Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit dem Ertragswertverfahren und der Anwendung in der Praxis. Dies wird als gewöhnliches Verfahren genutzt, um im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Erzielung von Erträgen bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien zu bestimmen. Zu Beginn wird ein Überblick über die bestehenden Verfahren gegeben, welcher in die Einführung des Ertragswertverfahrens mündet. Danach folgt ein kurzes Kapitel über die rechtliche Einordnung. Anschließend wird die Anwendung des Ertragswertverfahrens anhand eines Fallbeispiels veranschaulicht, was die Anwendung des Ertragswertverfahrens vereinfachen soll. Die Arbeit endet mit einem Fazit, in dem die wesentlichen Erkenntnisse zusammengefasst werden.
Inhaltsverzeichnis
2. Einleitung
3. Überblick der Verfahrensarten zur Immobilienbewertung
3.1 Sachwertverfahren
3.2 Vergleichswertverfahren
3.3 Ertragswertverfahren
3.4 Discounted Cash Flow Verfahren
4. Ertragswertverfahren in der rechtlichen Einordnung
5. Anwendung
6. Fallbeispiel
6.1 Veranschaulichung der Berechnung:
7. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, die Anwendung und Bedeutung des Ertragswertverfahrens bei der Bewertung von Immobilien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erläutern und praxisnah darzustellen, wobei insbesondere die Fragestellung geklärt wird, wie der Wert einer Liegenschaft methodisch fundiert bestimmt werden kann.
- Verfahrensarten der Immobilienbewertung in Deutschland
- Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung (BewG und ImmoWertV)
- Methodik des Ertragswertverfahrens und seine zweigleisige Anwendung
- Durchführung einer praktischen Beispielsrechnung für ein Bürogebäude
- Einflussfaktoren und Korrekturen bei der Immobilienbewertung
Auszug aus dem Buch
3.3 Ertragswertverfahren
Grundsätzlich wird das Ertragswertverfahren dann verwendet, wenn eine Immobilie verpachtet oder vermietet wird. Bei selbstständiger Nutzung von Immobilien werden das Sach- und das Vergleichswertverfahren herangezogen. Somit ist das Ertragsverfahren dasjenige Verfahren, welches zur Bewertung von Renditeimmobilien genutzt werden sollte. Die Bewertung erfolgt in der Praxis vorrangig zweistufig und ist in die Unterteilung von Grund- und Bodenwert und dem Gebäude aufgeteilt, um einen möglichst genauen Verkehrswert der Immobilie ermitteln zu können. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit der eingleisigen Bewertung, in der Boden- und Gebäudewert nicht aufgeteilt werden. Abschließend wird das Ertragswertverfahren durch eine dritte Möglichkeit ergänzt, mit welcher der gemeine Wert auf Basis alternierender Erträge errechnet wird.
Zusammenfassung der Kapitel
2. Einleitung: Die Einleitung führt in die Problematik der Immobilienbewertung ein und stellt das Ertragswertverfahren als zentrales Instrument für vermietete Objekte vor.
3. Überblick der Verfahrensarten zur Immobilienbewertung: Dieses Kapitel gibt einen Überblick über verschiedene Bewertungsansätze wie das Sachwert-, Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren sowie das international verbreitete Discounted Cash Flow Verfahren.
4. Ertragswertverfahren in der rechtlichen Einordnung: Hier werden die gesetzlichen Grundlagen des Ertragswertverfahrens innerhalb des Bewertungsgesetzes und der Immobilienwertermittlungsverordnung erläutert.
5. Anwendung: Dieses Kapitel beschreibt die praktische Anwendung des Verfahrens, insbesondere die zweigleisige Methode zur Ermittlung von Boden- und Gebäudeerträgen unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnissen.
6. Fallbeispiel: Anhand eines Bürogebäudes in Bremen wird der gesamte Prozess der Ertragswertberechnung Schritt für Schritt praktisch angewendet.
7. Fazit: Das Fazit resümiert die Eignung des Ertragswertverfahrens und betont die Bedeutung der Datenqualität sowie der getrennten Betrachtung von Grund und Boden für eine präzise Wertermittlung.
Schlüsselwörter
Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, Verkehrswert, Bewirtschaftungskosten, Immobilienwertermittlungsverordnung, Bewertungsgesetz, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwert, Renditeimmobilien, Nettokaltmiete, Mietausfallwagnis, Restnutzungsdauer, Gebäudewert, Bodenwert, Praxisanwendung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Seminararbeit grundlegend?
Die Arbeit behandelt die methodische Vorgehensweise und die praktische Relevanz des Ertragswertverfahrens zur Bewertung von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien.
Welche zentralen Themenfelder deckt das Dokument ab?
Das Dokument umfasst die rechtlichen Rahmenbedingungen, die verschiedenen Verfahrensarten der Immobilienbewertung, die Kalkulation von Roh- und Ertragswerten sowie ein konkretes Fallbeispiel.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erläuterung, wie der Verkehrswert einer Immobilie im Ertragswertverfahren ermittelt wird, um Investoren und Beteiligten eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Es wird die zweigleisige Methode der Wertermittlung genutzt, die eine getrennte Betrachtung von Bodenwert und Gebäudeertragsanteil vorsieht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine theoretische Einordnung der Bewertungsverfahren, die rechtliche Fundierung und eine detaillierte, rechnerische Fallstudie für ein Büroobjekt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, Bewirtschaftungskosten, ImmoWertV, Liegenschaftszinssatz und Verkehrswert.
Wie gehen Gutachter mit Leerständen in der Kalkulation um?
Leerstände werden durch das Mietausfallwagnis sowie gegebenenfalls durch kurzzeitige Marktanpassungen in der Berechnung berücksichtigt, um den nachhaltigen Ertrag korrekt abzubilden.
Warum ist die Trennung von Grund und Boden beim Gebäude wichtig?
Die Trennung ermöglicht eine präzisere Ermittlung des Gebäudewerts und bildet gleichzeitig die Grundlage für eine exakte Berechnung der Abschreibung des Gebäudes.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer für den Ertragswert?
Die Restnutzungsdauer beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger; eine längere wirtschaftliche Nutzungsdauer führt zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Ertragswert des Gebäudes.
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- Anonym (Autor), 2021, Ertragswertverfahren in der Praxis. Anwendung und Bedeutung, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1263047
