Während der Umsatz im Einzelhandel im Wesentlichen stagniert, verschärft sich der Wettbewerb der Standorte durch die Schaffung neuer und den Ausbau bestehender Verkaufsflächen stetig. Shopping-Center sind stärker als andere Objekte von der Akzeptanz durch Verbraucher abhängig, die erzielbaren Umsätze bestimmen die Miethöhe und damit letztlich die Rendite der Investoren. Das stellt insbesondere kleinere Standorte und Standorte in Nebenlagen vor Herausforderungen, die weit über die Immobilienverwaltung als reine Bestandsverwaltung hinausgehen.
Ein wichtiges und allgemein übliches Instrument des Center-Managements für das Standort-Marketing ist die Werbegemeinschaft, in der die Geschäftsraummieter und die Objekteigentümer in dem gemeinsamen Interesse der Verkaufsförderung und Werbung für den Standort vereint sind. Voraussetzung für eine funktionsfähige Werbegemeinschaft ist, dass alle am Standort vertretenen Mieter und Vermieter sich in der Werbegemeinschaft engagieren, um „Trittbrettfahrer“ zu vermeiden. Unbedingt erforderlich ist daher Rechtssicherheit im Hinblick auf die Gestaltung der Werbegemeinschaft selbst sowie die Verpflichtung zum Beitritt und die Sicherung der Mitwirkung aller Beteiligten während der Dauer ihres Mietvertrages am Standort.
Trotz der wirtschaftlichen Bedeutung der Werbegemeinschaften für Shopping-Center gibt es in der Literatur lediglich vereinzelt betriebswirtschaftliche Betrachtungen zu diesem Thema. Die rechtliche Gestaltung wird allenfalls kurz kommentiert, obwohl die Rechtsprechung die Praxis der Formularverträge in den Einkaufszentren zunehmend rechtlich durchdringt und dabei auch die Vereinbarungen zur Werbegemeinschaft prüft. So hat mit Urteil vom 12.07.2006 der BGH entschieden, dass die im Geschäftsraummietvertrag formularmäßig vereinbarte Pflicht zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft zwar grundsätzlich nicht überraschend ist, jedoch bei Führung der Werbegemeinschaft in Form einer GbR wegen der damit verbundenen erheblichen Haftungsrisiken zu einer unangemessenen Benachteiligung führe. Vor diesem Hintergrund wird in der vorliegenden Arbeit der rechtliche Rahmen der Gestaltung der Werbegemeinschaft im Shopping-Center mit Schwerpunkt auf der Wahl der Rechtsform und daneben der Regelung des Beitritts der Mieter sowie ihrer Gründung und Führung untersucht. Im Ergebnis werden Handlungsempfehlungen sowohl für die gängigen Formen bereits bestehender als auch für die Gründung neuer Werbegemeinschaften gegeben.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Entstehung und Entwicklung von Shopping-Centern
I. Entwicklung in Europa
II. Entwicklung in Deutschland
III. Die Werbegemeinschaft im Shopping-Center
C. Gestaltung der Werbegemeinschaft
I. Regelungsaspekte
1. Geschäftsführung, Beschlussfassung und Handlungsfähigkeit
2. Beitrittspflicht für alle Mieter des Shopping-Centers
3. Flexible Beitragsgestaltung
II. Wahl der Rechtsform
1. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
a) Geschäftsführung, Beschlussfassung und Handlungsfähigkeit
a1) Gründungs- und Verwaltungsaufwand
a2) Einfache Organisation
a3) Mitgliederbeteiligung
a4) Rechtsfähigkeit und Klagebefugnis
b) Beitrittspflicht für alle Mieter des Shopping-Centers
b1) Anzahl und Heterogenität der Mitglieder
b2) Formularvertragliche Beitrittspflicht
b3) Verbleib der Mitglieder
c) Flexible Beitragsgestaltung
d) Bewertung
2. Verein
a) Abgrenzung nichtwirtschaftlicher/ wirtschaftlicher Verein
a1) Volltypus des unternehmerisch tätigen Vereins
a2) Ergänzender Typ des wirtschaftlichen Vereins
a3) Anwendbarkeit Nebenzweckprivileg
b) Geschäftsführung, Beschlussfassung und Handlungsfähigkeit
b1) Gründungs- und Verwaltungsaufwand
b2) Einfache Organisation
b3) Mitgliederbeteiligung
b4) Rechtsfähigkeit und Klagebefugnis
c) Beitrittspflicht für alle Mieter des Shopping-Centers
c1) Anzahl und Heterogenität der Mitglieder
c2) Formularvertragliche Beitrittspflicht
c3) Verbleib der Mitglieder
d) Flexible Beitragsgestaltung
e) Bewertung
3. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH / UG)
a) Geschäftsführung und Beschlussfassung
a1) Gründungs- und Verwaltungsaufwand
a2) Einfache Organisation und Mitgliederbeteiligung
a3) Rechtsfähigkeit und Klagebefugnis
b) Beitrittspflicht für alle Mieter des Shopping-Centers
b1) Anzahl und Heterogenität der Mitglieder
b2) Formularvertragliche Beitrittsverpflichtung
b3) Verbleib der Mitglieder
c) Flexible Beitragsgestaltung
d) Bewertung
4. Ergebnis
III. Satzung
1. Geschäftsführung, Beschlussfassung und Handlungsfähigkeit
2. Beitrittspflicht für alle Mieter des Shopping-Centers
3. Flexible Beitragsgestaltung
IV. Beitrittserklärung
V. Beitrittsverpflichtung im Mietvertrag
D. Gründung und Führung der Werbegemeinschaft
I. Gründungsversammlung, Wahl des Vorstandes
II. Entwicklung Werbekonzept
III. Erste ordentliche Mitgliederversammlung
IV. Rechnungsprüfung / neues Werbekonzept
V. Jährliche ordentliche Mitgliederversammlung
E. Rechtliche Probleme bestehender Werbegemeinschaften
I. Unwirksame Beitrittsverpflichtung
1. Auswirkung auf Bestandsmitglieder
2. Lösungsansätze
a) Haftungsbeschränkung
b) Individualvertragliche Vereinbarung
c) Kostenbeteiligung ohne Mitgliedschaft
d) Umwandlung der Gesellschaft
3. Ergebnis
II. Kündigung der Mitgliedschaft
1. Klagebefugnis der Werbegemeinschaft
2. Mängel der Beitrittsverpflichtung/ Beitrittserklärung
3. Ordentliche Kündigung
4. Außerordentliche Kündigung
III. Stimmrechtsverteilung
F. Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die rechtliche Gestaltung und organisationale Einbindung von Werbegemeinschaften in Shopping-Centern, um unter Berücksichtigung aktueller BGH-Rechtsprechung die optimale Rechtsform zu identifizieren und rechtssichere Beitrittsverpflichtungen für Mieter zu formulieren.
- Rechtliche Analyse und Eignung verschiedener Rechtsformen (GbR, Verein, GmbH/UG).
- Herausforderungen der formularvertraglichen Beitrittsverpflichtung und Haftungsrisiken für Mieter.
- Betriebswirtschaftliche und rechtliche Prozesse bei der Gründung und Führung einer Werbegemeinschaft.
- Problemlösung bei bereits bestehenden Gemeinschaften (Umgang mit unwirksamen Beitrittsklauseln).
- Empfehlungen zur Ausgestaltung von Satzung, Beitrittserklärung und Mietvertragsklauseln.
Auszug aus dem Buch
C. Gestaltung der Werbegemeinschaft
Zweck der Werbegemeinschaft ist im Kern die Organisation und der Zusammenschluss der Geschäftsraummieter in einem Shopping-Center zur Verkaufsförderung und Werbung. Vor diesem Hintergrund führt die Werbegemeinschaft Werbemaßnahmen aller Art durch, leistet Öffentlichkeitsarbeit, kooperiert mit zuständigen Stellen der öffentlichen Verwaltung und pflegt Kontakte mit anderen Werbegemeinschaften und Gewerbevereinen. Damit die Werbegemeinschaft die gestellten Aufgaben erfüllen kann, müssen bestimmte Regelungsaspekte berücksichtigt werden:
1. Geschäftsführung, Beschlussfassung und Handlungsfähigkeit
Die Werbegemeinschaft ist Mittel zum Zweck. Das Gros der Aufgaben wird i. d. R. ehrenamtlich ausgeführt, um mit den stets begrenzten Mitteln einen möglichst großen Werbewert zu erzielen. Der Aufwand für Gründung und Verwaltung ist daher so gering wie möglich zu halten, die Handhabung muss möglichst einfach sein. Sie muss im Innenverhältnis eine klare Struktur und Kompetenzen aufweisen, die sie handlungsfähig machen. Entscheidungen müssen mehrheitlich gefällt werden können. Andernfalls bestünde aufgrund der Vielzahl der Beteiligten und deren Individualinteressen das Risiko, dass kein Konsens erzielt und der angestrebte Zweck nicht erreicht würde. Die Werbegemeinschaft muss aber auch von ihren Mitgliedern akzeptiert werden, sie darf nicht als reines Instrument des Vermieters zur Profitmaximierung geführt werden. Die Mieter müssen also aktiv in die Entwicklung der Werbemaßnahmen eingebunden und ihre Ideen aufgegriffen werden (fordern und fördern). Die Mieter sind als die Kunden des Dienstleisters Werbegemeinschaft zu betrachten. Die Mitglieder sollen innerlich überzeugt und zur Mitarbeit animiert werden.
Die Werbegemeinschaft muss im Außenverhältnis selbstständig, d. h. im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, rechtlich und wirtschaftlich handlungsfähig sein. Sie muss in der Lage sein, Ansprüche gegenüber Dritten, aber auch gegenüber den eigenen Mitgliedern effektiv, notfalls auch gerichtlich durchzusetzen. Sie muss andererseits ihre Mitglieder vor der direkten Inanspruchnahme durch Dritte, die Forderungen gegen die Werbegemeinschaft geltend machen, schützen. Die Haftung muss zum Schutz der Mitglieder vor Forderungen Dritter auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt sein (Haftungsbeschränkung).
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Diese Einleitung stellt die Bedeutung von Werbegemeinschaften für Shopping-Center dar und erläutert die Problematik, Mieter rechtssicher in diese einzubinden.
B. Entstehung und Entwicklung von Shopping-Centern: Dieses Kapitel behandelt die Definition, die Entwicklung der verschiedenen Generationen von Einkaufszentren sowie den ökonomischen Hintergrund.
C. Gestaltung der Werbegemeinschaft: Hier werden die notwendigen Regelungsaspekte analysiert und verschiedene Rechtsformen wie GbR, Verein und GmbH hinsichtlich ihrer Eignung für eine Werbegemeinschaft verglichen.
D. Gründung und Führung der Werbegemeinschaft: Das Kapitel skizziert den praktischen Gründungsprozess, die Erstellung eines Werbekonzepts und den Ablauf ordentlicher Mitgliederversammlungen.
E. Rechtliche Probleme bestehender Werbegemeinschaften: Hier werden Lösungsansätze für typische Konflikte wie unwirksame Beitrittsklauseln oder Kündigungen bestehender Mitgliedschaften untersucht.
F. Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung der Rechtslage.
Schlüsselwörter
Werbegemeinschaft, Shopping-Center, Gewerbemietvertrag, Rechtsform, GbR, Verein, Beitrittspflicht, Haftungsbeschränkung, Center-Management, Standortmarketing, Satzung, Mitgliederversammlung, AGB-Recht, Rechtssicherheit, Kündigungsrecht
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der rechtlichen Gestaltung von Werbegemeinschaften in Shopping-Centern und der Frage, wie Mieter wirksam zu einer Teilnahme verpflichtet werden können.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die Auswahl der geeigneten Rechtsform, das AGB-Recht bei Beitrittspflichten, Haftungsrisiken für die Mitglieder sowie organisatorische Aspekte der gemeinschaftlichen Führung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erarbeitung von Handlungsempfehlungen für Vermieter und Betreiber, um eine funktionsfähige Werbegemeinschaft aufzubauen und "Trittbrettfahrer" durch rechtssichere Klauseln zu vermeiden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer juristischen Analyse einschlägiger BGH-Rechtsprechung, der Auswertung von Fachliteratur sowie einer eigenen (wenn auch nicht repräsentativen) Umfrage bei Shopping-Center-Betreibern.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse von Rechtsformen (GbR, Verein, GmbH), die Prüfung von Beitrittspflichten im Mietvertrag sowie die Diskussion von Problemlösungen bei bestehenden Werbegemeinschaften.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Werbegemeinschaft, Shopping-Center, Beitrittspflicht, Rechtsform, Haftungsbeschränkung und AGB-Recht.
Warum scheidet die GbR als Rechtsform meist aus?
Der BGH sieht in der formularmäßigen Pflicht zum Beitritt zu einer GbR eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter, da dieser unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften würde.
Welche Rechtsform empfiehlt der Autor als geeignet?
Der Autor kommt zum Ergebnis, dass der nicht eingetragene Verein die flexibelste und rechtlich am besten geeignete Organisationsform für die Anforderungen einer Werbegemeinschaft im Shopping-Center darstellt.
Wie kann der Vermieter die Teilnahme dennoch absichern?
Durch die Verwendung einer "Auffangklausel" im Mietvertrag, die den Mieter für den Fall, dass er nicht beitritt, zu einer vergleichbaren Zahlungsverpflichtung an den Vermieter verpflichtet, kann der Etat abgesichert werden.
Welche Rolle spielt das Center-Management?
Das Center-Management sollte als ständiges Mitglied den Vorstandsvorsitz übernehmen, um eine professionelle und effiziente Geschäftsführung sowie die Kontinuität der Werbemaßnahmen zu gewährleisten.
- Citar trabajo
- Ullrich Janke (Autor), 2010, Die Werbegemeinschaft im Shopping-Center, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/149917
