Gewerblich bzw. industriell genutzte Immobilien als Sicherheit - Pro und Contra

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien
1.2 Spezifische Eigenschaften von Immobilien
1.3 Abgeleitete Eigenschaften von gewerblich genutzten Immobilien
1.3.1 Gewerbeimmobilien
1.3.2 Industrieimmobilien
1.3.3 Sonder- bzw. Spezialimmobilien

2 Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien
2.1 Klassische Finanzierungsinstrumente
2.1.1 Hypothek und Grundschuld als Sicherheit
2.1.2 Kreditvergabe auf Basis des Beleihungswertes
2.2 Zwei Wege zum Beleihungswert
2.2.1 Verfahren der Verkehrswertermittlung
2.2.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach Beleihungswertverordnung
2.3 Auswirkung von Basel II auf die Finanzierung

3 Kritische Betrachtung einer Kreditbesicherung durch gewerblich genutzter Immobilien
3.1 Vorteile für Kreditgeber und Kreditnehmer
3.2 Nachteile gewerblich genutzter Immobilien als Kreditsicherheit
3.2.1 Charakteristika gewerblich genutzter Immobilien als Zentralproblem
3.2.2 Relevanz der Bewertungsverfahren für die betrachteten Immobilien

4 Lösungsansatz Due Diligence
4.1 Struktur einer modifizierten Due Diligence
4.2 Wirtschaftliche Due Diligence
4.3 Technische Due Diligence

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Die Einführung des Pfandbriefgesetzes, die Eigenkapitalanforderungen im Rahmen von Basel II und die Einführung der Beleihungswertverordnung verlangen von Kreditinstituten eine neue Herangehensweise an die Beurteilung von gewerblich genutzten Immobilien als Kredit- sicherheiten. Die vorliegende Arbeit soll die grundlegenden Begriffe, die zulässigen Verfah- ren zur Wertermittlung und deren Probleme im Rahmen grundpfandrechtlicher Sicherung darstellen. Abschließend wird eine modifizierte Due Dilligance als Instrument zur Minderung dieser Probleme vorgestellt.

1.1 Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien

Eine grundlegende Definition von gewerblich genutzten Immobilien ist bis zum heutigen Zeitpunkt nur unzureichend verfügbar. Der Versuch einer einheitlichen Definition reicht von einer kategorisierenden Einteilung der Nutzung bis hin zum allgemeinen Erfüllungszweck der Immobilien. Es wird in Zukunft mit einer einheitlichen Definition seitens der Gesellschaft für Immobilienforschung e.V. (GIF) gerechnet, diese war bis zur Fertigstellung dieser Arbeit nicht verfügbar. Grundlegendes Problem bei einer allgemein gültigen Definitionsfindung ist die Abgrenzung des Begriffes Immobilie. Laut BGB werden lediglich die Begriffe Grund- stück und Gebäude beschrieben.^[1] Sinngemäß entspricht ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche dem Grundstücksbegriff. Die zwangsläufige Verkettung mit dem darauf be- findlichen Gebäude ist nicht notwendig. Im Rahmen der ökonomischen Interpretation wird als Immobilie ein Wirtschaftsgut verstanden, welches aus unbebauten bzw. bebauten Grundstü- cken mit dazugehörigen Gebäuden und Anlagen besteht.^[2] Mittels der Einteilung der Immobi- lien bezüglich ihres Verwendungszwecks, Güterschaffung bzw. Konsum, ist grundlegend der Begriff gewerblich genutzter Immobilien eingegrenzt. Eine räumlich abgegrenzte bebaute, teilbebaute oder unbebaute Fläche, die dem Nutzer zur Ertragserzielung im ökonomischen Sinne unmittelbar dient, ist eine gewerblich genutzte Immobilie. Laut herrschender Literatur werden diese in Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Spezialimmobilien eingeteilt.^[3]

1.2 Spezifische Eigenschaften von Immobilien

Zu den Eigenschaften von Immobilien zählen die Immobilität des Wirtschaftsgutes, die be- sonders ausgeprägte Knappheit und die Heterogenität.^[4] Immobilität ist ein zentrales Kriterium zur Beurteilung von Immobilien. Sind bauliche Anlagen und Gebäude zumindest teilmobil, ist die Standortgebundenheit von Grundstücken unveränderbar und hat maßgeblichen Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Der in den 1980er Jahren geprägte Satz, „Entscheidend bei Immobilien sind drei Eigenschaften: 1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage.“, hat an Relevanz kaum verloren. Das Knappheitsphänomen resultiert schließlich aus der Unfähigkeit der Reproduktion von Fläche. Damit ist zumindest eine gewisse Wertsicherheit für diese Res- source typisch.^[5] Die spezifischen Eigenschaften einer Immobilie sind als Bewertungskriteri- um unerlässlich, schließlich basiert ein Großteil der Wertbildung auf den immobilienimma- nenten Eigenschaften. Art der Bodenbeschaffenheit, Grad der Überbauung und wertimmanen- te Standortfaktoren sind nur ein Teil der Faktoren, die verdeutlichen sollen, dass keine Immo- bilie wie die andere ist. Der damit verbundene Aufwand zur Beurteilung von Immobilien kann demnach als relativ hoch erachtet werden und stellt immer eine individuelle Analyse dar, die nur bedingt übertragbar ist.

1.3 Abgeleitete Eigenschaften von gewerblich genutzten Immobilien

Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien sind i.d.R. wesentlich spezifischer als Wohnimmobilien, da eine bestimmte Zweckverwendung im Vordergrund steht. Nicht selten werden Gewerbeimmobilien als Betreiberimmobilien errichtet, d.h. der gesamte Entwicklungsprozess stellt auf ein bestimmtes Betreiberkonzept ab.^[6] Gewerbeimmobilien weisen als abgeleitete Eigenschaften eine hohe Spezialisierung, hohe Transaktionskosten, relativ geringere Lebenszyklen und eine sehr begrenzte Substituierbarkeit auf. ^[7]

Generell gilt: je höher der Grad der Spezialisierung, umso höher sind die Investitionskosten bzw. die mit der Errichtung verbundenen Transaktionskosten und umso geringer ist der Grad einer Drittverwendung. Mit zunehmender Spezialisierung steigt damit letztlich auch das Risiko einer Fehlentwicklung.

1.3.1 Gewerbeimmobilien

Zu den Gewerbeimmobilien zählen Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Logistikimmobi- lien sowie Gewerbeparks.^[8] Der Spezialisierungsgrad ist von allen gewerblich genutzten Im- mobilien am geringsten, d.h. das Potential zur Umnutzung bzw. zum Verkauf ist hier am größten. Dennoch hat diese als Einproduktimmobilie bezeichnete Art in den letzten Jahren mit zunehmenden Schwierigkeiten zu kämpfen. Waren Anfang der 1990er Jahre gerade Büroim- mobilien und Gewerbeparks die bevorzugten Immobilientypen, ist seit dem Jahr 2002 eine deutliche Trendwende zu erkennen. Häufig können diese Projektrealisationen nicht den ge- forderten Vermietungsstand und damit immer seltener die gewünschte Rendite erbringen. Institutionelle Investoren und Projektentwickler betrachten gerade den Typus der Einprodukt- immobilie immer skeptischer und ziehen sich zunehmend aus diesem Geschäftsfeld zurück.^[9] Logistikimmobilien und Handelsimmobilien können zwar immer noch Zuwächse verzeich- nen, dennoch ist auch hier eine Sättigung des Marktes erkennbar.

Den veränderten Anforderungen der Nachfrager begegnen Neuentwicklungen von Gewerbeimmobilien mit einem bestimmten Trend. Die Akkumulation in Parks, die Beachtung der Umbaufähigkeit und die Durchmischung der Nutzungsart spielen eine immer bedeutendere Rolle. Konnten Mitte der 1990er Jahre noch Büroimmobilien in 1a Lagen eine überdurchschnittliche Performance erreichen, sind die Gewinner der Entwicklung mittlerweile Büroparks und die Verbundsysteme von Handelsimmobilie mit Büroimmobilie.^[10]

1.3.2 Industrieimmobilien

Industrieimmobilien dienen primär Produktionszwecken. Zu den typischen Überbauungen zählen Fertigungsgebäude, Lagerhallen und Werkstattgebäude.^[11] Die klassischen Industrie- bauten weisen einen relativ hohen Spezialisierungsgrad auf, während neu entwickelte Indust- rieansiedlungen zunehmend auf Modulbauweise basieren und damit die Kosten einer Umnut- zung bzw. eines Rückbaus verhältnismäßig niedrig sind. Charakteristisch ist der hohe Anteil an Anlageneinbauten, die dem jeweiligen Produktionszweck dienen. Auch in diesem Segment ist, ähnlich zu den Gewerbeimmobilien, eine Akkumulation der Ansiedlung erkennbar. Dies ist jedoch weniger eine Trendentwicklung als eine Folge der regional-spezifischen Ansied- lung von Zuliefererbetrieben und der Ausweitung der Produktionsstätten. Neu in diesem Segment ist die stärkere Kopplung an den Forschungsbereich. So werden immer häufiger Bereiche der Forschung in die Industriestätten integriert.

1.3.3 Sonder- bzw. Spezialimmobilien

Spezialimmobilien sind i.d.R. Betreiberimmobilien, d.h. sie werden speziell für einen be- stimmten Betreiber zu einem bestimmten Verwendungszweck entwickelt und dienen einer nicht industriellen Nutzung. Zu den typischen Spezialimmobilien gehören Freizeitparks, inf- rastrukturelle Bauten, Hotel- und Gastronomiebauten, Kulturimmobilien und Sozialimmobi- lien.^[12] Die Möglichkeit einer Drittverwendung ist stark eingeschränkt. Spezialimmobilien fanden in den letzten Jahren bei institutionellen Investoren und Projektentwicklern zuneh- mend Aufmerksamkeit. Trotz hoher Aufwendungen zur Errichtung und einem sehr hohen Spezialisierungsgrad scheint diese Gattung am Markt den stärksten Zuwachs zu verzeichnen. Eine Erklärung bietet die höhere Chance auf eine überdurchschnittliche Rendite, da aber auch das Risiko einer Fehlentwicklung mit zunehmender Spezialisierung steigt, ist diese keinesfalls hinreichend.^[13] Vielmehr scheinen sich die Anforderungsprofile der Nachfrager verändert zu haben. Seniorenimmobilien werden wahrscheinlich in den nächsten Jahren die höchsten Nachfragequoten erzielen können. Freizeitparks haben klassische Vergnügungsdestinationen weitestgehend verdrängt. Die Deutsche Bahn kann in Teilbereichen ihrer Geschäftsfelder ü- berdurchschnittliche Zuwachsraten aufweisen.^[14] Kleine und mittlere Flughäfen haben durch die Kooperation mit ‚Billig’ Airlines gute bis sehr gute Auslastungsquoten.

2 Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien

Da gewerblich genutzte Immobilien der Ertragserzielung dienen, sind es insbesondere Unter- nehmen, die als Nachfrager einer Finanzierung auftreten. Grundlegend existieren zwei Anläs- se der Finanzierung: die Unternehmensfinanzierung und die Objektfinanzierung. Zur Unter- nehmensfinanzierung i.e.S. zählt die Aufrechterhaltung der Verfügbarkeit an Finanzmitteln, um alle mit der Unternehmenstätigkeit verbundenen Zahlungsverpflichtungen erfüllen zu können. Im Gegensatz dazu dient die Objektfinanzierung der Bereitstellung von Finanzmitteln für ein bestimmtes Vorhaben. Der Objektbezug steht im Vordergrund der Betrachtung.^[15] Der Grund für eine Finanzierung besteht allgemein darin, dass nur ein Teil des zur Realisierung benötigten Kapitals aus eigenen Mitteln aufgebracht werden kann.

[...]

^[1] Vgl. Bone-Winkel, S.; Focke, C.; Schulte, K.-W. (2005): S.10.

^[2] Vgl. Murfeld, E. (2002): S.43.

^[3] Vgl. Walzel, B. (2005): S.123ff.

^[4] Vgl. Martini, C. (2005): S.208f.

^[5] Vgl. Murfeld, E. (2002): S.122.

^[6] Vgl. Sotelo, R. (2002): S. 708f.

^[7] Vgl. Bone-Winkel, S.; Focke, C.; Schulte, K.-W. (2005): S.17.

^[8] Vgl. Falk, B. (2000): S.341.

^[9] Vgl. Holz, I.; Jacobi, J. (2005): S.63.

^[10] Vgl. Walzel, B. (2005): S.123ff.

^[11] Vgl. Falk, B. (2000): S.341.

^[12] Vgl. Härle, C.; Haller, T. (2006): S.249ff.

^[13] Vgl. Holz, I.; Jacobi, J. (2005): S.61.

^[14] Vgl. Deutsche Bahn AG 2004

^[15] Vgl. Murfeld, E. (2002): S.567.