Das Deutsche Real Estate Investment Trust Gesetz. Ausgestaltung und Auswirkungen auf ausgewählte Industriezweige

I Inhaltsverzeichnis

A. Einleitung
1. Rahmenbedingungen
2. Problemstellung
3. Zielsetzung
4. Vorgehensweise

B. Analyse der Ausgestaltung des REITGs
1. Analyse der Erfüllung kritischer Erfolgsfaktoren des REITGs
2. Kritikpunkte am derzeitigen REITG

C. Auswirkungen des REITGs auf ausgewählte Industriezweige
1. Immobilienfonds
1.1 Offene Immobilienfonds
1.2 Geschlossene Immobilienfonds
1.3 Spezialfonds
2. Immobilienunternehmen
2.1 Branchenbetrachtung
3. Unternehmen

D. Aggregiertes Marktpotenzial des REITs auf Basis des REITG

II Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: „Kritische Erfolgsfaktoren des REIT-Marktes in Deutschland“, S. 3

Abbildung 2: „Marktpotenzial des REITs bis 2011“, S. 16

III Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

1. Rahmenbedingungen

Mit der Zustimmung des Bundesrates zu dem von der Bundesregierung vorgelegten „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT- Gesetz- REITG)“¹ am 30. März 2007, führt Deutschland rückwirkend zum 01. Januar 2007 eine neue Immobilienanlageklasse - genannt G-REIT - ein.

Ein G-REIT ist definiert als „eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft, die sowohl von der Körperschafts- als auch von der Gewerbesteuer befreit ist."² Nach Ansicht von Experten könnte sich die Deutsche Immobilienwirtschaft aufgrund der Einführung des G-REITs nachhaltig verändern.³ Somit wird das Thema G-REIT und insbesondere seine gesetzliche Ausgestaltung - das REITG - sowohl von Immobilienunternehmen und Immobilieninvestoren als auch von Finanzdienstleistern und Unternehmen mit erheblichem Eigenimmobilienbestand kontrovers diskutiert.⁴

2. Problemstellung

Da sich das REITG hinsichtlich der Ausgestaltung seiner gesetzlichen Vorschriften nur bedingt mit bereits bestehenden ausländischen REIT-Gesetzen - wie etwa in den USA - vergleichen lässt⁵, fällt es der deutschen Immobilienbranche sowie anderen vom REITG betroffenen Industriezweigen schwer, das REITG im Bezug auf seine wirtschaftlichen Auswirkungen einzuordnen und zu bewerten.⁶ Fragestellungen, in welchem Umfang das REITG in seiner derzeitigen Fassung die bestehende Immobilienwirtschaft beeinflussen wird oder welche konkreten Maßnahmen beispielsweise eine börsennotierte Immobilien AG treffen sollte, um ihr bestehendes Geschäftsmodell auf die veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen anzupassen, bleiben meist unbeantwortet.⁷

3. Zielsetzung

Zielsetzung dieser Arbeit ist die Klärung der Fragestellung, wie sich das REITG nach Ansicht von Unternehmensberatungen, Banken sowie Immobiliengesellschaften in seiner derzeitigen Ausgestaltung auf die betroffenen Industriezweige auswirken wird und welche kritischen Erfolgsfaktoren⁸ in der derzeitigen Ausgestaltung des REITGs bereits umgesetzt wurden bzw. noch verbesserungsfähig sind.

Dabei wird einerseits eine quantitative Aussage zum zukünftigen Volumen des G- REIT-Marktes angestrebt und andererseits die Klärung der Fragestellung verfolgt, woher das Volumen des G-REIT-Marktes stammen wird.

Wird das Marktvolumen des G-REITs durch reine Substitution⁹ der bis dato auf dem deutschen Immobilienanlagemarkt dominanten Immobilienfonds¹⁰ generiert werden oder werden Unternehmen mit erheblichem Eigenimmobilienbestand unter den jetzigen rechtlichen Vorgaben des REITGs tatsächlich bereit sein ihr Immobilienvermögen auszugliedern¹¹ ?

Was bedeutet die derzeitige Ausgestaltung des REITGs im konkreten Einzelfall für ein Immobilienunternehmen und welche Handlungsnotwendigkeiten leiten sich daraus ab?

4. Vorgehensweise

Um die Auswirkungen des REITGs analysieren zu können, wird unter B. zunächst eine Analyse des REITGs hinsichtlich der Erfüllung kritischer Erfolgsfaktoren des G-REITs¹² vorgenommen. Im Anschluss werden die Verbesserungspotenziale des derzeitigen REITGs aufgezeigt.

Basierend auf einem Bottom-Up-Ansatz werden anschließend unter C. die REITG­Auswirkungen auf ausgewählte Industriezweige untersucht. Zur Illustration der Bedeutung des REITGs im konkreten Einzellfall, werden die Auswirkungen des REITGs exemplarisch anhand einer börsennotierten Immobilien AG erläutert.

Zum Abschluss der Arbeit wird unter D. eine Einschätzung zum aggregierten G- REIT-Marktpotenzial auf Basis des derzeitig gültigen REITGs¹³ abgegeben.

B. Analyse der Ausgestaltung des REITGs

1. Analyse der Erfüllung kritischer Erfolgsfaktoren des REITGs

Der zukünftige Erfolg des deutschen REITs hängt im Wesentlichen von der Gestaltung seiner Rahmenbedingung ab, die durch die Definition von kritischen Erfolgsfaktoren instrumentalisiert werden können.¹⁴ Dementsprechend müssten sich diese kritischen Erfolgsfaktoren in der gesetzlichen Grundlage des G-REITs - dem REITG - wieder finden lassen, um auf eine erfolgreiche Entwicklung des deutschen G-REIT-Marktes schließen zu können.¹⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Quelle: Entnommen aus: ICME (2005), S. 1.,

„Kritische Erfolgsfaktoren des REIT-Marktes in Deutschland“

Nach Ansicht der strategischen Unternehmensberatungsgesellschaft I.C.M.E. wird die Entwicklung des deutschen REIT-Marktes maßgeblich durch die in Abbildung 1 aufgeführten fünf kritischen Erfolgsfaktoren determiniert, die im Folgenden erläutert und anschließend bezüglich Ihrer Umsetzung im REITG analysiert werden:¹⁶

-Professionalität:

Zur Sicherstellung optimaler Renditen des G-REITs ist ein professionelles internes Management notwendig¹⁷.

- § 1 Absatz 1 REITG in Verbindung mit § 10 Absatz 1 REITG legt fest, dass die Aktien eines G-REITs an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Absatz 5 WpHG handelbar sein müssen. Somit muss der REIT im Vergleich zu den relativ intransparent gemanagten Immobilienfonds¹⁸ ein internes Management stellen, welches durch die Transparenz¹⁹ und Kontrolle des Kapitalmarktes²⁰ kontinuierlich hinsichtlich seiner Professionalität überprüft wird und gemäß § 1 Absatz 3 REITG, soweit nicht anderes genannt, den allgemein für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften unterliegt.

-Liquidität:

Durch Marktattraktivität und Aufbau eines eigenen Börsensegments muss der G-REIT als liquide Assetklasse etabliert werden.²¹

- § 1 Absatz 1 REITG in Verbindung mit § 10 Absatz 1 REITG gewährleistet durch die Börsennotierung des G-REITs seine Handelbarkeit und somit auch grundsätzlich seine Liquidität²².
- § 11 REITG regelt die Streuung der Aktien, wobei insbesondere die Absätze 1 und 4 einen Mindestliquiditätsgrad des G-REITs garantieren.

§ 11 Absatz 1 gewährleistet einen Mindeststreubesitz von 15 Prozent der Aktien der deutschen REIT AG, wohingegen § 11 Absatz 4 determiniert, dass kein Anleger direkt mehr als 10 Prozent oder mehr der Aktien halten darf.²³

-Ausgliederungsbereitschaft:

Ein wesentlicher Anteil des zukünftigen G-REIT-Marktvolumens wird aus dem Verkauf des Eigenimmobilienbestandes von Unternehmen stammen²⁴, die eine grundsätzliche Ausgliederungsbereitschaft ihres Immobilienvermögens aufweisen müssen²⁵.

- Das REITG beinhaltet keinen Paragraphen, der die Ausgliederungsbereitschaft von Unternehmen mit erheblichem Eigenimmobilienbestand direkt stimuliert. Allerdings plant die Bundesregierung zunächst eine ermäßigte Steuer - so genannte Exit Tax - um entsprechend die Ausgliederungsbereitschaft der Unternehmen zu stimulieren.²⁶

-Steuervorteile:

Der G-REIT sollte durch klare Gesetzgebung und steuerliche Begünstigung gegenüber vergleichbaren Assetklassen für Investoren²⁷ und derzeitige Immobilienbesitzgesellschaften interessant gestaltet werden.

- § 16 REITG privilegiert die deutsche REIT-AG gegenüber der Immobilien AG in steuerlicher Hinsicht insofern, als dass ein G-REIT der bestimmte Voraussetzungen der Paragraphen 8 bis 15 REITG in Verbindung mit § 16 REITG erfüllt, weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer zahlen muss.²⁸

-Anlegerinteresse:

Der G-REIT sollte dem Investor als neue Assetklasse ein attraktives Chance/Risiko-Verhältnis²⁹ bieten, um sich gegen bereits vorhandene und vergleichbare Assetklassen durchzusetzen.³⁰

- § 1 Absatz 1 REITG in Verbindung mit § 10 Absatz 1 REITG gewährleistet die Handelbarkeit des G-REITs über den Kapitalmarkt und steigert dadurch seine Attraktivität im Vergleich zu bereits bestehenden Immobilienfonds, da er sowohl ein niedriges Liquiditätsrisiko³¹ als auch geringere Transaktionskosten³² aufweißt.
- § 1 Absatz 1 Nummer 1-5 in Verbindung mit § 3 REITG definiert genau welche Geschäftstätigkeiten ein G-REIT ausführen darf. Diese im Vergleich zur Immobilien AG restriktiveren Bestimmungen hinsichtlich der Geschäftsmodellgestaltung³³ ermöglichen dem Investor eine genauere Risikoeinschätzung, wohingegen eine Immobilien AG lediglich den allgemein für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften unterliegt und somit ohne direkte gesetzliche Sanktionsmöglichkeiten auch in nicht immobiliennahe Geschäftstätigkeiten investieren kann.³⁴

[...]

¹ Vgl. Bundesministerium der Justiz (2007), o.S.

² Vgl. KPMG (2005), S. 1.

³ Vgl. Riess (2006), S. 3.

⁴ Vgl. IFD (2006-2), S. 56.

⁵ Vgl. Thoms (2007), S. 10.

⁶ Vgl. REITup (2007), S. 5.

⁷ Vgl. Thoms (2007), o.S.

⁸ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 1.

⁹ Vgl. Huesmann (2005), S. 87.

¹⁰ Vgl. Sotelo, Bone-Winkel, Pfeffer, Schlump, Becker (2006), S. 2.

¹¹ Vgl. Schäfers, Ricken (2006), S. 27.

¹² Vgl. I.C.M.E (2005), S. 1.

¹³ Vgl. Bundesministerium der Justiz (2007), o.S.

¹⁴ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 1.

¹⁵ Vgl. Huesmann (2005), o.S.

¹⁶ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 1.

¹⁷ Vgl. Martin (2007), S. 8.

¹⁸ Vgl. HSH Nordbank (2006), S. 52.

¹⁹ Vgl. Wanka (2006), S. 35.

²⁰ Vgl. IFD (2005), S. 2.

²¹ Vgl. IFD (2005), S. 2.

²² Vgl. Schäfers, Ricken (2006), S. 26.

²³ Vgl. Weisbecker, Steffen (2007), S. 61.

²⁴ Vgl. Schäfers, Ricken (2006), S. 27.

²⁵ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 3.

²⁶ Vgl. Parmantier (2007), S. 87.

²⁷ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 6.

²⁸ Vgl. KPMG (2005), S. 1.

²⁹ Vgl. IFD (2005), S. 1.

³⁰ Vgl. I.C.M.E (2005), S. 1.

³¹ Vgl. Dietrich (2006), S. 6.

³² Vgl. Dietrich (2006), S. 13.

³³ Vgl. Voigtländer (2006), S. 2.

³⁴ Vgl. Schäfers, Ricken (2006), S. 26.