Den Bedarf an Neubauflächen frühzeitig zu erkennen, ist für die Bauwirtschaft eine Information von zentraler Bedeutung. Das Phänomen des Schweinezyklus, der durch die Verzögerung zwischen entstehender Nachfrage und bereitgestelltem Angebot entsteht, ist hier durch Zeit- und Kapital-Intensität besonders ausgeprägt. Wirtschaftliche Einbrüche wie die gegenwärtige „Finanzkrise“ führen zu zusätzlichen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Situation. Auf den Immobilienmärkten stellt sich zu diesem Zeitpunkt für Beteiligte an Projekt-Entwicklungen als auch für Bestandshalter die Frage, wie sich die zukünftige Nachfrage nach Mietflächen verhalten wird.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes als Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten. Der Flächenumsatz bildet diese Nachfrageseite des Mietmarkts ab. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet […] werden“. Bislang existiert in der Literatur kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes eines Büromarkts - ein Überblick über international bestehende verwandte Modelle, wie zur Ermittlung der Neuflächen-Nachfrage wird in der Arbeit erstmals gegeben.
Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die in einem vorhandenen Büromarkt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Dieser Umsatz wird durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ definiert. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Untersuchung der Konjunktursensitivität dieses Flächenumsatzes. Um diesen endogenen Flächenumsatz ermitteln zu können, wurde zunächst ein Definitions-Modell entwickelt, in dem die Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt wurden. Dieses Definitions-Modell bildet den Marktmechanismus ab und ist Grundlage für das Berechnungs-Modell.
Die für das Berechnungs-Modell erforderlichen Eingangsdaten wurden durch eine empirische Studie gewonnen, die mit Unterstützung des Immobilienkontors Schauer & Schöll GmbH, München, am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München erstellt wurde. Die empirische Studie deckt hierbei mit 773.134 qm Mietfläche 5,69% des gesamten Münchner Büroimmobilienmarkts ab.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Ausgangslage
1.2 Zielsetzung und Herangehensweise
1.3 Der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten
1.4 Aufbau der Arbeit
2 Analyse von Immobilienmärkten
2.1 Einführung in die Immobilienwirtschaft
2.1.1 Begriffsdefinition
2.1.2 Eigenschaften von Immobilienmärkten
2.1.3 Akteure auf dem Immobilienmarkt
2.1.4 Der Immobilienzyklus und seine Prognose
2.1.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends
2.2 Der Büroimmobilienmarkt als Teil des Immobilienmarktes
2.2.1 Charakteristik von Büroimmobilienmärkten
2.2.2 Immobilien-Marktanalyse
2.2.2.1 Einführung
2.2.2.2 Immobilienmakler
2.2.2.3 Markt- und Immobilienforschungsinstitute
2.2.2.4 Behörden
2.2.3 Geometrische Kennzahlen
2.2.3.1 Definitionen
2.2.3.2 Der Flächenumsatz und seine Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt
2.2.3.2.1 Flächenberechnungen bei Immobilien
2.2.3.2.2 Der Flächenumsatz im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen
2.2.3.2.3 Die Prognose des Flächenumsatzes
2.2.4 Wirtschaftlichkeitskennzahlen und Immobilien-Indizes
2.2.4.1 Begriffsdefinitionen
2.2.4.2 Rendite-Kennzahlen
2.2.4.3 Immobilien-Indizes
2.2.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends
2.3 Die Erhebung von Nutzeranforderungen in Bezug auf die Standortwahl bei Büroimmobilien
2.3.1 Einführung
2.3.2 Grundlagen der Standortwahl
2.3.2.1 Einführung
2.3.2.2 Standortbegriff
2.3.2.3 Informationsgewinnung
2.3.2.4 Standortfaktoren
2.3.2.5 Standort- und Marktanalyse
2.3.2.6 Standortbewertung
2.3.3 Die Standortwahl der Anbieterseite
2.3.4 Die Standortwahl der Nachfragerseite
2.3.4.1 Ziele von Investoren
2.3.4.2 Ziele von Nutzern
2.3.4.3 Entscheidungsprozesse bei der Standortwahl von Nutzern
2.3.4.4 Branchenspezifische Standortwahl und Clusterbildung
2.3.5 Bewertungsmethoden
2.3.5.1 Quantitative Bewertungsmethoden
2.3.5.2 Qualitative Bewertungsmethoden
2.3.5.2.1 Einführung
2.3.5.2.2 Checklisten-Verfahren
2.3.5.2.3 Rangreihen-Verfahren
2.3.5.2.4 Nutzwert-Analyse
2.3.5.2.5 Conjoint-Analyse
3 Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes
3.1 Definition des Flächenumsatzes
3.1.1 Flächenumsatz durch Mieter
3.1.2 Definitionsmodell des Flächenumsatzes
3.1.2.1 Definition des endogenen Flächenumsatzes
3.1.2.2 Definition des exogenen Flächenumsatzes
3.1.2.3 Zusammenfassung
3.2 Berechnungsmodell des endogenen Flächenumsatzes
3.2.1 Einleitung
3.2.2 Wahl des Modells
3.2.2.1 Systematik der Modelle
3.2.2.2 Bestehende Modelle der Flächennachfrage
3.2.2.3 Begründung der Modellwahl
3.2.3 Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz
3.2.3.1 Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten
3.2.3.1.1 Anzahl der Bürobeschäftigten
3.2.3.1.2 Flächenkennziffer
3.2.3.2 Zeitrestriktionen durch Mietverträge
3.2.3.3 Einflüsse auf das Umzugsverhalten der Mieter
3.2.3.3.1 Zwänge
3.2.3.3.2 Unzufriedenheit mit Mikrostandort und Objekt
3.2.3.3.3 Konjunkturelle und strukturelle Entwicklungen
3.2.3.3.4 Strategische Entscheidungen
3.2.3.4 Verweildauer als Messgröße des Umzugsverhaltens
3.2.4 Zusammenfassung und Erläuterung des Modells
4 Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München
4.1 Ausgangslage auf dem Büroimmobilienmarkt München
4.1.1 Der Standort München
4.1.2 Die aktuelle Situation auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt
4.2 Zielsetzung und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung
4.2.1 Aufbau der Untersuchung
4.2.2 Datenstandardisierung und Fragebogendesign
4.2.3 Horizont der Befragung
4.3 Auswertung und Interpretation der Einflussgrößen
4.3.1 Zusammensetzung der Stichprobe
4.3.1.1 Flächenkennziffer
4.3.1.2 Mietvertragsdauer
4.3.1.3 Verweildauer
4.3.1.4 Umzugsursachen
4.3.1.4.1 Zwänge
4.3.1.4.2 Umzugsentscheidungen
4.4 Berechnung des endogenen Flächenumsatzes
4.4.1 Zusammenfassung der Eingangswerte
4.4.2 Berechnung
4.4.3 Simulation einer Zeitreihe
4.4.4 Plausibilitätsabgleich durch Gegenrechnung mit Bestandsdaten
4.4.5 Berechnung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes
4.4.6 Analyse des endogenen Flächenumsatzes
4.4.6.1 Allgemeine Analyse
4.4.6.2 Abgrenzung von exogenen Einflüssen
4.5 Weitere Nutzerpräferenzen
4.5.1 Anforderungsprofile nach Standort- und Objektkriterien
4.5.2 Branchencluster
4.6 Kritische Betrachtung
4.6.1 Methodische Kriterien
4.6.2 Inhaltlich-konzeptionelle Kriterien
5 Zusammenfassung und Interpretation zu einer Kennzahl
5.1 Zusammenfassung und Evaluation
5.1.1 Zusammenfassung
5.1.2 Evaluation des Modells
5.2 Der endogene Flächenumsatz als Kennzahl zum Vergleich von Büroimmobilienmärkten
5.2.1 Der Basisindikator der endogenen Eigendynamik
5.2.2 Der EDEX – ein konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik
5.2.3 Quotenbildung aus endogenem und exogenem Umsatz
5.3 Weiterer Forschungsbedarf
5.3.1 Anwendung des Berechnungsmodells und Bestätigung der Aussagekraft der Kennzahl
5.3.2 Erforschung von Umzugsursachen von Unternehmen
5.3.3 Allgemeiner Forschungsbedarf
5.4 Ausblick und Resümee
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit besteht in der erstmaligen Entwicklung eines Berechnungsmodells zur Ermittlung des sogenannten „endogenen Flächenumsatzes“, der durch bereits im Markt ansässige Unternehmen verursacht wird. Die Forschungsfrage untersucht dabei, wie sich dieser Teil-Flächenumsatz berechnen lässt und inwieweit er als konjunkturunabhängiger Indikator zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten dienen kann.
- Analyse und Abgrenzung von endogenen und exogenen Flächenumsätzen
- Empirische Untersuchung der Umzugsursachen von Unternehmen
- Entwicklung einer Kennzahl (EDEX) zur Vergleichbarkeit von Büroimmobilienmärkten
- Untersuchung der Konjunktursensitivität von Flächenumsätzen
- Identifikation relevanter Standort- und Objektkriterien
Auszug aus dem Buch
Charakteristik von Büroimmobilienmärkten
Ein wichtiger Teilmarkt der Immobilienwirtschaft ist der Büromarkt. Um seine Besonderheiten besser erfassen zu können, macht es Sinn, sich die damit zusammenhängenden Begrifflichkeiten genauer anzusehen:
Büroflächen werden nach DOBBERSTEIN wie folgt definiert: „Als Büroflächen gelten diejenigen Flächen …, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden (können) und die auf dem Büromarkt handelbar sind“. Besonders hervorzuheben ist hier das Kriterium der Handelbarkeit. Hierbei ist gemeint, dass eine Fläche separat als Bürofläche vermietet werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um eine abgeschlossene Einheit handelt. Nicht als Büroflächen gelten deshalb beispielsweise Arbeitszimmer in privaten Wohnungen und innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen oder Schalterhallen von Post und Bahn.
Bürobeschäftigte werden entsprechend als „diejenigen Erwerbstätigen definiert, die über Büroflächen verfügen“.
Büroflächen können eingeteilt werden in Großraumbüros, Gruppenbüros, Zellenbüros und Kombibüros. Zunehmend setzen sich dabei Formen von so genannten non-territorialen Büros durch, bei denen die Beschäftigten keinen eigenen dauerhaften Arbeitsplatz in Anspruch nehmen können („desk-sharing“).
Bürogebäude sind Gebäude, die überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt werden und somit überwiegend Büroflächen enthalten. Bürogebäude unterscheiden sich durch Kriterien wie Lage, Infrastruktur, Größe, Teilbarkeit, Flexibilität, Alter und Ausbauzustand der Büroflächen voneinander.
Der Büroimmobilienmarkt ist ein Teilbereich des Gewerbeimmobilienmarkts, dessen weitere Teilbereiche der Produktionsimmobilien-, Logistikimmobilien-, Handelsimmobilien- und Freizeit- und Touristikimmobilienmarkt sind.
Allgemein üblich ist die Einteilung des Büromarkts in den Büromietmarkt, auf dem die Nutzungsrechte über Büroflächen gehandelt werden, und den Büroinvestmentmarkt, auf dem Büroimmobilien oder auch Teile davon gehandelt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Diese Einleitung stellt die Ausgangslage auf dem Münchner Büromarkt dar, definiert den Flächenumsatz und beschreibt das Ziel der Arbeit, einen Ansatz zur Berechnung des endogenen Flächenumsatzes zu entwickeln.
2 Analyse von Immobilienmärkten: In diesem Kapitel werden theoretische Grundlagen zu Immobilienmärkten, deren Eigenschaften, den Akteuren und dem Immobilienzyklus vermittelt, ergänzt um Methoden der Marktanalyse und Standortwahl.
3 Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes: Dieses Kapitel definiert das Konzept des endogenen Flächenumsatzes und beschreibt das entwickelte Berechnungsmodell sowie die Einflussfaktoren, die für die Analyse von Bedeutung sind.
4 Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München: Die empirische Studie liefert die notwendigen Daten für das Berechnungsmodell, interpretiert die Einflussgrößen und führt die Berechnung des endogenen Flächenumsatzes durch.
5 Zusammenfassung und Interpretation zu einer Kennzahl: Der abschließende Teil fasst die Ergebnisse zusammen, evaluiert das Modell und schlägt den endogenen Flächenumsatz als Kennzahl für den Vergleich von Märkten vor.
Schlüsselwörter
Endogener Flächenumsatz, Büroimmobilienmarkt, Flächennachfrage, Flächenkennziffer, Standortwahl, Immobilienzyklus, Konjunktursensitivität, Nutzeranforderungen, Markttransparenz, EDEX, Immobilienbewertung, Umzugsverhalten, Projektentwicklung, Gewerbeimmobilien, Standortfaktoren.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Studie befasst sich mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes auf Büroimmobilienmärkten, wobei ein besonderer Fokus auf der erstmaligen Entwicklung eines Modells zur Ermittlung des sogenannten „endogenen“ Flächenumsatzes liegt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen umfassen die theoretische Analyse von Immobilienmärkten, die empirische Datenerhebung zu Nutzeranforderungen und Umzugsverhalten sowie die Entwicklung einer neuen Kennzahl zur Marktbeurteilung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist die Schaffung eines Berechnungsmodells, um den durch bereits ansässige Unternehmen verursachten Flächenumsatz (endogener Flächenumsatz) von durch neue Marktteilnehmer verursachten Umsätzen (exogener Flächenumsatz) abzugrenzen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine fundierte Literaturanalyse mit einer empirischen Studie am Beispiel des Münchner Büroimmobilienmarktes, unterstützt durch quantitative Analysen und mathematische Modellbildung.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden das Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes, die Identifikation von Einflussfaktoren wie Flächenkennziffern und Mietvertragsdauern sowie die empirische Validierung anhand des Münchner Marktes detailliert dargelegt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind endogener Flächenumsatz, Büroimmobilienmarkt, Flächenkennziffer, Immobilienzyklus, Konjunktursensitivität und Standortwahl.
Was ist die spezifische Bedeutung der Kennzahl EDEX?
Der EDEX dient als konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik eines Büromarktes, der die Umwälzungsaktivität ansässiger Unternehmen quantifiziert und somit als Vergleichskriterium zwischen verschiedenen Standorten fungiert.
Warum ist das Umzugsverhalten der Mieter für das Modell so relevant?
Da der endogene Flächenumsatz primär durch bestehende Marktteilnehmer entsteht, ist das Verständnis von Umzugsursachen – wie etwa Standortunzufriedenheit oder strategische Entscheidungen – essenziell für eine präzise Prognose des Flächenbedarfs.
- Citation du texte
- Dipl.-Ing. Cornelia Sorge (Auteur), Monika Ulmer (Auteur), 2009, Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/150494
