Automatisierte Verbrauchsablesung in Gebäuden (AV)

Gliederung

1. Einführung

2. Welche Verbräuche können abgelesen werden

3. Die Heizkostenabrechnung
3.1 Ursache zur Einführung der Heizkostenverordnung
3.2 Grundlagen der Heizkostenabrechnung
3.3 Möglichkeiten der Heizkostenerfassung
3.3.1 Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
3.3.2 Elektronische Heizkostenverteiler
3.3.3 Elektronischer Funk-Heizkostenverteiler
3.3.4 Wärmemengenzähler
3.4 Folgen eines Geräteausfalles

4. Automatisierte Verbrauchsablesung
4.1 Technische Voraussetzung der automatisierten Verbrauchsablesung
4.1.1 Übermittlung per Funk
4.1.2 Übermittlung per M-BUS
4.2 Vor- und Nachteile der automatisierten Verbrauchsablesung
4.2.1 Kosten der Umrüstung zur Funkablesung
4.2.2 Wirtschaftlichkeitsgebot der Funkablesung
4.3 Immissionen durch das Funksystem
4.4 Überprüfbarkeit der erfassten Verbräuche
4.4.1 Langzeitspeicherung der erfassten Daten
4.4.1.1 Problematik zum Thema Datenschutz
4.5 Akzeptanz der Nutzer zur automatisierten Verbrauchsablesung

5. Anwendungsbereiche der automatisierten Verbrauchsabrechnung/ Ablesung
5.1 Facility Management

6. Fazit

7. Literatur/ Quellenverzeichnis
7.1 Ausdruck der verwendeten Internetseiten:

8. Selbstständigkeitserklärung

1. Einführung

Mit dieser Seminararbeit möchte ich versuchen, die Vor- und Nachteile der automatisierten Verbrauchsablesung aufzuzeigen. Diese Fragestellung hat meiner Meinung nach einen signifikanten Stellenwert in der Immobilienwirtschaft, da heutzutage der Service mit und rund um den Mieter bzw. Nutzer zugenommen hat.

Immobilienfirmen die nicht nur gewinnorientiert, sondern auch kundenorientiert arbeiteten, können sich somit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Mitbewerbern sichern.

Diese Kundenorientierung wird in den nächsten Jahren immer mehr zunehmen, denn das „Kernprodukt“ Immobilie kann nur noch bedingt verändert werden, wenn es einmal errichtet wurde. Somit ist es für eine Immobilienfirma sinnvoller den Service für ihre Kunden zu erhöhen – mit der Zeit zu gehen und vielleicht auch Wege zu beschreiten, die auf den ersten Blick unrentabel und außergewöhnlich sind. Denn würden wir nicht neue Wege beschreiten, würden wir uns als Gesellschaft nicht weiterentwickeln und würden noch immer in unbehaglichen Höhlen wie vor 10.000 Jahren leben.

2. Welche Verbräuche können abgelesen werden

Heutzutage kann eine Vielzahl an unterschiedlichsten Zählerständen und Verbräuche in einer Immobilie erfasst oder gemessen werden. Zu diesen zählen nicht nur die reinen Heiz-, Warmwasser – und Kaltwasserkosten, sondern auch Müll, Strom, Aufzug oder PAY – TV u.a..

In den nachfolgenden Seiten beschränke ich mich aber auf die Erfassung der Heiz- und Wasserkosten, da dies gegenwärtig noch immer den größten Anteil der gemessen Verbräuche in einer Immobilie ausmachen. Unter automatisierter Verbrauchsablesung verstehe ich die Ablesung mittels Funk bzw. M-BUS System.

3. Die Heizkostenabrechnung

3.1 Ursache zur Einführung der Heizkostenverordnung

Die Heizkosten- und Energieeinsparungsverordnung wurde mit der Prämisse erlassen, fossile Brennstoffe nachhaltig einzusparen. Zu dieser späten Erkenntnis gelang man aber nur, da man aus den Folgen der Ölkrise von 1973 gelernt hatte. „Denn bis zur Ölkrise galten die globalen Energiereserven in den Industrieländern als unerschöpflich“^[1].

3.2 Grundlagen der Heizkostenabrechnung

„Die „Verordnung über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechung“ stammt aus dem Jahr 1981. Sie wurde 1984 und 1989 novelliert und stellt die rechtliche Grundlage und das Regelwerk zur Durchführung der jährlichen Wärmekostenabrechnung dar“.^[2] Die Heizkostenverordnung enthält eine Vielzahl von Rechten und Pflichten für Gebäudeeigentümer und Nutzer, wie Anforderungen an die Ausstattung der Immobilie mit Messeinrichtungen sowie Einzelregelungen für die Abrechung der Kosten. vgl.^[3]

„Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt ganz erheblich zum bewussteren Energie- und Wasserverbrauch und damit zur Energieeinsparung bei. Untersuchungen ergaben, alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten, Einsparungen zwischen 15 bis 20 % der Heizkosten und über 30 % des Wasserverbrauchs (siehe Abbildung 1).

Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis.“^[4] Trotz alledem besteht noch immer akuter Handlungsbedarf, denn laut einer Studie der Firma Techem könnten 13 Milliarden kWh Energie jedes Jahr eingespart und somit ca. 900.000 Wohnungen beheizt und mit warmen Wasser versorgt werden. Das entspricht dem Wohnungsbestand einer Zwei-Millionen-Stadt. vgl.^[5]

3.3 Möglichkeiten der Heizkostenerfassung

3.3.1 Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip

Die Ablesung des individuellen Heizkostenverbrauchs erfolgt durch die so genannte Kaltverdunstung. „Die Kaltverdunstung ist die Verdunstung von Messflüssigkeit bei Raumtemperatur, ohne dass der Heizkörper Wärme abgibt."^[6] Die Kaltverdunstung (siehe Abbildung 2) tritt bei dieser Art der Messung physikalisch bedingt immer auf.

Um die heizfreie Sommerzeit zu überbrücken, werden die Ampullen über den Nullpunkt mit zusätzlicher Flüssigkeit überfüllt. Gemäß der Europäischen Norm EN 835 für Heizkostenverteiler ist die Flüssigkeitsüberfüllung für 120 heizfreie Tage bei 20 °C Raumtemperatur vorgeschrieben. Trotz alledem kann es in wärmeren Sommern vorkommen, dass auch an unbenutzten Heizkörpern ein Verbrauch angezeigt wird. Dies ergibt für den einzelnen Nutzer keinen Nachteil, da bei allen anderen Wohnungen das gleiche Problem auftritt. vgl.^[7] Aber nicht nur an warmen Sommertagen kann es zu einer Kaltverdunstung kommen, sondern auch durch die Wärme z.B. eines Kamins oder eines Ofens. vgl.^[8] „Es werden nur zugelassene Messflüssigkeiten eingesetzt, die bei sachgemäßer Verwendung völlig unbedenklich sind. Bei der Verdunsterflüssigkeit Methylbenzoat handelt es sich z. B. um einen aromatischen Ester, der auch in der Natur vorkommt und der zur Seifenparfümierung und auch als Aromastoff in Lebensmitteln zugelassen ist“^[9].

Die Farbe der Verdunstungsflüssigkeit wird jährlich gewechselt um Verwechselungen zu vermeiden. Denn somit kann sichergestellt werden, dass in der letzten Heizperiode auch wirklich die Ampulle getauscht wurde. vgl.^[10] Dennoch muss an dieser Stelle angemerkt werden, dass das Ablesen von solchen Geräten sehr zeit- und personalaufwändig ist. Ein Ableser muss die am Gerät angebrachte Plombe entfernen, die alte Ampulle herausnehmen, durch eine neue ersetzen und schlussendlich die Plombe wieder am Gerät anbringen. Dies ist allerdings nicht der alleinige Nachteil, sondern die Ablesung ist schwieriger als bei allen anderen Verfahren. So kann der Ableser die Ampulle nur genau in Augenhöhe ablesen, da es ansonsten aufgrund von Winkelverschiebung (Parallaxenverschiebung) zu Abweichungen kommen kann (siehe Abbildung 3).

3.3.2 Elektronische Heizkostenverteiler

„Seit Anfang der 80er Jahre wurden von den Messgeräteherstellern elektronische Heizkostenverteiler (siehe Abbildung 4) entwickelt. Ihr Marktanteil steigt stetig, hat aber den der Verdunstungsheizkostenverteiler noch nicht erreicht.“^[11]

Elektronische Heizkostenverteiler sind ebenfalls keine Messgeräte im physikalischen Sinn, sondern sie ermöglichen lediglich eine relative Verteilung einheitlich entstandener Kosten auf eine Gruppe von Nutzern mit der gleichen Geräteausstattung.vgl.^[12]

„Elektronische Heizkostenverteiler ermitteln aus Raum- und Heizkörperoberflächentemperatur sowie aus spezifischen Heizkörperdaten den Wärmeverbrauch der Heizkörper. Nennwärmeleistung und spezielle Heizkörperfaktoren werden entweder bei der Abrechnung berücksichtigt, in dem die angezeigten Einheiten mit einem für den Heizkörper ermittelten Faktor umgerechnet werden (Einheitsskale). – Oder diese Daten werden direkt in das Gerät programmiert und bei der Ermittlung der Einheiten bereits im Gerät berücksichtigt (Produktskale).“^[13]

Die eigentlichen Vorteile der Elektronik liegen hauptsächlich darin, dass der Anzeigeverlauf parallel mit der Wärmeabgabe des Heizkörpers verläuft. Da keine Kaltverdunstung stattfindet, ist die doch sehr hohe Akzeptanz von elektronischen Heizkostenverteilern bei den Verbrauchern zu erklären. vgl.^[14]

3.3.3 Elektronischer Funk-Heizkostenverteiler

Die elektronischen Funk-Heizkostverteiler unterscheiden sich von der Art ihrer Messung nicht von den unter 3.3.2 aufgeführten elektronischen Heizkostenverteilern.

Der alleinige Unterschied besteht lediglich darin, dass diese über ein Übertragungsmodul verfügen. Mit dessen Hilfe die Verbräuche zum Datensammler bzw. tragbaren Empfänger übermittelt werden. Somit besteht auch weiterhin die Möglichkeit, dass der Mieter seinen eigenen Verbrauch direkt am Gerät ablesen und mit seiner Heizkostenabrechnung vergleichen kann.

3.3.4 Wärmemengenzähler

„Wärmezähler sind die einzigen Erfassungsgeräte für die Heizungsanlage, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten messen. Ihre Anzeige erfolgt bei kleinen Geräten in Kilowattstunden (kWh) oder bei größeren Geräten in Megawattstunden (MWh). Wärmezähler (siehe Abbildung 5) gehören zu den eichpflichtigen Messgeräten und müssen im Abstand von 5 Jahren nachgeeicht werden.“^[15]

„Wärmezähler können allerdings nur dann verwendet werden, wenn ein geschlossener Heizkreis (siehe Abbildung 6) zur Verfügung steht, d.h., wenn die Vorlaufleitung, der eigentliche Wärmeverbraucher und die Rücklaufleitung einen Ring bilden.“^[16]

3.4 Folgen eines Geräteausfalles

Kann aufgrund eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen die anteiligen Wärme- oder Warmwasserverbräuche nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Verbräuche durch vergleichbare frühere Abrechnungszeiträume oder vergleichbarer anderer Räume ermitteln zu lassen. vgl.^[17]

Die Folgen eines Geräteausfalls können schwerwiegende Auswirkungen für den Vermieter haben. Da der Mieter gemäß § 12 Heizkostenverordnung (HKVO) ein 15 % Kürzungsrecht besitzt. Dies bedeutet, dass der Mieter 15 % von dem ihm in Rechnung gestellten Kostenanteil pauschal abziehen kann. Somit muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen.

Dies kann der Vermieter nur verhindern, wenn er gemäß § 6 HKVO Wärme- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig erfasst.

4. Automatisierte Verbrauchsablesung

4.1 Technische Voraussetzung der automatisierten Verbrauchsablesung

4.1.1 Übermittlung per Funk

Der sehr oft benutzte Begriff „Funk“ bedeutet nichts anderes, als die drahtlose Übermittlung von Informationen mit Hilfe von elektromagnetischen Wellen. Die verschiedenen Funksysteme der jeweiligen Hersteller unterscheiden sich im wesentlichem nur darin, ob es sich um ein unidirektionales (ein Funksystem) oder um ein bidirektionalen Funksystemen (zwei Funksystem) handelt.

Bei dem „ein Funksystem“ können die Messgeräte nur senden und müssen im Bedarfsfall direkt am Gerät umprogrammiert werden. Ein wesentlicher Nachteil bei diesem System besteht aber darin, dass die Geräte nicht aufgefordert werden können zu senden. Dies hat zur Folge, dass im Treppenhaus ein Datensammler angebracht werden muss, der die gesendeten Messwerte (meistens einmal pro Tag) empfängt und speichert.

Um später die erfassten Messungen auswerten zu können, muss ein Ableser den Datensammler auswerten. Dies erfolgt meistens durch einen Laptop, der direkt an den Datensammler angeschlossen werden kann.

Beim „zwei Funksystem“ kann sowohl gesendet wie auch empfangen werden. Dies hat den großen Vorteil, dass Änderungen am Messgerät auch außerhalb der Immobilie vorgenommen werden können und dass man sich die Installation eines Datensammlers (Funkempfänger) im Treppenhaus erspart. Die erfassten Verbräche müssen nun nicht mehr täglich gesendet werden, was sowohl den Energiebedarf der Messgeräte, wie auch Funkwellen vermindert. Das Messgerät befindet sich das Jahr über in einen Art „Schlaf“ und wird erst am Tag der Ablesung „geweckt“. Dies kann der Ableser mit Hilfe eines mobilen Handheld-Computers (siehe Abbildung 7) vornehmen. In solch einem Fall sendet er ein Funksignal an die einzelnen Messgeräte was zur Folge hat, dass diese wiederum die gespeicherten Daten an den Handheld-Computer schicken. Mit dieser Art der Ablesung braucht der Ableser noch nicht einmal mehr das Gebäude betreten, sondern kann dies auch von der Straße aus vornehmen. vgl.^[18] Die jeweils erfassten Daten werden dann innerhalb des 868 MHz ISM Bandes (Industrial, Scientific and Medical) übertragen.

„Minol Messtechnik verwendet das fortschrittliche bidirektionale Funksystem mit einer Reichweite im Freien von bis zu 500 Metern. Selbst die Funk-Messgeräte in der 20. Etage eines Gebäudes sind damit noch von der Straße aus erreichbar.“^[19]

Eine weitere Art des Datenaustausches ist die mit Hilfe eines GSM – Modems.

Hier werden aus der Unternehmenszentrale per Funk die Daten ausgelesen und anschließend übertragen. vgl.^[20]

4.1.2 Übermittlung per M-BUS

„M-Bus bedeutet Metering- Bus und steht für Messgeräte, die mit einem Zentralrechner verkabelt sind.“^[21] Hier erfolgt die Datenübermittlung nicht mittels Funk, sondern durch eine zweiadrige Leitung (analog Telefonleitung). Diese Art des Datentransfers wurde bereits Anfang der 90er Jahre entwickelt. Der Einsatz des M-Bus erfolgt überall da, wo eine Funkübertragung aufgrund von zu vielen Störquellen nicht möglich ist. Dies ist häufig in Industriebauten der Fall, da hier die Wärmezähler oft zwischen eng armierten Stahlbetonwänden angebracht sind und somit zu Übermittlungsschwierigkeiten der Funkwellen kommen kann. vgl.^[22] Zu beachten ist hier, dass sämtliche Messgeräte mit einem zweiadrigen Kabel miteinander verbunden sein müssen (siehe Abbildung 8), welche in der M-Bus Zentrale zusammengeführt werden. Eine spätere Nachrüstung einer Liegenschaft mit diesem System kann sowohl sehr kosten – wie auch zeitintensiv sein, da jedes einzelne Messgerät mit der M-Bus Zentrale einzeln verkabelt werden muss.Die Verbrauchs- und Zählerdaten können an der M-Bus Zentrale (M-Bus Master) über ein integriertes Display oder mit Hilfe eines angeschlossenen Laptops abgerufen werden. Eine Fernübertragung ist auch hier über ein Modem möglich. vgl.^[23]

4.2 Vor- und Nachteile der automatisierten Verbrauchsablesung

Die Vorteile der automatisierten Verbrauchsablesung für Heizung und Wasser liegen im Wesentlichen darin, dass die betreffenden Messgeräte nicht mehr für die Ablesung zugänglich sein müssen und dass kein Ableser mehr die Privatsphäre der Mieter bzw. Nutzer der betreffenden Einheit stören muss. Somit kann der Zeitpunkt der Ablesung frei gewählt werden.

Die Verbrauchswerte müssen nicht mehr von Hand notiert und später manuell in das EDV– Abrechungssystem der Abrechungsfirma übertragen werden. Somit kann man behaupten, dass die Fehlerquelle „Mensch“ faktisch ausgeschaltet wird. Somit gehören unleserliche Zahlen, Zahlendreher oder falsche Ablesungen der Vergangenheit an. Denn bei dieser Variante werden die gemessenen Verbräuche entweder in einem Datensammler erfasst oder verbleiben bis zum Datenabruf im Gerät und gelangen anschließend gebündelt in das Verarbeitungssystem der Abrechnungsfirma. vgl.^[24]

Ein weiter signifikanter Vorteil liegt in der Abrechnungsgerechtigkeit solch einer Heizkostenabrechnung. Denn jetzt müssen Verbräuche nicht mehr geschätzt, sondern alle Wohnungen/ Gewerbeeinheiten können abgelesen werden. Dies war in der Vergangenheit häufig nicht der Fall, denn es wurden oftmals nicht alle Nutzer angetroffen. In solchen Fällen konnte ihr Verbrauch nur anhand des Vorjahresverbrauchs oder am Hausdurchschnitt geschätzt werden. Dies konnte dazu führen, dass die gesamte Heizkostenabrechnung rechtlich angreifbar wurde, denn gemäß § 9a II HKVO darf der Schätzanteil maximal 25 % der Grundfläche oder den Rauminhalt des Gebäudes betragen. Sollte dieser Fall eintreten, müssen entweder Nachablesungen durchgeführt oder die ganze Abrechnung nach Grundanteilen abgerechnet werden. Solche Abrechnungen können im schlimmsten Fall sogar dafür sorgen, dass Mieter die Immobilie verlassen, da sie solch eine Heizkostenabrechnung für ungerecht empfinden (der Sparer zahlt für den Verschwender). vgl.^[25]

Eine Zwischenablesung bei Mieterwechsel ist ebenfalls wesentlich einfacher, da sowohl die Monatsend- und Monatsmittelwerte im Gerät gespeichert werden. Somit können auch Mieterwechsel noch nachträglich berücksichtigt werden. Des weiteren fallen keine Gebühren für eine Zwischenablesung mehr an. vgl.^[26]

Neben den hier aufgeführten Vorteilen, ist die Firma Techem der Meinung, dass die Funkablesung die Vermietungs- und Verkaufsperspektiven steigert. vgl.^[27]

Um aber sämtliche Vorteile beider Systeme (Funk & M-BUS) ausnutzen zu können, ist es sinnvoll, wenn nicht nur die Messeinrichtungen des Heizkosten/Wasserverbrauchs, sondern auch Strom und Gaszähler automatisiert abgelesen werden würden. Denn diese Zählerstände werden ja ebenfalls zur Erstellung der Heizkostenabrechnung benötigt.

Daher ist es ratsam, auch diese Messenrichtungen mit einem Funkmodul bzw. Impulsausgang ausstatten zu lassen. vgl.^[28]

Sobald diese Erweiterungen durchgeführt wurden, besteht eine Erleichterung in der Ablesung dieser Zählerstände und somit eine erhebliche Arbeitsersparnis.

[...]

^[1] dpa98

^[2] Minol_a

^[3] Techem 97, Seite 42

^[4] PETERS F. 03, Seite 29

^[5] Techem 05a, Seite 18

^[6] PETERS F. 03, Seite 32

^[7] PETERS F. 03, Seite. 32

^[8] PETERS F. 03, Seite. 90

^[9] PETERS F. 03, Seite. 38

^[10] PETERS F. 03, Seite 198

^[11] PETERS F. 03, Seite 73

^[12] PETERS F. 03, Seite 73

^[13] Techem_a

^[14] PETERS F. 03, Seite 74

^[15] PETERS F. 03, Seite 39

^[16] PETERS F. 03, Seite 79

^[17] HeizkostenV § 9a

^[18] PETERS F. 03, Seite. 101

^[19] PETERS F. 03, Seite 102

^[20] Minol_b

^[21] PETERS F. 03, Seite 108

^[22] PETERS F. 03, Seite 108

^[23] Minol_c

^[24] IW03, Seite 54-55

^[25] IW04a, Seite 5

^[26] Techem_d

^[27] Techem_b, Seite 3

^[28] Techem_b, Seite4