Die vorliegende Ausarbeitung befasst sich mit der steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds. Es soll dargestellt werden, welche Auswirkungen die im Rahmen der UntStRef 2008 eingeführte Zinsschranke auf die Besteuerung und somit die Investitionsstruktur eines deutschen Immobilien-Sondervermögens hat. Die Betrachtung erfolgt dabei vor dem Hintergrund der sich durch die UntStRef 2008 ergebenden neuen steuerlichen Rahmenbedingungen.
Ziel der Arbeit ist es, zu zeigen ob und inwiefern die geplante Abzugsbeschränkung für Zinsaufwand, unter der Prämisse einer steueroptimierten Gestaltung, neue Investitions- bzw. Finanzierungsstrukturen erfordert.
Um dieses Ziel zu erreichen, ist zunächst die Ausgangssituation darzulegen. Im Rahmen dieser Darstellung werden die aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen und die Grundlagen der Besteuerung eines deutschen Immobilienfonds erläutert und die Investition über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft vorgestellt. Hauptziel der Beschreibung der Ausgangssituation ist jedoch eine Gegenüberstellung der Gesamtsteuerbelastung der einzelnen Erträge von Immobilienfonds vor und nach der UntStRef 2008. Anhand dieser wird deutlich, inwieweit die Einführung der Abgeltungssteuer auslösen wird, dass für offene Immobilien-Sondervermögen Gesellschafter-Fremdfinanzierung betriebswirtschaftlich sinnvoller ist und somit im einschlägigen Fall an Bedeutung gewinnen wird.
Anschließend erfolgt eine ausführliche Darstellung der steuerrechtlichen Grundlagen zur Zinsschranke, die sich aus dem bereits beschlossenen Gesetzesentwurf zur UntStRef 2008 ergeben. Im weiteren Verlauf werden die rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Folgen für den angenommenen Sachverhalt herausgearbeitet, um anschließend eine primäre Gestaltungsmöglichkeit vorzustellen.
Im Rahmen der Schlussbetrachtung erfolgt, neben einer kritischen Stellungnahme zur Vorschrift der Zinsschranke, insbesondere eine Beurteilung der aus der Untersuchung gewonnenen Erkenntnisse.
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
2. DIE AUSGANGSSITUATION
2.1 DER IMMOBILIENFONDS
2.1.1 Die rechtlichen Rahmenbedingungen
2.1.2 Die Grundlagen der Besteuerung
2.1.3 Die Gesamtsteuerbelastung der einzelnen Erträge vor und nach der Unternehmensteuerreform 2008
2.2 DIE INVESTITION ÜBER EINE IMMOBILIEN-KAPITALGESELLSCHAFT
3. DIE ZINSSCHRANKE
3.1 DER ANWENDUNGSBEREICH
3.2 DIE GRUNDLAGEN
3.2.1 Die Anwendung auf Kapitalgesellschaften
3.2.2 Der Zinsvortrag
3.3 DIE PRÜFSCHRITTE
3.3.1 Die Anwendung auf den Sachverhalt
3.4 DIE BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN FOLGEN FÜR DEN SACHVERHALT
4. DIE PRIMÄRE GESTALTUNGSMÖGLICHKEIT: DIE SPALTUNG
4.1 Die Abspaltung
4.1.1 Die Ertragsbesteuerung der Abspaltung
4.1.2 Die Verkehrsbesteuerung der Abspaltung
4.2 Die Ausgliederung
4.2.1 Die Ertragsbesteuerung der Ausgliederung
4.2.2 Die Verkehrsbesteuerung der Ausgliederung
5. DIE SCHLUSSBETRACHTUNG
5.1 DIE KRITIK AN DER ZINSSCHRANKE
5.2 DAS FAZIT DER UNTERSUCHUNG
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit analysiert die steuerlichen Auswirkungen der durch die Unternehmensteuerreform 2008 eingeführten Zinsschranke auf die Investitionsstruktur deutscher Immobilien-Sondervermögen, die über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft investieren, und prüft alternative Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung.
- Steuerliche Behandlung von Immobilienfonds unter der neuen Zinsschranke
- Vergleich der Gesamtsteuerbelastung vor und nach der Unternehmensteuerreform 2008
- Analyse der Zinsschranke als Instrument zur Abzugsbeschränkung von Zinsaufwand
- Bewertung von Gestaltungsmaßnahmen wie Spaltung oder Ausgliederung
Auszug aus dem Buch
3.1 Der Anwendungsbereich
Die Zinsschranke beschränkt die Abziehbarkeit von Zinsaufwendungen in Relation zum erwirtschafteten Gewinn. „Anders als 8a KStG a. F. erfasst die Zinsschranke neben Vergütungen, die an wesentliche Anteilseigner gezahlt werden, jede Art der Fremdfinanzierung, also insbesondere auch die Bankfinanzierung.“ Es erfolgt weder eine qualifizierende Einschränkung im Hinblick auf die Person des Darlehnsgebers noch ist eine Beschränkung auf bestimmte Rechtsformen in Hinblick auf die Person des Darlehnsnehmers vorgesehen.
Der Wortlaut des § 4h Abs. 1 EStG erfasst „Zinsaufwendungen eines Betriebes“. Da der Begriff Betrieb gesetzlich nicht definiert wird, ist vermutlich auf das Verständnis der §§ 16 EStG, 20 UmwStG abzustellen. Demnach können Einzelunternehmer mehrere getrennte Betriebe führen, wohingegen Mitunternehmerschaften und Körperschaften nur über jeweils einen Betrieb verfügen. Organträger und Organgesellschaft gelten gem. neu eingefügtem § 15 S. 1 Nr. 3 KStG als ein Betrieb i.S.d. § 4h EStG. Die relevanten Zinsen werden in § 4h Abs. 3 S. 2 u. 3 EStG als Vergütungen für Fremdkapital bzw. Erträge aus Kapitalforderungen, die den steuerlichen Gewinn gemindert bzw. erhöht haben, bezeichnet.
Zusammenfassung der Kapitel
1. EINLEITUNG: Diese Einleitung stellt die steuerliche Problemstellung der Immobilienfonds im Kontext der Unternehmensteuerreform 2008 und die Zielsetzung der Arbeit dar.
2. DIE AUSGANGSSITUATION: Dieses Kapitel erläutert die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Besteuerung von Immobilienfonds sowie die Investition über Immobilien-Kapitalgesellschaften.
3. DIE ZINSSCHRANKE: Hier erfolgt eine detaillierte Analyse der komplexen Vorschriften zur neuen Zinsschranke und deren Anwendung auf Kapitalgesellschaften.
4. DIE PRIMÄRE GESTALTUNGSMÖGLICHKEIT: DIE SPALTUNG: In diesem Teil werden Spaltung und Ausgliederung als mögliche Strategien zur steuerlichen Optimierung untersucht.
5. DIE SCHLUSSBETRACHTUNG: Das abschließende Kapitel kritisiert die Zinsschranke und zieht ein Fazit aus den gewonnenen Erkenntnissen zur Investitionssteuerung.
Schlüsselwörter
Zinsschranke, Immobilienfonds, Unternehmensteuerreform 2008, Immobilien-Kapitalgesellschaft, Steuerbelastung, Abgeltungssteuer, Zinsabzugsbeschränkung, Umwandlungssteuergesetz, Fremdfinanzierung, Ausgliederung, Abspaltung, Investitionsstruktur, EBITDA, Gesellschafterdarlehen, Steueroptimierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelor-Thesis grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds vor dem Hintergrund der durch die Unternehmensteuerreform 2008 eingeführten Zinsschranke.
Welche Themenfelder stehen im Mittelpunkt?
Zentrale Themen sind die Investitionsstrukturen von Immobilien-Sondervermögen, die steuerliche Belastung bei verschiedenen Finanzierungsarten und die Anwendung der Zinsschranke.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist aufzuzeigen, ob die neue Zinsschranke steueroptimierte Investitions- oder Finanzierungsstrukturen bei Immobilienfonds erforderlich macht.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine steuerrechtliche Analyse der geltenden und neuen Gesetzeslage sowie betriebswirtschaftliche Berechnungsbeispiele zur Steuerbelastung.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Funktionsweise der Zinsschranke, prüft die Anwendung auf den spezifischen Sachverhalt und untersucht Umstrukturierungen wie die Spaltung oder Ausgliederung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Untersuchung?
Zu den wichtigsten Begriffen gehören Zinsschranke, Immobilienfonds, Immobilien-Kapitalgesellschaft, Unternehmensteuerreform 2008 und Steuerbelastung.
Warum ist die Ausgliederung in eine Personengesellschaft für Immobilienfonds interessant?
Die Untersuchung zeigt, dass die Ausgliederung eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Alternative darstellt, da sie sowohl ertragsteuerneutral als auch verkehrssteuerneutral durchführbar sein kann.
Führt die Zinsschranke bei allen Immobilienfonds zu einer höheren Steuerbelastung?
Nein, die Untersuchung zeigt, dass bei einer Immobilien-Nettorendite von über 6,4% trotz Zinsschranke keine Abzugsbeschränkung für den anfallenden Zinsaufwand greift.
- Quote paper
- Silvan Hussien (Author), 2007, Die Zinsschranke im Rahmen der Investition eines deutschen Immobiliensondervermögens über eine Immobilienkapitalgesellschaft, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/146344
