Den Bedarf an Neubauflächen frühzeitig zu erkennen, ist für die Bauwirtschaft eine Information von zentraler Bedeutung. Das Phänomen des Schweinezyklus, der durch die Verzögerung zwischen entstehender Nachfrage und bereitgestelltem Angebot entsteht, ist hier durch Zeit- und Kapital-Intensität besonders ausgeprägt. Wirtschaftliche Einbrüche wie die gegenwärtige „Finanzkrise“ führen zu zusätzlichen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Situation. Auf den Immobilienmärkten stellt sich zu diesem Zeitpunkt für Beteiligte an Projekt-Entwicklungen als auch für Bestandshalter die Frage, wie sich die zukünftige Nachfrage nach Mietflächen verhalten wird.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes als Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten. Der Flächenumsatz bildet diese Nachfrageseite des Mietmarkts ab. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet […] werden“. Bislang existiert in der Literatur kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes eines Büromarkts - ein Überblick über international bestehende verwandte Modelle, wie zur Ermittlung der Neuflächen-Nachfrage wird in der Arbeit erstmals gegeben.
Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die in einem vorhandenen Büromarkt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Dieser Umsatz wird durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ definiert. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Untersuchung der Konjunktursensitivität dieses Flächenumsatzes. Um diesen endogenen Flächenumsatz ermitteln zu können, wurde zunächst ein Definitions-Modell entwickelt, in dem die Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt wurden. Dieses Definitions-Modell bildet den Marktmechanismus ab und ist Grundlage für das Berechnungs-Modell.
Die für das Berechnungs-Modell erforderlichen Eingangsdaten wurden durch eine empirische Studie gewonnen, die mit Unterstützung des Immobilienkontors Schauer & Schöll GmbH, München, am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München erstellt wurde. Die empirische Studie deckt hierbei mit 773.134 qm Mietfläche 5,69% des gesamten Münchner Büroimmobilienmarkts ab.
Inhaltsverzeichnis
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- Einführung
- Ausgangslage
- Zielsetzung und Herangehensweise
- Der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten
- Aufbau der Arbeit
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- Analyse von Immobilienmärkten
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- Einführung in die Immobilienwirtschaft
- Begriffsdefinition
- Eigenschaften von Immobilienmärkten
- Akteure auf dem Immobilienmarkt
- Der Immobilienzyklus und seine Prognose
- Momentane Lage und Entwicklungstrends
- Der Büroimmobilienmarkt als Teil des Immobilienmarktes
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- Charakteristik von Büroimmobilienmärkten
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- Immobilien-Marktanalyse
- Einführung
- Immobilienmakler
- Markt- und Immobilienforschungsinstitute
- Behörden
- Geometrische Kennzahlen
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- Definitionen
- Der Flächenumsatz und seine Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt
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- Flächenberechnungen bei Immobilien
- Der Flächenumsatz im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen
- Die Prognose des Flächenumsatzes
- Wirtschaftlichkeitskennzahlen und Immobilien-Indizes
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- Begriffsdefinitionen
- Rendite-Kennzahlen
- Immobilien-Indizes
- Momentane Lage und Entwicklungstrends
- Die Erhebung von Nutzeranforderungen in Bezug auf die Standortwahl bei Büroimmobilien
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- Einführung
- Grundlagen der Standortwahl
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- Einführung
- Standortbegriff
- Informationsgewinnung
- Standortfaktoren
- Standort- und Marktanalyse
- Standortbewertung
- Die Standortwahl der Anbieterseite
- Die Standortwahl der Nachfragerseite
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- Ziele von Investoren
- Ziele von Nutzern
- Entscheidungsprozesse bei der Standortwahl von Nutzern
- Branchenspezifische Standortwahl und Clusterbildung
- Bewertungsmethoden
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- Quantitative Bewertungsmethoden
- Qualitative Bewertungsmethoden
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- Einführung
- Checklisten-Verfahren
- Rangreihen-Verfahren
- Nutzwert-Analyse
- Conjoint-Analyse
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- Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes
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- Definition des Flächenumsatzes
- Definitionsmodell des Flächenumsatzes
- Flächenumsatz durch Mieter
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- Definition des endogenen Flächenumsatzes
- Definition des exogenen Flächenumsatzes
- Zusammenfassung
- Berechnungsmodell des endogenen Flächenumsatzes
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- Einleitung
- Wahl des Modells
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- Systematik der Modelle
- Bestehende Modelle der Flächennachfrage
- Begründung der Modellwahl
- Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz
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- Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten
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- Anzahl der Bürobeschäftigten
- Flächenkennziffer
- Zeitrestriktionen durch Mietverträge
- Einflüsse auf das Umzugsverhalten der Mieter
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- Zwänge
- Unzufriedenheit mit Mikrostandort und Objekt
- Konjunkturelle und strukturelle Entwicklungen
- Strategische Entscheidungen
- Verweildauer als Messgröße des Umzugsverhaltens
- Zusammenfassung und Erläuterung des Modells
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- Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München
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- Ausgangslage auf dem Büroimmobilienmarkt München
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- Der Standort München
- Die aktuelle Situation auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt
- Zielsetzung und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung
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- Aufbau der Untersuchung
- Datenstandardisierung und Fragebogendesign
- Horizont der Befragung
- Auswertung und Interpretation der Einflussgrößen
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- Zusammensetzung der Stichprobe
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- Flächenkennziffer
- Mietvertragsdauer
- Verweildauer
- Umzugsursachen
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- Zwänge
- Umzugsentscheidungen
- Berechnung des endogenen Flächenumsatzes
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- Zusammenfassung der Eingangswerte
- Berechnung
- Simulation einer Zeitreihe
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- Plausibilitätsabgleich durch Gegenrechnung mit Bestandsdaten
- Berechnung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes
- Analyse des endogenen Flächenumsatzes
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- Allgemeine Analyse
- Abgrenzung von exogenen Einflüssen
- Weitere Nutzerpräferenzen
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- Anforderungsprofile nach Standort- und Objektkriterien
- Branchencluster
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- Kritische Betrachtung
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- Methodische Kriterien
- Inhaltlich-konzeptionelle Kriterien
- Zusammenfassung und Interpretation zu einer Kennzahl
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- Zusammenfassung und Evaluation
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- Zusammenfassung
- Evaluation des Modells
- Der endogene Flächenumsatz als Kennzahl zum Vergleich von Büroimmobilienmärkten
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- Der Basisindikator der endogenen Eigendynamik
- Der EDEX - ein konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik
- Quotenbildung aus endogenem und exogenem Umsatz
- Weiterer Forschungsbedarf
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- Anwendung des Berechnungsmodells und Bestätigung der Aussagekraft der Kennzahl
- Erforschung von Umzugsursachen von Unternehmen
- Allgemeiner Forschungsbedarf
- Ausblick und Resümee
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen. Das Ziel ist es, ein Berechnungsmodell zu entwickeln, das den Mindestumsatz von Büroflächen aufgrund endogener Markteinflüsse identifiziert.
- Analyse von Immobilienmärkten und ihren spezifischen Eigenschaften
- Entwicklung eines Modells zur Berechnung des endogenen Flächenumsatzes
- Identifizierung von Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz
- Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München
- Bewertung und Interpretation der Ergebnisse zur Entwicklung einer Kennzahl
Zusammenfassung der Kapitel
- Kapitel 1: Die Einleitung stellt die Ausgangslage und die Zielsetzung der Arbeit vor. Es wird der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten eingeführt und der Aufbau der Arbeit erläutert.
- Kapitel 2: Dieses Kapitel behandelt die Analyse von Immobilienmärkten im Allgemeinen und insbesondere des Büroimmobilienmarktes. Es werden verschiedene Kennzahlen, wie beispielsweise der Flächenumsatz, und ihre Bedeutung für die Marktbeurteilung dargestellt.
- Kapitel 3: In diesem Kapitel wird das Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes vorgestellt. Es werden das Definitionsmodell des Flächenumsatzes, die Unterscheidung zwischen endogenem und exogenem Flächenumsatz sowie die Entwicklung eines Berechnungsmodells erläutert.
- Kapitel 4: Das Kapitel beschäftigt sich mit der empirischen Untersuchung des Büroimmobilienmarktes München. Es werden die Ausgangslage des Marktes, die Zielsetzung und Vorgehensweise der Untersuchung sowie die Analyse der Einflussgrößen auf den endogenen Flächenumsatz dargestellt.
- Kapitel 5: Dieses Kapitel fasst die Ergebnisse der Untersuchung zusammen, evaluiert das entwickelte Modell und interpretiert die Ergebnisse im Hinblick auf die Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten.
Schlüsselwörter
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit den Schlüsselthemen Büroimmobilienmärkte, Flächenumsatz, endogene Markteinflüsse, Berechnungsmodell, Kennzahl, empirische Untersuchung, München.
- Citation du texte
- Dipl.-Ing. Cornelia Sorge (Auteur), Monika Ulmer (Auteur), 2009, Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/150494
