„Hohe Leerstände, fallende Mieten und kürzere Mietvertragslaufzeiten führen dazu, dass Renditen insbesondere von Gewerbeimmobilien volatiler werden.“ Betroffen hiervon sind besonders Immobilienfonds, deren Portfolio zu einem Großteil aus Büroimmobilien bestehen. Die Wohnimmobilien hingegen verfügen über eine niedrige Volatilität und Korrelation, bei ähnlichen Renditen, im Vergleich zu anderen Nutzungsarten. Im Gegensatz zu Büroimmobilien herrscht eine stabile Nachfrage, auch bei Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Allerdings beträgt der Wohnimmobilienanteil, vor allem in den offenen Immobilienfonds, häufig nur einen extrem niedrigen Nutzungsanteil am Gesamtportfolio. Bei offenen Immobilienspezialfonds, die i.d.R. lediglich für institutionelle Investoren zugänglich sind, liegen die Wohnimmobilienanteile teilweise wesentlich höher, wie z.B. bei dem Spezialfonds „LB Wohn-Invest Deutschland I“, der ausschließlich in attraktive deutsche Wohnanlagen investiert.
Daher stellt sich die Frage, ob die vermehrte Beimischung von Wohnimmobilien, in das Portfolio von offenen Immobilienfonds, eine Risikominderung zur Folge hätte.
Nach einer grundsätzlichen Definition von offenen Immobilienfonds und der Analyse der aktuellen Lage, in Deutschland wird versucht, aus rein quantitativer Sichtweise ein optimales Portfolio zu bestimmen. Die Basis der Portfoliooptimierung werden die Portfolio Selektionstheorien von Harry M. Markowitz sein.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung
2. Grundlagen – offene Immobilienfonds
2.1. Definition der Anlage
2.2. Historie in Deutschland
2.3. Funktionsweise
2.4. Rechtliche Grundlagen
3. Wohnimmobilien in offenen Immobilienfonds
3.1. Einleitung
3.2. Datenlage und Berechnung
3.3. Ergebnisse
3.3.1. Aktuelle Situation
3.3.2. Entwicklung des Wohnimmobilienanteils
3.3.3. Fondsgesellschaften in Deutschland
3.4. Kritik und Fazit
4. Portfoliooptimierung nach Nutzungsarten
4.1. Einleitung
4.2. Grundlagen
4.3. Datenlage und Berechnung
4.4. Ergebnisse
4.4.1. Total Return und Volatilität
4.4.2. Korrelation
4.4.3. Minimum-Varianz-Portfolio
4.4.4. Effizienzkurve
4.5. Kritik
4.6. Fazit
5. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Bedeutung von Wohnimmobilien in deutschen offenen Immobilienfonds und analysiert, inwieweit eine erhöhte Beimischung dieser Anlageklasse zur Portfoliooptimierung und Risikominderung beitragen kann, basierend auf den Portfolioselektionstheorien von Harry M. Markowitz.
- Grundlagen und Funktionsweise offener Immobilienfonds in Deutschland.
- Analyse der aktuellen Nutzungsstruktur und des Wohnimmobilienanteils in Fonds.
- Empirische Portfoliooptimierung unter Berücksichtigung verschiedener Nutzungsarten.
- Bewertung von Risiko-Rendite-Profilen mittels Volatilität und Korrelationsanalyse.
Auszug aus dem Buch
3.4. Kritik und Fazit
In diesem Kapitel wurde der Anteil von Wohnimmobilien am Gesamtportfolio von offenen Immobilienfonds betrachtet. Die Analyse erfolgte nach den prozentual gewichteten Nettosollmieten. Die errechneten Werte ergeben somit den Anteil der erwarteten Erträge aus den verschiedenen Nutzungsarten und nicht den relativen Wertanteil der Nutzungsarten am Immobilienbestand.
Deshalb werden die Immobilienbestände von Nutzungsarten mit einer hohen Netto-Cash-Flow-Rendite, wie z.B. im Handel und Gastronomiebereich mit 5,8%, grundsätzlich überschätzt. Gleichzeitig wird der tatsächliche Bestand an Wohnimmobilien, mit einer Netto-Cash-Flow-Rendite von nur 4,4%, unterschätzt. Eine Glättung der Ergebnisse wäre möglich, sobald die Renditedaten aller Nutzungsklassen vorhanden sind.
Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der Büroimmobilienanteil in fast allen Fonds sehr stark dominiert. Handel und Gastronomie stehen an zweiter Stelle und steigen kontinuierlich an. Alle anderen Nutzungsarten nehmen in der Portfoliostrukturierung eine eher unbedeutende Rolle ein.
Die Wohnimmobilien, mit fast durchwegs Anteilen von unter einem Prozent, finden keine große Relevanz in offenen Immobilienfonds. Ihr Anteil entsteht hauptsächlich durch die Integration weniger Wohnungen in große Objekte mit z.B. überwiegend Büroimmobilien.
Einige Immobilienfonds nutzen gezielt Wohnimmobilien als Risikodiversifizierung zu anderen Nutzungsarten. Außerdem, wegen ihren konstanten, weltwirtschaftlich eher unabhängigen Mieteinnahmen, als stabile Ertragslage.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung: Die Einleitung beleuchtet die Volatilität von Gewerbeimmobilien und stellt die Frage, ob eine Beimischung von Wohnimmobilien das Risiko von Immobilienfonds senken kann.
2. Grundlagen – offene Immobilienfonds: Dieses Kapitel definiert die Anlageklasse, erläutert deren Historie in Deutschland sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen und Funktionsweisen.
3. Wohnimmobilien in offenen Immobilienfonds: Es erfolgt eine empirische Berechnung der Nutzungsanteile offener Immobilienfonds und eine detaillierte Analyse der Relevanz von Wohnimmobilien.
4. Portfoliooptimierung nach Nutzungsarten: Basierend auf Markowitz wird eine empirische Portfoliooptimierung durchgeführt, um die effiziente Verteilung der Nutzungsarten zu bestimmen.
5. Zusammenfassung: Die Zusammenfassung fasst die Ergebnisse der Analyse zusammen und bestätigt die Eignung von Wohnimmobilien zur Diversifikation und Risikoreduzierung.
Schlüsselwörter
Offene Immobilienfonds, Wohnimmobilien, Portfoliooptimierung, Markowitz, Diversifikation, Volatilität, Rendite, Nutzungsarten, Immobilienfonds, Risiko, Total Return, Korrelation, Asset Allokation, Investmentgesetz, Immobilienmarkt.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Rolle von Wohnimmobilien in deutschen offenen Immobilienfonds und untersucht deren Potenzial zur Risikominderung innerhalb eines diversifizierten Portfolios.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die Struktur von offenen Immobilienfonds, die Analyse des Wohnimmobilienanteils und die Anwendung von Portfolio-Optimierungsmodellen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es zu ermitteln, ob eine stärkere Beimischung von Wohnimmobilien zu einer Risikominderung im Portfolio offener Immobilienfonds führen kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt quantitative empirische Analysen und basiert auf der Portfolioselektionstheorie von Harry M. Markowitz.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit der aktuellen Datenlage zu Nutzungsanteilen in Fonds und der Anwendung mathematischer Optimierungsformeln zur Bestimmung effizienter Portfoliokombinationen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Portfoliooptimierung, offene Immobilienfonds, Volatilität, Risikodiversifizierung und Rendite-Risiko-Profil.
Warum dominieren Büroimmobilien in offenen Immobilienfonds?
Büroimmobilien dominieren aufgrund ihrer hohen Projektvolumina und rentablen Renditechancen, obwohl sie volatiler sind als Wohnimmobilien.
Welches Fazit zieht der Autor zur Beimischung von Wohnimmobilien?
Der Autor kommt zu dem Schluss, dass Wohnimmobilien aufgrund ihrer niedrigen Korrelation zu anderen Nutzungsarten eine wichtige Rolle zur Risikominderung spielen und stärker in Portfolios integriert werden sollten.
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- Philipp Layher (Author), 2009, Wohnimmobilien in offenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/134854
