Die Einführung des Pfandbriefgesetzes, die Eigenkapitalanforderungen im Rahmen von Basel
II und die Einführung der Beleihungswertverordnung verlangen von Kreditinstituten eine
neue Herangehensweise an die Beurteilung von gewerblich genutzten Immobilien als Kreditsicherheiten.
Die vorliegende Arbeit soll die grundlegenden Begriffe, die zulässigen Verfahren
zur Wertermittlung und deren Probleme im Rahmen grundpfandrechtlicher Sicherung
darstellen. Abschließend wird eine modifizierte Due Dilligance als Instrument zur Minderung
dieser Probleme vorgestellt.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien
1.2 Spezifische Eigenschaften von Immobilien
1.3 Abgeleitete Eigenschaften von gewerblich genutzten Immobilien
1.3.1 Gewerbeimmobilien
1.3.2 Industrieimmobilien
1.3.3 Sonder- bzw. Spezialimmobilien
2 Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien
2.1 Klassische Finanzierungsinstrumente
2.1.1 Hypothek und Grundschuld als Sicherheit
2.1.2 Kreditvergabe auf Basis des Beleihungswertes
2.2 Zwei Wege zum Beleihungswert
2.2.1 Verfahren der Verkehrswertermittlung
2.2.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach Beleihungswertverordnung
2.3 Auswirkung von Basel II auf die Finanzierung
3 Kritische Betrachtung einer Kreditbesicherung durch gewerblich genutzter Immobilien
3.1 Vorteile für Kreditgeber und Kreditnehmer
3.2 Nachteile gewerblich genutzter Immobilien als Kreditsicherheit
3.2.1 Charakteristika gewerblich genutzter Immobilien als Zentralproblem
3.2.2 Relevanz der Bewertungsverfahren für die betrachteten Immobilien
4 Lösungsansatz Due Diligence
4.1 Struktur einer modifizierten Due Diligence
4.2 Wirtschaftliche Due Diligence
4.3 Technische Due Diligence
5 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Herausforderungen bei der Verwendung von gewerblich bzw. industriell genutzten Immobilien als Kreditsicherheit im deutschen Kreditgewerbe. Im Zentrum steht die Analyse der Bewertungsverfahren und der Auswirkungen regulatorischer Anforderungen wie Basel II, wobei ein modifizierter Due-Diligence-Ansatz als Instrument zur Risikominderung evaluiert wird.
- Grundlagen der Immobilienbewertung und -finanzierung
- Einfluss von Basel II auf die Kreditvergabe
- Kritische Analyse der Kreditsicherung durch Immobilien
- Methoden und Grenzen der Wertermittlung
- Strategien zur Risikominimierung mittels Due Diligence
Auszug aus dem Buch
1.2 Spezifische Eigenschaften von Immobilien
Zu den Eigenschaften von Immobilien zählen die Immobilität des Wirtschaftsgutes, die besonders ausgeprägte Knappheit und die Heterogenität. Immobilität ist ein zentrales Kriterium zur Beurteilung von Immobilien. Sind bauliche Anlagen und Gebäude zumindest teilmobil, ist die Standortgebundenheit von Grundstücken unveränderbar und hat maßgeblichen Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Der in den 1980er Jahren geprägte Satz, „Entscheidend bei Immobilien sind drei Eigenschaften: 1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage.“, hat an Relevanz kaum verloren. Das Knappheitsphänomen resultiert schließlich aus der Unfähigkeit der Reproduktion von Fläche. Damit ist zumindest eine gewisse Wertsicherheit für diese Ressource typisch. Die spezifischen Eigenschaften einer Immobilie sind als Bewertungskriterium unerlässlich, schließlich basiert ein Großteil der Wertbildung auf den immobilienimmanenten Eigenschaften. Art der Bodenbeschaffenheit, Grad der Überbauung und wertimmanente Standortfaktoren sind nur ein Teil der Faktoren, die verdeutlichen sollen, dass keine Immobilie wie die andere ist. Der damit verbundene Aufwand zur Beurteilung von Immobilien kann demnach als relativ hoch erachtet werden und stellt immer eine individuelle Analyse dar, die nur bedingt übertragbar ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik ein, dass neue regulatorische Anforderungen von Kreditinstituten eine präzisere Herangehensweise bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien als Kreditsicherheiten verlangen.
2 Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien: In diesem Kapitel werden die Instrumente der Immobilienfinanzierung, die Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes sowie die Auswirkungen von Basel II detailliert erläutert.
3 Kritische Betrachtung einer Kreditbesicherung durch gewerblich genutzter Immobilien: Dieser Abschnitt analysiert die Chancen und spezifischen Risiken, die sich aus den Charakteristika von gewerblich genutzten Immobilien und den angewandten Bewertungsverfahren für die Kreditbesicherung ergeben.
4 Lösungsansatz Due Diligence: Hier wird die Due Diligence als ein Verfahren vorgestellt, das Kreditinstitute bei der Immobilienbewertung und Rating-Einstufung unterstützen kann, um bestehende Bewertungsunsicherheiten zu mindern.
5 Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und kommt zu dem Schluss, dass trotz der Zuverlässigkeit der Verfahren bei Gewerbeimmobilien eine gesteigerte Sorgfalt der Institute sowie alternative Finanzierungsansätze erforderlich sind.
Schlüsselwörter
Gewerbeimmobilien, Kreditsicherheit, Beleihungswert, Basel II, Immobilienbewertung, Due Diligence, Realkredit, Risikomanagement, Immobilienfinanzierung, Verkehrswert, Bonitätsprüfung, Grundstück, Wertermittlungsverordnung, Betreiberimmobilien, Kreditrisiko
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Problematik, gewerblich oder industriell genutzte Immobilien als Kreditsicherheiten im deutschen Bankensektor unter Berücksichtigung aktueller regulatorischer Vorgaben zu bewerten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die Definition und Besonderheiten von Gewerbeimmobilien, die Finanzierungsmethodik, die regulatorischen Einflüsse durch Basel II sowie die Qualitätssicherung durch Due Diligence.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es, die grundlegenden Begriffe, die zulässigen Bewertungsverfahren und die damit verbundenen Probleme bei der grundpfandrechtlichen Absicherung darzustellen und einen modifizierten Due-Diligence-Ansatz als Lösungsmodell zu diskutieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert primär auf einer Literaturanalyse und der Aufarbeitung rechtlicher Rahmenbedingungen sowie bankwirtschaftlicher Bewertungsprinzipien für Immobilien.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil wird der Prozess der Finanzierung, die kritische Betrachtung der Sicherheitseigenschaften von Immobilien sowie die Struktur einer modifizierten Due Diligence (wirtschaftlich und technisch) erörtert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind insbesondere Gewerbeimmobilien, Beleihungswert, Basel II, Kreditsicherheit und Due Diligence.
Warum ist die Unterscheidung zwischen Hypothek und Grundschuld relevant?
Die Unterscheidung ist deshalb wichtig, da sich die Grundschuld durch ihre Unabhängigkeit von einer Forderung (Nicht-Akzessorietät) auszeichnet und sich dadurch in der Praxis als das gängigere Pfandrecht gegenüber der Hypothek durchgesetzt hat.
Welche Rolle spielt die Due Diligence bei der Kreditvergabe?
Die Due Diligence dient als zusätzliches Instrument zur Prüfung der Immobilie, um die Ergebnisse aus dem Sachverständigengutachten kritisch zu hinterfragen und so eine fundiertere Grundlage für das Rating zu schaffen.
Warum ist die Drittverwendbarkeit bei Industrieimmobilien kritisch?
Da Industrieimmobilien oft eine hohe Spezialisierung aufweisen und auf spezifische Betreiberkonzepte zugeschnitten sind, ist ihre Drittverwendbarkeit stark eingeschränkt, was im Falle einer Zwangsversteigerung zu einem hohen Wertverlustrisiko führt.
- Citation du texte
- Diplom-Kaufmann Christian Wimmer (Auteur), 2006, Gewerblich bzw. industriell genutzte Immobilien als Sicherheit - Pro und Contra, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/141517
