Das Ziel der vorliegenden Arbeit besteht darin, ein Risikoregister zu entwickeln und etwaige Risiken mit zugehörigen Bewältigungsmaßnahmen zu beschreiben. Diese Risiken beziehen sich dabei ausschließlich auf die objektspezifischen Risiken in der Planungsphase, wodurch marktbedingte Risiken (z.B. der Standort) sowie die Gefahren während der Bauausführungsphase nicht berücksichtigt werden. Es besteht dementsprechend die Forschungsfrage, welche objektspezifischen Risiken bei dem Redevelopment von Wohnimmobilien in der Konzeptionsphase zu erwarten sind und wie diese bewältigt werden können.
Um eine Antwort auf diese Frage zu ermöglichen, wurden insgesamt acht Personen auf Grundlage bisheriger Erfahrungen nach möglichen Risiken befragt, um damit ein praxisbezogenes Risikoregister zu konzipieren. Es handelt sich hierbei um Projektentwickler, Architekten und Planer der Immobilienwirtschaft, die in der Vergangenheit bereits entsprechende Redevelopments geplant und betreut haben. Zur Unterstützung dieser Ergebnisse wird geeignete Literatur implementiert, um weitere inhaltliche Ergänzungen zu ermöglichen.
Das Ergebnis ist ein Risikoregister mit einem Umfang von 34 Seiten im Anhang dieser Arbeit, in welchem stichpunktartig die Ergebnisse der Experteninterviews und Literaturauswertungen dargestellt sind. Im schriftlichen Abschnitt wurden diese Auswertungen genauer beschrieben und mit eigenerstellten Abbildungen zur besseren Verständlichkeit gestützt. Am Ende dieser Arbeit wird das Risikoregister auf ein praxisbezogenes Redevelopment angewendet.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Hintergrund und Aufbau der Arbeit
1.2. Forschungsvorhaben
2. Grundlagen des Risikomanagements
2.1. Definition und Begriffsherkunft
2.2. Gesetze und Normen
2.3. Kategorisierung und Systematisierung von Risiken
2.4. Risikomanagementprozess in der Immobilienwirtschaft
2.4.1. Risikoidentifikation und -analyse
2.4.2. Risikobewertung
2.4.3. Risikosteuerung und -bewältigungsplanung
2.5. Phasen der Immobilienprojektentwicklung
3. Methodik
4. Risikoregister für das Redevelopment von Wohnimmobilien
4.1. Grundstück und Bauzustand
4.1.1. Schadstoffe
4.1.2. Gebäudegründung und Statik
4.1.3. Bauphysik
4.1.4. Brandschutz
4.1.5. Baugenehmigung und Planungsunterlagen
4.1.6. Bebauungsplan
4.1.7. Technische Gebäudeausrüstung
4.2. Vertragsmanagement
4.3. Eigentumsverhältnisse und Schutzvorschriften
4.3.1. Grundbuch
4.3.2. Nachbar
4.3.3. Denkmalschutz
4.3.4. Umwelt- und Gesundheitsschutz
4.3.5. Urheberrecht
4.4. Wirtschaftlichkeit und Finanzierung
4.4.1. Förderungszuschüsse
4.4.2. Zertifizierung
4.4.3. Kostenplanung
4.4.4. Finanzierung
4.5. Zusammenfassung
5. Praktische Anwendung des Risikoregisters auf das Redevelopment eines Wohnheims
5.1. Vorstellung der Immobilie und des Bauvorhabens
5.2. Risikoregister im Anwendungsprozess
5.3. Risikoportfolio des Redevelopments
6. Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, ein praxisbezogenes Risikoregister für das Redevelopment von Wohnimmobilien zu konzipieren, um Projektrisiken während der Konzeptionsphase frühzeitig zu identifizieren und geeignete Bewältigungsmaßnahmen zu definieren. Dabei steht die Beantwortung der Forschungsfrage im Fokus, welche objektspezifischen Risiken bei einem solchen Vorhaben zu erwarten sind und wie diese durch ein systematisches Risikomanagement gesteuert werden können.
- Grundlagen des Risikomanagements und Etablierung eines Risikoregisters.
- Strukturierung der Konzeptionsphase bei der Projektentwicklung von Wohnimmobilien.
- Analyse kritischer Erfolgsfaktoren (Gebäudezustand, Vertragsmanagement, Finanzierung, Eigentumsschutz).
- Transfer der theoretischen Erkenntnisse in ein anwendbares, methodisches Instrumentarium für die Praxis.
Auszug aus dem Buch
4.1.1. Schadstoffe
Gebäudeschadstoffe haben eine unmittelbare Auswirkung auf den Termin- und Kostenfaktor eines Redevelopments, da entsprechende Schadstoffsanierungen, je nach Ausmaß der Kontamination, mit hohem Aufwand verbunden sind. Um das Risiko in einem ersten Schritt zu beurteilen, können die verwendeten Schadstoffmaterialien der entsprechenden Baujahre anhand verschiedener Auswertungen überprüft werden, um daraus erste Kosten- und Risikoeinschätzungen treffen zu können.
Es lässt sich erkennen, dass in den 1990er Jahren durch Verwendungsverbote die bis dahin oftmals verbauten Schadstoffe nicht mehr weiter genutzt wurden. Diese Verbote traten durch das im Jahr 1999 eingeführten Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) in Kraft, welches durch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung ergänzt wird, sowie zwischen behebungspflichtigen und nicht behebungspflichtigen Maßnahmen unterscheidet (Kamping, 2016, S. 288). Während demnach insbesondere Altlasten behebungspflichtig sind, kommt bei Bodenverunreinigungen die Gefahr erst zum Tragen, wenn durch Unterbauungen oder Kellerbauten Eingriffe in den kontaminierten Boden vorgenommen werden müssen. Auch unterirdische Tanks können hierbei eine Gefahr darstellen.
Bei dem Kauf einer Immobilie, welche einem potenziellen Redevelopment unterzogen werden soll, ist also stets auf das Altlastenrisiko einzugehen. Kaufvertragliche Vereinbarungen wie Kaufpreisanpassungen, die Abwälzung des Rückbaus und der Entsorgung auf den Verkäufer, oder auch das Errichten eines Testaments, welches einen schadstofffreien Baugrund sicherstellt, können das Kostenrisiko minimieren.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung erläutert den Hintergrund des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft und definiert das Forschungsvorhaben sowie die Forschungsfragen zur Identifikation unsystematischer Risiken in der Konzeptionsphase.
2. Grundlagen des Risikomanagements: Dieses Kapitel behandelt die theoretischen Definitionen, rechtliche Rahmenbedingungen sowie Methoden zur Kategorisierung und systematischen Steuerung von Risiken.
3. Methodik: Hier wird der methodische Ansatz der Arbeit beschrieben, der auf Literaturrecherche und qualitativen Experteninterviews mit Branchenvertretern basiert.
4. Risikoregister für das Redevelopment von Wohnimmobilien: Dieses Hauptkapitel detailliert die verschiedenen Risikobereiche – von Grundstücks- und Bauzustandsfragen bis hin zu Finanzierungs- und Vertragsaspekten – sowie entsprechende Bewältigungsstrategien.
5. Praktische Anwendung des Risikoregisters auf das Redevelopment eines Wohnheims: Das Kapitel veranschaulicht die praktische Implementierung des entwickelten Risikoregisters an einem konkreten Fallbeispiel in München.
6. Fazit und Ausblick: Hier werden die Ergebnisse kritisch gewürdigt und Empfehlungen für eine zukünftige, toolgestützte Risikokontrolle in der Projektentwicklung ausgesprochen.
Schlüsselwörter
Risikomanagement, Redevelopment, Wohnimmobilien, Konzeptionsphase, Risikoregister, Projektentwicklung, Gebäudeschadstoffe, Baubestand, Vertragsmanagement, Immobilienfinanzierung, Denkmalschutz, Bauphysik, Brandschutz, Sanierung, Risikobewertung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung und Anwendung eines Risikoregisters als Managementinstrument für das Redevelopment von Wohnimmobilien in der Konzeptionsphase.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die zentralen Felder umfassen Gebäudeschadstoffe, statische Grundlagen, Brandschutzkonzepte, vertragsrechtliche Risiken sowie wirtschaftliche Aspekte wie Finanzierung und Zertifizierungen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist die Beantwortung der Forschungsfrage, welche unsystematischen, objektspezifischen Risiken bei der Planung von Wohnungsredvelopments auftreten und wie diese effizient bewältigt werden können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein qualitativer Forschungsansatz gewählt, der auf einer fundierten Literaturrecherche und der Auswertung von strukturierten Experteninterviews mit Immobilienfachleuten beruht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine theoretische fundierte Risikoanalyse der relevanten Teilbereiche der Projektentwicklung sowie die darauffolgende Anwendung dieser Erkenntnisse auf ein konkretes Praxisprojekt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit zeichnet sich durch Begriffe wie Risikomanagement, Redevelopment, Gebäudezustand, Kostenplanung und Projektentwicklung aus.
Wie relevant ist das Thema Schadstoffe für ein Redevelopment?
Schadstoffe haben eine unmittelbare Auswirkung auf Termin- und Kostenfaktoren, da ihre Sanierung oft mit hohem Aufwand verbunden ist, weshalb eine frühzeitige Identifikation essentiell ist.
Warum ist der Bestandsschutz bei diesem Thema von Bedeutung?
Da umfassende Sanierungen oder Nutzungsänderungen zum Verlust des Bestandsschutzes führen können, müssen bei einem Redevelopment neue rechtliche und bautechnische Anforderungen erfüllt werden, was ein erhebliches Risiko darstellt.
- Citar trabajo
- Thomas Schmauß (Autor), 2022, Risikomanagement beim Redevelopment einer Wohnimmobilie. Aufbau eines Risikoregisters, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1245745
