Diese Arbeit beschäftigt sich mit den Fragen, welche Unternehmensbewertungsmodelle für Immobilienunternehmen angewandt werden und wie der Unternehmenswert von Immobiliengesellschaften in Zukunft beeinflusst wird.
Für die Beantwortung werden in Kapitel 2 zunächst die in Deutschland anerkannten Modelle zur Unternehmensbewertung, ihre Anlässe und die relevanten Variablen für die Bewertung dargestellt. Außerdem wird ihre Gängigkeit und Anwendbarkeit auf Immobilienunternehmen erläutert.
Im Anschluss daran werden in Kapitel 3 die Besonderheiten bei der Bewertung von deutschen Immobilienunternehmen dargestellt. In diesem Zusammenhang soll auf die Verwendung des Net Asset Value (NAV) und die Bewertung von Immobilien in Deutschland eingegangen werden, da diese Werte essentiell für die Unternehmensbewertung von Immobiliengesellschaften, nicht aber für die allgemeine Unternehmensbewertung sind. Zum Abschluss von Kapitel 3 sollen dann noch Real Estate Investment Trusts (REITs) als Sonderform der Immobiliengesellschaften vorgestellt werden, da diese bei den Einflussfaktoren etwas abgegrenzt behandelt werden müssen.
Das vierte Kapitel behandelt schließlich die zukünftigen Einflussfaktoren auf die Bewertung von deutschen Immobiliengesellschaften in Form von der Änderung von Rechnungslegungsvorschriften, der Corona-Pandemie und dem Berliner Mietendeckel. Zu guter Letzt werden dann noch in Kürze die quantitativen und qualitativen Auswirkungen auf ausgewählte deutsche Immobiliengesellschaften aufgezeigt. Hierbei wird zwischen Wohnungsgesellschaften und Gewerbeimmobiliengesellschaften unterschieden.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Unternehmensbewertungen in Deutschland
2.1 Anlässe
2.2 Bedeutende Faktoren
2.3 Modelle zur Unternehmenswertberechnung
2.3.1 Der Substanzwert/Liquidationswert
2.3.2 Das Ertragswertverfahren
2.3.3 Das Discounted-Cashflow-Verfahren
2.3.4 Das Vergleichswertverfahren und der Börsenwert
3. Besonderheiten bei der Bewertung von Immobiliengesellschaften
3.1 Die Rolle des NAV und anderer spezifischer Kennzahlen
3.2 Bewertung von Immobilien nach in Deutschland geltenden Standards
3.3 Sonderfall REIT-AGs
4. Zukünftige Einflussfaktoren auf die Bewertung deutscher Immobiliengesellschaften und deren Auswirkungen
4.1 Änderungen in Rechnungslegungsvorschriften
4.1.1 Nachwirkungen von der Einführung des IFRS 16
4.1.2 Zukünftige absehbare Änderungen
4.2 Covid-19
4.2.1 Volatilität der Aktienmärkte und Auswirkungen auf Vergleichsverfahren
4.2.2 Unsicherheit zukünftiger Cashflows
4.3 Berliner Mietendeckel
4.3.1 Inhalt
4.3.2 Auswirkungen auf die Unternehmensbewertung
4.3.3 Diskussion über die Verfassungswidrigkeit
4.4 Sonstige Auswirkungen
5. Fazit
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit untersucht, welche spezifischen Modelle zur Unternehmensbewertung bei deutschen Immobiliengesellschaften Anwendung finden und wie sich künftige externe Einflussfaktoren, wie etwa regulatorische Änderungen oder die Auswirkungen der Corona-Pandemie, auf deren Unternehmenswert auswirken.
- Modelle zur Unternehmenswertberechnung in Deutschland
- Besonderheiten bei der Bewertung von Immobiliengesellschaften (NAV, FFO)
- Einfluss von Rechnungslegungsvorschriften (z.B. IFRS 16)
- Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf Aktienkurse und Cashflows
- Regulatorische Eingriffe wie der Berliner Mietendeckel
Auszug aus dem Buch
4.2.1 Volatilität der Aktienmärkte und Auswirkungen auf Vergleichsverfahren
Wie bereits erwähnt wurde, ergaben sich im Zuge der Corona-Pandemie erhebliche Schwankungen auf den Aktienmärkten auch für Immobiliengesellschaften. Dies resultierte hauptsächlich daraus, dass in Krisenzeiten größere Investoren, um Kursverluste zu vermeiden oder aufgrund von Liquiditätsengpässen, ihre Anteile verkaufen, was dann gleichzeitig ein Verkaufssignal für jegliche private Investoren darstellen kann. Außerdem passen Analysten ihre Empfehlungen nur zeitverzögert an den Krisenstatus an. Dies führt dazu, dass die Marktkapitalisierung kurzfristig schnell sinkt, wobei Auswirkungen auf Vergleichswerte für Multiplikatoren wie das EBIT und den Gewinn erst in einer späteren Periode komplett ersichtlich sind. Im Endeffekt ergibt sich also für das Vergleichsverfahren anhand von Börsenkursen, welches hauptsächlich zu Plausibilisierungszwecken dient, dass es nur bedingt und unter sehr genauer Prüfung der Verlässlichkeit des aktuellen Marktwerts angewendet werden kann. Da somit eine Plausibilität für ermittelte Unternehmenswerte entfällt, ist das gesamte Ergebnis einer Unternehmensbewertung, die nach dem 31.12.2019 durchgeführt wurde, nur mit Vorsicht zu betrachten. Der 31.12.2019 wurde gewählt, da bei Unternehmensbewertungen nur Einflüsse berücksichtigt werden dürfen, die zum Bewertungsstichtag bereits, bei angemessener Sorgfalt, hätten bekannt sein können.
Für die Multiplikatormethode ergibt sich, dass beispielsweise der Gewinnmultiplikator, der anhand der Peer Group ermittelt wurde, darauf überprüft werden muss, durch welche Effekte (z.B. Mietstundungen) die Gewinne der Peer Group beeinflusst wurden. Eventuell müssen Multiplikatoren also noch eher manuell angepasst werden.
Abschließend ergeben sich durch die Volatilität der Aktienmärkte auch Auswirkungen auf den Diskontierungszinssatz, sei es nun aufgrund weiter sinkender Zinsen für Staatsanleihen oder einer neuen Marktrisikoprämie, da die Aussagefähigkeit des Beta-Faktors betroffen ist. Hier verdeutlicht das IDW aber, dass bei einer auf langfristige Erfolge ausgerichteten Unternehmensbewertung auch die Kapitalmarktdaten nur langfristig zu beurteilen sind.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Relevanz der Immobilienbewertung ein und stellt die Forschungsfragen bezüglich der Bewertungsmethodik sowie der Zukunftsfaktoren für Immobiliengesellschaften.
2. Unternehmensbewertungen in Deutschland: Das Kapitel erläutert die gängigen Standards und Verfahren zur Unternehmensbewertung, wie etwa Substanzwert-, Ertragswert- und das populäre DCF-Verfahren.
3. Besonderheiten bei der Bewertung von Immobiliengesellschaften: Hier werden die spezifischen Herausforderungen im Immobiliensektor diskutiert, einschließlich der Bedeutung des Net Asset Value (NAV) und der Bewertung nach Immobilienstandards.
4. Zukünftige Einflussfaktoren auf die Bewertung deutscher Immobiliengesellschaften und deren Auswirkungen: Dieses Kernkapitel analysiert die Auswirkungen von Rechnungslegungsänderungen, der Pandemie und politischer Regulierung (z.B. Mietendeckel) auf die Unternehmenswertermittlung.
5. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und bestätigt, dass trotz variabler Einflüsse die DCF-Methode dominiert, während regulatorische und krisenhafte Sonderfaktoren weiterhin eine wichtige Rolle spielen.
Schlüsselwörter
Unternehmensbewertung, Immobilienbranche, DCF-Verfahren, Ertragswertverfahren, Net Asset Value, NAV, Corona-Pandemie, Berliner Mietendeckel, IFRS 16, Marktkapitalisierung, Diskontierungszinssatz, REIT-AGs, Beteiligungen, Cashflow, Immobilienpreise.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema dieser Arbeit?
Die Arbeit befasst sich mit der Unternehmensbewertung deutscher Immobiliengesellschaften und der Analyse von Einflussfaktoren, die diese Bewertung künftig verändern könnten.
Welche zentralen Themenfelder behandelt der Autor?
Im Fokus stehen Bewertungsmethoden (wie das DCF-Verfahren), sectorspezifische Kennzahlen, der Einfluss der Rechnungslegung, Auswirkungen der Corona-Pandemie und regulatorische Eingriffe wie der Mietendeckel.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, welche Bewertungsschemata sich in der Immobilienbranche durchgesetzt haben und wie externe Schocks oder politische Entscheidungen den Unternehmenswert beeinflussen.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewandt?
Der Autor führt eine Literatur- und Standardanalyse durch und wertet Geschäftsberichte sowie Branchenstudien aus, um die praktische Anwendung zukunftsorientierter Bewertungsverfahren zu prüfen.
Was bildet den inhaltlichen Schwerpunkt des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretischen Grundlagen der Unternehmensbewertung, die spezifischen Besonderheiten für Immobiliengesellschaften und eine detaillierte Analyse zukünftiger Einflussfaktoren.
Welche Schlüsselworte charakterisieren die Arbeit am besten?
Unternehmensbewertung, Immobiliengesellschaft, Net Asset Value, DCF-Verfahren, Corona-Pandemie und Berliner Mietendeckel sind die zentralen Begriffe.
Wie wirkt sich der BERLINER MIETENDECKEL konkret auf die Bewertung aus?
Das Gesetz führt zu sinkenden Ertragserwartungen, da Mieteinnahmen begrenzt werden, was den Verkehrswert und somit den Unternehmenswert der betroffenen Gesellschaften negativ beeinflussen kann.
Warum wird die COVID-19-PANDEMIE als Risikofaktor wahrgenommen?
Die Pandemie erzeugt Unsicherheit hinsichtlich künftiger Cashflows, führt zu Marktvolatilität und erschwert die Prognostizierbarkeit, was das Risiko für Immobiliengesellschaften erhöht.
Welchen Stellenwert hat das DCF-VERFAHREN in dieser Arbeit?
Das DCF-Verfahren wird als die in der Praxis bevorzugte Methode für Immobiliengesellschaften hervorgehoben, da es zukünftige Zahlungseingänge stärker berücksichtigt als rein statische Modelle.
Welche Rolle spielen REIT-AGs als SONDERFORM?
REIT-AGs unterliegen spezifischen gesetzlichen Beschränkungen – etwa bei der EK-Quote und Investitionszielen – die bei einer Unternehmensbewertung gesondert betrachtet werden müssen.
- Quote paper
- Daniel Kneipp (Author), 2021, Die zukünftigen Einflussfaktoren auf die Bewertung deutscher Immobiliengesellschaften und deren Auswirkungen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1268812
