsolet machen kann, während in Sachsen-Anhalt ein ganzes Portfolio nicht ausreichend ist.9 Das Ziel ist es, dem Leser einen allumfassenden Back­ground zum Thema darzulegen, das selbst bei Experten für Diskussionen sorgt. Allge­meine Aussagen zu treffen, ob sich Immobilien generell zur Altersvorsorge lohnen, müssen konkretisiert werden. Zudem erscheinen allgemeingültige Formulierungen als wenig profan und praktikabel.

Die Forschungsfrage lautet also: „Eignen sich Immobilien zur Altersvorsorge in Deutschland trotz demografischen Wandels?“

1.3 Vorgehensweise

Die vorliegende Bachelorthesis setzt sich aus mehreren Teilabschnitten zusammen. Zur Grundlage wird zunächst auf die Demografie eingegangen. Durch den demografi­schen Wandel ergibt sich die Problematik, dass der aktuelle Stand der Bevölkerungs­struktur in der Bundesrepublik Deutschland sich im Rahmen immer mehr verschiebt. Zudem ist jede zweite Person in Deutschland heute älter als 45 und jede fünfte Person älter als 66 Jahre.10

Zum Anfang der wissenschaftlichen Ausarbeitung werden Begrifflichkeiten wie der de­mografische Wandel näher erläutert. Hierzu wird der aktuelle Stand der Bevölkerungs­Struktur dargestellt. Dabei werden die demografische Entwicklung und die Historie Deutschlands betrachtet. Als Basis dient eine Analyse der Bevölkerungsstruktur, um dieAuswirkungen aufdie Pension zu überblicken.

Weiter werden in diesem Kapitel die Trends und die Entwicklung der Zuwanderung wiedergegeben. Ein Teilaspekt ist hierbei die Flüchtlingskrise von 2015. Es werden Faktoren der Zuwanderung benannt, diskutiert und die Vor- und Nachteile von Zuwan­derung aufgeschlüsselt.

Das dritte Kapitel stellt den Hauptteil der wissenschaftlichen Arbeit dar. Zentrale Be- grifflichkeit ist die Altersvorsorge in Deutschland. Der dreiteilige Aufbau des deutschen Rentensystems wird hier dargestellt und erläutert. Zudem wird auf Nuancen eingegan­gen, welche gesetzlichen und privaten Alternativen in der deutschen Altersvorsorge umfassen. Zum Abschluss wird die Kausalwirkung von Demografie und dem heutigen Rentensystem aufgezeigt.

Das vierte Kapitel umfasst als Schwerpunkt die Praxistauglichkeit von Immobilien und prüft, ob sie zur Altersvorsorge dienen. Der erste Unterpunkt besteht darin, die Beweg­gründe dafür zu beschreiben, generell in Immobilien zu investieren. Im zweiten Unter­punkt wird die demografische Entwicklung auf dem Immobilienmarkt aufgezeigt. Weiter werden die Corona-Pandemie und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt be­schrieben. Als vierter Unterpunkt wird auf europäische Großstädte und deren Kaufpreis respektive die Mietpreisentwicklung eingegangen. Hier liegt die Betrachtung auf Euro­pa und darauf, ob dort die Altersvorsorgelücke mit Immobilienerwerb geschlossen wer­den kann. Der fünfte Unterpunkt widmet sich dem Bedarf von Wohnimmobilien im deutschen Altersruhestand: Welchen Bedarf hat der deutsche Bundesbürger bei Wohnimmobilien, wird dadurch die Miete gespart oder werden Mietzahlungen bezo­gen? Unterschieden wird danach, ob die Immobilie selbst genutzt wird und dadurch die Miete wegfällt, oder ob die Immobilie trotz Selbstnutzung wieder in Geld umgewandelt werden kann (Stichwort: Immobilienverrentung).11 Zum Abschluss des vierten Kapitels werden die einzelnen Parameter, die im Immobilienbereich essenziell sind, aufgezeigt. Zusätzlich wird der Leverage-Effekt definiert und in einigen Szenarien aufgezeigt, wel­che Auswirkungen dies auf die Eigenkapitalrendite am Anfang der Investition und im Ruhestand hat.

Im fünften Kapitel liegt der Fokus auf der Frage, ob durch die Altersvorsorgelücke Im­mobilien zur Altersvorsorge dienen können. Dazu werden Praxisbeispiele aus dem realen Markt - beschränkt auf deutsche Großstädte - herangezogen. Die Immobilien werden einander gegenübergestellt und verglichen. Unterschieden wird beim Vermö­gensaufbau in den jeweiligen Unterpunkten in die Optionen a) Kaufen, b) Mieten und parallel dazu in Investitionen an der Börse, beispielsweise in einen ETF (Exchange Traded Fund). Die Akkumulation von Vermögen wird hierfür beide Varianten durchge­rechnet und auch in steuerlicher Hinsicht betrachtet: Wie wirkt sich die Vermögensbil­dung mit Immobilienerwerb über einen Zeitraum von 40 Jahren aus - mit dem Verkauf der Immobilie - und wie das Ansparen in einem Anlageprodukt wie einem ETF?

Das sechste Kapitel befasst sich mit Expertenmeinungen aus der Immobilienbranche in Bezug auf die Frage, ob sich der Immobilienerwerb in der heutigen Zeit noch lohnt und wie die Prognose für die nächsten Dekaden lauten könnte.12

Zum Abschluss werden die Erkenntnisse dieser wissenschaftlichen Bachelorarbeit zu­sammengefasst und daraus ein Fazit gezogen. Das Fazit rundet alle Thesen und Er­kenntnisse im Bereich des Immobilienerwerbs zurAltersvorsorge ab.

2 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland

In diesem Kapitel werden theoretische Grundlagen zum Thema demografischer Wan­del näher erläutert. Im Fokus steht, wie der demografische Wandel definiert wird. Zu­dem wird der aktuelle Stand der deutschen Bevölkerungsstruktur im Kontext erläutert und ein Ausblick gegeben, wie die Überalterung in den nächsten Jahrzehnten Über­hand gewinnen könnte.13 Zusätzlich werden die Trends und die Entwicklung von Zu­wanderung betrachtet.

2.1 Begriffserklärung - Demografischer Wandel

Der Begriff Demografie bezeichnet die Wissenschaft der Bevölkerungsstruktur. Es werden hier verschiedene Prozesse analysiert, zum Beispiel das Geburtenverhalten, die Migration und die Alterung. Der demografische Wandel wird dadurch beschrieben, dass die Geburtenrate abgesunken ist. Eine weitere essenzielle Kennziffer ist die Le­benserwartung der Bevölkerung.

Bei stetig sinkenden Geburten und älterer Bevölkerungsstruktur entstehen neue Her­ausforderungen, die der Staat im Hinblick auf das Altersvorsorgesystem in Deutsch­land meistern muss. Bereits in den 1980er Jahren war erkennbar, dass die Fertilitätsra­te niedriger als die Reproduktion lag.14 Da die Geburtenrate (Kinder pro Frau) nicht nachhaltig war, war ein Absinken der Bevölkerung absehbar. Die Auswirkungen sind folgenschwer und bedrohen das Rentensystem. Da sich die Struktur stetig ändert und fortlaufend verschiebt, werden demografische Modelle herangezogen.15

Durch den demografischen Wandel werden in Deutschland spürbare Veränderungen auftreten. Aufgrund der stetigen Bevölkerungsabnahme entsteht eine Diskrepanz, denn die Fertilitätsrate der .Babyboomer-Generation' stieg nur bis in die 1960er Jahre. Des­wegen ist es das Ziel, Empfehlungen fürweitere Handlungen abzugeben.

Zudem sind aktuelle Geschehnisse zu berücksichtigen. Zuwanderung ist ein zentraler Faktor, der den demografischen Wandel teils unberechenbar macht. Die Einreise von rund einer Million Migranten im Jahr von 2015 bis 2016 aus Ländern wie Syrien, die als relativ unsicher eingestuft werden, beschleunigte die Entwicklung des demografischen Wandels zusätzlich.

Um die Risiken bezüglich des demografischen Wandels besser abschätzen zu können, waren aktuelle Daten erforderlich. Diese wurden in der Hauptsache vom Statistischen Bundesamt (Destatis) bezogen.

2.2 Status Quo - Deutsche Bevölkerungsstruktur

Mithilfe der nachfolgenden Daten kann der aktuelle Stand der deutschen Bevölkerung und deren Entwicklung bis zum Jahr 2060 nachverfolgt werden. Gegenwärtig besteht die Bevölkerung Deutschlands aus 83,2 Millionen Bundesbürgern. Der Ausländeranteil beträgt 12,5% und 1,54Kinder je Frau.16 Durch das Absinken der Geburtenrate ist heute in Deutschland jede zweite Person älter als 45 und jede fünfte älter als 66 Jah­re.17 Obwohl die Geburtenrate abgesunken ist, ist in Deutschland durch die signifikant hohe Zuwanderung eine Steigerung der Bevölkerungszahlen zu verzeichnen.

Die Abbildung 1 zeigt, dass die Gruppe der Babyboomer-Generation (geboren 1955 bis einschließlich 1970) den demografischen Wandel am meisten prägt, denn sie stellt die größte Altersgruppe dar. Zudem scheidet sie in der nächsten Dekade aus dem er­werbsfähigen Alter aus. Interessant ist die Erkenntnis, dass Männer immer älter wer­den. Altersaufbau der Bevölkerung 2019 im Vergleich zu 1990 Alter in Jahren

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tausend Personen Tausend Personen © 111 Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020

Abbildung 1: Altersaufbau der Bevölkerung 201918

Seit den 1970er Jahren liegen die Zahlen der Gestorbenen höher als die der Gebore­nen. Die Diskrepanz wird sich weiter erhöhen, da die Generationen Y und Z immer weniger Geburten vorzuweisen haben. Um dem entgegenzusteuern, muss sich entwe­der die Zuwanderung in die Bundesrepublik erhöhen oder die Zahl der Geburten muss steigen. Andernfalls wird als Konsequenz die Bevölkerungszahl sinken. Da die Men­schen immer älter werden, scheiden mit den Jahren die Erwerbsfähigen immer später aus dem Arbeitsleben. Die Zahl der Rentenbezieher wird somit ohne Eingreifen die Renteneinzahler deutlich übersteigen. Um das Geburtenverhalten besser in den de­mografischen Wandel einordnen zu können, wird in Abbildung 2 die Kohortenfertilität nach Altersgruppe definiert.

Kohortenfertilität nach Altersgruppen

Kinder je Frau nach Geburtsjahrgängen 2,4

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

— Endgültige Kinderzahl
- im Alter von 15 bis 29 Jahren im Alter von 30 bis 49 Jahren © 1L Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020

Abbildung 2: Kohortenfertilität nach Altersgruppen19

Das Schaubild zeigt deutlich, dass Frauen von 1930 bis 1975 im Schnitt eine Gebur­tenrate von bis zu 2,3 Kinder aufwiesen, diese aber kontinuierlich auf 1,6 Kinder sank.

Die Eltern in der Babyboomer-Generation hatten durchschnittlich mehr als 2 Kinder, wohingegen der Trend zum Einzelkind immer weiter zunimmt. Dies liegt darin begrün­det, dass Frauen immer unabhängiger und in besseren wirtschaftlichen Verhältnissen aufwachsen und zudem freier in ihrer Entwicklung sein wollen. Die Familienplanung wird daher immer weiter verschoben.

Bei den heute 30-jährigen Frauen wird zunehmend nur ein Kind geboren. Der jetzige Stand beträgt 1,54 Kinder je Frau. Die Geburtenhäufigkeit nimmt ab dem 30. Lebens­jahr deutlich zu.

2.3 Trend und Entwicklung der Zuwanderung

Der dritte Parameter in Bezug auf den demografischen Wandel ist nach Geburtenver­halten und Alterung die Migration. Daher ist die natürliche Bevölkerungsbewegung res­ pektive der Wanderungssaldo zu berücksichtigen. Die Basis hierfür liefert der Zensus aus dem Jahr2011.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Daten wurden vom Statistischen Bundesamt bezogen. Durch Fort- sowie Zuzüge, auch Wanderungssaldo genannt, begünstigt diese Kennzahl den demografischen Wandel. Hierfür spielt die Veränderung der Bevölkerungszahl eine entscheidende Rol­le. Da die Bevölkerungsbilanz auf natürliche Weise abnimmt, wird der demografische Wandel durch die Bevölkerungsbewegung entscheidend beeinflusst.

Anhand der Grafik (Abb. 3) ist deutlich zu erkennen, dass von 1950 bis 1970 ein Ge­burtenüberschuss vorlag. Seitdem ist das Geburtendefizit immer mehr gewachsen. Das Wanderungssaldo hingegen hat vier Höchstwerte, beispielsweise in den 80er Jah­ren sowie von 2003 bis 2010 und von 2013 bis einschließlich 2019. Hier ist zu erken­nen, dass das Wanderungssaldo, addiert zu den Geburten, höher lag als die Sterblich­keit.

Da die Menschen immer älter werden, könnte die Zuwanderung das Problem des de­mografischen Wandels lösen. Migration hat es immer gegeben; sie stellt somit kein neues Phänomen dar. Seit der Wiedervereinigung Deutschlands sind 7,5 Millionen Menschen nach Deutschland eingewandert. Davon sind 1,1 Millionen deutsche Staats­bürger sowie 6,4 Millionen Menschen, die eine ausländische Staatsangehörigkeit be­sitzen.20

Im Jahr 2019 hatten rund 21,2 Millionen der in Deutschland lebenden Personen einen Migrationshintergrund.21 Zudem ist die Zuwanderung seit 2015 durch die Flüchtlingskri­se erheblich angestiegen. Vorteile von Migration sind, dass dadurch der demografische Wandel gestreckt und abgeschwächt wird. Zudem reduziert sich die Arbeitslosigkeit. Ein weiterer positiver Aspekt ist, dass die Volkswirtschaft wächst und somit wiederum mehr Beitragszahler statt Rentenbezieher zu verzeichnen sind.22 Nachteile können indessen sein, dass unqualifizierte Arbeitskräfte nicht in den Arbeitsmarkt integriert werden können und die Sozialkassen damit stärker belastet werden.

2.4 Demografische Modelle

Um die Daten zur Bevölkerungsstruktur besser erfassen zu können, gibt es demografi­sche Modelle, die durch Institutionen wie das Statistische Bundesamt herausgegeben werden. Darin werden Daten aus der Vergangenheit und der Gegenwart zueinander in Beziehung gesetzt und dargestellt. Um die Bevölkerungsentwicklung besser einzu­schätzen, werden Annahmen bezüglich Fertilität, Mortalität und räumlicher Mobilität getroffen.23

Den aktuellen Stand geben die vom Statistischen Bundesamt erhobenen Daten vom 27. Juni 2019 wieder. Es handelt sich dabei um die Annahmen und die Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Diese Daten liefern die Grundlagen zu dieser Thematik. Es werden politische, gesellschaftliche und wirtschaftliche Para­meter in den Kontext gesetzt und es wird gezeigt, welche Auswirkungen diese haben könnten.

Die aktuellen Berechnungen vom 27. Juni 2019 beruhen auf dem Bevölkerungsstand von 2018. Es wurden insgesamt 30 Varianten und Modellrechnungen durchgeführt. Da die Daten nicht statisch sind, dienten sie dazu, Prognosen abzugeben. Hier wurden drei Parameter in den Kontext gesetzt: Geburtenanstieg, Lebensspanne und Wande­rungssaldo. Damit können die Entwicklungen im demografischen Wandel veranschau­licht werden. Zudem wurden Indikatoren wie Politik und Wirtschaft herangezogen. Die­ses Modell kann jedoch keine 100-prozentige Sicherheit liefern, da Vorausberechnun­gen auf 30- bis 50-jährige Zeiträume abgegeben werden. Zwar sind feste Kenngrößen wie Alter und Geschlecht bekannt, jedoch können zu erwartenden Entwicklungen nur schwer prognostiziert werden. Dies sollte beim Immobilienerwerb, der zur Altersvorsor­ge dient, berücksichtigt werden.

Die Vorausberechnungen wurden bis zum Jahr 2060 getroffen und beinhalten 21 Vari­anten. In dieser Analyse wurde nicht nur die schrumpfende Bevölkerung betrachtet, sondern auch die steigende Bevölkerungszahl eingebunden. Die 14. koordinierte Be­völkerungsvorausberechnung bezog ganz Deutschland mit ein.24 Die Babyboomer­Generation ist hier an der Grenze des Erwerbsalters angelangt. Zwei Trends sind ent­scheidend: Die Lebenserwartung steigt und die Geburtenrate sinkt.

Schaubild 2

Altersaufbau der Bevölkerung 2018 im Vergleich zu 1990

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dieses Schaubild (Abb. 4) stellt dar, wie der Altersaufbau der Bevölkerung 2018 im Vergleich zu 1990 ausgesehen hat. Es ist zu erkennen, dass das Durchschnittsalter in Deutschland 2018 bereits fünf Jahre höher lag als 1990. Damals betrug das Durch­schnittsalter 39 Jahre.25

Im Jahr 1990 bestand die größte Gruppe aus den 20- bis 40-Jährigen. Im Jahr 2018 hingegen zeigte sich eine andere Bevölkerungspyramide. Dabei wuchs die Gruppe der Menschen im 70. Lebensjahrvon 8 auf 13 Millionen.26

Schaubild 4

Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 2060: Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Erläuterungen zu Varianten und Abkürzungen siehe Übersichten 1 und 2. 2019-15-0462

Abbildung 5: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 206027 Das Statistische Bundesamt hat für 2018 ermittelt, dass durch die Zuwanderung ca. 83 Millionen Menschen in Deutschland insgesamt lebten. Nach der deutschen Vereini­gung im Jahr 1990 ist die Zuwanderung von 79,8 auf 81,6 Millionen Menschen im Jahr 2002 gestiegen, unter anderem durch den Zuzug aus der damaligen Sowjetunion. Oh­ne die Zuwanderung würde die deutsche Bevölkerung erheblich schrumpfen. Zudem müsste die Geburtenhäufigkeit zunehmen.

Die 14. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung ging davon aus, dass die Bevöl­kerungszahl bis 2024 kontinuierlich zunehmen wird. Ab 2040 wird sie trotz Zuwande­rung jedoch spätestens zurückgehen.

Bei einer Bevölkerungspyramide würden die jüngsten Personen die größte Fläche be­setzen, die mit dem Alter dann kleiner wäre. Durch den aktuellen Aufbau der Bevölke­rungsstruktur entsteht aber seit langem eine Diskrepanz in der Bevölkerungspyrami­de.28 Eine Verschiebung findet statt.

Die Geburtenhäufigkeit ist ein maßgeblicher Indikator, der die Bevölkerungszahl de­terminiert. Die Hauptursache für den demografischen Wandel in Deutschland ist die kontinuierlich sinkende Geburtenrate. Diese Entwicklung lässt sich durch den Umstand erklären, dass Frauen heute nicht mehr zwingend eine Ehe eingehen müssen. So hei­raten im abgesicherten deutschen Sozialsystem weniger Frauen und lassen sich öfters scheiden.29 Dies hat Auswirkungen auf die Geburtenrate. Hinzu kommt das hohe Bil­dungsniveau von Frauen, das ebenfalls mit Kinderlosigkeit korreliert.

Die Prognose für das Jahr 2060 gibt an, dass die Spannweite durch den demografi­schen Wandel je nach Entwicklungsstand 74 bis 84 Millionen Menschen betragen wird, respektive 8,5 bis 13 Millionen Kinder und Jugendliche.30 Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Zuwanderung das Absinken der Geburten und die Überalterung der Gesellschaft zwar verzögert, aber die langfristige Entwicklung nicht aufhält.

2.5 Kritik an der Bevölkerungsvorhersage

Quo vadis, demografischer Wandel? Vorhersagen sind unsicher. Für Privatanleger, die ihre Altersvorsorge mit Immobilieninvestments selbst in die Hand nehmen, können sol­che Prognosen demnach zur Zäsur werden. Heute leben trotz negativer Prognosen mehr Menschen in Deutschland als je zuvor. Im Jahr 2008 wurde vorhergesagt, dass die große Migration längst vorbei sei.31 Bereits 2002 wurde gewarnt, dass bis 2025 ganze Landstriche ,aussterben‘ würden.32

Das Statistische Bundesamt hat 2006 in der 11. koordinierten Bevölkerungsvorausbe­rechnung einen Bevölkerungsrückgang auf 67 Millionen Menschen bis 2050 ergeben.33 Fünfzehn Jahre später stieg diese Vorhersage jedoch auf mindestens 74 Millionen Menschen. Für deutsche Großstädte wie Berlin und Hamburg wurden ebenfalls schrumpfende Werte prognostiziert.34 Heute, knapp zehn Jahre später, melden die Städte hingegen exorbitante Einwohnerzahlen, die sich wiederum in steigenden Quad­ratmeterpreisen widerspiegeln.

Beispielsweise wurde für Berlin im 1. Quartal 2012 ein Quadratmeterpreis von 1671 Euro aufgerufen; heute, im 3. Quartal 2021, sind es bereits 5035 Euro.35 Wegen dieser mangelhaften Prognosen wurden falsche Signale an die Politik gesendet, die wiederum in Ballungszentren den Wohnungsbau entweder zurückgefahren oder kom­plett aus der öffentlichen Hand gegeben hat. In der Konsequenz haben sich die Mieten erheblich nach oben entwickelt.

Trotz aller Kritik am demografischen Wandel bezüglich des Standorts Deutschland hat die UNO (Organisation der Vereinten Nationen) bereits in den 1950er Jahren die Zahl der Weltbevölkerung für das Jahr 2000 relativ genau prognostiziert.36

3 Altersvorsorge in Deutschland

Vor dem Hintergrund des zweiten Kapitels, in dem die Prognose des Statistischen Bundesamt betrachtet wurde, nach der die Bevölkerung im Jahr 2060 voraussichtlich 74 bis 84 Millionen Menschen betragen wird, stellt sich die Frage, wie die Altersvorsor­ge in der Bundesrepublik Deutschland diesen Werten gerecht werden soll. Dazu wer­den nachfolgend die Struktur und die Zukunft des Rentensystems in Deutschland nä­her erläutert und es wird mit all seinen Facetten beschrieben.

3.1 Deutsches Rentensystem

Das deutsche Rentensystem baut auf drei Säulen auf. Das Schaubild der Deutschen Rentenversicherung zeigt das sogenannte 3-Säulensystem (Abb. 6).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Durch das Absinken der Geburtenrate und die immer weiter steigende Lebenserwar­tung wird die Altersvorsorge immer teurer. Es besteht ein deutlicher Trend dahin, dass es in Zukunft immer mehr Rentenbezieher statt -Zahlern geben wird. Die Altersvorsor­ge umfasst daher drei Säulen. Für die Bevölkerung bleibt die gesetzliche Rente zum größten Teil des Haupteinkommen. Umso wesentlicher ist es, dass individuell privat vorgesorgt wird.37

Wer erhält überhaupt Rentenzahlungen? Die erste Säule umfasst das Gebiet der ge­setzlichen Rentenversicherung (GRV). Arbeitnehmer, die im Angestelltenverhältnis tätig sind, sind hier pflichtversichert. Die gesetzliche Vorsorge wird durch die Pflichtbei­träge der Arbeitnehmer finanziert. Wurde 45 Jahre in die gesetzliche Rentenversiche­rung eingezahlt, ist ein Ruhestand mit 65 Jahren möglich. Zu ergänzen ist: Wer das 27. Lebensalter erreicht und mindestens fünf Jahre in die Rentenversicherung eingezahlt hat (dazu zählen Vollzeitangestellte, Minijobber und Angestellte), hat bereits einen Rentenanspruch.38

Dasselbe Prinzip gilt auch für Freiberufler und Selbstständige unter der Prämisse, dass separat in die Rentenversicherung eingezahlt wurde. Denn diese Gruppe zahlt keinen Pflichtbeitrag für die Rentenversicherung (bis auf die Krankenversicherung). Die Rente wird dabei anhand verschiedener Parameter errechnet. Nach der Formel (Abb. 7) wer­den bestimmte Basiswerte multipliziert, sodass sich am Ende eine monatliche Renten­höhe ergibt.

Rentenhöhe = Entgeltpunkte x Zugangsfaktor x Rentenartfaktor x aktueller Rentenwert

Abbildung 7: Formel zur Berechnung der Rente39

Für die monatliche Rentenhöhe sind zunächst die Entgeltpunkte essenziell. Diese wer­den dadurch berechnet, dass jedes Jahr die durchschnittlichen Einkommen aller Ren­tenversicherten betrachtet und verglichen werden. Für das Jahr 2021 ergibt sich bei­spielsweise eine durchschnittliche Akkumulation von rund 41.500 Euro Bruttowert. Verdient der Renteneinzahler diesen Basiswert, erhält er einen Entgeltpunkt. Wird we­niger respektive die Hälfte verdient, erhält er einen halben Entgeltpunkt. Je mehr ver­dient wird, desto mehr Entgeltpunkte können im Laufe des Lebens also gesammelt werden.

Der zweite Wert, der multipliziert wird, ist der Zugangsfaktor.40 Grundsätzlich hat dieser den Basiswert 1,0. Wird die Rente vor dem eigentlichen Anspruch geltend gemacht, ist der Faktor kleiner als 1,0.

Der dritte Wert ist der Rentenartfaktor; dieser ist ein fester Wert und bestimmt die je­weilige Rentenart, die im Verhältnis zur Altersrente steht. Es gibt zehn Anwendungs­beispiele: 1. Renten wegen Alters 1,0 Entgeltpunkte. 2. Renten wegen teilweiser Er­werbsminderung 0,5 Entgeltpunkte. 3. Renten wegen voller Erwerbsminderung 1,0 Entgeltpunkte. 4. Rente wegen Berufsunfähigkeit 0,6667 Entgeltpunkte. 5. Rente we­gen Erwerbsunfähigkeit 1,0 Entgeltpunkte. 6. Erziehungsrenten 1,0 Entgeltpunkte. 7. kleine Witwen- bzw. Witwerrente bis zum Ende des dritten Kalendermonats nach dem Todesmonat 1,0 und anschließend 0,25 Entgeltpunkte. 8. große Witwen- bzw. Witwer­rente bis zum Ende des dritten Kalendermonats nach dem Todesmonat 1,0 und an­schließend 0,6 bzw. 0,55 Entgeltpunkte. 9. Halbwaisenrente 0,1 Entgeltpunkte. 10. Vollwaisenrente 0,2 Entgeltpunkte.41

Abschließend wird der vierte Wert multipliziert, das ist der Rentenwert. Dieser beträgt für den aktuellen Stand vom 01.07.2021 für die alten Bundesländer (West) den Wert von 34,19 Euro und 33,47 Euro für die neuen Bundesländer (Ost).

Auch Personen, die ausschließlich entweder Minijobs ausführen oder Zeitarbeitsver­träge haben, also wenig bis kaum in die Rentenkassen eingezahlt haben, besitzen die Möglichkeit, im Alter die Grundsicherung zu beantragen. Diese ist individuell und richtet sich nach mehreren Faktoren. Diese ist individuell und richtet sich nach mehreren Fak­toren, z. B. nach dem letzten verfügbaren Einkommen. Im Regelsatz enthalten sind Nahrung, Kleidung, Hausrat, Körperpflege und Strom. Pauschal betrug die Grundsiche­rung seit dem 1.1.2021 für Alleinstehende rund 446 Euro pro Monat, für Paare waren es 802 Euro bzw. 401 Euro pro Person.42 Außerdem sind die Unterkunfts- und Hei­zungskosten vom Sozialamt zu tragen. Deren Höhe richtet sich nach dem örtlichen Mietspiegel. Sollte eine Person an einer Behinderung leiden, kommen anteilige Kran­ken- und Pflegeversicherungsbeiträge hinzu. Abschließend gewährt der Staat ein Schonvermögen von 5000 Euro für Grundsicherungsbezieher.

[...]


1 Vgl. Eisenhofer, 2020.

2 Vgl. Löhe, 2013.

3 Vgl. Worte mit Wirkung: Norbert Blüm: „Die Rente ist sicher.“, 2015.

4 Vgl. Bildung, 2016.

5 Vgl. Deutsche Rentenversicherung, o. D.

6 Vgl. Billig/Geist, 2014.

7 Vgl. Online, 2020.

8 Vgl. Zinssätze 2021 EZB, o. D.

9 Vgl. Schulz, 2021.

10 Vgl. Demografie in Deutschland, o. D.

11 Vgl. MÜNCHNER IMMOBILIENVERRENTUNG GmbH, 2020.

12 Vgl. Katz, 2020.

13 Vgl. Helbrecht, 2013.

14 Vgl. Budliger, 2021, S. 1-3.

15 Vgl. Prezewowsky/Wagner, 2007, S. 17.

16 Vgl. Demografischer-Wandel, 2021.

17 Vgl. Demografischer-Wandel, 2021.

18 Vgl. Demografischer-Wandel, 2021.

19 Vgl. Demografischer-Wandel, 2021.

20 Vgl. Demografischer-Wandel, 2021.

21 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020.

22 Vgl. Meier, 2020.

23 Vgl. Prezewowsky/Wagner, 2007, S. 18.

24 Vgl. Prezewowsky/Wagner, 2007, S. 18.

25 Vgl. Prezewowsky/Wagner, 2007, S. 18.

26 Vgl. Annahmen und Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (Destatis), 2019, S.11.

27 Vgl. Annahmen und Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (Destatis), 2019, S. 20.

28 Vgl. Annahmen und Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (Destatis), 2019, S. 19 und 26.

29 Vgl. Statista, 2021.

30 Vgl. Annahmen und Ergebnisse der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (Destatis), 2019, S. 26.

31 Vgl. Budliger, 2021, S. 27.

32 Vgl. Budliger, 2021, S. 28.

33 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2006.

34 Vgl. Budliger, 2021, S. 28 - 29.

35 Vgl. Statista, 2021b.

36 Vgl. Budliger, 2021, S. 40.

37 Vgl. Budliger, 2021, S. 40.

38 Vgl. Die drei Säulen der Altersvorsorge, 2021.

39 Vgl. Altersvorsorge - Das 3 - Säulensystem, o. D.

40 Vgl. Altersvorsorge - Das 3 - Säulensystem, o. D.

41 Vgl. Rentenartfaktor, o. D.

42 Vgl. E.V., o. D.

Ende der Leseprobe aus 81 Seiten

Details

Titel
Die Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge in Deutschland trotz demografischen Wandels
Hochschule
Rheinische Fachhochschule Köln
Veranstaltung
Bachelorarbeit, Bachelor Thesis
Note
2,0
Jahr
2021
Seiten
81
Katalognummer
V1185554
ISBN (eBook)
9783346617217
ISBN (Buch)
9783346617224
Sprache
Deutsch
Anmerkungen
Die Thesis wurde von einer professionellen Lektorin untersucht und korrigiert.
Schlagworte
Die Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge in Deutschland trotz demografischen Wandels, Immobilien, Altersvorsorge, Demografie, Demografischer Wandel, Bachelorarbeit, Bachelor Thesis
Arbeit zitieren
Anonym, 2021, Die Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge in Deutschland trotz demografischen Wandels, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1185554

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