Ziel der dargestellten Untersuchung ist die Entwicklung eines methodischen Ansatzes zur Prognose von Revitalisierungszeitpunkten für Shopping-Center. Ausgehend von bislang zur Verfügung stehenden wissenschaftlichen Untersuchungen zu Erfolgsfaktoren von Einzelhandelsimmobilien,zur Immobilien-Projektentwicklung und zum Immobilienmanagement, insbesondere
bei Shopping-Centern, sowie Erfahrungswerten aus der Shopping-Center-Praxis erfolgt die Entwicklung und Überprüfung dieses Ansatzes.
Im Mittelpunkt der Betrachtung steht also ein theoretisches Denkmuster, welches in den ersten beiden Abschnitten entwickelt und mit den Erkenntnissen des derzeitigen Forschungsstandes
plausibilisiert wird. Der dritte Abschnitt bezieht sich vor allem auf die Erhebung notwendiger Eingangsdaten zur Beurteilung der als wichtig erachteten Einflussfaktoren. Hierzu wurde eine entsprechende Datenerhebung unter Immobilien- und Einzelhandelsexperten zugrunde gelegt. Im vierten Abschnitt erfolgt letztlich die Überprüfung dieser erhobenen Daten
auf ihre Auswirkungen in Form verschiedener Szenarien sowie eine beispielhafte Anwendung des methodischen Ansatzes an einem Shopping-Center. Auch wenn die Probleme einer Prognose nicht beseitigt werden können und auch die Eingangswerte
für jedes zu untersuchende Shopping-Center einzelfallabhängig zu bestimmen sind, soll der vorgestellte Ansatz notwendige Denkanstöße liefern, die Prognose zu wagen und durch Aufschlüsselung in Einzelprognosen die Durchführung zu erleichtern.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Immobilienmanagement von Shopping-Centern
A. Problemstellung und Ausgangssituation
B. Gang der Untersuchung
C. Shopping-Center – Ausgangsüberlegungen
I. Begriffsbestimmung: Shopping-Center
II. Typologien von Einzelhandelsimmobilien und Shopping-Centern
III. Erfolgsfaktoren von Shopping-Centers
a) Exogene Erfolgsfaktoren
b) Endogene Erfolgsfaktoren
c) Empirische Erfolgsfaktoren
d) Wirkungszusammenhang der Erfolgsfaktoren
IV. Branchenbesatz
a) Kopplungseffekte
b) Strategische Branchenmix-Entscheidung
D. Strategisches Shopping-Center-Management
I. Strategisches Management
II. Strategische Analyse
a) Externe Analyse
b) Interne Analyse
E. Lebenszyklusbetrachtungen
I. Zur Bedeutung von Zyklen
a) Wesen des Zyklus
b) Problematik der verzögerten Marktanpassung
II. Immobilienzyklen
III. Immobilien-Lebenszyklusansatz
IV. Lebensdauer von Immobilien
V. Bekannte Ansätze zur lebenszyklusorientierten Betrachtung und Analyse von Shopping-Centern
a) Center-Generationen
b) Lebenszyklen von Handelsbetrieben
c) Empirische Lebenszyklen
d) Prognose der Bevölkerungsentwicklung
e) Lebenszyklusprognose anhand der Lebenszyklusausgaben
F. Ableitung der Zielstellung
2. Abschnitt: Entwicklung eines Prognoseansatzes zum Shopping-Center-Lebenszyklus
A. Einleitung
B. Prognosen
I. Quantitative Prognoseansätze
II. Qualitative Prognoseansätze
III. Würdigung der Prognoseansätze
C. Ausgangsbasis Nutzwertanalyse
I. Aufbau der Nutzwertanalyse
a) Bestimmung des Bewertungsobjektes
b) Gewichtung der Einflussfaktoren
c) Bestimmung der Faktorausprägung und Skalierung
II. Anforderungen für die Prognose zukünftiger Konzepte
D. Einflussfaktoren zum Shopping-Center-Konzept
I. Definition des Einzugsgebietes als Grundlage zur Bestimmung von Einflussfaktoren
II. Einflussfaktoren und Faktorenauswahl
a) Mieter- und Branchenmix
1. Einzelhandelsfaktoren
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
b) Servicequalität
c) Rentabilität und Wirtschaftlichkeit
d) Grundstücksbeschaffenheit und rechtliche Situation
e) Analyse der Konzeption
1. Bauliche Merkmale
2. Grad der Agglomeration und Konzentration
f) Bewertung der Architektur und des Center-Designs
g) Qualität der Parkierung
h) Bewertung der Werbung und Öffentlichkeitsarbeit
i) Weitere Einflussfaktoren – Trends
III. Zusammenfassung und Extraktion relevanter Einflussfaktoren
a) Extraktion relevanter Einflussfaktoren
b) Synopse der relevanten Einflussfaktoren
3. Abschnitt: Ergebnisse zu Gewichtungen und Ausprägungen der Einflussfaktoren
A. Methodisches Vorgehen
B. Expertenauswahl
C. Ergebnisqualität der Befragung
D. Ergebnisse der Befragung
I. Ergebnisse zur Entwicklung von Einzelhandels- und Shopping- Center-Markt
II. Ergebnisse zur Bedeutung der Einflussfaktoren – IST-Zustand
a) Einflussfaktoren der ersten Ebene
b) Einflussfaktoren der zweiten Ebene
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Center-Struktur
3. Konsumtrends
4. Öffentlich-Rechtliches Umfeld
III. Ergebnisse zur Bedeutung der Einflussfaktoren –Zustand in 10 Jahren
a) Einflussfaktoren der ersten Ebene
b) Einflussfaktoren der zweiten Ebene
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2. Center-Struktur
3. Konsumtrends
4. Öffentlich-Rechtliches Umfeld
IV. Zusammenschau der Bedeutungsanteile
V. Zwischenfazit 1
VI. Ergebnisse der Befragung zur Relevanz einzelner Konsumbereiche
a) Einschätzung zur Bedeutung der Branchen heute
b) Einschätzung zur Bedeutung der Branchen in 10 Jahren
c) Ermittlung von Zwischenwerten
VII. Zwischenfazit 2
VIII. Ergebnisse der Befragung zu Ursachen und kritischen Schwellenwerten bei Revitalisierungen
IX. Ergebnisse der Befragung zu Erfolg versprechenden Center- Konzepten in der Zukunft
X. Fazit
E. Dynamisierung der Einflussfaktoren
I. Prognosezeitraum und Vorgehensweise
II. Einschätzung zur erwarteten Veränderung der Branchen
III. Dynamisierung der weiteren Einflussfaktoren
a) Einbeziehung statistischer Werte
b) Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1. Bevölkerungsentwicklung
2. Kaufkraft pro Einwohner
3. Zentralität des Standortes und Marktanteil des Shopping-Centers
4. Sonstiges
c) Center-Struktur
1. Bauzustand
2. Konzentrationsgrad, Agglomeration und Mieterqualität
3. Sonstiges
d) Öffentlich-Rechtliches Umfeld
e) Konsum-Trends
IV. Darstellung der Dynamisierten Faktoren
V. Fazit
F. Zusammenführung der Ergebnisse zu einem zukünftigen Nutzwert
4. Abschnitt: Prüfung und Anwendung des methodischen Ansatzes
A. Entwicklungsverlauf der Shopping-Center-Konzeption und Revitalisierungshinweise
B. Analyse der Auswirkungen bei Veränderten Rahmenbedingungen
I. Sensitivität der höchstgewichteten Einflussfaktoren
a) Fall 1: Konstanz der übrigen Einflussfaktoren
b) Fall 2: Prognose der übrigen Einflussfaktoren
II. Sensitivität der unsichersten Einflussfaktoren
a) Fall 3: Konstanz der übrigen Einflussfaktoren
b) Fall 4: Auswirkung von Trends auf die Nutzwerte
C. Beispielbetrachtung anhand eines Shopping-Centers in Sachsen
I. Beschreibung des Shopping-Centers und des Standortes
a) Beschreibung des untersuchten Shopping-Centers
b) Beschreibung des untersuchten Standortes
II. Ableitung erforderlicher Daten und Darstellung des IST-Zustandes
a) Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
b) Center-Struktur
c) Konsum-Trends
d) Öffentlich-Rechtliches Umfeld
e) Abbildung des IST-Zustandes
III. Erweiterung um Prognosewerte
a) Entwicklungen auf Seiten des Marktes
b) Entwicklungen auf Seiten des Shopping-Centers
c) Abbildung des Entwicklungsverlaufes
IV. Kritische Stellen und Würdigung
a) Ursachen für Abweichungen
b) Empfehlungen für das Center-Konzept
D. Ergebnisinterpretation und Methodenvergleich
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, einen methodischen Ansatz zur frühzeitigen Identifikation von Revitalisierungszeitpunkten für Shopping-Center zu entwickeln. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert dabei darauf, wie durch die Prognose von Einflussfaktoren im Rahmen des Immobilienlebenszyklus der Zeitpunkt für notwendige strukturelle Anpassungen (Revitalisierung) fundiert bestimmt werden kann, um die langfristige Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie zu sichern.
- Analyse und Strukturierung von Erfolgsfaktoren für Shopping-Center (endogene und exogene Faktoren).
- Entwicklung eines methodischen Prognoseansatzes unter Verwendung der Nutzwertanalyse zur Bewertung des Center-Konzepts.
- Empirische Gewichtung von Einflussfaktoren durch Expertenbefragungen (Immobilien- und Konsumexperten).
- Überprüfung und Anwendung des methodischen Ansatzes anhand einer exemplarischen Fallbetrachtung.
Auszug aus dem Buch
Die Geschichte des Shopping-Centers
Die Geschichte des Shopping-Centers reicht zurück bis ins Amerika in der Mitte des 19. Jahrhunderts. Als Vorstufe des Shopping-Centers sind ohne Zweifel die großen Warenhäuser des ausgehenden 19. Jahrhunderts in den Innenstädten anzusehen. Sie stellten die ersten Einrichtungen dar, wo der Kunde eine große Anzahl von Waren an einem Ort zu überschaubaren Preisen angeboten bekam. Diese Auswahl auf kleinem Raum wandelte nach TRACHTENBERG erstmals das Gefühl der Verbraucher, „Kunden“ zu sein, nicht bloß „Nutzer“: „in department stores, buyers of goods learned new roles for themselves, apprehended themselves as 'consumers,' something different from mere users of goods." Schon damals zeigte sich der Vorteil eines einheitlichen Managements, mit dem den Warenhäusern die flexible Anpassung an Veränderungen des Marktes möglich wurde.
Die weiteren Grundsteine des Erfolgs wurden durch die Möglichkeiten des technischen Fortschritts gelegt. Die Entwicklung des Fahrstuhls oder der Gas betriebenen, später der elektrischen Straßenlampen ermöglichten es, sowohl die Dimensionierung der Warenhäuser komfortabel auszuweiten als auch die Geschäftszeiten flexibler zu gestalten. Die Warenhäuser trugen auf diese Weise auch zum Wandel des sozialen Selbstverständnisses bei. Warenhäuser waren nicht schlicht der Ort, wo Güter des täglichen Bedarfs erstanden wurden. Sie waren auch der Ort, wo der Kunde den Bedarf und im Anschluss auch den Umgang mit neuen Produkten „erlernte“, wo mit neuen Designs, Verpackungen, Präsentationen und mit Werbung der gesamte „Verkaufsvorgang“ neu ausgerichtet wurde.
Mit den Zuwanderungswellen aus Asien und Europa sowie der industriellen Revolution veränderten sich auch die Lebensgewohnheiten. Die Überbevölkerung in den zunehmend verschmutzenden Innenstädten führte zur Suche nach einem besseren Lebensumfeld, welches sich schnell in den neu entstehenden Vororten fand. ANDREW JACKSON DOWNING veröffentlichte 1842 sein Buch „Cottage Residences“ und inspirierte damit zur Stadtgestaltung unter Einbindung von Parks und Gärten. Mit der Entwicklung öffentlicher Verkehrsmittel und der damit verbesserten Erreichbarkeit wurde es möglich, diese Vororte als dezentralisierte „commercial centres“ weiterzuentwickeln. Ende des 19. Jahrhunderts fanden erste „Einkaufszentren“, eingebettet in vollständig geplante Stadtteile wie z.B. Roland Park 1891 oder in Los Angeles 1908, ihre Umsetzung.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Immobilienmanagement von Shopping-Centern: Dieses Kapitel liefert eine theoretische Fundierung über die Grundlagen, Erfolgsfaktoren und die Bedeutung des Managements für Shopping-Center sowie eine Einführung in die Problematik von Immobilienzyklen.
2. Abschnitt: Entwicklung eines Prognoseansatzes zum Shopping-Center-Lebenszyklus: Hier wird der methodische Ansatz der Nutzwertanalyse erarbeitet und die für die Prognose relevanten Einflussfaktoren extrahiert, um zukünftige Konzepte bewertbar zu machen.
3. Abschnitt: Ergebnisse zu Gewichtungen und Ausprägungen der Einflussfaktoren: Dieses Kapitel präsentiert die Ergebnisse einer empirischen Expertenbefragung hinsichtlich der Gewichtung einzelner Einflussfaktoren heute und in der Zukunft.
4. Abschnitt: Prüfung und Anwendung des methodischen Ansatzes: Im letzten Abschnitt wird der entwickelte Ansatz durch eine Beispielbetrachtung an einem Shopping-Center in Sachsen praktisch angewendet und auf seine Praxistauglichkeit geprüft.
Schlüsselwörter
Shopping-Center, Immobilienmanagement, Immobilienlebenszyklus, Revitalisierung, Erfolgsfaktoren, Branchenmix, Nutzwertanalyse, Prognoseansatz, Standortanalyse, Marktanteil, Konsumtrends, Flächenmanagement, Marktveränderung, Kundenpotenzial, Projektentwicklung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der methodischen Eingrenzung von Revitalisierungszeitpunkten bei Shopping-Centern, um deren langfristige Wettbewerbsfähigkeit in einem dynamischen Marktumfeld zu gewährleisten.
Welche zentralen Themenfelder behandelt das Buch?
Die zentralen Themen sind das Immobilienmanagement von Shopping-Centern, die strategische Analyse von Standortfaktoren sowie die Anwendung des Immobilienlebenszyklus-Ansatzes zur Steuerung von Revitalisierungsmaßnahmen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist die Entwicklung eines Prognoseansatzes, der es Managern ermöglicht, den optimalen Zeitpunkt für eine Revitalisierung auf Basis von Einflussfaktoren im Zeitverlauf zu identifizieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Zur methodischen Unterstützung wird ein Scoring-Modell auf Basis der Nutzwertanalyse verwendet, welches durch Expertenbefragungen gewichtet und mit qualitativen und quantitativen Daten untersetzt wird.
Welche Inhalte werden im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Herleitung von Erfolgsfaktoren, die Entwicklung eines Prognosemodells, die empirische Validierung durch Expertenbefragungen sowie die praktische Anwendung an einer Beispielbetrachtung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselbegriffe sind unter anderem Shopping-Center-Konzept, Revitalisierung, Immobilienlebenszyklus, Branchenmix und Nutzwertanalyse.
Wie unterscheidet sich die Arbeit von anderen Studien?
Im Gegensatz zu vielen bestehenden Studien, die sich primär auf die Kostenseite (Lebenszykluskosten) konzentrieren, liegt der Fokus hier auf der Ertragsseite und der konzeptionellen Steuerung des Branchenmixes.
Welches Fazit zieht der Autor zur Relevanz der Standortanalyse?
Der Autor kommt zu dem Schluss, dass der Standort allein kein statischer Erfolgsgarant ist; vielmehr müssen standortspezifische Rahmenbedingungen kontinuierlich in das Center-Management integriert und ggf. angepasst werden.
- Quote paper
- Dr. Martin Schnell (Author), 2009, Lebenszyklus von Shopping-Center-Konzepten, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/148818
