Durch diese Arbeit werden verschiedene soziale Wohnraumförderprogramme erörtert und exemplarisch anhand des Wohnimmobilienmarkts in Hannover erläutert und diskutiert. Hierzu wird zunächst ein genereller Überblick über den deutschen Wohnimmobilienmarkt im Allgemeinen und im Speziellen über den Wohnungsmarkt der Stadt Hannover vermittelt. Im Anschluss erfolgt eine spezifisch-theoretische Fundierung der exemplarisch ausgewählten Wohnraumförderprogramme sowie deren Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit einer Projektentwicklung.
Im Ergebnis soll dargestellt werden, welche Auswirkungen die Förderprogramme auf das ökomische Ergebnis des Projekts haben und welche weiteren Auflagen mit der Inanspruchnahme der Fördergelder verbunden sind. Dadurch soll eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit der ausgewählten Förderprogramme getroffen werden.
Im Zuge der Urbanisierung ziehen immer mehr Menschen von den ländlichen Gegenden in die Großstädte Deutschlands. Im Jahr 2018 lebten 77 % der deutschen Bevölkerung in Städten oder Ballungszentren. Prognosen zufolge wird dieser Wert im Jahr 2050 bereits auf rund 84,3 % angestiegen sein.
Durch die Binnenmigration ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, besonders in den deutschen Metropolen und Landeshauptstädten, über die letzten Jahre signifikant gewachsen. Allein in Berlin lag das Versorgungsdefizit für Haushalte unter einem Nettoeinkommen von 2.025 €/Monat bei ca. 105.229 Wohnungen (Stand: 2017). Leerstandsquoten von 0,2 % in München und 0,3 % in Frankfurt am Main zeigen, dass die Reserven an freien Wohnflächen in den Metropolen Deutschlands ausgeschöpft sind.
Das daraus resultierende knappe Angebot, in Kombination mit der stetig zunehmenden Nachfrage, sorgt zusammen mit weiteren Faktoren für anhaltend steigende Quadratmeterpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt. Diese Entwicklung verwehrt einer immer größer werdenden Bevölkerungsschicht das Recht auf bezahlbares Wohnen. Um dem entgegenzuwirken und die Mietpreise zu stabilisieren, greift die Politik durch Instrumente, wie das 2015 verabschiedete Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) oder den Berliner Mietpreisdeckel, massiv in den Markt ein.
Auf Seiten der Bundesländer und einzelner Großstädte hingegen wurden, zusätzlich zur Mietpreisbremse, unterschiedliche Förderprogramme erstellt, um Investoren und Projektentwickler zu unterstützen und somit das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu steigern.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
2. Die Wohnungswirtschaft in Deutschland
2.1 Die Bedeutung der Wohnung
2.1.1 Die Wohnung als Wirtschafts- oder Sozialgut
2.1.2 Die Wohnung im sozio- und liberal-ökonomischen Kontext
2.1.3 Die Stellung der Wohnung in der Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung
2.2 Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
2.2.1 Funktionsweise des Wohnimmobilienmarktes
2.2.2 Demografische Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes
2.2.3 Die Preisbildung auf dem Wohnimmobilienmarkt
2.2.4 Der Wohnungsinvestmentmarkt
2.2.4.1 Der Markt für Bestandseigentumswohnungen
2.2.4.2 Der Markt für Neubaueigentumswohnungen
2.2.5 Der Vermietungsmarkt
2.2.5.1 Mietpreisbindung auf dem Vermietungsmarkt
2.2.5.2 Das Mietrechtsnovellierungsgesetz
2.3 Vorgelagerte Märkte
2.3.1 Der Grundstücksmarkt
2.3.2 Die Bauwirtschaft
2.3.3 Die Wohnungsbaufinanzierung
2.3.4 Einfluss der vorgelagerten Märkte
2.4 Der Wohnimmobilienmarkt in Hannover
2.4.1 Einwohnerentwicklung
2.4.2 Wohnungsbestand und -entwicklung
2.4.3 Wohnimmobilien- und Mietpreisentwicklung
2.4.4 Wohnraumförderprogramme
2.4.4.1 Wohnraumförderprogramm Niedersachsens
2.4.4.2 Wohnraumförderprogramm der Region Hannover
2.4.4.3 Wohnraumförderprogramm der Landeshauptstadt Hannover
3. Die Projektentwicklung
3.1 Faktoren der Projektentwicklung
3.2 Bestandteile der Projektentwicklung
3.2.1 Machbarkeitsstudie
3.2.1.1 Wirtschaftlichkeit
3.2.1.2 Wirtschaftlichkeitsanalyse
3.2.2 Projektfinanzierung
3.3 Arten von Developern
3.3.1 Trader-Developer
3.3.2 Investor-Developer
3.3.3 Service-Developer
4. Exemplarische Entwicklung eines geförderten Wohnungsbauprojekts
4.1 Rahmenbedingungen und Parameter der Berechnung
4.2 Berechnung der Fördervarianten
4.2.1 Variante 1
4.2.2 Variante 2
4.2.3 Variante 3
4.2.4 Vergleich der Berechnungsergebnisse
4.3 Diskussion der Förderprogramme
5. Fazit
Zielsetzung & Themenkomplex
Die vorliegende Master-Thesis untersucht kritisch verschiedene soziale Wohnraumförderprogramme und analysiert exemplarisch deren Auswirkungen auf das ökonomische Ergebnis von Wohnungsbauprojekten am Wohnimmobilienmarkt in Hannover. Ziel ist es, durch eine theoretische Fundierung und eine Modellrechnung zu erörtern, ob die Inanspruchnahme der Förderinstrumente trotz der damit verbundenen Auflagen, insbesondere bezüglich der Nettokaltmieten, eine wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit bietet.
- Analyse der Rahmenbedingungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes.
- Untersuchung der spezifischen Marktgegebenheiten in Hannover.
- Fundierte Auseinandersetzung mit der Immobilienprojektentwicklung und deren wirtschaftlichen Bewertungsmethoden.
- Vergleichende Kalkulation von Fördervarianten mittels Development-Rechnung und VOFI-Methode.
- Diskussion der Auswirkungen von Förderprogrammen auf die Rentabilität von Wohnungsneubauprojekten.
Auszug aus dem Buch
2.2.1 Funktionsweise des Wohnimmobilienmarktes
Auf einem Markt treffen Angebot und Nachfrage nach einem ökonomischen Gut aufeinander. Aufgrund der im vorherigen Kapitel beschriebenen Standortgebundenheit von Immobilien handelt es sich bei „dem“ Wohnimmobilienmarkt um regional unterschiedliche, sich eigenständig entwickelnde Teilmärkte.34 Durch die Reaktion auf Preisunterschiede vonseiten des Angebots und der Nachfrage kommt individuell auf jedem Teilmarkt ein einheitliches Preisniveau zustande. Aufgrund der bereits erwähnten Immobilität des Gutes Wohnung sind jedoch ein überregionaler Austausch zwischen den einzelnen Teilmärkten und ein damit verbundener Ausgleich der Preise nicht möglich.35
Bei den einzelnen Teilmärkten lässt sich differenzieren in:
• Räumliche Teilmärkte: Entscheidender Aspekt ist hierbei die Lage des Objekts, die durch unterschiedliche Faktoren wie Bebauungsdichte und -art des Wohnumfeldes sowie Erreichbarkeit notwendiger infrastruktureller Einrichtungen, wie beispielsweise Bildungseinrichtungen oder Nahversorger, näher bewertet werden kann.36
• Sachliche Teilmärkte: Eine Abgrenzung findet anhand der tatsächlichen Nutzung des Objekts statt. Auf dem Wohnimmobilienmarkt kann dabei zwischen Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Eigenheimen unterschieden werden.37
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die aktuelle Problematik des steigenden Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in deutschen Großstädten ein und definiert das Forschungsziel der Arbeit.
2. Die Wohnungswirtschaft in Deutschland: Es wird ein umfassender Überblick über die Bedeutung der Wohnung als Wirtschafts- und Sozialgut sowie die Funktionsweise und aktuellen Herausforderungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes vermittelt, inklusive einer detaillierten Betrachtung des Standorts Hannover und der dort aktiven Förderprogramme.
3. Die Projektentwicklung: Das Kapitel erläutert die theoretischen Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung, deren zentrale Faktoren und Meilensteine sowie die verschiedenen Akteure und Methoden zur wirtschaftlichen Bewertung und Projektfinanzierung.
4. Exemplarische Entwicklung eines geförderten Wohnungsbauprojekts: In diesem Hauptteil wird ein fiktives Wohnungsbauprojekt im Raum Hannover zur Veranschaulichung der Förderprogramme kalkuliert, wobei mittels Development-Rechnungen verschiedene Förderszenarien wirtschaftlich gegenübergestellt werden.
5. Fazit: Das Fazit fasst die Analyseergebnisse zusammen und beantwortet die Fragestellung nach dem Einfluss von Wohnraumförderprogrammen auf das ökonomische Ergebnis unter Berücksichtigung der unterschiedlichen ökonomischen Rahmenbedingungen.
Schlüsselwörter
Immobilienmanagement, Wohnungsbau, Projektentwicklung, Wohnraumförderung, Hannover, Mietpreisbindung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Development-Rechnung, VoFi, Rendite, Immobilienmarkt, Sozialwohnungen, Immobilieninvestition, Wohnungsneubau, Förderprogramme.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Thesis widmet sich einer kritischen Betrachtung der Förderungsmöglichkeiten bei Wohnungsbauprojekten. Dabei wird untersucht, wie sich staatliche und regionale Förderinstrumente auf die ökonomische Wirtschaftlichkeit solcher Projekte auswirken.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die Wohnungswirtschaft in Deutschland, die Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung, die Finanzierung von Immobilien sowie die spezifische Analyse von Wohnraumförderprogrammen im Raum Hannover.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Die Arbeit zielt darauf ab, zu klären, welchen Einfluss soziale Förderprogramme auf das ökonomische Ergebnis von Wohnungsbauprojekten haben und ob diese Programme tatsächlich eine ökonomische Vorteilhaftigkeit für Investoren und Projektentwickler bieten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Zur Beantwortung der Forschungsfrage wird eine Literaturanalyse mit einer praxisorientierten Modellrechnung (Investitionsrechnung) kombiniert. Hierzu werden eine Development-Rechnung und der vollständige Finanzplan (VOFI-Methode) auf ein fiktives Wohnungsbauprojekt angewendet.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine theoretische Fundierung über den Immobilienmarkt und Projektentwicklung sowie in einen praktischen Teil, in dem drei verschiedene Fördervarianten in einem fiktiven Projekt in Hannover exemplarisch durchgerechnet und verglichen werden.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit zeichnet sich durch Begriffe wie Wohnungsbau, Projektentwicklung, Förderprogramme, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Hannover, Rendite und Immobilieninvestition aus.
Wie unterscheiden sich Trader-Developer, Investor-Developer und Service-Developer?
Die Einteilung erfolgt nach dem Geschäftsmodell: Der Trader-Developer entwickelt Projekte mit dem Ziel des Verkaufs an Endinvestoren, der Investor-Developer behält die Objekte im eigenen Bestand, und der Service-Developer erbringt eine Dienstleistung, ohne das finanzielle Projektrisiko zu tragen.
Welches Fazit zieht die Arbeit hinsichtlich der Inanspruchnahme von Förderprogrammen?
Die Arbeit kommt zu dem Schluss, dass die Inanspruchnahme der untersuchten Förderprogramme unter den gewählten Rahmenbedingungen generell einen negativen Einfluss auf das ökonomische Ergebnis der Projektentwicklung haben kann, da die Einbußen in den Mieterträgen durch die Auflagen nicht vollständig kompensiert werden.
- Citar trabajo
- Johannes Ellermann (Autor), 2020, Förderungsmöglichkeiten bei Wohnungsbauprojekten. Eine kritische Betrachtung, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1268153
