Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt aufgrund der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d. h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung von Bodenrichtwerten erschwert. Zu diesen Lagen zählen in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen.
Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. Für den Innenstadtbereich gelten vier Bodenrichtwertzonen.
Ziel der Arbeit ist es, diese Struktur der Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und
gegebenenfalls zu korrigieren Dies geschieht anhand der Geschäftsraummieten.
Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die aktuellen, zum Stichtag 01.01.2008 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Ziel der Arbeit
1.2. Methodisches Vorgehen
2. Institution der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
2.1. Verkehrswert
2.2. Kaufpreissammlung
2.3. Bodenrichtwerte
3. Ableitung der Bodenrichtwerte
3.1. Übliche Vorgehensweise bei der Bodenrichtwertermittlung
3.2. Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen
3.3. Problematik bei der Bodenrichtwertermittlung
4. Zusammenhang Ertrag – Miete – Bodenwert
4.1. Zusammenhang zwischen Ertrag und Bodenwert
4.2. Miethöhe von Einzelhandelsflächen
4.3. Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert
4.4. Mieterhöhung bei Gewerberaum
5. Stand der Forschung
5.1. Ableitung von Bodenrichtwerten anhand von Ertragsindikatoren
5.1.1. Mietlageverfahren
5.1.1.1. Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul
5.1.1.2. Erweitertes Mietlageverfahren
5.1.1.3. Mietlageverfahren nach Troff
5.1.2. Mietsäulenverfahren
5.1.2.1. Rohertragsmethode nach Bister
5.1.2.2. Mietsäulenverfahren nach Kleiber
5.1.2.3. Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter
5.1.2.4. Mietsäulenverfahren nach Strotkamp
5.1.3. Residualwertverfahren (Extraktionsverfahren)
5.2. Ableitung von Bodenrichtwerten mittels Lagewertverfahren
5.2.1. Lagewertverfahren nach Hagedorn
5.2.2. Zielbaummethode
5.2.3. Lagewertverfahren nach Reuter
6. Überprüfung der Bodenrichtwertstruktur der Goslarer Innenstadt
6.1. Die Stadt Goslar
6.2. Ausgangsdaten
6.3. Untersuchungsgebiet
6.4. Verfahrenswahl
7. Datenerhebung
7.1. Ermittlung der Passantenfrequenz
7.2. Passantenströme und Einzelhandelssituation
7.3. Ermittlung der Geschäftsraummieten
7.4. Rücklaufquote
7.5. Auswertung der Fragebögen
7.6. Einteilung in Lagewertzonen
8. Regressionsanalyse
8.1. Begriffserläuterungen
8.2. Vorbereitung der Regressionsanalyse
8.2.1. Selektion
8.2.2. Verteilungsuntersuchung
8.2.3. Datenaufbereitung
8.3. Durchführung der Regressionsanalyse
8.3.1 Ergebnisse der Regression
8.3.2 Normierung der Mieten
8.3.3 Ermittlung der funktionalen Abhängigkeit der Bodenrichtwerte
8.3.4 Ermittlung der Bodenwerte anhand der tatsächlich gezahlten Mieten
9. Fazit – Empfehlung
10. Quellenverzeichnis
Literatur
Zeitschriften / Schriftenreihen
Gesetze, Richtlinien und Verordnungen
Internetquellen
Sonstiges
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist die Überprüfung und gegebenenfalls Korrektur der bestehenden Bodenrichtwertstruktur in der Innenstadt von Goslar, da aufgrund mangelnder Kauffälle eine konventionelle Wertermittlung erschwert ist. Dabei wird untersucht, inwieweit ein funktionaler Zusammenhang zwischen den tatsächlich gezahlten Geschäftsraummieten und den Bodenrichtwerten besteht, um eine fundierte Grundlage für künftige Bodenrichtwertfestsetzungen zu schaffen.
- Analyse der Wertermittlungsmethoden in kaufpreisarmen Lagen
- Untersuchung des Zusammenhangs zwischen Ertrag, Miete und Bodenwert
- Durchführung einer empirischen Befragung zur Mietsituation in der Goslarer Innenstadt
- Anwendung statistischer Regressionsanalysen zur Ableitung von Bodenwerten
- Entwicklung von Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwertzonen
Auszug aus dem Buch
3.3. PROBLEMATIK BEI DER BODENRICHTWERTERMITTLUNG
Speziell in den Zentren von Städten treten gehäuft kaufpreisarme Lagen auf. Hier gibt es oftmals kaum mehr unbebaute Grundstücke, die verkauft werden. Baulücken, wie sie in deutschen Städten nach dem 2. Weltkrieg in größerer Zahl aufgetreten sind, sind im Laufe der Zeit nahezu geschlossen worden.
Auch sind Kauffälle von bebauten Grundstücken, aus denen sich der Bodenwertanteil ermitteln ließe, eher rar. Zudem ist eine Rückrechnung problematisch, da schon geringe Ungenauigkeiten bei der Annahme der Einflussgrößen zu großen Unterschieden beim Bodenwert führen. Des Weiteren machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.
Aufgrund dessen lassen sich häufig auch keine geeigneten Vergleichsgebiete finden, auf die zurückgegriffen werden kann (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Doch gerade in der Innenstadt sind Bodenrichtwerte von großer Bedeutung, da hier oftmals das höchste Preisniveau vorliegt.
Wenn neue Gebäude in Innenstadtlage errichtet werden sollen, wird häufig das Grundstück inklusive der bestehenden Bebauung gekauft und diese danach abgerissen. Doch auch hier erfolgt in den Kaufverträgen keine Abgrenzung beim Kaufpreis zwischen Bodenwert den Freilegungskosten, so dass das Herauslösen des Bodenwertanteils wegen der oben genannten Gründe problematisch ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Darstellung der Zielsetzung der Arbeit sowie des methodischen Vorgehens zur Überprüfung der Bodenrichtwertstruktur in der Stadt Goslar.
2. Institution der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte: Erläuterung der Aufgaben der Gutachterausschüsse und der rechtlichen Grundlagen zur Ermittlung von Verkehrswerten und Bodenrichtwerten.
3. Ableitung der Bodenrichtwerte: Analyse der gängigen Verfahren zur Bodenrichtwertermittlung und der spezifischen Herausforderungen in kaufpreisarmen Lagen.
4. Zusammenhang Ertrag – Miete – Bodenwert: Herleitung der ökonomischen Abhängigkeit zwischen dem Ertrag von Geschäftshäusern, der Miethöhe und dem daraus resultierenden Bodenwert.
5. Stand der Forschung: Überblick über existierende wissenschaftliche Methoden zur alternativen Bodenwertermittlung, insbesondere Mietlageverfahren und Mietsäulenverfahren.
6. Überprüfung der Bodenrichtwertstruktur der Goslarer Innenstadt: Vorstellung des Untersuchungsgebietes Goslar und Analyse der Ausgangsdatenlage für die vorliegende Untersuchung.
7. Datenerhebung: Dokumentation der Durchführung einer umfassenden Mieterbefragung und der Ermittlung von Passantenfrequenzen im Untersuchungsgebiet.
8. Regressionsanalyse: Mathematische Auswertung der gesammelten Daten mittels Regressionsmodellen zur Bestimmung funktionaler Zusammenhänge und zur Korrektur der Bodenrichtwertzonen.
9. Fazit – Empfehlung: Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse und Handlungsempfehlungen für den Gutachterausschuss zur zukünftigen Bodenrichtwertfestsetzung.
Schlüsselwörter
Bodenrichtwert, Immobilienbewertung, Goslar, Innenstadt, Mietlageverfahren, Regressionsanalyse, Grundstückswerte, Kaufpreissammlung, gewerbliche Mieten, Grundstücksmarkt, Bodenwert, Mietfläche, Passantenfrequenz, Wertermittlung, Bodenrichtwertzonen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Herausforderungen bei der Ableitung von Bodenrichtwerten in sogenannten kaufpreisarmen Lagen am konkreten Beispiel der Innenstadt von Goslar.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die zentralen Felder sind die Wertermittlung von Grundstücken, die Abhängigkeit zwischen Gewerbemieten und Bodenwert sowie die statistische Auswertung von Marktdaten durch Regressionsanalysen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die bestehende Struktur der Bodenrichtwertzonen in Goslar wissenschaftlich zu überprüfen und dem zuständigen Gutachterausschuss Vorschläge für eine optimierte Richtwertfestsetzung zu unterbreiten.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es wird primär das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier genutzt, ergänzt durch eine umfassende empirische Datenerhebung bei lokalen Gewerbetreibenden und eine anschließende Regressionsanalyse.
Was wird im umfangreichen Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil umfasst die theoretische Fundierung zur Grundstücksbewertung, eine detaillierte Datenerhebung zur Passantenfrequenz und den Geschäftsraummieten in Goslar sowie die schrittweise Durchführung einer Regressionsanalyse zur Bodenwertberechnung.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch die Begriffe Bodenrichtwert, Regressionsanalyse, Mietlageverfahren und Immobilienbewertung in Innenstadtlagen geprägt.
Warum ist die Bodenrichtwertermittlung in Goslar besonders schwierig?
Da in der Goslarer Innenstadt sehr selten Grundstücke verkauft werden (kaufpreisarme Lage), fehlen die für einen klassischen Preisvergleich notwendigen Kauffälle, was die Bodenrichtwertermittlung methodisch erschwert.
Zu welchem Ergebnis kommt die Arbeit bezüglich der aktuellen Bodenrichtwerte in Goslar?
Die Untersuchung deutet darauf hin, dass die bestehenden Richtwerte im Zentrum überbewertet sind, während angrenzende Gebiete tendenziell unterbewertet sein könnten.
- Citation du texte
- Dipl.-Ing. (FH), MSc. Christina Arndt (Auteur), 2008, Grundstückswerte ermitteln. Bodenrichtwerte in kaufpreisarmen Gebieten am Beispiel der City einer Kreisstadt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/118639
