Sale-and-Lease-Back als alternative Finanzierungsform vor dem Hintergrund restriktiver Kreditvergabe

Inhalt

1. Einleitung
1.1. Hinführung zum Thema
1.2. Problemstellung und Zielsetzung
1.3. Gang der Untersuchung

2. Alternative Finanzierungsformen, wozu?
2.1. Basel II
2.2. Bilanzielle Darstellung der Unternehmen
2.3. Auswirkungen der Finanzkrise auf die Kreditwirtschaft

3. Sale and Lease Back als Finanzierungsinstrument
3.1. Einführung in das Leasing
3.1.1. Erscheinungsformen des Leasings
3.1.2. Der Leasingvertrag
3.2. Konstrukt Sale-and-lease-back
3.2.1. Beteiligte und deren Motive
3.3. Bilanzierung und Steuerliche Behandlung
3.3.1. Die wirtschaftliche Zurechnung des Immobilienleasing
3.3.2. Bilanzierung nach HGB
3.3.3. Bilanzierung nach IAS/IFRS
3.3.4. Unterschiede zwischen HGB und IAS/IFRS
3.4. Betriebswirtschaftliche Bedeutung
3.4.1. Freisetzung gebundenen Kapitals und Finanzierungscharakter
3.4.2. Aktive Bilanzpolitik
3.4.3. Nutzung von Effizienzvorteilen
3.4.4. Steuerung des Kostenverlaufs
3.4.5. Rechtliche und wirtschaftliche Stellung
3.4.6. Weitere Vorteile
3.5. Risiken für Leasingnehmer

4. Immobilienwirtschaftliches Potential deutscher Unternehmen

5. Schlussbetrachtungen
5.1. Fazit
5.2. Ausblick

Quellenverzeichnisse

Anhang

1. Einleitung

1.1. Hinführung zum Thema

Finanzkrise, Insolvenzgefahr, Kreditklemme und Liquiditätsengpass sind Schlagworte, die derzeit in nahezu jeden Wirtschaftsnachrichten eine tragende Rolle spielen. Oftmals lauten Zeitungsartikel: „Kreditvergabe an Unternehmen schrumpfen im Rekordtempo“ (Spiegel online vom 27.07.09) oder „Unternehmen bekommen nur schwer Kredit“ (Welt Online vom 29.05.09).

Unternehmen, private Haushalte wie auch öffentliche Haushalte kommen in der heutigen Zeit nur schwer an liquide Mittel, die jedoch äußerst notwendig für neue Investitionen oder gar für die Fortführung einer Unternehmung sind. Aber nicht nur die bislang anhaltende Finanzkrise ist Ursache für die anhaltenden Liquiditätsengpässe. Auch zu erwähnen sind die Kreditvergaberichtlinien nach Basel II, die seit 01.07.2007 in Kraft getreten sind, die die Kapitalbeschaffung durch Bankkredite für Unternehmen deutlich erschwert haben. Hinzu kommen politische Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel eine veränderte Steuerpolitik, insbesondere die Unternehmenssteuer- und die Erbschaftssteuerreform, die die Unternehmer zusätzlich unterschiedlich beschäftigt. Unklar ist bislang auch wie die neue Regierung aus CDU/CSU und FDP Änderungen herbeiführt, die unmittelbar Einfluss auf Strategien und Entscheidungen der Unternehmen haben werden. Liquide Mittel über alternative Finanzierungsformen zu generieren ist in Zeiten der Unsicherheit ein höchst bedeutendes Thema, mit dem sich diese vorliegende Arbeit beschäftigt.

Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt darin, inwiefern sich gebundenes Kapital, insbesondere in unternehmenseigenen Immobilien, für notwendige Finanzierungen eignet, sofern herkömmliche Kapitalquellen wie der Bankkredit nahezu versagt sind. Das sale-and-lease-back-Verfahren stellt dafür eine geeignete Alternative dar. Beim Sale-and-Lease-back werden unternehmenseigene Immobilien, die für die Unternehmung betriebnotwendig sind, an einen Investor veräußert. Im gleichen Zuge, mietet beziehungsweise least das Unternehmen die Immobilie auf der Basis eines langfristigen Vertrages zurück. Der Eigentümer wechselt, der eigentliche Nutzer des Objekts hingegen nicht. Das Unternehmen kann so frisches, ungebundenes Kapital erhalten ohne sich dafür weiter zu verschulden. Der Investor hingegen, investiert in eine in der Regel voll vermietete Immobilie mit einer langfristigen Nutzungsüberlassung an das Unternehmen und hat somit relativ sichere Einnahmen sowie die Planungssicherheit hinsichtlich zu erwartender cash flows und der Rendite.

Die vorliegende Arbeit stellt das sale-and-lease-back Verfahren in seinen ökonomischen und rechtlichen Merkmalen dar und verdeutlicht die Thematik mit Vor- und Nachteilen sowie Praxisbeispielen.

1.2. Problemstellung und Zielsetzung

Wie bereits in der Hinführung zum Thema erwähnt, ist die gegenwärtige wirtschaftliche Situation davon geprägt, dass Banken bei der Kreditvergabe restriktiver vorgehen als noch vor einigen Jahren. Zusätzlich sind höhere Anforderungen hinsichtlich der zu gewährenden Sicherheiten und der Eigenkapitalquote durch Basel II hinzugekommen, die die Unternehmer zu neuen Denkansätzen hinsichtlich der Finanzierung in jeglicher Hinsicht fordert. Die Aufgabe dieser Arbeit bezieht sich darauf, darzustellen, in welchem Zustand sich die aktuelle Finanzierungssituation befindet und darauf aufbauend zu prüfen inwieweit das sale-and-lease-back-Verfahren als ein solches alternatives Finanzierungsinstrument dient.

Die Projektarbeit soll einerseits darstellen was hinter dem sale-and-lease-back Verfahren in ökonomischer, rechtlicher und vor allem betriebswirtschaftlicher Sicht steckt. Anderseits soll sich im Ergebnis zeigen, inwiefern es wirklich eine Finanzierungsalternative darstellt. Um dieses Ergebnis zu veranschaulichen sollen vor allem die Chancen und Risiken für den so genannten Leasingnehmer aufgezeigt werden.

1.3. Gang der Untersuchung

Der erste Abschnitt beinhaltet eine Einleitung, in der auf die Thematik eingegangen wird sowie Problemstellung und Zielsetzung formuliert werden. Im Zweiten Abschnitt erfolgt eine tiefgründige Auswertung und Analyse von ausgewählten Daten, die die aktuelle Finanzierungssituation widerspiegeln. Dazu werden zum einen die Baseler Eigenkapitalvorschriften aufgezeigt und zum anderen werden die Veränderungen der Kreditwirtschaft hinsichtlich der Finanzkrise analysiert. Im dritten Abschnitt wird das Immobilienleasing, insbesondere das sale-and-lease-back-Verfahren vorgestellt. Es werden handels- und steuerrechtliche Gesichtspunkte erläutert sowie die Bilanzierung nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften. Abschließend erfolgt dazu ausführlich die Darstellung der betriebswirtschaftlichen Bedeutung neben Aufführung der Risiken. Im vierten Abschnitt befindet sich ein Überblick über das immobilienwirtschaftliche Potenzial deutscher Unternehmen. Hier soll hervorgehoben werden, ob sale-and-lease-Back Transaktionen mit Immobilienwerten als Finanzierungsinstrument überhaupt als Möglichkeit für eine Vielzahl von Unternehmen in Betracht kommt. Im letzten Abschnitt sind Schlussbetrachtungen zu finden, in denen einerseits die Problemstellung erneut aufgegriffen wird und andererseits ein Ausblick auf die künftige Chance des Sale-and-Lease-back-Verfahrens gegeben wird.

2. Alternative Finanzierungsformen, wozu?

Um den Hintergrund der Notwendigkeit nach alternativen Finanzierungsinstrumenten zu suchen, näher zu erläutern, wird im Folgenden die aktuelle Situation des Kreditmarktes dargestellt. Dazu wird die Baseler Eigenkapitalvereinbarungen, insbesondere die Kreditvergaberichtlinien nach Basel II abgebildet. Zudem ist vor allem auch die Frage zu stellen, inwiefern die Finanzkrise eine Veränderung hinsichtlich Vergabepolitik von Darlehen von Banken mit sich zieht. Darüber hinaus sind für die positive Kreditentscheidung besonders bilanzielle Kennzahlen ausschlaggebend. Ein Abriss über die wichtigsten Bilanzkennzahlen und der momentanen finanzwirtschaftlichen Situation der Unternehmen soll einen abschließenden Eindruck über die problematische Kreditbeschaffung und der damit verbundenen Bedarf alternativen Finanzierungsformen geben.

2.1. Basel II

Der Begriff Basel II bezeichnet die Gesamtheit der Eigenkapitalvorschriften, die vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht vorgeschlagen wurden. Gegründet wurde dieser Ausschuss 1975 durch die Vertreter der Zentralbanken der G10-Staaten vor dem Hintergrund der damaligen internationalen Bankenkrise.^[1] Er tritt in der Regel alle drei Monate in der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel zusammen. Der Ausschuss verfügt nicht über eine Aufsicht- oder Rechtssetzungskompetenz, sondern seine Vorschläge stellen Empfehlungen dar und beeinflussen die nationale Bankenaufsichtspraxis und die EU-Gesetzgebung.^[2] Die Baseler Eigenkapitalvereinbarung, die in der Regel nur Basel I genannt wird, wurde 1988 getroffen, da Banken aufgrund der anhaltenden Bankenkrise Eigenkapital benötigten, um Verluste abzufedern, Insolvenzrisiken zu begrenzen und mögliche Kosten der Einleger im Konkursfall zu begrenzen.^[3]

Die Regelungen nach Basel I begrenzt die Kreditrisiken im Verhältnis zum haftenden Eigenkapital. So mussten Kredite stets mit 8 % Eigenkapital unterlegt werden, mit dem Ziel, die Stabilität der Kreditinstitute bei Kreditausfällen zu gewährleisten und einheitliche Wettbewerbsbedingungen zwischen den Banken zu schaffen. Das notwendige Eigenkapital einen Kredit errechnet sich demnach folgendermaßen:

Risikoaktiva × Risikogewicht × Kapitalkoeffizient (8%) = Eigenkapitalanforderung

Das Risikogewicht ist hierbei grob unterteilt, wobei private Haushalte und Unternehmen mit 100 %, hypothekarisch gesicherte Wohnungsbaukredite mit 50% , Interbankenforderungen mit 20% und Kredite an die öffentlichen Haushalte im OECD-Raum mit 0% anzurechnen sind.^[4]

Aus dem Reglement ergab sich Kritik. Die Eigenkapitalunterlegung für einen Unternehmenskredit wurde unabhängig von der Bonität des Kunden berechnet. Alle Kreditkunden müssen daher dieselben Kapitalanforderungen generieren. Somit erfolgt eine so genannte Quersubventionierung, da Kunden mit einer besseren Bonität die Kunden mit einer schlechteren Bonität subventionierten.^[5]

Die gestiegenen Anforderungen wurde vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht aufgegriffen und in den Bestimmungen von Basel II korrigiert beziehungsweise verändert.

Die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung, die am 01. Januar 2007 in Kraft trat, besteht aus drei sich gegenseitig ergänzenden Säulen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die erste Säule basiert auf den Eigenkapitalvorschriften nach Basel I. So müssen Kredite weiterhin mit 8 % Eigenkapital unterlegt werden, allerdings erfolgt eine individuelle Risikogewichtung der Kunden hinsichtlich Ihrer Bonität. Die Banken sollen so das tatsächliche Risiko des Kreditgeschäfts durch risikoadäquate Bewertung jedes einzelnen Kreditnehmers berücksichtigen und dementsprechend Eigenkapitalanforderungen individualisieren.^[7] Bei der Berechnung des notwendigen Eigenkapitals sind das Kreditrisiko, das operationelle Risiko und das Marktrisiko zu bemessen, sodass sich folgende gegenüber Basel I veränderte Formel ergibt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das Kreditrisiko stellt das Risiko von Verlusten infolge des Ausfalls eines Gläubigers oder einer Gegenpartei. Das Marktrisiko bildet das Risiko von Verlusten in Handelspositionen bei ungünstiger Preisentwicklung ab.^[8] Das operationelle Risiko hingegen, wird als die Gefahr von mittelbaren und unmittelbaren Verlusten aufgrund von Versagen von internen Verfahren, Menschen, Systemen oder von externen Ereignissen verstanden.^[9]

Den Banken stehen für die risikojustierte Bewertung der Kreditnehmer zwei Rating-Ansätze zur Verfügung. Rating bedeutet im Englischen Bewertung oder Einschätzung; Gemeint ist die Einschätzung über die zukünftige Fähigkeit eines Unternehmens, Schulden inklusive Zinsen vollständig und termingerecht zu zahlen.^[10]

Die Berechnung des notwendigen Eigenkapitalanteils für einen Kredit sind mit den Neuerungen der Baseler Eigenkapitalvorschriften nicht mehr pauschal angesetzt sondern es ermöglicht den Banken das tatsächliche Risiko eines Kunden abzubilden und sich so mehr Sicherheit hinsichtlich des Ausfalls eines Kreditnehmers zu schützen. Die differenzierte Risikobetrachtung führt auch dazu, dass die Zinsmargen stärker differenziert werden, sodass die Kreditkonditionen eine deutliche Spreizung erfahren.^[11]

Die zweite Säule von Basel II ist die bankenaufsichtliche Überprüfung der Banken hinsichtlich Einhaltung der Anforderungen an Eigenkapitalausstattung. Durch diese Aufsicht soll zudem auch die sichergestellt werden dass interne Risikomessverfahren mit hoher Gründlichkeit durchgeführt werden. Im Rahmen von regelmäßigen Kontrollen der vorgeschriebenen Eigenmittelausstattung misst die Bankenaufsicht das individuelle Risikoprofil der Bank und kann gegebenenfalls einen Kapitalnachschuss auch über die Mindestquoten hinaus verlangen.^[12]

Die dritte Säule ist die Marktdisziplin, die Offenlegungsanforderungen umfasst. Die Marktdisziplin soll insofern gestärkt werden, als dass jeden Marktteilnehmer Kerninformationen bezüglich des Anwendungsbereichs, des Eigenkapitals, der Risikopositionen, der Risikomessverfahren und daraus abgeleitet und die Angemessenheit der Eigenkapitalausstattung zur Verfügung stehen.^[13]

Nachdem nun die Eigenkapitalvorschriften ausführlich erläutert worden sind, stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese Vorschriften auf Unternehmenskredite haben, die seit 2007 im Kreditwesengesetz (KWG) verankert und somit verbindlich für alle europäischen Banken sind.

Zwar sind diese Vorschriften nur verbindlich für Kreditinstitute, aber zu bedenken ist auch, dass ebenso Kreditinstitute sich durch Eigen- und Fremdkapital finanzieren. Eigenkapital stellt ein knappes Gut dar, und je mehr Eigenkapital gehalten werden muss, umso mehr Kapitalkosten entstehen der Bank, da die mit dem unterlegten Eigenkapital nicht weiter arbeiten können und somit keine Marge erwirtschaften. In der Folge bedeutet das, dass Kunden mit schlechter Bonität, also bei Krediten, die eine höhere Eigenkapitalunterlegung erfordern, mit schlechteren Kreditkonditionen konfrontiert werden. Umgekehrt profitieren Kunden mit einer guten Bonität davon, dass Banken eingesparte Kapitalkosten in Form von günstigen Kreditkonditionen an Ihre Kunden weitergeben.^[14] Die Gestaltung der Kreditkonditionen ist somit abhängig vom Rating des jeweiligen Unternehmens. Folgendes Schaubild veranschaulicht die risikoabhängigen Kreditkonditionen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Risikoabhängiger Zinssatz nach Basel II

Die Baseler Eigenkapitalvorschriften bürgen sowohl Vorteile, sofern es sich um eine bonitätsstarken Kreditnehmer handelt, aber auch Nachteile, sofern es sich um einen weniger bonitätsstarken Kreditnehmer handelt. Insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen haben dabei in der Regel eine höhere Risikoeinstufung als größere Unternehmen, da Faktoren wie der Verschuldungsgrad, eine starke Bindung an Eigentümer-Unternehmer und die damit einhergehende Bedeutung qualitativer Faktoren tendenziell negativer bewertet werden. Zu den schlechteren Kreditkonditionen gehören unter anderem die Erbringung von mehr Sicherheiten, die umfangreiche Offenlegung sowie höhere Kreditzinsen.^[15]

2.2. Bilanzielle Darstellung der Unternehmen

Die Auswirkungen der Baseler Eigenkapitalvorschriften treffen besonders kleine und mittelständische Unternehmen. Der unternehmerische Mittelstand macht laut Institut für Mittelstandsforschung 99,7 % aller Unternehmen in Deutschland aus und erwirtschaftete im Jahr 2007 37,5 % aller umsatzsteuerpflichtigen Umsätze und beschäftigt darüber hinaus 70,5 % aller Arbeitnehmer inklusive Auszubildende und tätige Inhaber.^[16] Diese Schlüsselzahlen zeigen wie groß diejenige Menge an potentiellen Kreditnehmern ist, die von einer restriktiven Kreditvergabe aufgrund eines schlechteren Ratings betroffen ist, wobei sich jedoch anmerken lässt, dass es wohl auch individuelle Ausnahmen innerhalb des Mittelstand hinsichtlich der Bonität gibt. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote von kleinen und mittelgroßen Unternehmen beträgt rund 15,1 %, große Unternehmen hingegen verfügen über 27,5 % Eigenkapital.^[17] Der Kehrwert der Eigenkapitalquote ist der Verschuldungsgrad. Je niedriger die prozentuale Eigenkapitalausstattung desto höher wird der Grad der Verschuldung, was bedeutet, dass ein möglicher Finanzierungsspielraum kleiner wird. Bei einer Eigenkapitalquote von 15,1 % beträgt demzufolge die Fremdkapitalquote 84,9 %. Der Verschuldungsgrad ist der Faktor, der sich aus dem Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital ergibt und beträgt in diesem Fall 5,62. Die Eigenkapitalquote ist eine Kennzahl für die Risikotragfähigkeit von Unternehmen und stellt darüber hinaus für den Fremdkapitalgeber eine Sicherungs- und Vertrauensfunktion im Sinne der Risikominimierung dar.

Weitere aussagekräftige Kennzahlen sind der Anteil des Anlagevermögens und die damit verbundene Anlagenintensität. Zum Anlagevermögen gehören alle Vermögensgegenstände die dem Unternehmen dauerhaft für die betriebliche Leistung zur Verfügung stehen. Dabei wird in immaterielles wie beispielsweise Patente, Beteiligungen und Markenrechte und materielles Anlagevermögen wie Gebäude, Grundstücke und Maschinen unterschieden. Anlagevermögen hat die Eigenschaft Kapital zu binden, da dieses Vermögen langfristig dem Unternehmen zur Verfügung stehen soll und betriebsnotwendig sind. Im Ergebnis bedeutet das, dass je größer der Anteil an Anlagevermögen eines Unternehmens ist, desto größer ist die Kapitalbindung und desto kleiner ist die Liquiditätsreserve. Die Anlagenintensität ist daher ein Hinweis auf die Flexibilität von Unternehmen, da Unternehmen mit weniger Anlagevermögen insbesondere in Krisenzeiten schneller reagieren können und weil ihnen schneller Liquidität zur Verfügung steht. Andererseits ist das Anlagevermögen notwendig um ausreichend Kreditsicherheiten zu gewährleisten. Hierbei ist anzumerken, dass vor allem das produzierende Gewerbe eine höhere Anlagenintensität aufgrund kapitalaufwendiger Maschinen und Fertigungsgebäude besitzt, dagegen aber Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche, die Ihren Unternehmenserfolg nicht durch kapitalintensive Anlagegüter erzielen, stabile Sicherheiten für notwendige Kredite nicht ausreichend erbringen können.

2.3. Auswirkungen der Finanzkrise auf die Kreditwirtschaft

Auch die bislang andauernde Finanzkrise, die 2007 in den USA vor allem durch faule Immobilienkredite und die damit verbundene Verbriefung von Krediten (engl. Securisation) innerhalb großer Anlagepakete ausgelöst wurde, hat Einfluss auf eine zögerlichere und vorsichtigere Kreditvergabe seitens der Banken. Die Ursachen und der Verlauf der Finanzkrise soll hier jedoch nicht Gegenstand des Kapitels sein, vielmehr wird dargestellt inwiefern es Veränderungen auf dem Kreditmarkt hinsichtlich der Kreditvergabepolitik im Vergleich zu der Zeit vor der Finanzkrise gibt. Empirische Erhebungen oder ähnliches repräsentatives Material ist aufgrund der Aktualität nur in geringem Maße vorhanden, dass liegt vor allem daran, dass die Finanzkrise durch verschiedene Blickwinkel, beispielsweise aus Sicht der Industrie oder der Finanzbrache, individuell und temporär unterschiedlich wahrgenommen wird und auch nicht unbedingt von allen Marktakteuren als Niederlage sondern auch als Chance empfunden wurde.

Das Münchener Wirtschaftsforschungsinstitut ifo sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) haben Mitte des Jahres umfassende Studien und Befragungen bei Unternehmen durchgeführt, die aufzeigen inwiefern es Änderungen innerhalb der Kreditvergabe gibt und wie vor allem Unternehmen die aktuelle Finanzierungssituation feststellen und wie sie darauf reagieren. Die Ergebnisse sind deutlich: Innerhalb aller Unternehmensgrößen, innerhalb aller Branchen und egal bei welchem Bankinstitut die Unternehmen Kunden sind, sind Verschlechterungen hinsichtlich der Kreditvergabepolitik im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen.

[...]

^[1] Vgl. Gondring, H. (2004), S. 940

^[2] Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.; o.V. (2002), S.9

^[3] Vgl. Helmel, I./Breitkreuz, G./Harwarth, H./Philipp, K.-D. (2006), S. 16

^[4] Vgl. Gondring, H. (2004), S. 940

^[5] Vgl. Helmel, I./Breitkreuz, G./Harwarth, H./Philipp, K.-D. (2006), S. 17

^[6] Mit Änderungen entnommen aus: Gondring, H. (2004), S. 942

^[7] Vgl. Falk, B. (2004), S. 627

^[8] Vgl. Helmel, I./Breitkreuz, G./Harwarth, H./Philipp, K.-D. (2006), S.19

^[9] Vgl. Gondring, H. (2004), S. 944

^[10] Vgl. Falk, B. (2004), S. 704

^[11] Vgl. Falk, B. (2004), S. 629

^[12] Helmel, I./Breitkreuz, G./Harwarth, H./Philipp, K.-D. (2006), S. 21

^[13] Ebenda, S. 21

^[14] Vgl. Helmel, I./Breitkreuz, G./Harwarth, H./Philipp, K.-D. (2006); S. 25

^[15] Vgl. ebenda, S. 25

^[16] Vgl. Institut für Mittelstandsforschung, (2009)

^[17] Vgl. Institut für Mittelstandsforschung, (2009)