Betriebskosten werden vom Vermieter nicht länger als reine Durchlaufposten gesehen. Aufgrund hoher Preissteigerungsraten bei nahezu allen Betriebskostenarten kommt das Management nicht länger umhin, das Geschäftsfeld „Betriebskostenmanagement“ nach Optimierungsgesichtspunkten zu betreiben. Primärziele sind, eine Fluktuation zu vermeiden, Leerstände zu verringern und die Grundmiete zu steigern, ohne die Gesamtbelastung für den Mieter zu erhöhen. Um in diesem noch jungen Geschäftsfeld Erfolge verbuchen zu können, benötigt das Bewirtschaftungsmanagement ein aussagekräftiges Kennzahlensystem.
Jedes Kennzahlensystem muss auf die Gegebenheiten der jeweiligen Branche und auf die unternehmensbezogenen Tatbestände abgestimmt werden. Hierfür war im ersten Teil dieser Arbeit eine Definition und Abgrenzung der Begriffe Immobilien und Woh-nungswirtschaft notwendig. Dabei wurde auf die bereits angespannte wirtschaftliche Situation dieser Branche und die zu erwartenden Auswirkungen der absehbaren demographischen Entwicklung auf die Wohnungswirtschaft eingegangen. Mit Hilfe eines kennzahlgesteuerten Betriebskostenmanagements wurde ein Weg vorgestellt, der es dem Management ermöglicht, erfolgreich auf die bereits bestehenden und neuen Anforderungen zu reagieren.
In Kapitel 2 wurden die notwendigen Grundlagen über Kennzahlen vermittelt, um ein Kennzahlensystem für Betriebskosten in einem Wohnungswirtschaftsunternehmen einzuführen zu können. Dies wurde erreicht, indem Kennzahlen unter Zuhilfenahme von branchenspezifischen Beispielen in einen sinnvollen Kontext gestellt und miteinander verknüpft wurden.
Die in Kapitel 3 vorgestellte Fallstudie zeigt die spezifischen Aufgaben und Herausforderungen, mit denen sich ein Betriebskostenmanagement bei der Einführung eines Kennzahlensystems konfrontiert sieht. Aufgrund der heterogenen Immobilieneigenschaften wird zunächst auf Basis von Selektion und Segmentierung sowie Auswahl relevanter Kostenarten eine Vergleichbarkeit auf Detailebene hergestellt. Die auf dieser Ebene ermittelten Kennzahlen werden danach in ein Kennzahlensystem überführt und ermöglichen somit eine ganzheitliche Betrachtung des Geschäftsfeldes Betriebskosten. Eine elementare Voraussetzung für die Realisierung eines Kennzahlensystems besteht in der Möglichkeit, auf die benötigten Daten strukturiert und automatisiert zugreifen zu können.
Inhaltsverzeichnis
Einführung in das Thema Betriebskostenmanagement
1 Bedarf eines kennzahlgesteuerten Betriebskostenmanagements
1.1 Immobilienwirtschaft
1.1.1 Funktion und Institution
1.1.2 Charakteristik der Immobilien
1.2 Wohnungswirtschaft
1.2.1 Definition und Abgrenzung
1.2.2 Daten zur Wohnungswirtschaft
1.3 Betriebskosten
1.3.1 Betriebskostenverordnung
1.3.2 Betriebskosten als Erfolgsfaktor
1.3.3 Neue Aufgaben des Betriebskostenmanagements
2 Aufbau und Verwendung von Kennzahlen
2.1 Charakteristik von Kennzahlen
2.2 Klassifizierung von Kennzahlen
2.3 Absolute Zahlen (Grundzahlen)
2.4 Verhältniszahlen (Relativzahlen)
2.4.1 Beziehungszahlen
2.4.2 Gliederungszahlen
2.4.3 Indexzahlen (Messzahlen)
2.5 Kennzahlensysteme
2.5.1 Ordnungssysteme
2.5.2 Rechensysteme
2.6 Benchmarking
2.7 Bedeutung für das Management
3 Fallstudie
3.1 Ausgangssituation
3.1.1 Untersuchter Bestand
3.1.2 Systemlandschaft
3.2 Betriebskostenbenchmarking
3.2.1 Auswahl der Objekte mittels Selektion
3.2.2 Auswahl relevanter Kostenarten
3.3 Die Technische Umsetzung des Betriebskostenkennzahlensystems
3.3.1 Stammdaten
3.3.2 Bewegungsdaten
3.4 Verbindung von Daten zu einem Betriebskostenkennzahlensystem
3.4.1 Bezugsgrößen
3.4.2 Oberste Zielkennzahl
3.4.3 Detailkennzahlen
3.4.4 Messgrößen für Betriebskostenkennzahlen
3.4.5 Aufbau des wohnungswirtschaftlichen Kennzahlensystems
4 Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, wie Wohnungswirtschaftsunternehmen durch die Einführung eines Betriebskostenkennzahlensystems ihre Kostensituation nachhaltig verbessern und somit höhere Erträge generieren können. Die Forschungsfrage konzentriert sich darauf, wie durch Optimierung der Nebenkosten unter Zuhilfenahme eines solchen Systems die Wettbewerbsfähigkeit am Wohnungsmarkt sichergestellt werden kann.
- Betriebskostenmanagement als Erfolgsfaktor in der Wohnungswirtschaft
- Grundlagen und Klassifizierung von Kennzahlen
- Methodik des Betriebskostenbenchmarking und der Portfoliobildung
- Technische Umsetzung eines Kosteninformationssystems
- Ableitung und Verwendung von Spitzen- und Detailkennzahlen
Auszug aus dem Buch
1.1.2 Charakteristik der Immobilien
Wie in der Einführung bereits dargestellt, befinden wir uns im Immobilienmarkt zum größten Teil in einem „gesättigten Markt“. Kennzeichnend für gesättigte Märkte ist eine Verschiebung des Käuferinteresses von objektiv bewertbaren Produkteigenschaften zu individuellen Nutzenerwartungen (vgl. Liebchen 2002: 10).
Allerdings erschwert der Immobilienmarkt aufgrund seiner Beschaffenheit dem Immobilienmanagement, die durchaus spezifizierten Kundenanforderungen flächendeckend umzusetzen und im Rahmen eines Kennzahlensystems in reale Messgrößen zu überführen. Während man beispielsweise in der Automobilindustrie noch zu einem gewissen Grad von Homogenität der Produkte sprechen kann, handelt es sich bei der Immobilienwirtschaft um einen heterogenen und vielschichtigen Markt.
Dies zeigt sich an den Besonderheiten des Wirtschaftsguts Immobilie. So zählt zu ihren wesentlichen Merkmalen die Einmaligkeit und Standortgebundenheit. Dies hat zur Folge, dass die Immobilie an die wirtschaftlichen Gegebenheiten wie Arbeitsmarkt und demographische Entwicklung der Region angepasst werden muss. Kann die Immobilie nicht an ihrem Standort genutzt werden, ist sie nahezu wertlos (vgl. Brauer 2006: 26).
Ein weiteres Merkmal von Immobilien ist die lange Produktionsdauer. Zwischen der Planung und der Realisierung können je nach Größe des Projektes 2 bis 5 Jahre liegen (vgl. Kampe 2006: 27). Somit kann nur mit Zeitverzögerung auf eine veränderte Nachfrage reagiert werden. Aufgrund dieser Zeitverzögerung besteht die Gefahr, dass Immobilien selbst dann noch auf den Markt drängen, wenn bereits eine Sättigung der Nachfrage erreicht ist, was einen mehr oder weniger drastischen Preisverfall zur Folge hat.
Abschließend sind noch Merkmale wie hohe Kapitalbindung verbunden mit einer meist schlechten Verzinsung des eingesetzten Kapitals sowie ihre lange Zweckbindung, meist 20 – 100 Jahre, und damit verbundene Instandhaltungskosten zu erwähnen (vgl. Brauer 2006: 27f).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Bedarf eines kennzahlgesteuerten Betriebskostenmanagements: Dieses Kapitel definiert die grundlegenden Begriffe der Immobilien- und Wohnungswirtschaft und analysiert den Status von Betriebskosten als wesentlichen Erfolgsfaktor.
2 Aufbau und Verwendung von Kennzahlen: Hier werden die theoretischen Grundlagen von Kennzahlen erläutert sowie verschiedene Kennzahlensysteme und deren Anwendungsmöglichkeiten für das Management dargestellt.
3 Fallstudie: In diesem Kapitel wird am Beispiel des Unternehmens "Immobilia" die praktische Implementierung eines Betriebskostenkennzahlensystems durch Benchmarking und Datenstrukturanalyse demonstriert.
4 Schlussbetrachtung: Das abschließende Kapitel fasst die Ergebnisse zusammen und unterstreicht die Notwendigkeit strukturierter Datenverarbeitung für eine ganzheitliche Betrachtung der Betriebskosten.
Schlüsselwörter
Betriebskostenmanagement, Wohnungswirtschaft, Kennzahlensystem, Immobilien, Benchmarking, Kostenoptimierung, Nebenkosten, Datenbasis, Immobiliencontrolling, Immobilienportfolio, Mietnebenkosten, Mieterzufriedenheit, Kosteneffizienz, Prozessmanagement, Immobilienverwaltung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die Einführung eines Betriebskostenkennzahlensystems für Wohnungswirtschaftsunternehmen zur Optimierung der Bewirtschaftung.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen Immobilienwirtschaft, Betriebskostenmanagement, Kennzahlenanalyse, technisches Benchmarking und Portfoliobildung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es aufzuzeigen, wie durch ein Kennzahlensystem Betriebskosten optimiert und Erträge nachhaltig gesichert werden können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine theoretische Fundierung zu Kennzahlen mit einer angewandten Fallstudie eines Wohnungswirtschaftsunternehmens zur praktischen Lösungsdarstellung.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in theoretische Grundlagen zu Kennzahlen/Kennzahlensystemen und eine detaillierte Fallstudie zur technischen Umsetzung bei der "Immobilia".
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind Betriebskostenmanagement, Immobilienwirtschaft, Kennzahlensystem, Benchmarking und Kostenoptimierung.
Warum reicht die alleinige Betrachtung von Kosten pro Quadratmeter oft nicht aus?
Da Kosten wie Wasserverbrauch stärker von der Nutzeranzahl als von der Wohnfläche abhängen, führt eine rein flächenbezogene Betrachtung zu falschen Optimierungsentscheidungen.
Welche Rolle spielen Stammdaten und Bewegungsdaten in der Fallstudie?
Stammdaten liefern unveränderliche Objektinformationen (z.B. Baujahr), während Bewegungsdaten (z.B. laufende Betriebskostenbuchungen) die Basis für die eigentliche Kennzahlenanalyse darstellen.
Wie stellt das Unternehmen Immobilia die Vergleichbarkeit heterogener Immobilien her?
Durch Selektion und Segmentierung werden Immobilienbestände in homogene Teilportfolios gegliedert, um eine vergleichbare Datenbasis zu schaffen.
- Quote paper
- Joachim Bothur (Author), 2009, Implementierung eines Betriebskostenkennzahlensystems in der Wohnungswirtschaft, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/121324
