Die Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmöglichkeiten bei Wohnimmobilien

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Zielsetzung
1.3. Vorgehensweise

2. Grundlagen
2.1. Definitionen
2.1.1. Instandhaltung
2.1.1.1. Inspektion
2.1.1.2. Wartung
2.1.2. Maßnahmen zur Erneuerung
2.1.2.1. Modernisierung
a. Bautechnische Verbesserung
b. Funktionale Verbesserung
c. Gebäudetechnische Verbesserung
d. Adaptierung
2.1.2.2. Sanierung
a. Instandsetzung
b. Rekonstruktion
2.2. Gesamtbestand der Immobilien
2.2.1. Historische Entwicklung
2.2.2. Marktumfeld
2.2.3. Demographische Faktoren
2.2.4. Ökologische Faktoren
2.2.5. Ökonomischen Faktoren
2.2.5.1. Alte Bundesländer
2.2.5.2. Neue Bundesländer
a. Konventionelle Bauweise
b. Fertigteilbauweise
2.2.5.3. Standortfrage
2.2.5.4. Leerstand
2.2.5.5. Abriss leerstehender Wohnungen
2.3. Optimierung des Bestandes hinsichtlich der zu erwartenden Rendite
2.3.1. Planung
2.3.2. Vergabeart und Maßnahmenpakete
2.3.2.1. Teilsanierungspakete
2.3.2.2. Vollsanierungspakete
2.3.3. Optimum der Sanierung

3. Spezifikationen und Vorgehen von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
3.1. AIBau (Aachener Institut für Bauschäden und angewandte Bauphysik gGmbH)
3.1.1. Ansatz
3.1.2. Vorgehensweise
3.1.2.1. Bestands- und Zustandserfassung
3.1.2.2. Instandsetzung
3.1.3. Ergebnisse und Nachteile
3.2. Institut für Bauforschung e.V
3.2.1. Ansatz
3.2.2. Vorgehensweise
3.2.3. Ergebnisse
3.3. agemis – Ansatz
3.3.1. Grundgedanke
3.3.2. Vorgehensweise
3.3.3. Ergebnisse
3.4. Deutsche Annington Immobilien GmbH
3.4.1. Pooling
3.4.2. Partnering
3.4.3. Bundling
3.4.4. Einsparungen
3.5. Unterschiede zwischen den einzelnen Ansätzen
3.5.1. Herangehensweise
3.5.2. Vorteile
3.5.3. Nachteile

4. Optimierte Vorgehensstrategien
4.1. Einflussgrößen der Sanierungsstrategie
4.1.1. Bestands- und Zustandsanalyse
4.1.2. Lebenszykluskosten
4.1.3. Prozessoptimierung
4.1.4. Unternehmensgröße
4.1.5. Finanzielle Ausstattung
4.2. Möglichkeiten der weiteren Optimierung
4.2.1. Bundling-Konzept
4.2.2. Energieeinspar-Contracting
4.2.2.1. Ablaufplan
4.2.2.2. Win-Win-Situation
4.2.3. Partnering-Konzept
4.2.3.1. Vorteile des Partnerings
4.2.3.2. Nachteile des Partnerings
4.2.4. Pooling-Konzept
4.2.5. Zentrale Schadensannahme
4.2.6. Zentrale Versicherungsanlaufstelle
4.3. Einsparpotenziale
4.4. Abhängigkeiten bei der Optimierung

5. Schlussbemerkung

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Index

Kurzfassung

Eidesstattliche Erklärung

Vorwort

Der Wohnungsneubau ist in den letzten Jahren immer weiter zurückgegangen. Im gleichen Zeitraum sind die Investitionen in die Modernisierung und Sanierung deutlich gestiegen. Gleichzeitig herrscht an vielen Immobilienteilmärkten großer Leerstand; einhergehend mit einem Angebotsüberhang. Diese Drucksituation für die Eigentümer kann nur durch eine nachfragegerechte Modernisierung entschärft werden.

Die Wohnungsbestände in den alten und neuen Bundesländern weisen auch nach dem „Dritten Bericht über Schäden an Gebäuden“ einen hohen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Weiterhin zeichnen sich die Bestände durch einen sehr hohen Wärmeenergiebedarf aus. Die gesellschaftlichen, ökologischen und politischen Zielsetzungen bauen jedoch auf eine Reduzierung des Wärmeenergiebedarfes. Dieser Fakt kommt den Mietern zu Gute.

Mit der Arbeit wird versucht, dem geneigten Leser Ideen und Anregungen zur Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu geben. Die Randbedingungen und Varianten einer Optimierung sind so vielfältig, dass eine Reihe von Konzepten aus der Managementlehre zu neuen Möglichkeiten der Kostenreduzierung führen könnten. Dabei werden die Erfahrungen von Forschungsinstituten und Unternehmen dargestellt und ein Ausblick über weitere Einsparpotenziale bei der Optimierung gegeben.

Ich danke an dieser Stelle für die vielen informativen Gespräche mit einer Reihe von Unternehmensvertretern, allen voran Herr Bonarius von der agemis GmbH.

Andreas D. Weise

Leipzig, September 2004

1. Einleitung

1.1. Problemstellung

Eine ehemals als „Vermietermarkt“ bezeichnete Marktsituation hat sich in den vergangenen Jahren in vielen Regionen zum „Mietermarkt“ gewandelt. Damit einhergehend sind die Leerstände gewachsen und die Mieten teilweise zurückgegangen; somit leidet die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsunternehmen. Gleichfalls ist ein deutliches Bewusstsein hinsichtlich ökologischer, ökonomischer und sozialer Belange entstanden. Diese drei Themengebiete wurden unter dem Begriff der Nachhaltigkeit zusammengefasst und in der Agenda 21, auf der Weltkonferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung 1992 in Rio de Janeiro, festgeschrieben.^[1],^[2] Der Wunsch, die Modernisierungs- und Sanierungskosten zu optimieren, ist somit kein neuer Ansatz, um einen effizienten Mitteleinsatz zu gewährleisten. Es darf dabei nicht nur auf die Modernisierungskosten geachtet werden, sondern auch die Nutzungskosten, welche sich zum Teil im Rahmen des energetischen Ansatzes befinden, müssen berücksichtigt werden. Aber auch Pooling-, Partnering- und Bundling-Konzepte dürfen nicht vernachlässigt werden, da gerade diese neuen Konzepte viele Erfolge vorweisen.

In der vorliegenden Arbeit werden die derzeitig eingesetzten Möglichkeiten zur Optimierung der Modernisierungs- und Sanierungskosten von Wohnimmobilien analysiert und ausgewertet.

1.2. Zielsetzung

Mit der nachstehenden Untersuchung sind die folgenden Zielsetzungen verbunden:

- Ausgehend davon, dass immer mehr Kapital in die Modernisierung und Sanierung investiert wird, stellt sich die Frage nach einer Optimierung dieser Maßnahmen. Dazu werden die bisher bekannten Verfahren sowie deren Erfolge und Schwächen näher betrachtet.
- Des Weiteren soll ein neuer Ansatz für die Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen entwickelt werden. An Hand von Alter und Typ der Immobilie sowie der verwendeten Maßnahmen wird versucht, die Einsparpotenziale zu ermitteln.

1.3. Vorgehensweise

Die Ausführungen beginnen im zweiten Kapitel mit einer kurzen Einführung in den Immobilienmarkt allg., die aktuelle Marktlage und den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Weiterhin wird auf die Situation der Wohnungsunternehmen eingegangen. Abschließend wird das Optimum der Sanierung dargestellt.

Das dritte Kapitel der vorliegenden Arbeit stellt die aktuellen Möglichkeiten für die Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen dar.

Im vierten Kapitel wird eine optimierte Lösung entwickelt. Dabei werden zum einen die benötigten Voraussetzungen dargestellt, sowie die Abhängigkeiten geprüft.

2. Grundlagen

Da in der Fachwelt teilweise unterschiedliche Definitionen der Begriffe erfolgen, werden die, für diese Arbeit, relevanten Fachbegriffe zu Beginn erläutert. Um über die Voraussetzungen für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sprechen zu können, ist es notwendig, den gesamten Immobilienbestand zunächst zu definieren und zu unterteilen, um das Potenzial zu eruieren. Darüber hinaus sind die aktuelle Lage und die demographischen, ökologischen und ökonomischen Faktoren von Bedeutung, welche die Wirtschaftlichkeit nachhaltig beeinflussen. Abschließend wird das Optimum der Maßnahmen dargestellt.

2.1. Definitionen

Die baulichen Maßnahmen bei Bestandsimmobilien können sehr vielfältig sein. Zum Teil erfolgt in der Fachliteratur ein unterschiedlicher Gebrauch der Fachbegriffe Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung. Zum besseren Verständnis und zu Gunsten einer größeren Klarheit sind die wichtigsten Begriffe in Abb. 1 zusammengefasst und werden anschließend näher erläutert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Übersicht über bauliche Maßnahmen im Bestand^[3]

2.1.1. Instandhaltung

Maßnahmen zur Erhaltung von Immobilienbeständen werden gewöhnlicherweise als Instandhaltung bezeichnet. In der HOAI §3 Abs. 11 heißt es „Instandhaltungen sind Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes“.^[4] Die DIN 31051 hat den Begriff der Instandhaltung noch etwas erweitert, d.h. dort werden alle Maßnahmen zur Wahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie zur Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems darunter verstanden. Lißner (2000) schrieb daher, dass die Identität des Gebäudes in jedem Falle gewahrt werden sollte, d.h. das wiederhergestellte sollte identisch mit dem ursprünglichen Gebäude sein.^[5] Die Instandhaltung wird unterteilt in Inspektion und Wartung.

2.1.1.1. Inspektion

Unter einer Inspektion werden nach der DIN 31051 „Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems“ verstanden. Dem gegenüber steht die Wartung.^[6]

2.1.1.2. Wartung

Die Wartung beschreibt alle „Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems“.^[7]

2.1.2. Maßnahmen zur Erneuerung

Die Maßnahmen zur Erneuerung sind zu unterteilen in die Modernisierung und Sanierung. Erstere dienen zur Erhöhung des Gebrauchswertes, letztere zur Beseitigung von Missständen.

2.1.2.1. Modernisierung

Bei den Modernisierungsmaßnahmen erfolgt eine bautechnische, funktionale oder gebäudetechnische Verbesserung des Gebäudes. Ebenfalls unter die Modernisierung zählen adaptive Maßnahmen, wenn diese eine funktionale Verbesserung darstellen und/ oder den Gebrauchswert erhöhen. Unter einer Modernisierung versteht man demnach alle „bauliche(n) Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraumes nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken; Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die Modernisierung“^[8]. Durch die Modernisierungsmaßnahmen wird eine signifikant höhere Qualität des Gebäudes erreicht, welche vorher nicht vorhanden gewesen war. Im Folgenden findet eine weitere Aufgliederung in bautechnische, funktionale und gebäudetechnische Verbesserung sowie Adaptierung statt.

a. Bautechnische Verbesserung

Bautechnische Verbesserungen beinhalten Änderungen der bauphysikalischen Eigenschaften eines Gebäudes. Diese Veränderungen sollen die Eigenschaften des Schall- und Wärmeschutzes nachhaltig verbessern. Daher beschäftigen sich die Maßnahmen hauptsächlich mit Decken, Fenstern, Türen und Wänden.^[9]

b. Funktionale Verbesserung

Bei der funktionalen Verbesserung wird auf die Nutzerwünsche eingegangen. Dabei werden Veränderungen der Wohneinheit hinsichtlich der Raumgröße, -zuordnung, der Anzahl der Räume und ihren Funktionen vorgenommen. Die Aufwertung der Außenanlagen z.B. durch die Errichtung von Spielplätzen zählt auch zu den Möglichkeiten. Verbesserungen der genannten Art können aber auch adaptive Maßnahmen darstellen, wenn sich dadurch der Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig verbessert.^[10]

c. Gebäudetechnische Verbesserung

Die Verbesserung der Elektro- und Sanitärinstallationen, der kompletten Heizungsanlage, Küchenbereiche, Lüftung und der Warmwasserversorgung gehören zu den gebäudetechnischen Maßnahmen. Die Erreichung des heute gültigen Stands der Technik ist dabei das oberste Ziel. Die Veränderung der Gebäudekonstruktion erfolgt dagegen relativ selten und ist meist nicht notwendig.^[11]

d. Adaptierung

Eine Adaptierung bedeutet „bauliche Veränderung, die der Anpassung des Baukörpers an neue funktionelle Gegebenheiten und Forderungen dient, die also durch Beseitigung von Mängeln der Veralterung entgegenwirkt. Auch Fehler in Planung oder Ausführung können durch Adaptierung behoben werden“^[12]. Zu der Adaptierung zählen die Maßnahmen der Aufstockung sowie des An-, Aus- und Umbaus.

2.1.2.2. Sanierung

Unter Sanierung sind „alle bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit einer Baukonstruktion oder eines Bauwerks“ zu verstehen^[13]. Die Beseitigung von Schäden und deren Ursachen sind die wichtigsten Maßnahmen.^[14] Zu den Sanierungsmaßnahmen gehört neben der Instandsetzung und der Rekonstruktion auch die bereits im vorangegangenen Kapitel genannte Adaptierung.

a. Instandsetzung

Die Instandsetzung bezeichnet die „… Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objektes …“^[15]. Dazu zählt auch das Reparieren und der Austausch schadhafter Bauteile. Die vorhandene Gestalt und Konstruktion des Gebäudes bleiben weitgehend erhalten.

b. Rekonstruktion

Unter einer Rekonstruktion werden alle Maßnahmen zur „Wiederherstellung oder Wiederaufbau eines Gebäudes, Teil eines Gebäudes oder Bauteils entsprechend der ursprünglichen Form und Art (verstanden). Dies kann bis zur Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild gehen“^[16].

2.2. Gesamtbestand der Immobilien

Das in Immobilien gebundene Vermögen in Deutschland beträgt derzeit ca. 7,137 Bio. Euro.^[17] Das entspricht ca. 42% des Bruttovermögens der privaten Haushalte.^[18] Bei genauerer Betrachtung muss jedoch nach der Immobilienart, d.h. zwischen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien, unterschieden werden, siehe Abb. 2.^[19]

Die genaue baurechtliche Abgrenzung der Wohnung erfolgt mit der allgemeinen Bestimmung des Wohnbegriffes nach der DIN 283: „Eine Wohnung ist die in sich abgeschlossene Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit, außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort“. Diese Definition ist vergleichbar mit der statistischen Erfassung der Wohnungen, welche durch das statistische Bundesamt erfasst worden sind.^[20] In der folgenden Untersuchung wird näher auf den Wohnimmobilienbestand eingegangen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Typologie nach Immobilienarten^[21]

In Deutschland gibt es knapp 38 Mio. Wohnungen mit einem geschätzten Wert von 5,51 Bio. Euro^[22]. Diese werden hier noch einmal unterteilt in Wohnungen der privaten Haushalte und Wohnungen der Unternehmen und öffentlichen Hand. Der Besitz der Unternehmen und öffentlichen Hand wird nach Angaben der Bulwien AG auf 2,14 Bio. Euro^[23] geschätzt, das entspricht 21,4 Mio. Wohnungen^[24] oder 56,3% des Wohnungsbestandes. Die restlichen 16,6 Mio. Wohnungen^[25] der privaten Haushalte sollen nicht näher betrachtet werden, obwohl bei der Modernisierung und Sanierung teilweise ein gleiches Vorgehen möglich ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: eigene Darstellung, Wohnungsbestand nach Baualtersklassen 2003^[26]

2.2.1. Historische Entwicklung

28% des gesamten deutschen Bestandes stammen aus der Zeit vor der Gründung der Bundesrepublik Deutschland. Fast die Hälfte der Wohnungen (46%) entstand in der Zeit zwischen 1949 – 1978. Somit sind fast dreiviertel der Wohnungen 25 Jahre und älter. Daher besteht ein sehr großer Bedarf diesen Bestand zu modernisieren. Die technische Nutzungsdauer bei Wohnimmobilien kann 100 und mehr Jahre erreichen. „Dies setzt allerdings eine kontinuierliche Bestandspflege in Form von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen voraus“^[27] ; da auf Grund der langen Nutzungsdauer die Nutzungskosten, die Kosten der Errichtung um ein Vielfaches übersteigen. Es liegt gleichermaßen im Interesse des Eigentümers und der Nutzer die Bewirtschaftungskosten so gering wie möglich zu halten und Kosten einzusparen.

Eine genaue Aufteilung der Gebäude in Baualtersklassen ist in Abbildung 3 und im Anhang 1 dargestellt. Die Einteilung des Bestandes an Wohneinheiten kann in vier Kategorien erfolgen und ist in Tabelle 1 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Kategorien des Gebäudebestands^[28]

2.2.2. Marktumfeld

Nach dem Bau- und Investitionsboom in den 90er Jahren hat sich der Markt etwas beruhigt. So ist das Investitionsvolumen in den Wohnungsbau mit 121,42 Mrd. €^[29] so niedrig wie vor zehn Jahren. Die Bauinvestitionen haben insgesamt noch einen geringeren Wert. Dies wird aus der Abbildung 4 und der dazu gehörenden Tabelle (siehe Anhang 2) ersichtlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Bauinvestitionen^[30]

Besonders deutlich ist der Rückgang der Aufwendungen in den neuen Bundesländern, wo sich das Volumen mehr als halbiert hat. In den alten Bundesländern sind die Aufwendungen im Jahr 2003 unter den Wert von 1992 gefallen. 2003 wurden ca. 290.000 Wohnungen neu hergestellt.^[31] D.h., dass die neu errichteten Wohnungen gerade 0,75% des Wohnungsbestands von ca. 38,69 Mio. Wohnungen ausmachen. Es würde somit 133 Jahre dauern um den aktuellen Bestand einmal neu zu bauen. Die Bedeutung der Erhaltung von Wohnraum steigt damit deutlich.

Eine andere Entwicklung nehmen die Investitionen in Bauleistungen des Bestands, da diese immer weiter ansteigen. Im Jahr 1999 überstiegen die Aufwendungen in den Bestand erstmalig die Investitionen in den Neubau. Bereits vier Jahre später wurden schon über 63% des gesamten Wohnungsbauvolumens in die Bauleistungen des Bestands investiert. Die Abbildung 5 verdeutlicht dies.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Hochbauleistungen in der BRD (1994-2003)^[32]

Nach Angaben des Aachener Institutes für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik gGmbH wurden im Jahr 2000 78,13 Mrd. Euro für Modernisierungs- und Sanierungsleistungen in Dtl. ausgegeben.^[33] Dies entsprach zum damaligen Zeitpunkt ca. 1,75% des gesamten Wohnungsbauvermögens. Bei einer genaueren Betrachtung der Werte des AIBau (rund 79 Mrd. Euro), der Deutschen Bauindustrie (ca. 85 Mrd. Euro) und des statistischen Bundesamtes (annähernd 83 Mrd. Euro) im Jahr 2001 sind Unterschiede festzustellen, die auf den unterschiedlichen Berechnungen/Schätzungen der Investitionen im Wohnungsbauvolumens beruhen, da alle Werte in Preisen von 1995 ausgewiesen wurden.

Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften investierten im Geschäftsjahr 2003 339,4 Mio. Euro, das entspricht einem Minus von 6,1% im Vergleich zum Vorjahr.^[34] „Die Mittel wurden zu 43,5% für Instandhaltung und zu 55,0% für Modernisierung verwendet. Für Neubauinvestitionen wurden 5,4 Mio. Euro (1,5% der gesamten Investitionen) ausgegeben.“^[35] Die Investitionen der sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind in Anhang 3 abgebildet.

Durch die vorgenannten Entwicklungen im Neubau und im Bestand scheint in vielen Regionen die Nachfrage kleiner als das Angebot zu sein und der Immobilienmarkt hat sich vom Vermieter- zum Mietermarkt gewandelt. Vor allem in den neuen Bundesländern ist seit längerem ein deutliches Überangebot flächendeckend sichtbar. Bedingt durch die wirtschaftliche Situation der Unternehmen, die Migration der Bevölkerung in die Dienstleistungs- und Wirtschaftszentren sowie die niedrige private Kaufkraft haben wir in den NBL schrumpfende Wohnungsmärkte.

Entgegen den Erwartungen haben sich die Mietpreise in den neuen Bundesländern anders entwickelt als in den 90er Jahren geplant. Ein Anstieg der Mietpreise wird derzeit nur regional erwartet^[36]. Das heutige Dilemma in einigen Regionen ist, dass sowohl in die unsanierten Wohnungen als auch in die sanierten Wohnungen teilweise keiner mehr einziehen möchte. Das folgende Beispiel zeigt deutlich mögliche Fehlentwicklungen bei der Sanierung von Gebäuden. So wurden Wohnungen zum Teil in Lagen saniert, welche nicht auf die Nachfrage der künftigen Mieter ausgerichtet sind, z.B. das ehemalige Militärgelände der Stadt Arnstadt OT Rudisleben. Dort wurden 100 Wohnungen in monolytischer Bauweise aus den 30er Jahren und 300 Wohnungen in industrieller Bauweise saniert. Die Wohnungen sind mit Krediten hoch belastet. Ein Großteil steht nun leer und ein Abriss ist derzeit nicht finanzierbar.^[37]

Stagnierende und schrumpfende Wohnungsmärkte erleben wir derzeit auch in den ABL. So gibt es auch dort in einigen Regionen Angebotsüberhänge. Wie bereits weiter oben angesprochen, ist das Bauvolumen insgesamt zurückgegangen. Die Neubauinvestitionen sind dabei besonders deutlich eingebrochen. Dies zeigt sich z.B. am Münchner Immobilienmarkt^[38]. Dennoch ist die Entwicklung der Wohnungsangebote und -nachfrage sehr unterschiedlich über die einzelnen regionalen Teilmärkte verteilt. In einigen Teilmärkten existiert ein Angebotsüberhang, während in anderen eine regelrechte Wohnungsknappheit herrscht. In den ABL mit wirtschaftlich dynamischen Ballungszentren sind weitestgehend Nachfrageüberhänge zu verzeichnen. In den Wohnungsteilmärkten mit Strukturproblemen herrscht ein ganz anderes Marktklima als in prosperierenden Regionen. Zu diesen boomenden Teilmärkten gehören neben München, auch Stuttgart und Hamburg. Somit ist eine Polarisierung der Wohnungsmärkte sichtbar, d.h. es kommt zu einer Verlagerung der Nachfrage nach Wohnraum in Richtung der boomenden Regionen. Im Gegenzug setzt in den Regionen, wo eine Abwanderung erfolgt, eine Schrumpfung bzw. eine Stagnation ein. Die zukünftige Entwicklung in den einzelnen Immobilienteilmärkten wird wahrscheinlich auch weiterhin sehr unterschiedlich erfolgen. Die Ursachen sind unter anderem in der demographischen Entwicklung und der Entwicklung der Haushalte zu suchen.

2.2.3. Demographische Faktoren

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur bilden die Determinanten für die Entwicklungsmöglichkeiten der Immobiliennachfrage. Die Bevölkerungszahl wird durch die Geburten, Sterbefälle, Ab- und Zuwanderung bestimmt. Die Ab- und Zuwanderung ist dabei nicht nur die Binnenwanderungsbewegung sondern auch in und aus der BRD. Die Einwohner einer Region werden zu Haushalten zusammengefasst, welche die Nachfrage nach Wohnraum generieren. Somit sind die Entwicklung der Haushalte und die Veränderung der Haushaltsgrößen die entscheidenden Kriterien. Derzeit leben in Dtl. fast 82,5 Mio. Einwohner. Das bedeutet einen Zuwachs innerhalb eines Jahres von 0,1%. Der Zugewinn von 96.000 Einwohnern ist jedoch hauptsächlich ein Wanderungsgewinn. Die Binnenwanderung zeigt einen gleichbleibenden Trend in Richtung ABL. Dies bestätigt die Abbildung 6 des statistischen Bundesamtes. Die Wanderungsbewegungen fallen dabei regional sehr unterschiedlich aus.

Eine Veralterung der Bevölkerung ist unverkennbar. Allein die Gruppe der über 65-jährigen nimmt bei allen Berechnungsvarianten des statistischen Bundesamtes zu.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Binnenwanderung von Ost nach West inkl. Ostberlin, ab 2001 ohne Berlin^[39]

Die demographischen Trends führen zu nachhaltigen Veränderungen der Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft. Die TLG prognostiziert steigende Haushaltszahlen^[40] durch eine verstärkte Singularisierung der Haushalte. Zwischen 1991 und 2002 stieg die Zahl der Privathaushalte um 10%, während die Summe der Haushaltsmitglieder nur um 0,3% gestiegen ist. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen. Insbesondere die Zahl der Einpersonenhaushalte wird weiter steigen, was auf zwei sich überlagernde Einflussfaktoren zurückzuführen ist. Hier sind die oben angesprochene zunehmende Alterung der Bevölkerung und der Wandel der Lebensgewohnheiten zu nennen. Deutlich sinkende Haushaltszahlen werden erst in den Jahren 2015/2020 erwartet. Damit wird ab ca. 2020 mit einem sinkenden Wohnraumbedarf gerechnet.

Ein weiterer demographisch bedingter Faktor ist die Wohnfläche pro Einwohner. Diese hat sich in den vergangenen Jahren immer wieder vergrößert, so betrug sie 1990 34,80 m²/EW^[41], 2001 war die „durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche noch 39,8 Quadratmeter“^[42] und im Jahr 2002 stieg sie auf ca. 41,6 m²/EW^{[43] [44]} in Gesamtdeutschland an. Dies ist jedoch zu differenzieren, da die Einwohner in den alten Bundesländern ca. 42,8 m²/EW^{[45] [46]} haben, in Ostdeutschland sind es hingegen nur um die 36,2 m²/EW^{[47] [48]}. Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche verteilt sich unter den Haushalten sehr unterschiedlich. So hat z.B. die Zielgruppe der Single-Haushalte im Durchschnitt 58,60 m²/EW. Die genaue Aufteilung der Pro-Kopf-Wohnfläche ist in der nachfolgenden Tabelle 2 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Übersicht nach Haushaltstypen 2003

Diese Trends können regional sehr unterschiedliche Auswirkungen haben. So kann es in einigen Regionen zu Angebotsknappheit kommen und in anderen Regionen herrscht ein Überangebot und Leerstand. Aufgrund des geringen Neubaus (siehe Abschnitt 2.2.1.2. Marktumfeld) sind daher Modernisierungen notwendig, um den künftigen Anforderungen der Haushalte gerecht zu werden.

Des weiteren soll zukünftig eine Nachfrage nach größeren und hochwertigeren Wohnungen bestehen.^[49] Danach entwickeln die Nutzer von Wohnungen ein stärkeres Bewusstsein für Lage und Ausstattung der Wohnung. Es werden überwiegend nur Neubau und sanierte sowie modernisierte Wohnungen als potenzielle Mietobjekte ins Auge gefasst. Darüber hinaus sollte die Wohnung möglichst eine Terrasse oder einen Balkon haben. Außerdem sind attraktive Sanitärzellen, verbunden mit einer Trennung von Bad und Toilette, gefragt. Auch werden Aufzüge für höher gelegene Wohnungen und Laminat/ Parkett bevorzugt.^[50] Das Wohnumfeld sollte gepflegt, grün, lärmarm und die Innenstadt möglichst zu Fuß erreichbar sein.^[51]

Ein immer stärker werdendes ökologisches Bewusstsein, fordert bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom Eigentümer, die ökologischen Faktoren nicht zu vernachlässigen. Daher werden diese im nächsten Kapitel näher betrachtet.

2.2.4. Ökologische Faktoren

Die Reduzierung des Energieverbrauches und die damit einhergehende Ressourcenschonung ist kein neuer Gedanke. Bereits 1952 wurden mit der Einführung der DIN 4108 – „Wärmeschutz im Hochbau“ die ersten Grundsteine gelegt. Über die Wärmeschutzverordnung (WSchV) bis hin zur Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahre 2002 wurden die Anforderungen hinsichtlich der Reduzierung des Energieverbrauchs immer weiter gesteigert. Damit gelten für Neubauten verschärfte Anforderungen, welche den Energieverbrauch für die Raumbeheizung und die Warmwasserzubereitung nachhaltig begrenzen sollen. Die folgende Statistik (Abb. 7) zeigt die Endenergieverbraucher in Deutschland. Um das Ziel der Energieeinsparung zu erreichen, hat der Gesetzgeber im Jahr 1999 die so genannte Ökosteuer erlassen, d.h. eine Erhöhung der Mineralölsteuer und die Einführung der Stromsteuer. „Die Ökosteuer ist kein Selbstzweck, sondern ein Mittel, um die bedrohliche Schädigung der Umwelt aufzuhalten“^[52] schreibt der Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V. Über die erhöhten Preise für Energie, soll der Endverbraucher zu Einsparungen ermutigt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Endenergieverbrauch in Dtl.^[53]

Der Verkehr und die Haushalte sind die größten Energieverbraucher in Dtl. mit jeweils ca. 29% des Endenergieverbrauchs.^[54] Daher sind Einsparungen im Bereich der Haushalte notwendig und auf Grundlage der historischen Entwicklungen beim Bauen sowie der Gesetzgebung möglich. Für die Raumwärme verbrauchen die Haushalte mehr als die Hälfte der Energie. Für die Warmwasserbereitung verwenden wir ca. 8%. Somit ergibt sich daraus, wie in der Abbildung 7 in Verbindung mit Abbildung 8 dargestellt, dass ca. 18% des gesamten Endenergieverbrauchs für Raumwärme und Warmwasserzubereitung verwendet werden. Diese Aussage ist, nach Lehmann und Stanetzky, zu differenzieren, in Hinblick auf die Baujahre und den Anteil der Wohnungen, da mehr als 80% der Wohnungen einen Heizwärmebedarf von 250 kWh/m²a benötigen, wie in Abbildung 9 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Verteilung Endenergieverbrauch der Haushalte^[55]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Anteil der Wohnungen nach Baujahr und Heizwärmebedarf^[56]

„Demzufolge sind mit Standardmaßnahmen in den meisten Fällen Einsparpotenziale von ca. 50 bis 80% erschließbar“ schreibt das IWU.^[57] Das Ingenieurbüro Schmitz sieht gegenüber Lehmann eine etwas andere Verteilung des Heizwärmebedarfes. Weiterhin schätzt das Büro die Einsparpotenziale zwischen 58 und 81% je nach Gebäudetyp, siehe Abbildung 10.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Energieeinsparpotenziale bei verschiedenen Häusertypen^[58]

Für Plattenbauten in den neuen Bundesländern wurde ein Einsparpotenzial von 20 bis 40% der Heizenergie prognostiziert.^[59] Die größten Potenziale bietet dabei die Dämmung der Außenwände.^[60] Das Fachinformationszentrum Karlsruhe^[61], Feist^[62] und Ladener^[63] halten ähnliche Einsparpotenziale für möglich. Dass diese Einsparpotenziale realistisch sind, zeigen die Untersuchungen der Bundesarchitektenkammer und Eicke-Henning, welche in der nachfolgenden Abbildung 11 dargestellt sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Energieeinsparungen bei Beispielprojekten^[64],^[65]

Die Einsparpotenziale und damit die Wirtschaftlichkeit sind über einen Vergleich der verschiedenen Varianten, d.h. der verwendeten Verfahren und Produkte, möglich. Daher müssen folgende Größen beachtet werden:^[66]

- Investitionen
- Nutzungsdauer
- Kapitalzinssatz
- Jährlicher Energieverbrauch
- Entwicklung der Energiepreise
- Wartung und Unterhaltung

Die Wirtschaftlichkeit basiert auf den Vergleichen der Gesamtkosten, d.h. es werden die Energiebilanzen und Jahreskosten verschiedener Varianten mit unterschiedlichen baulichen, betrieblichen und technischen Lösungen verglichen. Eine wichtige Komponente stellen die aktuellen und künftigen Energiekosten dar. Aber auch das Eigen- und Fremdkapital sind unabdingbare Bestandteile.^[67] Die Kapitalwertmethode bildet die Grundlage. Ziel ist es die Variante zu wählen, welche die geringsten Gesamtkosten verursacht. Weitere Methoden sind z.B. die Annuitätenmethode, Interner Zinsfuss, vollständige Finanzpläne, Äquivalenter Energiepreis und Amortisationszeit.

Die Amortisationszeit beträgt im Durchschnitt 16 Jahre.^[68] Diese ist abhängig vom Gebäudetyp. Wirtschaftlich sind Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen dann, wenn die energiesparenden Maßnahmen einhergehen mit den normalen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Die energetische Modernisierung kann isoliert von weiteren Instandsetzungsmaßnahmen oder in Kombination mit Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Eine Koppelung dieser beiden Varianten hat den Vorteil, dass die Kosten von isolierten Maßnahmen deutlich höher ausfallen können^[69] und man fast nie den gewünschten Stand bei der Energieeinsparung erreicht (Koppelungsprinzip).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wer heute energetisch sanieren möchte, muss mit einem hohen Investitionsbedarf rechnen. Die Wirtschaftlichkeit und damit die Amortisation einer Maßnahme steht dabei im Vordergrund und lässt sich über das Mehrkosten-Nutzen-Verhältnis (MNV)^{[70] [71]} ausdrücken. Das Verhältnis setzt sich dabei zusammen aus den Mehrkosten (MK) für die Maßnahme, denen die Energiekostenersparnis, d.h. die Differenz der Energiekosten der Basislösung Ek0 und der Energiekosten Ek1, gegenüber gestellt wird. Dabei zu beachten ist, dass bei den Mehrkosten nur die angerechnet werden, die tatsächlich auch Mehrkosten sind und nicht die Kosten der notwendigen Sanierung.

Gleichung 1: Mehrkosten-Nutzen-Verhältnis^[72]

Das AIBau schreibt deshalb: „Diese Kosten müssen in einem ausgeglichenem Verhältnis zu den eingesparten Energiekosten stehen, …“^[73] Die Mehrkosten einer energetischen Modernisierung sind gering, wenn das Gebäude bereits Schäden und Mängel aufweist. Die Verbesserung des Wärmeschutzes ist dann besonders deutlich sichtbar. „Kostengünstig und effektiv ist es, vorhandene Schwachstellen des Wärmeschutzes gezielt zu beseitigen.“^[74] So hat das AIBau errechnet, dass die Mehrkosten für jede eingesparte Kilowattstunde Energie ca. 1,3 Euro Cent betragen. Gemessen an den heutigen Energiepreisen sind solche Investitionen wirtschaftlich sinnvoll. Ebel hat in einer Untersuchung für das IWU festgestellt, dass das wirtschaftlich mögliche Einsparpotenzial abhängig von der Energiepreisentwicklung ist. Die Zusammenhänge werden in der Tabelle 3 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Energieeinsparpotenzial in Abhängigkeit von den Energiepreisen^[75]

Jede verpasste energetische Sanierung bedeutet daher, aufgrund der langen Lebensdauer, hohe Betriebskosten für den Mieter, sofern er dieselbigen tragen möchte. Auf der anderen Seite würde eine nachträgliche energetische Modernisierung wirtschaftlich nicht sinnvoll sein. Im Folgenden wird auf die ökonomischen Faktoren eingegangen.

2.2.5. Ökonomischen Faktoren

Das AIBau beschreibt den Instandsetzungsbedarf als „…bei einem kontinuierlich instandgehaltenen Gebäudezustand die Investitionssumme, die erforderlich ist, um die durch Alterungs- und Abnutzungsprozesse entstandenen, aber auch durch Fehler der Errichtung und Nutzung kontinuierlich `nachwachsenden´ baulichen Defizite so auszugleichen, dass die volle Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt wird.“^[76] „Der Instandsetzungsbedarf ist demnach eine Maßzahl für den Erhaltungszustand eines Gebäudes“.^[77] Es muss hervorgehoben werden, dass die Kosten für die Erhaltung eines Gebäudes sich zum einen aus der technischen Instandsetzung und zum anderen aus der Modernisierung zusammensetzen. Die technische Instandsetzung dient dabei der reinen Erhaltung, während eine einhergehende Modernisierung erst die Vermietbarkeit sichert.

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^[1] Vgl. UNCED, Weltkonferenz, 1992

^[2] Vgl. BMU, Agenda 21, 2002

^[3] Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems, DVP-Verlag, 2004, S. 13

^[4] Vgl. Werner, HOAI, 19. Auflage, Deutscher Taschenbuchverlag, 1999, S. 163

^[5] Vgl. Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 2

^[6] Vgl. DIN 31051, 1985

^[7] DIN 31051, 1985

^[8] II. WoBauG, 1996, § 17a

^[9] Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 46

^[10] Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 46

^[11] Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 45f

^[12] Kastner, Gebäudesanierung, Verlag Georg D. W. Callwey, 1983, S. 8

^[13] Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

^[14] Vgl. Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

^[15] Werner, HOAI, 19. Auflage, Deutscher Taschenbuchverlag, 1999, S. 163

^[16] Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

^[17] Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

^[18] Vgl. GdW Jahres-Pressekonferenz, Daten und Trends der Wohnungswirtschaft 2003/2004, am 7. Juni 2004, Folie 32

^[19] Vgl. Schulte, Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 23

^[20] Vgl. Kühne-Bühning, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Fritz Knapp Verlag, 1994, S. 5

^[21] Vgl. Schulte, Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 23

^[22] Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

^[23] Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

^[24] Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

^[25] Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

^[26] Ordanel-Fritsch, Wohnungsbestand nach Baualterklassen, 2004

^[27] Isenhöfer, Lebenszyklus von Immobilien, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 143

^[28] Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems, DVP-Verlag, 2004, S.17

^[29] Vgl. Herzog, Bauinvestitionen, 2004

^[30] Vgl. Herzog, Bauinvestitionen, 2004

^[31] eigene Darstellung, siehe Anhang 6, Vgl. Krumbein, Neubaumaßnahmen, 2004

^[32] Hauptverband der deutschen Bauindustrie e.V., Perspektive Wohnungsbau, 2004

^[33] Vgl. Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 20

^[34] Vgl. Orbanz, sächsische Wohnungsgenossenschaften, 2004

^[35] VSWG, Jahresstatistik 2003, 2004, S. 3 ff

^[36] Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

^[37] Vgl. Roesner, Telefonat innova, 2004

^[38] Vgl. RDM Landesverband Bayern e.V., Bayern Aktuell, Gegensatz zu München, 01/2004

^[39] eigene Darstellung; siehe Anhang 4; Vgl. Voit, Binnenwanderung, 2004

^[40] Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

^[41] Vgl. Sparkasse, Wohnfläche, 2004

^[42] Sparkasse, Wohnfläche, 2004

^[43] Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

^[44] Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

^[45] Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

^[46] Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

^[47] Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

^[48] Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

^[49] Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

^[50] Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

^[51] Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

^[52] Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V., Ökosteuer, 2003

^[53] Vgl. Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, Struktur des Energieverbrauchs, 2003

^[54] Vgl. Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, Struktur des Energieverbrauchs, 2003

^[55] eigene Darstellung, vgl. VDEW, Haushalte, 2003

^[56] Vgl. Lehmann, Heizwärmebedarf, 2000, S.35

^[57] IWU, Energie sparen Kosten senken, 2001, S. 9

^[58] Vgl. Schmitz, Energiegerechtes Bauen und Modernisieren, Birkhäuser – Verlag für Architektur, 1996, S. 131 ff

^[59] Vgl. Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 66

^[60] Vgl. IWU, Energie sparen Kosten senken, 2001, S. 9

^[61] Vgl. Schulze Darup, Energieeffiziente Wohngebäude, 1. Auflage, TÜV-Verlag GmbH, 2002, S. 5 ff

^[62] Vgl. Feist, Vom Altbau, 2000, S. 11

^[63] Vgl. Ladener, Niedrigenergiehaus1997, S. 22

^[64] eigene Darstellung; Vgl. Bundesarchitektenkammer, Energiegerechtes Bauen, 1996, S. 155

^[65] eigene Darstellung; Vgl. Eicke-Hennig, Senkung des Heizenergieverbrauchs, 2000, S. 17ff

^[66] Vgl. IWU, Heizenergie im Hochbau, Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Jugend, Familie und Gesundheit, 1995, S. 129

^[67] Vgl. Hirschberger, Senkung der Baufolgekosten, IRB Verlag, 1995, S. 20

^[68] Vgl. Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 66

^[69] Vgl. Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 64

^[70] Vgl. Oswald, Energieverbrauch, Fraunhofer IRB Verlag, 1998, S. 13 ff

^[71] Vgl. Meier, Wärmeschutzverordnung, Bauverlag, 1987, S. 27 ff

^[72] Vgl. Christensen, energiesparende Baukonstrultionen, Bauverlag, 1981, S. 28

^[73] Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 64

^[74] Oswald, Energieverbrauch, Frauenhofer IRB Verlag, 1998, S. 19

^[75] Vgl. Ebel, Einsparungen beim Heizwärmebedarf, 1995

^[76] Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002 S.22

^[77] Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002 S.20