Jedes Unternehmen ist in seiner Grundausrichtung bestrebt, seine vorhandenen monetären Ressourcen möglichst profitabel und möglichst sicher zu investieren. Unter diesen Voraussetzungen sind Immobilien als Finanzinvestition bereits stark in den Bilanzen vieler Unternehmen vertreten.
Um Immobilien, die nicht dem betriebsnotwendigen Kapital eines Unternehmens angehören und die zur reinen Ertragsgenerierung gehalten werden, sinnvoll in einer Bilanz abzubilden, wurde mit IAS 40 ein eigenständiger Standard für diesen Zweck entwickelt. Im Rahmen dieses Standards wird der Forderung des IASB nach einem „True and Fair View“ Rechnung getragen und ein Wahlrecht zur Folgebewertung von Investment Properties eingeräumt. Dieses Wahlrecht unterscheidet nach dem „Cost-Modell“ (Anschaffungskostenmodell) und dem „Fair-Value-Modell“ (beizulegender Zeitwert), die im Verlauf dieser Arbeit noch näher betrachtet werden.
Jedoch genau die Betrachtung der Zeitwerte ist in den letzten Jahren auch kritisch zu betrachten, da durch stark schwankende Immobilienpreise in diversen Krisen, auch eine klare Darstellung der Vermögensverhältnisse von Unternehmen nur eingeschränkt ermöglichten. So weist beispielsweise die Bilanz der IVG Immobilien AG im Jahr 2008 586 Millionen Euro an nicht zahlungswirksamen Abwertungen aus, obwohl dies höchstwahrscheinlich in keiner Relation zu den bestehenden Mietverträgen sowie deren Einnahmen steht.
Im Zuge dieser Problematik werden in der vorliegenden Arbeit die Ansatz-, Bewertungs- und Ausweisvorschriften des IAS 40 systematisch dargestellt. Hierzu wird in Kapitel zwei die Definition/Klassifikation von Immobilien sowie deren Ansatzkriterien betrachtet. Kapitel drei erläutert die Vorschriften zur Erstbewertung und aufgrund der dargestellten Situation, die Folgebewertung von Investment Properties näher. In Kapitel vier werden zur Vervollständigung noch die grundlegenden Regelungen zum Ausweis in der Bilanz sowie Abgabepflichten im Anhang dargestellt. Die Arbeit endet mit dem fünften Kapitel, das eine kurze kritische Würdigung des „Fair-Value-Modells“ darstellt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Ansatz von Investment Properties
2.1. Definition und Klassifikation
2.2. Ansatzkriterien
3. Bewertung von Investment Properties
3.1. Erstbewertung
3.1.1. Erstbewertung selbst erstellter Investment Properties
3.1.2. Erstbewertung erworbener Investment Properties
3.1.3. Besonderheiten im Rahmen der Erstbewertung
3.2. Folgebewertung
3.2.1. Folgebewertung nach dem Anschaffungskostenmodell
3.2.2. Folgebewertung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes
3.2.3. Bewertung bei Umklassifizierung
3.2.4. Bewertung bei Abgängen
4. Ausweis und Angabepflichten bei Investment Properties
5. Fluch des „Fair-Value-Modells“
Zielsetzung und Themen
Die Arbeit untersucht die Bilanzierungsvorschriften des IAS 40 für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Das primäre Ziel ist es, die spezifischen Anforderungen an Ansatz, Bewertung und Ausweis dieser Vermögenswerte systematisch darzulegen und kritisch zu hinterfragen, wie sich das „Fair-Value-Modell“ in der Bilanzierungspraxis auswirkt.
- Definition und Klassifizierung von Investment Properties
- Systematik der Erstbewertung bei Zugang
- Methoden der Folgebewertung (Anschaffungskosten- vs. Fair-Value-Modell)
- Bilanzielle Behandlung von Umklassifizierungen und Abgängen
- Kritische Würdigung der Informationsqualität des Fair-Value-Modells
Auszug aus dem Buch
3.1.3. Besonderheiten im Rahmen der Erstbewertung
Im Rahmen der Bewertung weist IAS 40 noch zu beachtende Besonderheiten auf;
Wird eine Immobilie auf Ziel erworben und erstreckt sich die vereinbarte Zahlungsfrist über die üblichen Zahlungsfristen hinaus, so wird ein Teil des Kaufpreises als Zinsanteil vermutet. Die Bemessung der Anschaffungs- und Herstellungskosten beruhen somit auf dem Barwert der zukünftigen Zahlung. Die bestehende Differenz zwischen dem ermittelten Barwert und dem tatsächlichen Kaufpreis wird über die Gesamtdauer des Zahlungsziels als Zinsaufwand verbucht (IAS 40.24).
Durch die Regelungen nach IFRS werden die handelsrechtlichen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung (GoB) bei nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten erweitert. Entstehende künftige Abbruch- und Wiederherstellungskosten zählen demnach zu eben diesen, sofern sie aus einer vertraglichen oder öffentlich rechtlichen Verpflichtung hervorgehen, und sind entsprechend zu aktivieren. Gemäß IAS 37 in Verbindung mit IAS 16.16c sind daher erfolgsneutrale Rückstellungen in Höhe der Buchwerterhöhung zu bilanzieren. Die zukünftigen Verpflichtungen sind auf das Aktivierungsjahr der Immobilie abzuzinsen.
Bei einem Erwerb einer Immobilie durch ein Tauschgeschäft, ist die Immobilie gemäß IAS 40.27 zu ihrem beizulegenden Wert anzusetzen. Kann dieser Wert nicht ermittelt werden, ist der Ansatz zum beizulegenden Wert des Tauschgegenstands durchzuführen. Ist auch dieser Wert nicht ermittelbar erfolgt der Ansatz zum Buchwert des abgegebenen Tauschgegenstands.
Im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses (IAS 17.20) kann der Leasingnehmer von seinem Wahlrecht Gebrauch machen und die Immobilie aktivieren. Nach IAS 40.25 sind hierbei die fiktiven Anschaffungskosten in Höhe des beizulegenden Zeitwertes oder des geringeren Barwertes der Mindestleasingzahlung zu berücksichtigen. Entsprechend muss ein Schuldbetrag in hoher Höhe erfasst werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Stellt die Motivation für die Bilanzierung von Immobilien als Finanzinvestition dar und definiert den Aufbau sowie das Ziel der Arbeit.
2. Ansatz von Investment Properties: Erläutert die begriffliche Abgrenzung und Klassifizierung gemäß IAS 40 sowie die Kriterien für den Bilanzansatz.
3. Bewertung von Investment Properties: Detailliert die Methoden der Erst- und Folgebewertung sowie die spezifischen Regelungen bei Nutzungsänderungen oder Abgängen.
4. Ausweis und Angabepflichten bei Investment Properties: Beschreibt die Anforderungen an die Darstellung in der Bilanz sowie die notwendigen Anhangangaben.
5. Fluch des „Fair-Value-Modells“: Diskutiert kritisch die praktischen Schwächen des Zeitwertmodells, insbesondere in Bezug auf Volatilität und Interpretationsspielräume.
Schlüsselwörter
IAS 40, Finanzinvestition, Immobilien, Bilanzierung, Anschaffungskostenmodell, Fair-Value-Modell, Erstbewertung, Folgebewertung, IASB, Bilanz, IFRS, Umklassifizierung, Nutzungsänderung, Zeitwert, Rechnungslegung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die bilanziellen Anforderungen an als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach dem internationalen Standard IAS 40.
Welche zentralen Themenfelder werden abgedeckt?
Die zentralen Felder umfassen die Definition und Klassifizierung von Immobilien, die Bewertung bei Zugang sowie die Folgebewertung und die Pflichten zur Berichtserstattung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist eine systematische Darstellung der IAS-40-Vorschriften und eine kritische Auseinandersetzung mit der Anwendung des Fair-Value-Modells.
Welche wissenschaftliche Methode wurde gewählt?
Es handelt sich um eine deskriptive und analysierende Arbeit, die auf Basis von IFRS-Standards und fachspezifischer Literatur die Bilanzierungsregeln erläutert.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bereiche Ansatz, Erst- und Folgebewertung sowie die Ausweis- und Angabepflichten der Standardregeln.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind IAS 40, beizulegender Zeitwert, Immobilienbewertung und internationale Rechnungslegung.
Warum ist das Fair-Value-Modell in der Praxis umstritten?
Es wird kritisiert, dass das Modell durch Marktvolatilität zu unrealistischen Gewinnausweisen führen kann und hohe Ermessensspielräume bei der Wertermittlung zulässt.
Wie unterscheidet sich die Bewertung bei selbst erstellten Immobilien?
Diese werden während der Herstellung unter Einbeziehung der angefallenen Kosten bewertet, wobei Sonderregelungen für den Übergang zum Fair-Value-Modell gelten.
Welche Rolle spielt die „Einheitstheorie“ bei Objekten im Konzern?
Wenn Immobilien intern vermietet werden, wird aus Konzernsicht die Einordnung gemäß IAS 16 oft gegenüber IAS 40 bevorzugt, um die konzerninterne Selbstnutzung abzubilden.
Wann ist eine Umklassifizierung nach IAS 40 erforderlich?
Eine Umklassifizierung wird notwendig, wenn sich die Zweckbestimmung einer Immobilie ändert, beispielsweise von einer selbst genutzten Immobilie zu einer Mietimmobilie.
- Citation du texte
- Florian Wiederkehr (Auteur), 2012, International Accounting Standard 40. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1320655
