The starting point for this thesis and the associated question were price developments observable on the residential property market as well as increased media reporting. Against this background, the following question was examined with scientific methods within the framework of this work: Is a bubble formation recognisable on the German real estate market and what regional differences can be identified in answering this question?
As a first step, price-influencing factors were examined in more detail and the price development relative to annual rent ratio, income and construction costs was examined. In order to be able to identify price bubbles on the residential property market in a measurable and comprehensible way, the price development was analysed in a second step with the mathematical procedure according to Diba and Grossmann, which uses the Augmented Dickey Fuller Test. The procedure is based on the premise that the price of a good is related to its fundamental value. To examine the price development in the residential property market, the fundamental value used for comparison purposes is derived from the development of the rent price index, the index of average gross monthly earnings and the construction cost index. The house price index was used as a price indicator for residential property. With the help of the Augmented-Dickey-Fuller Test, the development of the various indices was examined and compared with regard to their degree of stationarity. This investigation was carried out for the overall German residential real estate market in the observation period 2010-2021 in order to obtain an up-to-date picture.
Inhaltsverzeichnis
1. Introduction
1.1 Problem statement
1.2 Objectives and structure of the work
2. Definition and theoretical basis of asset price bubbles
2.1 Asset price bubbles as recurring phenomena of the financial markets
2.1.1 Historical financial crises
2.1.2 Structure of financial crises
2.1.3 Price bubbles as triggers of financial crises
2.2 Characteristics of price bubbles
2.2.1 Definition of price bubbles
2.2.2 Critical delimitation of the definition of the term
2.2.3 Short-term effects on national economies
2.2.4 Long-term effects on national economies
3. Price bubbles on real estate markets
3.1 Real estate markets in the context of economics
3.1.1 Uniqueness of the residential property market
3.1.2 Segmentation into product submarkets
3.1.3 Segmentation into spatial submarkets
3.2 Characteristics of price bubbles in real estate markets
3.2.1 Long duration
3.2.2 Special behaviour of market participants
3.2.3 Locality
3.3 Explanatory approaches for a bubble in the residential property market
3.3.1 Interest rate policy
3.3.2 Interaction of property price - monetary policy - asset price inflation
3.3.3 Economic effects of interest rate changes on mortgage loans
3.4 Current market indicators of a possible price bubble on the German residential property market
4. Empirical approaches to the detection of price bubbles
4.1 Price to Rent Ratio
4.2 Price to Income Ratio
4.3 Price to Production Cost Ratio
4.4 Summary of the findings
5. Empirical analysis of the German residential real estate market using the Diba and Grossmann method
5.1 Empirical approach
5.2 Methodical preparation
5.3 Data basis and preparation of the data
5.4 Evaluation of the database for the overall German market
5.4.1 House price index
5.4.2 Index of net cold rents
5.4.3 Index of average gross monthly earnings
5.4.4 Construction cost index
5.5 Evaluation of the database subdivided according to district types
5.5.1 House price index by district type
5.5.2 Index of net cold rents by district type
5.6 Summary of the results
6. Conclusion
6.1 Achievement of work
6.2 Outlook
Zielsetzung & Themen
Das primäre Ziel dieser Masterarbeit ist die wissenschaftliche Untersuchung des deutschen Wohnimmobilienmarktes, um festzustellen, ob Anzeichen für eine spekulative Blasenbildung vorliegen und inwiefern regionale Unterschiede dabei eine Rolle spielen.
- Analyse preisbeeinflussender Faktoren wie Zinspolitik und Baukosten.
- Anwendung des Diba- und Grossmann-Verfahrens zur Identifikation von Preisblasen mittels Augmented-Dickey-Fuller-Tests.
- Untersuchung des Marktes unter Differenzierung nach vier spezifischen, siedlungsstrukturellen Distrikt-Typen.
- Evaluation des deutschen Gesamtmarktes im Zeitraum 2010 bis 2021.
- Wissenschaftliche Einordnung der medialen Berichterstattung gegenüber den realen Marktdaten.
Auszug aus dem Buch
2.1 Asset price bubbles as recurring phenomena of the financial markets
Since the emergence of the first institutional financial markets, they have always been accompanied by recurring speculative excesses and crises. Probably the best-known speculative development was the Dutch tulip boom in 1636. It is considered the first speculative bubble in economic history (Garber, 1989). The background to this price bubble, which was triggered by collective mass hysteria, was an ever-increasing number of inexperienced and naive market participants with a relatively small supply of tulip bulbs. The history of the tulip as an object of speculation began at the beginning of the 17th century, when the most important botanist of his time, Charles de l'Écluse, the Habsburgs' court botanist in Vienna, received the first tulip bulbs as a gift from Constantinople. Encouraged by the fact that the Netherlands was on the threshold of a golden age at the beginning of the 17th century, especially due to its mastery of the highly lucrative East India trade, speculation with tulip bulbs became very popular. Dutch merchants began to express the wealth they derived from global trade with huge gardens (Garber, 1989). In this environment, the tulip bulb became a social status symbol.
Large quantities of gold and silver poured into the Netherlands from global trade, as only here was the precious metal exchanged into foreign currency at a fixed rate. Subsequently, the resulting inflationary monetary policy led to favouring the price bubble of tulip bulbs.
The position of the tulip as a status symbol, rising demand coupled with low supply and an inflationary monetary policy led to canal houses in prime locations in Amsterdam being exchanged for rare specimens of the tulip at the peak of the tulip mania. For example, the price of a bulb of the Semper Augustus variety rose to 5,500 guilders at an Amsterdam auction at the peak of the boom (Dennin, 2019; Garber, 1989).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Introduction: Dieses Kapitel erläutert die Aktualität der Forschungsfrage vor dem Hintergrund medialer Spekulationen um eine Immobilienblase und stellt die wissenschaftliche Zielsetzung der Arbeit vor.
2. Definition and theoretical basis of asset price bubbles: Das Kapitel definiert den Begriff der Preisblase grundlegend und analysiert historische Finanzkrisen sowie die ökonomischen Auswirkungen von Blasenbildungen.
3. Price bubbles on real estate markets: Hier werden die Besonderheiten des Immobilienmarktes, einschließlich seiner räumlichen Segmentierung und der spezifischen Investorenpsychologie, detailliert erörtert.
4. Empirical approaches to the detection of price bubbles: Dieses Kapitel stellt ratio-basierte Indikatoren (wie Preis-Miete-Verhältnis) vor, die zur Beurteilung der relativen Bewertung am Immobilienmarkt dienen.
5. Empirical analysis of the German residential real estate market using the Diba and Grossmann method: Der empirische Kernteil analysiert den deutschen Markt mittels des Augmented-Dickey-Fuller-Tests, sowohl gesamtmarktbezogen als auch aufgeteilt nach Distrikt-Typen.
6. Conclusion: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und stellt fest, dass für den Gesamtmarkt keine Anzeichen einer Blase vorliegen, während regional differenzierte Tendenzen bestehen.
Schlüsselwörter
Immobilienmarkt, Preisblase, Deutschland, Wohnimmobilien, Diba-Grossmann-Verfahren, Stationarität, Augmented-Dickey-Fuller-Test, Zinspolitik, Geldmenge, Überbewertung, Marktanalyse, Distrikt-Typen, Preis-Miete-Verhältnis, Anlegerverhalten, Finanzstabilität.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit primär?
Die Arbeit untersucht wissenschaftlich, ob auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt eine spekulative Blase existiert oder ob die beobachteten Preissteigerungen fundamental begründet sind.
Welche Themenfelder stehen im Zentrum der Analyse?
Zentrale Themen sind die theoretischen Grundlagen von Finanzblasen, die speziellen ökonomischen Charakteristika des Immobiliensektors und die empirische Überprüfung anhand von Zeitreihendaten.
Was ist die zentrale Forschungsfrage?
Die Forschungsfrage lautet, ob eine Blasenbildung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt erkennbar ist und welche regionalen Unterschiede dabei hinsichtlich spezifischer Distrikt-Typen identifiziert werden können.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Zur Identifikation von Blasen wird das mathematische Verfahren nach Diba und Grossmann angewandt, welches durch Augmented-Dickey-Fuller-Tests die Stationarität verschiedener Marktkennzahlen untersucht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil umfasst sowohl eine theoretische Herleitung der Blasen-Charakteristiken (z.B. nach Kindleberger) als auch eine detaillierte empirische Auswertung verschiedener Indizes wie Hauspreis-, Mietpreis- und Baukostenindizes.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Forschung?
Die signifikantesten Begriffe sind Real Estate Bubble, Stationarität, fundamentale Bewertung, Zinspolitik sowie die räumliche Differenzierung in verschiedene Distrikt-Typen.
Konnte eine allgemeine Immobilienblase in Deutschland nachgewiesen werden?
Nein. Auf Basis der gesamten deutschen Marktdaten konnte für den betrachteten Zeitraum von 2010 bis 2021 keine Blasenbildung wissenschaftlich bestätigt werden.
Gab es bei der Untersuchung nach Distrikt-Typen abweichende Ergebnisse?
Ja, in einigen urbanen Gebieten und ländlichen Regionen mit Verdichtungstendenzen ergaben sich für den verkürzten Zeitraum 2016-2021 initiale Anzeichen einer Überbewertung, jedoch lässt dies bei erweiterter Betrachtung keine allgemeine Schlussfolgerung auf eine Blase zu.
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- Anonym (Autor), 2022, The German Residential Real Estate Market and the Presence of a Bubble, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1319018
