Ziel der Arbeit ist es, die notwendigen Kenntnisse für die Bewertung von Shopping-Centern zu vermitteln sowie entsprechende spezifische Marktdaten für die Wertermittlung auszuweisen.
Gemäß ihrem Ziel soll die Arbeit dabei das nötige Grundwissen über den Immobilientyp, über entsprechende Märkte und die wertrelevanten Merkmale veranschaulichen und darüber hinaus die entsprechenden Wertermittlungsverfahren erläutern. Außerdem sollen spezifische marktkonforme Daten und übliche Ansätze der Wertermittlung verdeutlicht werden, die auf eine Literaturauswertung zurückgehen oder die Ergebnisse umfangreicher Auswertungen zahlreicher analysierter Verkehrswertgutachten sind.
Um dem Umfang einer Diplomarbeit gerecht zu werden, beschränkt sich die Arbeit auf das regionale Shopping-Center, ein Typ der Kategorie klassischer Shopping-Center. In einzelnen Teilkapiteln werden diesem Typus bereits Einkaufszentren ab einer Größe von 10.000 m² zugeordnet. Im Rahmen der Gutachtenanalyse werden vereinzelt auch die Daten kleinerer Center berücksichtigt.
Es werden größtenteils nationale Einkaufszentren und deren Besonderheiten betrachtet. In mancher Hinsicht wird der Betrachtungshorizont jedoch erweitert und auf die internationale Ebene ausgedehnt. Dies erfolgt insbesondere bei der Gutachtenauswertung, indem deutsche Wertgutachten ausländischer Einkaufszentren teilweise mit einbezogen werden.
Des Weiteren beschränkt sich die Arbeit auf die Darstellung der normierten Wertermittlungsverfahren, die in der WertV geregelt sind.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG
1.2 ZIELSETZUNG UND ABGRENZUNG
1.3 AUFBAU UND METHODIK DER ARBEIT
2 GRUNDLAGEN
2.1 DEFINITION
2.1.1 Begriffsinhalt
2.1.2 Typisierung und Erscheinungsformen
2.2 MARKTENTWICKLUNGEN
2.2.1 Einzelhandelsmarkt
2.2.2 Territorialer Shopping-Center-Markt
2.2.2.1 Entwicklung in Europa
2.2.2.2 Entwicklung in Deutschland
2.2.3 Europäischer Investmentmarkt
2.2.3.1 Tranksaktionsvolumen
2.2.3.2 Renditen
3 WERTRELEVANTE FAKTOREN
3.1 STANDORT
3.1.1 Einzugsbereich
3.1.2 Makrostandort
3.1.3 Mikrostandort
3.1.4 Charakterisierende Kenngrößen
3.2 OBJEKTSPEZIFISCHE MERKMALE
3.2.1 Centermanagement
3.2.2 Branchen- und Mietermix
3.2.3 Magnetmieter
3.3 BAU- UND PLANUNGSRECHT
3.3.1 Zulässigkeit von Vorhaben
3.3.2 Baugebiete für Shopping-Center
3.3.3 Bebauungsplanaufstellung
3.3.4 Festsetzung und Beschränkungen im Bebauungsplan
3.4 MIETVERTRÄGE
3.4.1 Mietvertragliche Regelungen
3.4.2 Mietflächen
3.4.3 Mietvertragsgestaltung
4 WERTERMITTLUNG
4.1 VERKEHRSWERT
4.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
4.2.1 Vergleichswertverfahren
4.2.1.1 Allgemein
4.2.1.2 Bodenwertermittlung
4.2.2 Ertragswertverfahren
4.2.2.1 Verfahrensablauf
4.2.2.2 Verfahrensparameter
4.2.3 Sachwertverfahren
4.2.3.1 Verfahrensablauf
4.2.3.2 Verfahrensparameter
4.3 BESONDERHEITEN BEI SHOPPING-CENTERN
4.3.1 Eingangsparameter der Wertermittlung
4.3.1.1 Flächen
4.3.1.2 Mieten
4.3.3 Einfluss der wertrelevanten Faktoren
5 SPEZIFISCHE WERTERMITTLUNGSDATEN/-PARAMETER
5.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN
5.1.1 Bodenwert
5.1.2 Nachhaltige Miete
5.1.3 Bewirtschaftungskosten
5.1.3.1 Verwaltungskosten
5.1.3.2 Betriebskosten
5.1.3.3 Instandhaltungskosten
5.1.3.4 Mietausfallwagnis
5.1.4 Liegenschaftszinssatz
5.1.5 Restnutzungsdauer
5.1.6 Marktanpassungsfaktor
5.2 SACHWERTVERFAHREN
5.2.1 Bodenwert
5.2.2 Normalherstellungskosten
5.2.3 Außenanlagen
5.2.4 Baunebenkosten
5.2.5 Herstellungswert
5.2.6 Gesamtnutzungsdauer
5.2.7 Alterswertminderung
5.2.8 Grundstückssachwert (€/m² Nutzfläche)
5.2.9 Marktanpassungsfaktor
5.3 VERGLEICHS-/PLAUSIBILITÄTSKENNDATEN
5.3.1 Verhältnis Sachwert/Ertragswert
5.3.2 Rohertragsvervielfältiger
5.3.3 Reinertragsvervielfältiger
5.3.4 Bodenwertanteil
5.3.5 Nutzflächenvervielfältiger
6 BEISPIEL EINER VERKEHRSWERTERMITTLUNG
6.1 ALLGEMEINES
6.2 WERT DES GRUND UND BODENS
6.3 SACHWERTERMITTLUNG
6.4 ERTRAGSWERTERMITTLUNG
6.5 VERKEHRSWERT
6.6 VERHÄLTNISZAHLEN
7 ZUSAMMENFASSUNG
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, grundlegende Kenntnisse für die komplexe Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern zu vermitteln und spezifische Marktdaten bereitzustellen, um Sachverständigen eine fundierte Bewertungsgrundlage zu ermöglichen. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert sich darauf, wie bei der Bewertung dieser spezifischen Handelsimmobilien die wesentlichen wertrelevanten Faktoren und marktgerechten Parameter in den normierten Verfahren (insbesondere im Ertragswertverfahren) korrekt abgebildet werden können, um eine marktwertgetreue Verkehrswertermittlung zu gewährleisten.
- Grundlagen von Shopping-Centern: Begriffsbestimmung, Typisierung und Marktentwicklungen.
- Analyse wertrelevanter Faktoren: Standortmerkmale, objektspezifische Faktoren, Baurecht und Mietvertragsgestaltung.
- Methodik der Verkehrswertermittlung: Anwendung der normierten Verfahren unter Berücksichtigung der Besonderheiten von Shopping-Centern.
- Ableitung spezifischer Marktdaten: Auswertung von Verkehrswertgutachten und Erstellung einer Datenbank für Bewertungsparameter.
- Praxisbeispiel: Vollständige Durchführung einer beispielhaften Verkehrswertermittlung eines Shopping-Centers.
Auszug aus dem Buch
1.1 Problemstellung
Shopping-Center¹ sind Handelsimmobilien und zählen zu den Gewerbeimmobilien. Die Verkehrswertermittlung derartiger Objekte gehört zu den schwierigen Aufgaben eines Grundstücksachverständigen. Viele Sachverständige sind oft mit der Wertermittlung von Shopping-Centern nicht vertraut oder haben nur geringe Erfahrungen im Umgang mit dieser Immobilien-Asset-Klasse.
Die Schwierigkeit für Sachverständige liegt weniger in den angewandten Wertermittlungsverfahren, sondern regelmäßig darin, dass es ihnen an der nötigen Kenntnis über die Immobiliengattung, den spezifischen Immobilienmarkt und die wertrelevanten Besonderheiten von Einkaufszentren fehlt. Zudem sind Grundstückssachverständige mit dem Problem konfrontiert, dass in der Regel wenig Markttransparenz herrscht und die Marktteilnehmer in den seltensten Fällen ihre Erkenntnisse veröffentlichen.
Ein unzureichendes Wissen über Shopping-Center und die Datenproblematik können dazu führen, dass unsichere oder fehlerhafte Ansätze bei den Eingangsparametern der Bewertungsverfahren gewählt werden. Dies hat falsche Verfahrensergebnisse zur Folge und kann zu einem Verkehrswert führen, der nicht den Marktwert darstellt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Hinführung zum Thema und Erläuterung der Problemstellung, Zielsetzung sowie des methodischen Aufbaus der Diplomarbeit.
2 GRUNDLAGEN: Vermittlung von Basiswissen zu Shopping-Centern, ihrer Typisierung sowie den aktuellen Marktentwicklungen in Deutschland und Europa.
3 WERTRELEVANTE FAKTOREN: Detaillierte Untersuchung der entscheidenden Faktoren für den Wert eines Shopping-Centers, insbesondere Standort, objektspezifische Merkmale, Baurecht und Mietverträge.
4 WERTERMITTLUNG: Darstellung der normierten Wertermittlungsverfahren und der spezifischen Besonderheiten, die bei der Bewertung von Shopping-Centern zu beachten sind.
5 SPEZIFISCHE WERTERMITTLUNGSDATEN/-PARAMETER: Aufbereitung marktkonformer Daten und Kennzahlen aus einer umfassenden Literaturrecherche und Datenbankanalyse für die Bewertungsanwendung.
6 BEISPIEL EINER VERKEHRSWERTERMITTLUNG: Praxisorientierte Veranschaulichung der Bewertungsmethodik anhand einer detaillierten beispielhaften Verkehrswertermittlung.
7 ZUSAMMENFASSUNG: Abschließende Reflexion der zentralen Ergebnisse der Arbeit zur Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern.
Schlüsselwörter
Shopping-Center, Verkehrswertermittlung, Gewerbeimmobilien, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Standortanalyse, Centermanagement, Magnetmieter, Mietvertragsgestaltung, Marktdaten, Liegenschaftszinssatz, Baurecht, Branchenmix, Mietflächenberechnung, Immobilienbewertung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit den spezifischen Anforderungen an die Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern, um diese als komplexe Gewerbeimmobilien marktgerecht bewerten zu können.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zu den Kernbereichen zählen die Marktentwicklungen, die Analyse wertrelevanter Einflussfaktoren wie Standorte und Mietverträge sowie die Anwendung normierter Bewertungsverfahren bei Shopping-Centern.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, notwendige Fachkenntnisse für die Bewertung zu vermitteln und spezifische, marktkonforme Daten und Parameter aus einer eigens erstellten Datenbank für die Praxis auszuweisen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine umfangreiche Literaturrecherche mit der Analyse zahlreicher realer Verkehrswertgutachten, die in einer vom Verfasser erstellten Excel-Datenbank ausgewertet wurden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung zu Centertypen und Marktdaten, eine detaillierte Analyse wertrelevanter Faktoren sowie die Darstellung der Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Wichtige Begriffe sind Shopping-Center, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz und marktgerechte Bewertungsdaten.
Wie werden Magnetmieter in der Wertermittlung berücksichtigt?
Magnetmieter werden aufgrund ihrer Anziehungskraft für die Passantenfrequenz als kritisch eingestuft. Sie erhalten oft Mietzugeständnisse in langfristigen Verträgen, weshalb der Sachverständige deren Bonität und den Einfluss auf den gesamten Mietmix besonders prüfen muss.
Warum spielt das Baurecht bei der Bewertung von Shopping-Centern eine so zentrale Rolle?
Das Baurecht regelt die zulässigen Verkaufsflächen, welche die Basis für die potenziellen Mietflächen und damit die Ertragskraft bilden. Es definiert somit direkt das Entwicklungspotenzial und die bauliche Nutzung des Objekts.
Was zeigt das Praxisbeispiel in Kapitel 6 auf?
Es demonstriert die konkrete Durchführung einer Verkehrswertermittlung unter Anwendung der zuvor erläuterten Bewertungslogik für ein regionales Shopping-Center, wobei Daten modifiziert wurden, um Rückschlüsse auf reale Objekte auszuschließen.
- Quote paper
- Dipl.-Ing. (FH) - Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Christian Aumiller (Author), 2007, Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/121419
