Die Auseinandersetzung mit Investitions- bzw. Desinvestitionsentscheidungen gehört zu den täglichen Aufgaben von Immobilienunternehmen. Aufgrund der hohen Konkurrenzsituation auf dem Immobilienmarkt kommt dem Anpassungsprozess durch Investitionen in den Immobilienbestand mit dem Ziel eines ausgewogenen Immobilienportfolios eine sehr große Bedeutung zu. Die Investitionsentscheidungen prägen die qualitativen Leistungspotentiale einer Immobilie und haben großen Einfluss darauf, welche Erträge aus Mieteinnahmen das Unternehmen am Markt generieren kann und in wieweit sich dies in einer Wertsteigerung der Immobilie widerspiegelt.
Die Hauptaufgabe der Investitionsrechnung stellt die Entscheidungsunterstützung dar. Da Immobilieninvestitionen in der Regel sehr langfristig sind und eine lange Kapitalbin-dungsdauer haben, ist eine Prognose sämtlicher Zahlungen und der Nutzungsdauer sehr schwierig und mit Unsicherheiten verbunden. Eine weitere Besonderheit der Immobilie besteht in ihrer Wertentwicklung. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, bei denen am Ende höchstens ein Restverkaufserlös zu erzielen ist, kann bei einer Immobilie von einer Wertsteigerung des Grund und Bodens ausgegangen werden. Daher kommt hier dem Veräußerungserlös am Ende des Kapitalzeitraumes eine besondere Bedeutung zu.
Daraus ergeben sich zwei Hauptanforderungen an eine immobilienwirtschaftliche Investitionsrechnung. Zum einen sollte die Zeitpräferenz berücksichtigt werden können, wonach gleich hohe Zahlungen in der Gegenwart einen größeren Wert haben als in der Zukunft liegende, und zum anderen sollte die Investitionsrechnung alle relevanten Daten und Rahmenbedingungen (z. B. Finanzierung) exakt und übersichtlich abbilden, um eine geeignete Entscheidungsgrundlage zu gewährleisten.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 IMMOBILIENINVESTITIONSRECHNUNG
2.1 Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung
2.2 Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses
3 METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG
4 KLASSISCHE METHODEN
4.1 Statische Methoden
4.2 Dynamische Methoden
4.2.1 Kapitalwert
4.2.2 Interner Zinsfuß
4.2.3 Anwendbarkeit dynamischer Methoden auf Immobilien
5 MODERNE METHODEN (VOLLSTÄNDIGER FINANZPLAN)
5.1 VOFI-Rentabilität
5.1.1 VOFI-Eigenkapitalrentabilität
5.1.2 VOFI-Gesamtkapitalrentabilität
5.2 Anwendbarkeit moderner Methoden auf Immobilien
6 SCHLUSSBEMERKUNG
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht klassische und moderne Investitionsrechnungsmethoden hinsichtlich ihrer Eignung für den Entscheidungsprozess bei Immobilieninvestitionen, um die geeignetste Grundlage für langfristige Investitionsentscheidungen unter Unsicherheit zu identifizieren.
- Grundlagen und Entscheidungsprobleme bei Immobilieninvestitionen
- Klassische Investitionsrechnungsverfahren (statisch vs. dynamisch)
- Methoden des Vollständigen Finanzplans (VOFI)
- Analyse der Wiederanlageprämisse
- Rentabilitätskennzahlen für Eigen- und Gesamtkapital
Auszug aus dem Buch
4.2.3 Anwendbarkeit dynamischer Methoden auf Immobilien
Ein Hauptproblem dynamischer Methoden ist die Unterstellung der Wiederanlageprämisse. Die Annahme, dass jährliche Überschüsse zu denselben Konditionen angelegt werden können wie notwendiges Kapital aus Liquiditätsengpässen, trifft nur bei Existenz eines vollkommenen Kapitalmarktes zu. Ein solcher existiert in der Realität aber nicht. Bei dem Internen Zinsfuß-Verfahren tritt die Wiederanlageprämisse verstärkt auf und führt zu einer Überschätzung der Vorteilhaftigkeit von Sachinvestitionen. Zumeist lassen sich Einnahmenüberschüsse in der Realität am unvollkommenen Kapitalmarkt nicht zum errechneten internen Zinsfuß wiederanlegen, was die Interne Zinsfuß-Methode gegenüber der Kapitalwertmethode noch ungeeigneter zur Beurteilung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen macht. Darüber hinaus sind die Ergebnisse des Internen Zinsfußes nur dann eindeutig, wenn die Struktur der zukünftigen Zahlungen lediglich einen einzigen Vorzeichenwechsel aufweist.
Immobilien werden zumeist fremdfinanziert. Verschiedene Finanzierungsmodelle können durchaus zu unterschiedlichen Ergebnissen der Investitionsrechnung führen. Bei den dynamischen Methoden wird jedoch in dieser Hinsicht nicht differenziert. Dynamische Methoden als auch statische Methoden können in Einzelfällen auf versteckten, pauschalen, nicht frei wählbaren und möglicherweise unrealistischen Annahmen basieren.
Aufgrund ihrer restriktiven Prämissen ist die Anwendung der finanzmathematischen Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung mit Vorsicht zu behandeln. Die unter mathematischem Aufwand ermittelten Ergebnisse können Genauigkeit vortäuschen und damit zu Rentabilitätsfehleinschätzungen führen. Dennoch werden in der Praxis häufig Verfahren der dynamischen Methode für die Immobilieninvestitionsrechnung gewählt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Die Arbeit beleuchtet die Bedeutung fundierter Investitionsentscheidungen für Immobilienunternehmen und definiert die Zielsetzung, geeignete Methoden zur Entscheidungsunterstützung zu untersuchen.
2 IMMOBILIENINVESTITIONSRECHNUNG: Dieses Kapitel erläutert die Besonderheiten und Entscheidungsprobleme bei Immobilieninvestitionen, insbesondere unter dem Aspekt der langen Kapitalbindung und der Unsicherheit.
3 METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG: Hier erfolgt eine Einordnung der verschiedenen Verfahren anhand einer Typologisierung nach Schulte/Ropeter.
4 KLASSISCHE METHODEN: Statische und dynamische Methoden wie Kapitalwert und Interner Zinsfuß werden analysiert und deren Schwachstellen bei der Anwendung auf Immobilien aufgezeigt.
5 MODERNE METHODEN (VOLLSTÄNDIGER FINANZPLAN): Das Konzept des Vollständigen Finanzplans (VOFI) wird vorgestellt, welches eine genauere Abbildung von Finanzierungsvarianten und Rentabilitätskennzahlen ermöglicht.
6 SCHLUSSBEMERKUNG: Abschließend wird bewertet, dass für fremdfinanzierte Immobilieninvestitionen der Vollständige Finanzplan als überlegen gegenüber rein barwertorientierten Modellen einzustufen ist.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestition, Investitionsrechnung, Kapitalwert, Interner Zinsfuß, Vollständiger Finanzplan, VOFI, Rentabilität, Immobilienwirtschaft, Investitionscontrolling, Finanzplanung, Barwert, Wiederanlageprämisse, Eigenkapitalrendite, Gesamtkapitalrentabilität, Entscheidungsunterstützung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht verschiedene Investitionsrechnungsmethoden und analysiert, welche davon am besten geeignet sind, um fundierte Entscheidungen bei Immobilieninvestitionen zu treffen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Themen umfassen klassische statische und dynamische Verfahren, moderne Methoden auf Basis des Vollständigen Finanzplans sowie die spezifischen Herausforderungen bei der Bewertung von Immobilien.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, eine geeignete Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen zu finden, die die Besonderheiten wie lange Kapitalbindung und Finanzierungsaspekte exakt abbilden kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor nutzt eine systematische Literaturanalyse und vergleichende Untersuchung der gängigen Investitionsrechnungsverfahren sowie deren Anwendbarkeit in der Immobilienwirtschaft.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert klassische statische und dynamische Methoden sowie moderne Ansätze wie die VOFI-Rentabilität und vergleicht diese kritisch.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Kernbegriffe sind Immobilieninvestition, Investitionsrechnung, Kapitalwert, Interner Zinsfuß, VOFI und Rentabilitätskennzahlen.
Warum sind dynamische Methoden bei Immobilien problematisch?
Das Hauptproblem liegt in der restriktiven Annahme der Wiederanlageprämisse, die bei unvollkommenen Kapitalmärkten, wie sie in der Realität vorherrschen, zu Fehlentscheidungen führen kann.
Was macht den Vollständigen Finanzplan (VOFI) für Immobilien so attraktiv?
Der VOFI erlaubt eine tabellarische und transparente Erfassung aller Zahlungsströme sowie die Berücksichtigung individueller Finanzierungsmodelle und Liquiditätsaspekte, was ihn in der Praxis sehr flexibel macht.
- Quote paper
- Thomas Schick (Author), 2008, Untersuchung von klassischen und modernen Investitionsrechnungsmethoden auf die jeweilige Eignung im Entscheidungsprozess einer Immobilieninvestition, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/120631
