Ziel der dargestellten Untersuchung ist die Entwicklung eines methodischen Ansatzes zur Prognose von Revitalisierungszeitpunkten für Shopping-Center. Ausgehend von bislang zur Verfügung stehenden wissenschaftlichen Untersuchungen zu Erfolgsfaktoren von Einzelhandelsimmobilien,zur Immobilien-Projektentwicklung und zum Immobilienmanagement, insbesondere
bei Shopping-Centern, sowie Erfahrungswerten aus der Shopping-Center-Praxis erfolgt die Entwicklung und Überprüfung dieses Ansatzes.
Im Mittelpunkt der Betrachtung steht also ein theoretisches Denkmuster, welches in den ersten beiden Abschnitten entwickelt und mit den Erkenntnissen des derzeitigen Forschungsstandes
plausibilisiert wird. Der dritte Abschnitt bezieht sich vor allem auf die Erhebung notwendiger Eingangsdaten zur Beurteilung der als wichtig erachteten Einflussfaktoren. Hierzu wurde eine entsprechende Datenerhebung unter Immobilien- und Einzelhandelsexperten zugrunde gelegt. Im vierten Abschnitt erfolgt letztlich die Überprüfung dieser erhobenen Daten
auf ihre Auswirkungen in Form verschiedener Szenarien sowie eine beispielhafte Anwendung des methodischen Ansatzes an einem Shopping-Center. Auch wenn die Probleme einer Prognose nicht beseitigt werden können und auch die Eingangswerte
für jedes zu untersuchende Shopping-Center einzelfallabhängig zu bestimmen sind, soll der vorgestellte Ansatz notwendige Denkanstöße liefern, die Prognose zu wagen und durch Aufschlüsselung in Einzelprognosen die Durchführung zu erleichtern.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- 1. Abschnitt: Immobilienmanagement von Shopping-Centern
- A. Problemstellung und Ausgangssituation
- B. Gang der Untersuchung
- C. Shopping-Center – Ausgangsüberlegungen
- I. Begriffsbestimmung: Shopping-Center
- II. Typologien von Einzelhandelsimmobilien und Shopping-Centern
- III. Erfolgsfaktoren von Shopping-Centers
- a) Exogene Erfolgsfaktoren
- b) Endogene Erfolgsfaktoren
- c) Empirische Erfolgsfaktoren
- d) Wirkungszusammenhang der Erfolgsfaktoren
- IV. Branchenbesatz
- a) Kopplungseffekte
- b) Strategische Branchenmix-Entscheidung
- D. Strategisches Shopping-Center-Management
- I. Strategisches Management
- II. Strategische Analyse
- a) Externe Analyse
- b) Interne Analyse
- E. Lebenszyklusbetrachtungen
- I. Zur Bedeutung von Zyklen
- a) Wesen des Zyklus
- b) Problematik der verzögerten Marktanpassung
- II. Immobilienzyklen
- III. Immobilien-Lebenszyklusansatz
- IV. Lebensdauer von Immobilien
- V. Bekannte Ansätze zur lebenszyklusorientierten Betrachtung und Analyse von Shopping-Centern
- a) Center-Generationen
- b) Lebenszyklen von Handelsbetrieben
- c) Empirische Lebenszyklen
- d) Prognose der Bevölkerungsentwicklung
- e) Lebenszyklusprognose anhand der Lebenszyklusausgaben
- F. Ableitung der Zielstellung
- 2. Abschnitt: Entwicklung eines Prognoseansatzes zum Shopping-Center-Lebenszyklus
- A. Einleitung
- B. Prognosen
- I. Quantitative Prognoseansätze
- II. Qualitative Prognoseansätze
- III. Würdigung der Prognoseansätze
- C. Ausgangsbasis Nutzwertanalyse
- I. Aufbau der Nutzwertanalyse
- a) Bestimmung des Bewertungsobjektes
- b) Gewichtung der Einflussfaktoren
- c) Bestimmung der Faktorausprägung und Skalierung
- II. Anforderungen für die Prognose zukünftiger Konzepte
- D. Einflussfaktoren zum Shopping-Center-Konzept
- I. Definition des Einzugsgebietes als Grundlage zur Bestimmung von Einflussfaktoren
- II. Einflussfaktoren und Faktorenauswahl
- a) Mieter- und Branchenmix
- 1. Einzelhandelsfaktoren
- 2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- b) Servicequalität
- c) Rentabilität und Wirtschaftlichkeit
- d) Grundstücksbeschaffenheit und rechtliche Situation
- e) Analyse der Konzeption
- 1. Bauliche Merkmale
- 2. Grad der Agglomeration und Konzentration
- f) Bewertung der Architektur und des Center-Designs
- g) Qualität der Parkierung
- h) Bewertung der Werbung und Öffentlichkeitsarbeit
- i) Weitere Einflussfaktoren – Trends
- III. Zusammenfassung und Extraktion relevanter Einflussfaktoren
- a) Extraktion relevanter Einflussfaktoren
- b) Synopse der relevanten Einflussfaktoren
- 3. Abschnitt: Ergebnisse zu Gewichtungen und Ausprägungen der Einflussfaktoren
- A. Methodisches Vorgehen
- B. Expertenauswahl
- C. Ergebnisqualität der Befragung
- D. Ergebnisse der Befragung
- I. Ergebnisse zur Entwicklung von Einzelhandels- und Shopping-Center-Markt
- II. Ergebnisse zur Bedeutung der Einflussfaktoren – IST-Zustand
- a) Einflussfaktoren der ersten Ebene
- b) Einflussfaktoren der zweiten Ebene
- 1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- 2. Center-Struktur
- 3. Konsumtrends
- 4. Öffentlich-Rechtliches Umfeld
- III. Ergebnisse zur Bedeutung der Einflussfaktoren – Zustand in 10 Jahren
- a) Einflussfaktoren der ersten Ebene
- b) Einflussfaktoren der zweiten Ebene
- 1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- 2. Center-Struktur
- 3. Konsumtrends
- 4. Öffentlich-Rechtliches Umfeld
- IV. Zusammenschau der Bedeutungsanteile
- V. Zwischenfazit 1
- VI. Ergebnisse der Befragung zur Relevanz einzelner Konsumbereiche
- a) Einschätzung zur Bedeutung der Branchen heute
- b) Einschätzung zur Bedeutung der Branchen in 10 Jahren
- c) Ermittlung von Zwischenwerten
- VII. Zwischenfazit 2
- VIII. Ergebnisse der Befragung zu Ursachen und kritischen Schwellenwerten bei Revitalisierungen
- IX. Ergebnisse der Befragung zu Erfolg versprechenden Center-Konzepten in der Zukunft
- X. Fazit
- E. Dynamisierung der Einflussfaktoren
- I. Prognosezeitraum und Vorgehensweise
- II. Einschätzung zur erwarteten Veränderung der Branchen
- III. Dynamisierung der weiteren Einflussfaktoren
- a) Einbeziehung statistischer Werte
- b) Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- 1. Bevölkerungsentwicklung
- 2. Kaufkraft pro Einwohner
- 3. Zentralität des Standortes und Marktanteil des Shopping-Centers
- 4. Sonstiges
- c) Center-Struktur
- 1. Bauzustand
- 2. Konzentrationsgrad, Agglomeration und Mieterqualität
- 3. Sonstiges
- d) Öffentlich-Rechtliches Umfeld
- e) Konsum-Trends
- IV. Darstellung der Dynamisierten Faktoren
- V. Fazit
- F. Zusammenführung der Ergebnisse zu einem zukünftigen Nutzwert
- 4. Abschnitt: Prüfung und Anwendung des methodischen Ansatzes
- A. Entwicklungsverlauf der Shopping-Center-Konzeption und Revitalisierungshinweise
- B. Analyse der Auswirkungen bei Veränderten Rahmenbedingungen
- I. Sensitivität der höchstgewichteten Einflussfaktoren
- a) Fall 1: Konstanz der übrigen Einflussfaktoren
- b) Fall 2: Prognose der übrigen Einflussfaktoren
- II. Sensitivität der unsichersten Einflussfaktoren
- a) Fall 3: Konstanz der übrigen Einflussfaktoren
- b) Fall 4: Auswirkung von Trends auf die Nutzwerte
- C. Beispielbetrachtung anhand eines Shopping-Centers in Sachsen
- I. Beschreibung des Shopping-Centers und des Standortes
- a) Beschreibung des untersuchten Shopping-Centers
- b) Beschreibung des untersuchten Standortes
- II. Ableitung erforderlicher Daten und Darstellung des IST-Zustandes
- a) Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- b) Center-Struktur
- c) Konsum-Trends
- d) Öffentlich-Rechtliches Umfeld
- e) Abbildung des IST-Zustandes
- III. Erweiterung um Prognosewerte
- a) Entwicklungen auf Seiten des Marktes
- b) Entwicklungen auf Seiten des Shopping-Centers
- c) Abbildung des Entwicklungsverlaufes
- IV. Kritische Stellen und Würdigung
- a) Ursachen für Abweichungen
- b) Empfehlungen für das Center-Konzept
- D. Ergebnisinterpretation und Methodenvergleich
Zusammenfassung und Ausblick
- Arbeit zitieren
- Dr. Martin Schnell (Autor:in), 2009, Lebenszyklus von Shopping-Center-Konzepten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/148818
