Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkunftssteuererklärung

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Die sieben Einkunftsarten

3 Einkunftserzielungsabsicht

4 Verbilligte Überlassung einer Wohnung

5 Vermietung von Ferienwohnungen

6 Nutzungsrecht

7 Steuerpflichtige Einnahmen

8 Werbungskosten

9 Einkunftsermittlung

10 Fazit

Quellenverzeichnis

1 Einleitung

Im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) werden sieben verschiedene Einkommensarten voneinander unterschieden, dies dient der eindeutigen Trennung und Zuordnung der Einkünfte. Wie auch die anderen sechs Einkunftsarten, werden auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (EStG § 21) in der Einkommenssteuererklärung erfasst und versteuert (vgl. unternehmenswelt, o.V., 18.10.2009).

Im folgendem wird erläutert wie Einnahmen und Werbungskosten definiert und wie sie bei der Einkunftsermittlung bei der Einkommenssteuerklärung berücksichtigt werden. Zudem werden notwendige Begrifflichkeiten von Einkunftserzielungsabsicht über die Totalüberschussmethode bis hin zur Abgrenzung von Instandsetzung und Instandhaltung erläutert um einen Überblick über diese Thematik zu erhalten. Vereinzelt werden einige Themen anhand von Beispielen näher erläutert um das Verständnis diesbezüglich zu fördern.

2 Die sieben Einkunftsarten

Einkünfte aus..

(1) Land- und Forstwirtschaft
(2) Gewerbebetrieb
(3) Selbständiger Arbeit
(4) Nicht selbständiger Arbeit
(5) Kapitalvermögen
(6) Vermietung und Verpachtung
(7) Sonstige Einkünfte aus § 22 EStG

Die ersten drei Einkunftsarten werden als Gewinneinkunftsarten kategorisiert und die vierte bis siebte Einkunftsart als Überschusseinkunftsarten. Des Weiteren unterscheidet man zwischen Haupteinkunftsarten (Einkunftsarten 1 bis 4) und Nebeneinkunftsarten (Einkunftsarten 5 bis 7) (vgl. holycows, o.V. 19.11.2009). Die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung wird als subsidiär bezeichnet. Das heißt es ist unbedingt vorab zu prüfen ob die Einnahmen nicht bei einer anderen Einkunftsart wie zum Beispiel Land- und Forstwirtschaft zu erfassen sind (vgl. bmlfuw, o.V.,18.10.2009).

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Anlage V und dem Hauptvordruck nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck zu erfassen (vgl. wiso-sparbuch, o.V., 18.10.2009).

3 Einkunftserzielungsabsicht

„Einkunftserzielungsabsicht wird definiert als Streben nach Vermögensmehrung in Form eines Totalgewinns beziehungsweise Totalüberschusses, bezogen auf die gesamte Zeit der einkunftsrelevanten Tätigkeit“ (t-anwaelte, o.V., 17.11.2009). Als Tatbestandsmerkmal wird bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eben diese Einkunftserzielungsabsicht zugrunde gelegt: Sprich die Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt (vgl. Niemeier, Schlierenkämper, Schnitter, Wendt, 2009: 971). Hierbei sollte ein Gebäude oder eine Wohnung mindestens für fünf Jahre vermietet werden (vgl. Niemeier, Schlierenkämper, Schnitter, Wendt, 2009: 972). Bei einer Veräußerung oder Selbstnutzung vor Ablauf dieses Zeitraums ist nicht mehr von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Des Weiteren zählt eine dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz nicht zu solch einer Absicht, da es hier grundsätzlich nicht zur Absetzung für Abnutzung (Afa) kommt (vgl. Niemeier, Schlierenkämper, Schnitter, Wendt, 2009: 971).

4 Verbilligte Überlassung einer Wohnung

Um eine Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen, muss bei einer langfristigen Vermietung das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete betragen (Kaltmiete und gezahlte Umlagen). Wenn das Entgelt weniger als 56 % der ortsüblichen Miete beträgt, so muss die Nutzungsüberlassung zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Sollte das Entgelt wiederum 56 % oder mehr als 56 % aber weniger als 75 % betragen so ist mit der Totalüberschussmethode die Einkunftserzielungs-absicht zu prüfen. Ist das Ergebnis positiv so sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar (vgl. Niemeier, Schlierenkämper, Schnitter, Wendt, 2009: 972). Insbesondere bei verbilligter Überlassung von Wohnungen an Verwandte kann genauer „hingeschaut“ werden. Als Vergleichsmiete darf der untere Rahmen des örtlichen Mietspiegels als Referenzwert genommen werden. Hier empfiehlt sich ein wirksam abgeschlossener Mietvertrag zwischen den Verwandten, zudem sollte die Überweisungen der Miete am besten via Dauerauftrag regelmäßig überwiesen werden, damit ein offensichtliches Mietverhältnis wie bei Fremden entsteht und nicht der Verdacht der Liebhaberei entstehen kann (vgl. ebnerstolz, Schmidt, 19.11.2009). Liebhaberei bedeutet in diesem Zusammenhang, dass eine Tätigkeit, die zwar objektiv eine der sieben Einkunftsarten entspricht aber ohne die Absicht einen Gewinn oder Überschuss zu erzielen ausgeübt wird (vgl. rechtswoerterbuch, o.V., 19.11.2009). Unter den genannten Umständen untersucht das Finanzamt diese Konstellation jedoch nicht als solche (vgl. ebnerstolz, Schmidt, 19.11.2009).Jedoch wird eine Vermietung des Kinderzimmers im Haushalt der Eltern nicht anerkannt (vgl. Niemeier, Schlierenkämper, Schnitter, Wendt, 2009: 975).

- Ermittlung Totalüberschuss:

Es ist eine Prognose zu erstellen über den Zeitraum der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Hierbei sind die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung und die in dieser Zeitspanne erzielbaren Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) aufzuführen. Als Anhaltspunkte können abgelaufene Zeiträume dienen. Wenn keine zeitliche befristete Vermietung vorliegt umfasst der Prognosezeitraum 30 Jahre. Jedes Mietverhältnis ist separat zu prüfen. Bei einem positiven Ergebnis können wie oben schon kurz angeschnitten alle Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden und ansonsten wird in einem entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (vgl. steuer.ratgeber-online, o.V., 18.11.2009).

- Beispiel:

Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung an Seinen Sohn und verlangt deshalb nur 60 % der ortsüblichen Marktmiete. Als Folge dürfen 100 % von den Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden, denn 60 % > 56 %, sofern die Totalüberschussprognose einen positiven Saldo ergibt. Wäre die Miete zum Beispiel nur 54 % der ortsüblichen Miete so dürfte der Eigentümer auch nur 54 % der Werbungskosten abziehen (vgl. wikipedia, o.V., 17.11.2009).

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