Die differenzierte Betrachtung von Chancen und Risiken einer Investition ist heute - in Anbetracht der angelsächsischen Immobilienmarktkrise und der daraus resultierenden globalen Rezession – hoch aktuell. Denn nur wenn es möglich ist, die vorhandenen Potenziale zu erkennen und deren Risiken mit sachgerechten Methoden und Verfahren einzupreisen, wird es gelingen, weiterhin erfolgreich zu investieren. Andernfalls besteht die Gefahr von Finanzierungs- und Tilgungsproblemen. In der Regel werden bisher Entscheidungen für oder gegen eine Investition in Immobilien klassischerweise auf der Grundlage des Kapitalwertes getroffen.² Hierbei stellt sich jedoch ein Entscheidungsproblem dar, d.h. entweder wird sofort investiert, oder für immer darauf verzichtet. Diese Diplomarbeit soll einen Beitrag zur Übertragung „moderner“ Ansätze auf die Bewertung von Immobilien leisten.
Wertsteigerungs-, aber auch Energieeinsparungspotenziale von Immobilien sollen aufgezeigt, und hierfür adäquate Bewertungsverfahren vorgestellt werden. Beispielsweise sind in Verbindung mit unbebauten Grundstücken, aber auch Emissionsrechten Flexibilitäten verbundenen, die jedoch durch die in der Praxis angewandten Wertermittlungsverfahren nicht ausreichend berücksichtigt werden können. Aus der Investitionsrechnung ist die Realoptionsanalyse bekannt,
die unter solchen Umständen herangezogen wird, um Unsicherheiten
erfassbarer zu machen. 1 In einer aktuellen Ausgabe der Immobilien Zeitung lautet ein Artikel „Developer planen viele Projekte – auch jetzt“ in dem zu den steigenden Immobilienprojektentwicklungsvolumen im Wohnungs- bzw. Hotelsektor trotz fallender Gesamt-Projektierungsvolumina Stellung genommen wird.
Inhaltsverzeichnis
1. Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung
1.1 Methodik und Aufbau der Arbeit
1.2 Definition des Grundstücksbegriffs
1.2.1 Kernprobleme der Immobilienökonomie
1.2.2 Unterscheidungsmerkmale von Immobilien
2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes
2.1 Anlässe und Gegenstand einer Immobilienbewertung
2.2 Verkehrswertermittlung mit den normierten Verfahren der WertV
2.2.1 Das Vergleichswertverfahren
2.2.2 Das Ertragswertverfahren
2.2.3 Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode)
2.2.4 Das Sachwertverfahren
2.3 Verkehrswertermittlung mit den nicht normierten Verfahren
2.3.1 Die Residualwertmethode
2.3.2 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
2.4 Internationale Verfahren der Wertermittlung
2.5 Zusammenfassung
3. Realoptionsanalyse in der Immobilienbewertung
3.1 Grundlagen der Realoptionsanalyse
3.1.1 Der finanzwirtschaftliche Optionsbegriff
3.1.2 Übertragung finanzwirtschaftlicher Grundlagen
3.2 Immobilienspezifischer Einsatz des Realoptionsverfahrens
3.2.1 Verzögerungsoption
3.2.2 Umnutzungsoption
3.2.3 Abbruchsoption
3.2.4 Überblick über immobilienspezifische Realoptionen
4. Realoptionsanalyse im Rahmen des CO2-Emissionshandels
4.1 Verzögerungsoption
4.2 Zusammengesetzte Optionen
4.3 Wechseloption
4.4 Überblick über die realoptionsbasierten Bewertungsmöglichkeiten im Rahmen des CO2-Emissionshandels
5. Energieeinsparungspotentiale von Immobilien im Rahmen des CO2-Emissionshandels
5.1 Energiebedarf und Energieeffizienz
5.2 Energieeinsparung und CO2-Emissionen von Gebäuden
6. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit untersucht die Anwendung der Realoptionsanalyse als modernes Bewertungsverfahren für Immobilien, um Unsicherheitsfaktoren, insbesondere im Kontext von Energieeinsparungspotenzialen und dem CO2-Emissionshandel, präziser zu erfassen als durch klassische, kapitalwertbasierte Methoden.
- Vergleich und Einordnung klassischer Wertermittlungsverfahren (WertV).
- Theoretische Grundlagen und Anwendbarkeit der Realoptionsanalyse auf Immobilien.
- Analyse von Flexibilitätsoptionen bei Immobilieninvestitionen (Verzögerung, Umnutzung, Abbruch).
- Bewertung von Investitionen in Energieeffizienztechnologien unter Berücksichtigung des CO2-Emissionshandels.
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Verzögerungsoption
Die Möglichkeit der Verzögerung von Investitionen im Immobiliensektor, mit anderen Worten eine Verlängerung der Entscheidungsphase um an günstigeren Markt-, Investitions- oder Finanzierungssituationen teilzuhaben, kann von Bedeutung sein. Der Inhaber einer Verzögerungsoption erhält das Recht, den Barwert des Projekts zu erwerben, wenn der Investitionsbetrag entrichtet wurde. Die hierbei verpassten Nettoerträge können i.A. analog zu den Dividendenzahlungen bei Aktienoptionen betrachtet werden. Eine mögliche Verzögerung einer Investition soll sich als das Ergebnis von Kosten-Nutzen Analysen dieses Abwartens ergeben. Diese Option kann bei vorhandenen Unsicherheiten bezüglich der relevanten Kosten zu einer Verbesserung des Wissenstandes führen, was eine Reduktion dieser Unsicherheiten zur Folge haben würde.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung: Einführung in die aktuelle Problematik der Immobilienbewertung und Definition des Untersuchungsgegenstands sowie der Forschungsziele.
2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes: Detaillierte Darstellung der gängigen normierten und internationalen Immobilienbewertungsverfahren.
3. Realoptionsanalyse in der Immobilienbewertung: Vorstellung und Erläuterung der Realoptionsanalyse als Methode zur Bewertung von Handlungsflexibilität bei Immobilien.
4. Realoptionsanalyse im Rahmen des CO2-Emissionshandels: Anwendung der Realoptionsanalyse auf Investitionen in Energieeffizienz und Emissionsminderungstechnologien.
5. Energieeinsparungspotentiale von Immobilien im Rahmen des CO2-Emissionshandels: Analyse der ökologischen und ökonomischen Relevanz von Energieeffizienzmaßnahmen in der Immobilienwirtschaft.
6. Fazit: Zusammenfassende Bewertung der vorgestellten Verfahren und Ausblick auf künftige Forschungsnotwendigkeiten.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Realoptionen, Kapitalwertmethode, Investitionsrechnung, CO2-Emissionshandel, Verzögerungsoption, Umnutzungsoption, Abbruchsoption, Energieeinsparung, Immobilienprojektentwicklung, Diskontierungszinssatz, Unsicherheitsanalyse, Wirtschaftsgrundstück, Investitionsentscheidung, Marktversagen
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundlegend?
Die Arbeit untersucht, wie moderne Ansätze der Investitionsrechnung, speziell die Realoptionsanalyse, genutzt werden können, um Immobilieninvestitionen präziser zu bewerten, wenn Unsicherheiten oder Flexibilitätsoptionen bestehen.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die Schwerpunkte liegen auf der Immobilienwertermittlung nach deutschen und internationalen Standards, der theoretischen Herleitung der Realoptionsanalyse sowie deren Anwendung auf ökologische Herausforderungen wie Energieeinsparungen und CO2-Emissionsrechte.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, den Beitrag moderner Bewertungsansätze zur Überwindung der Schwächen klassischer Verfahren bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen aufzuzeigen.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse und dem Vergleich finanzwirtschaftlicher Bewertungsmodelle (Kapitalwertmethode, Realoptionsanalyse, DCF-Verfahren) und deren Übertragbarkeit auf den Immobilienmarkt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der Immobilienbewertungspraxis, die Einführung in die Realoptionsanalyse und die Analyse spezieller Investitionsoptionen im Kontext des CO2-Emissionshandels.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Realoptionen, Immobilienbewertung, Flexibilitätsbewertung, Investitionsrisiken und Energieeffizienz.
Warum sind klassische Verfahren laut Autor oft unzureichend?
Klassische Verfahren wie das Ertragswertverfahren bewerten ein Projekt oft unter der Prämisse einer sofortigen und irreversiblen Investition, wodurch wertvolle Flexibilitätsoptionen, wie das Abwarten oder Umnutzen, unberücksichtigt bleiben.
Welche Bedeutung hat das CO2-Zertifikat in der Immobilienbewertung?
Das CO2-Zertifikat fungiert als ein handelbares Instrument, dessen Preisvolatilität und die Notwendigkeit von Investitionen in Dekarbonisierungsanlagen (z.B. CCS-Module) neue Unsicherheits- und Flexibilitätsfaktoren für die Projektbewertung schaffen.
- Quote paper
- Serdal Ceylan (Author), 2009, Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung , Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/144474
