Die Entwicklung der Grundstücksübertragung in der Geschichte

Inhaltsverzeichnis:

I. Einleitung

II. Die Grundstücksübereignung vor der Zeit der Volksrechte

III. Die Grundstücksübertragung im frühen Mittelalter
1. Die Übereignung der Grundstücke bei den Germanen
a) Sala
b) Investitura
aa) Apprehensionsakt
bb) Auflassung
(1) Erdscholle
(2) Festuca
(3) Wadium
(4) Andalangus
(5) Halm
(6) Urkunde
(7) Zaunsprung
(8) Zeichen für Grundstücksübereignungen von Kirchengrundstücken
(9) Das Pars – Pro – Toto – Symbol
(10) Zwischenergebnis
c) Grundstücksübertragung bei den Germanen und ihre römische Grundlage
2. Die weitere Entwicklung im Frühen Mittelalter
a) Sala
b) Investitur
c) Das Gericht der Grundstücksübertragung
d) Zwischenergebnis
3. Die Bedeutung von Klöstern für die Grundstücksübertragung im Frühen Mittelalter
4. Die Entwicklung von Lehen im Frühen Mittelalter
a) Die Pflichten
b) Die Grundstücksverleihung an Adlige und durch Adlige
aa) Das Allod und seine Bedeutung für die Entwicklung von Lehen
bb) Die Umwandlung von Allod in Lehen
c) Die Aufnahme von Bauern in das Lehnsystem
5. Zwischenergebnis über die Entwicklung im Frühen Mittelalter

IV. Die Entwicklung der Grundstücksübertragung im Hoch – und Spätmittelalter
1. Die gerichtliche Auflassung
a) Das Verhalten vor dem Gericht
aa) Der Erbenlaub und die Verweigerung der Zustimmung durch den Erben
bb) Erbenlaub in den Städten
b) Bedeutung der gerichtlichen Auflassung
2. Die Entwicklung der Grundstücksübertragung in den Städten
a) Die Vorgänger der Grundbücher
b) Die Symbolik neben dem Eintrag in die Vorgänger der Grundbücher
c) Zwischenergebnis
3. Das Lehnrecht auf dem Lande
a) Mehrfachberechtigung an Grund und Boden
aa) Grundholde
bb) Hintersasse
b) Der Erwerb von Lehen
aa) Lehen durch Ersterwerb
(1) Die Lehnvergabe im klassischen Mittelalter
(2) Lehnvergabe im Usus Modernus
bb) Die Lehnvergabe durch den Erbgang
cc) Die Ersitzung von Lehen
c) Die unterschiedlichen Lehnsarten
d) Zwischenergebnis über die Bedeutung des Lehens
4. Der Höhepunkt und der Ausklang des Mittelalters, sowie der Übergang zur Neuzeit
a) Die Veränderung im 13. Jahrhundert
b) Die Erneuerung im 15. Jahrhundert

V. Grundstücksübertragung in der Neuzeit
1. Veränderungen im 18. Jahrhundert
2. Veränderungen im 19. Jahrhundert
a) Das Regulierungsedikt von 1811
b) Die Probleme für die „befreiten“ Bauern
c) Resultate der Bauernbefreiung
d) Separation außerhalb der preußischen Gebiete
3. Rückbesinnung und erneute Aufnahme von früheren Errungenschaften
a) Die Wiederentdeckung des Grundbuchsystems und seine Erweiterungen
aa) Sachsen
bb) Preußen
b) Zwischenergebnis über die Entwicklung im 19. Jahrhundert

VI. Die heutigen Verhältnisse seit Beginn des 20. Jahrhunderts

VII. Zusammenfassung

Anhang

Der Erbenlaub und der Sachsenspiegel

Das Fahnenlehen in einer Darstellung des Sachsenspiegels

Punkt 3: Alte Eintragung in ein Kölner Schreinsbuch der Kölner Gemeinde

St. Martin (ca. 1140)

Der Aufbau eines Dorfes im mittelalterlichen deutschen Reich

Punkt 4 Die Reperationsunterlagen von Berge

I. Einleitung:

Die Bedeutung von Grundstücken und deren Übertragung ist für die heutige Gesellschaft von fast allumfassender Bedeutung und unterlag in der Geschichte der Menschheit ständigen Veränderungen, die hier im Folgenden dargestellt werden sollen.

II. Die Grundstückübereignung vor der Zeit der Volksrechte:

Zu dieser Zeit stand das Ackerland allen Genossen innerhalb einer Gemeinschaft zu und konnte daher auch frei von jedem genutzt werden. Nach und nach wurde von dem ständigen Wechsel des Lebensraumes abstand genommen und das Sesshaft werden nahm bei den unterschiedlichen Stämmen stark zu, wodurch sich aber auch die dauerhafte Verwendung des Bodens durchsetzen musste. Trotz all dieser Veränderungen im Lebenswandel der Menschen war die rechtsgeschäftliche Einigung und die Übertragung von Grundstücken immer noch eine Ausnahme, da jeder neu entstehende Hof ausreichend Land zugeteilt bekam, um den Genossen und seine Familie zu ernähren. Ein Grundstückserwerb oder gar eine Veräußerung waren daher zu dieser Zeit überflüssig und entwickelten sich erst langsam nach und nach aus der Nutzungs-übertragung.^[1] Bei dieser Verteilung wurde Land frei übergeben, um wachsenden Familien eine ausreichende Versorgung zu ermöglichen. Es ist zwar geklärt, dass es hierbei bestimmte öffentliche Handlungen gab, wie die Übergabe des Landstückes vor allen Mitgliedern der Gemeinschaft, jedoch sind keine genauen Formen der Nutzungs-übertragung bekannt, da es an urkundlichen Aufzeichnungen fehlt.^[2] Auf Grund dieser Veränderungen nahm in der Folgezeit auch die Grundstücksübertragung zu. Diese wurde nicht vor dem ganzen Stamm durchgeführt, sondern es trat nur noch eine bestimmte Anzahl an Zeugen hinzu, die die Übereignung später bestätigen mussten. Es war wichtig, dass trotzdem jeder die Übertragung bemerkte, da ansonsten niemand außer den Zeugen und dem Erwerber sowie dem Veräußerer gewusst hätten, wem das Land gehörte, daher entwickelte sich eine möglichst sichtbare und hörbare Form der Übertragung, aus der später auch die Sale und Investitur entstanden.^[3]

III. Die Grundstücksübertragung im frühen Mittelalter:

1. Die Übereignung der Grundstücke bei den Germanen:

Die Grundlagen, die in der Zeit vor den Volksrechten geschaffen wurden, bauten sich in dieser geschichtlichen Phase stark aus. Die Übereignung von Grundstücken gliederte sich jetzt in zwei Teile, die beide auf der Liegenschaft vollzogen werden mussten, damit die Übertragung wirksam wurde. Diese werden als Sala und Investitura bezeichnet.

a) Sala:

Die Sala, die auch als donatio oder venditio angegeben wird, stellt das schuldrechtliche Element des Eigentumsübergangs, die Einigung, dar^[4]. Schon bei diesem Bestandteil mussten immer Zeugen anwesend sein, um so eine gewisse Öffentlichkeit zu demonstrieren.^[5]

b) Investitura:

Bei der Investitura, die man ebenfalls als Investitur, vestitur oder vestitura bezeichnet, vollzieht sich die Einkleidung in den Besitz und vervollständigt so die Veräußerung. Man spricht von der Einkleidung in die Gewere (althochdeutsch giwerida)^[6]. Erst auf Grund der Gewere konnte der Erwerber Selbsthilfe leisten und erhielt Rechte um den Zugriff von Dritten abzuwehren.^[7] Allerdings konnte ein ehemaliger Inhaber dieser Gewere auch Klage gegen den neuen Besitzer erheben. Es gibt für diesen Ausdruck im heutigen Sachenrecht keine gleichwertige Bezeichnung.

Zunächst war auch die Investitur in zwei Teile gegliedert.

aa) Apprehensionsakt:

Dieses Element der Investitur bringt den Besitzerwerb des Grundstückübernehmers zum Ausdruck.

bb) Auflassung:

Bei der Auflassungsphase manifestiert sich der Wille des Veräußerers sein Grundstück zu räumen. Es entstand eine so genannte vacua possessio, sodass der Erwerber nur den Besitz ergreifen musste und das Grundstückseigentum erhielt.^[8] Diese Auflassung wird in der Lex Salica und in der Lex Ribuaria genau bezeichnet und ausgeführt.^[9] Es kamen für dieses sachenrechtliche Legitimationsmittel verschiedene rechtsförmliche Akte in Frage, wie der Zaunsprung, die Übergabe von bestimmten Symbolen, das Verlassen des Hauses oder das Löschen des Herdfeuers. Die bedeutendsten Zeichen sollen im Folgenden erörtert werden, da viele von ihnen auch im weiteren Ablauf der Geschichte noch große Bedeutung haben.

(1) Erdscholle:

Ein häufig im 8. Jahrhundert. verwendetes Symbol war die Übergabe einer Erdscholle, die auch mit den lateinischen Wörtern caspes, terra oder herba bezeichnet wird.^[10] Über das Geschäft wurde eine Urkunde verfasst und anschließend kam ein Bote (lat. missus) des Erwerbers auf das Grundstück des Veräußerers. Diesem wurde die caspes in die Hand gelegt. Man spricht aus diesem Grund von einer Landübergabe „Herba vel terra de ipso manso“.^[11]

(2) Festuca:

Die Festuca ist in ihrem Aussehen ein ausgesprochen umstrittenes Symbol. Nach Hagemann handelt es sich hierbei um einen kurzen, vermutlich gemarkten Holzstab.^[12] Wogegen es für Grimm eher wahrscheinlich ist, dass die Festuca ein Halm ist.^[13] Meiner Meinung nach spricht mehr für die erste Auffassung, da es in vielen Quellen heißt, dass die Festuca in den Schoss des Erwerbers geworfen wurde. Dieser Vorgang wird als exfestucatio^[14] bezeichnet. Es ist wesentlich einfacher bei einem Stück Holz, als es bei einer Ähre der Fall ist. Auch die Markierung ist nur bei einem Stab einkerbbar und erst durch diese wird eine Identifikation des einzelnen Rechtsgeschäfts an einem Grundstück ermöglicht.^[15]

(3) Wadium:

Besonders in Bayern und im Weißenburger Raum war die Grundstücksübergabe mittels „wadios et andalangos“ weit verbreitet. Hierbei handelt es sich definitiv um einen Holzstab, der zur körperlichen Sachübergabe diente.

(4) Andalangus:

Dieses zusammen mit dem Wadium in einer Paarformel verbundene Symbol ist das umstrittenste. Die von Goldmann vertretene Ansicht gibt an, dass es sich um einen Kesselhaken handelt^[16], wogegen Frommhold es eher für einen Handschuh in Form einer Fechtbinde oder einen Fäustling hält.^[17] Balon sieht es ganz anders und vertritt die Auffassung, dass es kein Symbol ist, sondern gibt es als einen durch Handauflegen^[18] geleisteten Eid an. Die letzte Ansicht ist aber abzulehnen, da es immer unmittelbar mit einem Symbol genannt wird, wie es zum Beispiel in dem Ausdruck „wadios et andalangos“ der Fall ist. Für den Handschuh sprechen die besten Argumente, da sich in der Bezeichnung Andalangus das germanische Wort für Hand wieder findet.^[19]

(5) Halm:

Der Halm oder auch stipula genannt, ist neben der Erdscholle ein weiteres Natursymbol.^[20] Er ist für die körperliche Grundstücksübertragung von größter Bedeu-tung, da er häufig verwendet wurde, wie dies besonders durch die Urkunden des Fuldaer Schreibers Asger deutlich wird. Es handelt sich um ein typisches pars – pro – toto Symbol.

(6) Urkunde:

Auch die Urkunde, die heute eine sehr große Bedeutung hat, war damals schon bei vielen germanischen Stämmen, nicht unwichtig. Man legte sie nach der Übergabe des Grundstücks auf einen Altar. Viele Germanenstämme hatten allerdings keine Schrift und daher war ihre Verbreitung bei vielen Gruppierungen stark eingeschränkt.^[21]

(7) Zaunsprung:

Der Zaunsprung gilt als besondere Form des exitus, dem feierlichen Verlassen des Grundstücks. Der Veräußerer musste hierfür, unter den Augen von Zeugen über den Zaun ins Freie springen und somit den Willen bekunden, das Grundstück für den Erwerber aufzugeben.^[22] Auch hier wurde wieder nur der Veräußerer aktiv, wogegen der Erwerber sich wie bei allen anderen Symbolen passiv verhielt.

(8) Zeichen für Grundstücksübereignungen von Kirchengrundstücken:

Interessant ist auch die Übereignung bei Kirchen, denn in solchen Fällen reichte man Altardecken oder Glockenseile, anstelle der sonst üblichen Symbole.^[23] Diese Methode wurde aber nur angewandt, wenn bereits eine Kirche auf dem Grundstück errichtet worden war.

(9) Das Pars – pro – toto – Symbol:

Eine bestimmte Gruppe von Symbolen wird als Pars – pro – toto bezeichnet. Es handelt sich hierbei vor allem um die Erdscholle, allerdings waren es auch Zweige, Türpfosten oder ein Türschloss, des Hauses, das sich auf dem Grundstück befand. Diese sind besonders wichtige Zeichen für die körperliche Sachübergabe auf einem Grundstück und bilden daher auch eine eigene Gruppe.

(10) Zwischenergebnis:

Die Anzahl der Symbole ist nahezu unüberschaubar. Doch die Germanen hatten ein genau entwickeltes System für die Auflassung von Grundstücken, das für die damalige Zeit eher ungewöhnlich war.

c) Grundstücksübertragung bei den Germanen und ihre römische Grundlage:

Erstaunlich ist, dass die Auflassung schon in der um 500 entstandenen Lex Salica sehr komplex geregelt ist, obwohl dieser Gesetzestext ansonsten nur aus sehr ungenauen Strafrechtsnormen besteht. Der Grundstein für diese Regelung ist im römischen Recht unter Kaiser Konstantin zu suchen.^[24] Bereits 323 führte man ein Gesetz ein um auf diese Weise feststellen zu können, wer Eigentümer einer Liegenschaft ist. Es wurde zur Pflicht eine Schenkungsurkunde zu verfassen, die bestimmte Angaben über das Grundstück und die beteiligten Personen enthalten musste. Nach der Übergabe der Urkunde fand die Traditio der Liegenschaft statt.^[25] Die bloße Abfassung des Schriftstücks genügte für die Grundstücksübertragung jedoch nicht. Dies ist ein Zeichen dafür, dass in dieser Zeit zum ersten Mal zwischen einem Verpflichtungsvertrag (donatio) und einer Traditio unterschieden wurde. Der gesamte Prozess musste vor Zeugen auf dem Grundstück des Veräußerers unter Anwesenheit aller Beteiligten erfolgen, wie dies auch bei den Germanen später der Fall wurde. Sogar der Kaufvertrag über eine Grundstücksübertragung wurde 337 zum ersten Mal gesetzlich geregelt. Die Gesetze von Konstantin enthielten alle Bestandteile, die auch das germanische Recht besaß, wie die Auflassung, die Sala, die Übereignungsverpflichtung, die Übertragung vor Zeugen und auch die Ausstellung von bestimmten Urkunden.^[26] Die Germanen haben somit ihr Recht zur Übertragung von Grundstücken vollständig aus dem römischen Recht übernommen.

2. Die weitere Entwicklung im Frühen Mittelalter:

In der weiteren Entwicklung im frühen Mittelalter nahm die Grundstücksübertragung sehr stark an Bedeutung zu, daher musste das Rechtsgeschäft vereinfacht und an die größere Anzahl der Grundstücksübertragungen angepasst werden. Zunächst wurde dafür das Rechtsgeschäft vollständig von der betreffenden Liegenschaft losgelöst.

a) Sala:

Die Sala wurde in dieser geschichtlichen Phase durch die traditio per certam ersetzt, die man aus dem römischen Vulgärrecht übernommen hatte. Bei diesem Recht handelte es sich um das gewöhnliche Recht aus den römischen Provinzen. Man übergab jetzt nur noch eine Veräußerungsurkunde als Zeichen für die Grundstücksübereignung und kleidete nicht mehr feierlich auf dem Grundstück in den Besitz ein.^[27]

b) Investitur:

Die Investitur blieb weitestgehend in ihrer alten Form erhalten, allerdings musste sie nicht mehr auf dem Grundstück des Veräußerers durchgeführt werden, sondern es kam auch eine Mitwirkung des Gerichts für die Investitura in Frage. Die ersten Ansätze für die symbolische Investitur, wie diese jetzt bezeichnet wird, finden sich in einer Capitulare von 819. Allerdings muss auch bei der symbolischen Investitur der Besitz-verzicht bei einem Grundstück in feierlicher Form erklärt werden. Hierfür waren zum Beispiel bei den Sachsen die gekreuzten Finger (=curvatis digitis) oder auch der Zuwurf eines Stabes oder eines Halmes gängige Symbole. Der Halm prägte später die Paar-formel „Auflassung mit Halm und Mund“^[28], die eine typische Übereignungssituation vor einem Gericht widerspiegelt. Das Symbol wurde vor Gericht immer zusammen mit der Veräußerungsurkunde dem Erwerber überreicht und das Grundstück wurde auf diese Weise übertragen. Es handelte sich hierbei für damalige Verhältnisse um ein sehr kompliziertes System, dass sich aus diesem Grund auch nur bei wenigen Volksgruppen, wie den Franken und den Alemannen, durchsetzte. In diesen Regionen (Frankreich bis zur Elbe-Saale-Linie, wo die Franken lebten und dem Bardischen Raum, der Heimat der Alemannen) allerdings nahm die Bedeutung der Auflassung ab diesem Augenblick stark zu und auf Grund der genauen Trennung und der zeitlichen Unterbrechung blieb dem Veräußerer die Möglichkeit erhalten, die Übertragung noch zwischen Sala und Investitur abzubrechen. Eine fortschrittliche Entwicklung in diesem Rechtsgebiet wird deutlich.

c) Das Gericht der Grundstücksübertragung:

Es stellt sich die Frage wie das Gericht für die Grundstücksübertragung aussah. Die symbolische Auflassung, die oben beschrieben wurde, fand erstmals vor einem fränkischen Grafengericht statt. Ein solcher Gerichtshof war Bestandteil der hohen Gerichtsbarkeit und unterstand dem direkten Bann des Königs.^[29] Dieses Gericht hatte sehr große Macht, die sich besonders bei Grundstücksübertragungen zeigte. Wer hier zur Grundstücksherausgabe verurteilt wurde, musste dem obsiegenden Gegner sofort das Grundstück auflassen. Hierüber wurde anschließend eine unscheltbare Königs-urkunde erlassen, gegen die nicht mehr vorgegangen werden konnte. Problematisch war jedoch, dass diese Form der Auflassung häufig auch bei so genannten Scheinprozessen verwendet wurde, in denen der Ausgang bereits feststand und man nur erreichen wollte, dass gegen die Grundstücksübertragung kein Widerspruch mehr einlegt werden konnte. Von besonders hoher Bedeutung war dieses Gericht auch bei einem Anleitverfahren. Bei dieser Art wurde die Auflassung zwangsweise durch das Gericht vorgenommen, wenn sich der Schuldner weigerte eine bestimmte Leistung, wie die Übergabe des Grundstücks vorzunehmen und sich auch nicht dem Gericht zur Verfügung stellte.^[30] Über den betreffenden Schuldner wurde die Acht verhangen und sobald er mehrfach angesetzte Verhandlungstermine verpasst hatte, trat die Rechtsfolge ein. Diese war die Vollstreckung in das Vermögen des Schuldners. Das Gericht wies den Kläger mit dem Anleit in den Besitz der Liegenschaft ein^[31] und enteignete quasi den früheren Eigentümer. Wie unschwer zu erkennen ist, war die Auflassung vor Gericht besonders in diesem Fall sehr kompliziert und detailreich.

d) Zwischenergebnis:

Es ist geklärt, dass die weltliche Bevölkerung die Grundstücksübertragungen immer weiter vorantrieb und sich auch die Einbindung von Gerichten in diesen Prozess durchgesetzt hatte. Auf diese Weise hat sich der Bereich der Grundstücksübertragung stark vereinfacht.

3. Die Bedeutung von Klöstern für die Grundstücksübertragung im Frühen Mittelalter:

Ab dem 8. Jahrhundert nahmen Klöster sehr stark am Rechtsleben und insbesondere auch am Grundstückserwerb teil.^[32] Es war keine Seltenheit, dass Grundbesitz an die Kirche übertragen wurde, um sich auf diese Weise sein Seelenheil zu bewahren und sich gleichzeitig noch sozial und politisch dem Kloster anzunähern und sich an die Kirche anzulehnen. Häufig wurde auf Grund des Grundstücksverlustes von Erben und Verwandten starker Widerstand geleistet, die um ihren zukünftigen Besitz fürchteten.^[33] Allerdings wirkte sich dies nicht auf die Schenkungen an die Kirche aus, die sich rasch durchsetzten und mehr und mehr zum Regelfall wurden. Oft verloren der Übergeber, der auch als Tradent bezeichnet wird und seine Erben nicht vollständig ihren Grund und Boden, sondern erwarben unter der Zahlung von hohen Geldsummen, ein dauerhaftes Nutzungsrecht. Diese Übertragungsform, die als precaria oblata bezeichnet wurde^[34], war zunächst nur im fränkischen Gallien verbreitet und wurde später auch in den anderen Regionen des Frankenreiches die gängige Schenkungsform. Es ging dem Veräußerer aber nicht nur darum etwas an ein Kloster zu verschenken, sondern vielmehr sollte es dem himmlischen Schutzpatron des Klosters zu Gute kommen. Es war daher von aller- größter Bedeutung, dass eine Erdscholle oder die Urkunde auf einen Altar in der Kirche gelegt wurden, der die Reliquien des Heiligen in sich barg.^[35] Diese beschriebene Methode wurde aber auf Grund der steigenden Fälle von Grundstücksschenkungen an die Kirche zu kompliziert und zu langwierig und musste daher vereinfacht werden. Ein berühmtes Beispiel für die besagte Vereinfachung ist die Vorgehensweise des Freisinger Bischofs Hitto. Dieser Bischof führte bei jeder Grundstücksübertragung einen kleinen Schrein mit sich, der die Gebeine des Heiligen beinhaltete und so konnte er die nötigen Rechtsakte gleich auf der Liegenschaft vollständig durchführen.^[36] Die Grundstücke, die die Kirche besaß, wurden jedoch nicht nur übernommen, sondern schon im 9. und 10. Jahrhundert in den so genannten Traditionsbüchern verankert. Zunächst enthielten diese nur einzelne Schriftstücke, die lose miteinander verbunden waren, doch bereits 963 wurden die ersten Einträge direkt in die Bücher geschrieben, um auf diese Weise die Führung nochmals zu vereinfachen und die Überschaubarkeit zu erhöhen.^[37] Eine solche Ordnung war vermutlich nur für Klöster möglich, da nie geklärt wurde, ob die weltlichen Urkunden lediglich auf Grund der fehlenden Archive verloren gegangen sind oder ob solche wirklich nur an die Kirche verteilt wurden waren.^[38] Die Verwendung von Urkunden zur Aufzeichnung von Landbesitz war bereits in der Spätantike verbreitet^[39] und wurde fast nahtlos in das Recht des Frühen Mittelalters übernommen. Sie wurden im Mittelalter in den königlichen Kanzleien verfasst, die Schreiber beschäftigten, die in der Lage waren solche aufzusetzen.^[40] Auf Grund ihres Ausstellungsortes bezeichnet man sie auch als Königsurkunden. Man zog sie sehr häufig zu Beweiszwecken heran, da sie eine weitere Vereinfachung darstellten, denn nun konnte man auf die Verzeichnung der Namen von Zeugen in den Registern verzichten. Diese Urkunden boten, aber keinen Beweis für die Richtigkeit einer Grundstücksverteilung, da sie häufig gefälscht wurden und deshalb überhaupt keine Sicherheit erwecken konnten. Grund für die Einfachheit von Fälschungen war das vollständige Fehlen von Registern über ausgestellte Urkunden. Für Kirchen und Klöster genügten sie aber, um sich einen Überblick über ihre reich-haltigen Grundstücksbesitztümer zu verschaffen.

Es gab in dieser Phase des frühen Mittelalters aber nicht nur Grundstücksübertragungen an die Kirche oder unter freien weltlichen Bürgern, sondern vielmehr bildeten sich jetzt auch die ersten Übertragungen von Lehen heraus.

4. Die Entwicklung von Lehen im frühen Mittelalter:

Zum ersten Mal bildete sich Lehen unter Karl Martell heraus, indem er seine Ritter mit Besitz belehnte, um diesen ein sicheres Einkommen zu gewähren.^[41] Dies war jedoch keineswegs der einzige Grund, denn vielmehr benötigte er ein Heer, das er in den vielen Kriegen dieser Zeit, wie den Kampf gegen die vorrückenden Araber, einsetzen konnte.^[42] Um ein Lehnverhältnis zwischen einem Ritter und dem König zu erschaffen, mussten beide Parteien bestimmte Pflichten erfüllen.

a) Die Pflichten:

Der König musste dem Vasall, der auch als gasindi, vasalli oder vassi bezeichnet wird^[43], ein Gut, das Beneficium^[44] zukommen lassen. Dieses Land war jedoch nicht sein Eigentum, sondern er musste sich das benötigte Grundstück erst aneignen. Ein typisches Modell hierfür sind kirchliche Benefizien. Bei diesen Ländereien durfte keine voll-ständige Übereignung stattfinden, sondern es konnte lediglich verliehen werden. Eine Rechtfertigung für die Vergabe von Kirchenland wurde aus dem germanischen Recht übernommen, denn hier heißt es, dass die Kirche unter dem Munt des Königs steht und er deshalb auch jederzeit frei über deren Land verfügen darf.^[45] Als Gegenleistung für die Übergabe des Lehngutes musste der Vasall seine Treue gegenüber seinem Herrn schwören, indem er einen Eid ablegte und Kriegsdienst leisten.^[46] Aus all diesen Pflichten bildete sich die Lateinische Umschreibung und gleichzeitige Zusammen-fassung des Lehnbegriffes, die da lautet: “benevola et libera rei immobilis vel aequipollentis concessio cum utilis dominii translatione, retenta proprietate sub fidelitate et exhibitione servitorum honestorum.“^[47]

b) Die Grundstücksverleihung an Adlige und durch Adlige:

Es genügte aber in der Folgezeit nicht mehr nur Ritter als Vasallen mit Lehnvergaben an den König zu binden, vielmehr wurde es bedeutend, auch Adlige durch diese Abhängigkeitsform mit dem Herrscher zu verknüpfen. Dieses Vorhaben wurde erreicht, indem der König dem feudalen Stand Ländereien als Beneficium überließ^[48], die in der Regel auch aus den kirchlichen Grundstücken stammten.^[49] Der Adel besaß aber neben diesem Gut auch noch eigenes freies Land, das Teil seines Familienbesitzes war. Diese unabhängigen Liegenschaften wurden als Allod bezeichnet.

aa) Das Allod und seine Bedeutung für die Entwicklung des Lehens:

Die Bezeichnung allod, die nur im fränkischen Raum und in hiervon beeinflussten Gebieten vorkam, stammt aus dem Germanischen und setzt sich aus den Worten al für ganz oder voll und od für Vermögen oder Gut zusammen.^[50] Schon aus diesem Ausdruck ist ableitbar, dass es sich hierbei um einen Nichtlehenbesitz handelt, der vollständig im Eigentum einer Person steht. Das besitzen eines Allods ermöglichte jedoch nicht nur die freie Nutzung des eigenen Landes, vielmehr konnte es auch selbst wieder als Lehen ausgegeben werden, sodass der König zwar der höchste aber nicht der einzige Lehnsherr war.^[51] Es war ebenfalls für den Adligen möglich, sein Allod in Lehen umzuwandeln, um auf diese Weise in den Lehnverband des Herren aufgenommen zu werden.

bb) Die Umwandlung von Allod in Lehen:

Die Umwandlung eines Allods in ein Lehen wird als Lehnauftragung oder auch als Verlehnung bezeichnet.^[52] In diesem zweiteiligen Rechtsgeschäft muss der Eigentümer des Allods zunächst sein Grundstück an einen Herren übertragen, sodass der Empfänger es nach einer Frist von Jahr und Tag wieder an den ursprünglichen Eigentümer als Lehen ausgeben konnte.^[53] Der Empfänger des Lehens konnte nun auf diese Weise in den Schutz des Lehnverbandes des Herrn aufgenommen werden und die Vorteile für sich aus diesem Verhältnis ziehen. Auf Grund all dieser Veränderungen in den Liegen-schaftsverhältnissen wurde es möglich auch den Adel in die gewünschte Abhängigkeit des Königs zu bringen.

c) Die Aufnahme von Bauern in das Lehnsystem:

Die Entwicklungen in der Grundstücksübertragung in Form von Lehen betraf jedoch keineswegs nur Ritter und Adlige, sondern weitete sich mehr und mehr auf die einfache Landbevölkerung aus. Für die Nutzung des Bodens mussten die Bauern Kriegsdienste leisten und Abgaben an den Lehnherren entrichten. Diese Einnahmen aus seinen Lehnverhältnissen ermöglichtem dem König seine Kriege und Kreuzzüge zu finanzieren. Auf Grund der Entstehung des Lehnwesens existierten im Frühen Mittel-alter kaum noch freie Bauern mit eigenem Boden. Aus einschlägigen Quellen ist zu entnehmen, dass mindestens 90 %^[54], wenn nicht sogar 99 %^[55], der Landbevölkerung unfrei waren. Die Gesellschaften in verschiedenen Gegenden von Frankreich und Deutschland wurden sogar darauf hingeführt, dass im Übergang zwischen dem Frühmittelalter zum Hoch- und Spätmittelalter kein Landbewohner mehr frei sein sollte. Unter dem Strich bedeutet dies, dass jeder Bauer einen Grundherrn haben musste und entweder zum Gesinde dieses Herrn gehörte oder einer von dessen eigenen Bauern war.

5. Zwischenergebnis über die Entwicklungen im frühen Mittelalter:

Das frühe Mittelalter ist wie oben erläutert eine geschichtliche Phase mit großen Veränderungen in dem Bereich der Grundstücksübertragung, die sich auf alle Schichten der Gesellschaft ausweitete und den Grundstein für alle folgenden Epoche der Menschheit legte.

IV. Die Entwicklung der Grundstücksübertragung im Hoch- und Spätmittelalter:

Auch das Hoch- und Spätmittelalter ist durch große Veränderungen in der Grundstücksübertragung geprägt. Die Verwendung von Scheinprozessen und die besondere Auflassung vor Gericht unter Benutzung von feierlichen Symbolen werden jetzt nicht mehr benötigt. Es setzt sich an dieser Stelle eine gerichtliche Auflassung vor der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch.^[56]

1. Die gerichtliche Auflassung:

Die Eigentumsübertragung in Form der gerichtlichen Auflassung, die vor allem in den Sächsischen Rechtsgebieten der allgemein gültige Zustand wurde^[57], erfolgte in prozes-sualer Form vor einem Gericht^[58]. Bei diesem echten Ding handelt es sich um ein gräfliches Schöffengericht, das alle 18 Wochen unter dem Königsbann zusammentritt.^[59] Der Königsbann ist eine Übernahme aus dem Frühen Mittelalter, bei dem der Graf durch den König eine gewisse Entscheidungsmacht übergeben bekam. Dies geschah erstmals 785 durch die Capitulatio de partibus Saxoniae^[60] von Karl dem Großen.^[61] Das im Frühen Mittelalter bedeutende Königsgericht, das oben bereits erläutert wurde, hat aber zu dieser bis auf den Bereich des Lehnrechts für die gerichtliche Auflassung jede Bedeutung verloren.^[62] Die gerichtliche Auflassung, die auch im Sachsenspiegel darge-stellt wird, wird hier mit folgenden treffenden Worten beschrieben, „Ane erven gelof unde ane echt dink ne mut neman sine gen geven“^[63]. Dies spiegelt kurz den genauen Ablauf vor Gericht wieder, der im Folgenden erörtert werden soll.

[...]

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^[1] Richter, Die Grundstückübereignung im ostfälischen Sachsen, S. 2.

^[2] Ebenda, S. 2.

^[3] Ebenda, S. 3.

^[4] Erler / Kaufmann – Ogris, HRG I, Auflassung, Sp. 251, 251.

^[5] Wieling, ZRG 124 GA (2007), S. 287-295, 287.

^[6] Wesel, Geschichte des Rechts, S. 287.

^[7] Richter, die Grundstücksübereignung im ostfälischen Sachsen, S.11.

^[8] Wieling, ZRG 124 GA (2007), S. 287-295, 287.

^[9] Ebenda, S. 287-295, 287.

^[10] Joswig, Die germanische Grundstücksübertragung, S. 150.

^[11] Joswig, Die germanische Grundstücksübertragung, S. 151.

^[12] Hagemann, ZRG 83 GA (1966), S. 1-34, 9.

^[13] Joswig, Die germanische Grundstücksübertragung, S. 154.

^[14] Lieberwirth, Latein im Recht, S. 113, Stichwort: Exfestucatio.

^[15] Joswig, Die Germanische Grundstücksübertragung, S. 155.

^[16] Ebenda, S. 159.

^[17] Frommhold, ZRG 35 GA (1914), S. 426-431, 426.

^[18] Balon, ZRG 79 GA (1962), S. 32-51, 50.

^[19] Joswig, Die Germanische Grundstücksübertragung, S. 161.

^[20] Lurker: Wörterbuch der Symbolik, Stichwort: Rechtssymbole.

^[21] Joswig, Die Germanische Grundstücksübertragung, S. 163.

^[22] Wieling, ZRG 124 GA (2007), S. 287-295, 288.

^[23] Richter, Die Grundstücksübereignung im ostfälischen Sachsen, S. 12.

^[24] Wieling, ZRG 124 GA (2007), S. 287-295, 289.

^[25] Ebenda, S. 287-295, 290.

^[26] Ebenda, S. 287-295, 292.

^[27] Richter, die Grundstücksübereignung im ostfälischen Sachsen, S. 13.

^[28] Schmidt – Wiegand, Deutsche Rechtsregeln und Rechtssprichwörter, Stichwort: Halm und Mund.

^[29] Zippelius, Kleine Deutsche Verfassungsgeschichte, § 8 I, S. 40.

^[30] Volkert, Ein Lexikon des Mittelalters, Stichwort: Anleit.

^[31] Ebenda, Stichwort: Anleit.

^[32] Kroeschell, Deutsche Rechtsgeschichte, Band I, S. 95.

^[33] Ebenda, S. 95.

^[34] Ebenda, S. 95.

^[35] Kroeschell, Deutsche Rechtsgeschichte, Band I, S. 95.

^[36] Ebenda, S. 95.

^[37] Ebenda, S. 95.

^[38] Vogt / Vollraht, Deutsche Geschichte, S. 20.

^[39] Kroeschell, Deutsche Rechtsgeschichte, Band II, S. 196.

^[40] Vogt / Vollrath, Deutsche Geschichte, S. 20.

^[41] Serges Medien, 2000 Jahre Weltgeschichte, S. 81.

^[42] Ebenda, S. 81.

^[43] Zippelius, Kleine Deutsche Verfassungsgeschichte,§ 4 IV.1, S. 26.

^[44] Willoweit, Deutsche Verfassungsgeschichte, § 5 II 7.

^[45] Zippelius, Kleine deutsche Rechtsgeschichte, § 4 IV.2, S. 27.

^[46] Serges Medien, 2000 Jahre Weltgeschichte, S. 81.

^[47] Coing, Europäisches Privatrecht, Band I, Kap. 18, § 72 II, S. 356.

^[48] Vogt – Vollrath, Deutsche Geschichte, S. 23.

^[49] Zippelius, Kleine deutsche Rechtsgeschichte, § 4 IV. 2, S. 27.

^[50] Meyers Autorenkollektiv, Meyers Konversationslexikon, Stichwort: Allodium.

^[51] Vogt – Vollrath, Deutsche Geschichte im Mittelalter, S 23.

^[52] Erler / Kaufmann – Spieß, HRG II, Lehnsauftragung, Sp. 1700, 1700.

^[53] Ebenda, Sp. 1700, 1700.

^[54] Fuhrmann, Deutsche Geschichte im hohen Mittelalter, S. 112.

^[55] Vogt – Vollrath, Deutsche Geschichte im Mittelalter, S. 26.

^[56] Volkert, Ein Lexikon des Mittelalters, Stichwort: Auflassung.

^[57] Ebenda, Stichwort: Auflassung.

^[58] Wesel, Geschichte des Rechts, S. 322.

^[59] Janz, Auf den Spuren Eike von Repkows, S. 25 - 56, (S. 42).

^[60] Zippelius, Kleine deutsche Verfassungsgeschichte, § 10 I, S. 50.

^[61] Kroeschell, Deutsche Rechtsgeschichte, Band I, S. 50.

^[62] Zippelius, Kleine deutsche Verfassungsgechichte, § 10 I, S. 51.

^[63] Buchholz, Abstraktionsprinzip und Immobiliarrecht, S.29.