Diese wissenschaftliche Arbeit analysiert den Einfluss makroökonomischer Faktoren auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt im Verlauf des Konjunkturzyklus. Im Mittelpunkt stehen zentrale Variablen wie Zinspolitik, Inflation, Arbeitslosenquote und das Bruttoinlandsprodukt. Mithilfe theoretischer Ansätze und empirischer Daten wird untersucht, welche dieser Faktoren in den verschiedenen Phasen des Konjunkturzyklus besonders stark wirken. Ziel der Arbeit ist es, die Wechselwirkungen zwischen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Immobilienpreisen fundiert darzustellen und daraus wirtschaftliche Erkenntnisse abzuleiten.
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1 Einleitung
2 Vorgehen zur Forschung
2.1 Leitfrage und Hypothesen
2.2 Datensammlung
2.3 Zeitreihenanalyse und Visualisierung mit R
2.4 Impuls-Antwort-Analyse
3 Konjunktur und ihre Bedeutung für den Immobilienmarkt
3.1 Konjunktur
3.1.1 Leitzins
3.1.2 Inflation
3.1.3 Bruttoinlandsprodukt
3.2 Immobilienmarkt
3.3 Auswirkungen von Konjunkturzyklen auf den Immobilienmarkt
4 Analyse
4.1 Zeitreihenanalyse
4.1.1 Leitzins und Häuserpreisindex
4.1.2 Inflation und Häuserpreisindex
4.1.3 BIP und Häuserpreisindex
4.1.4 Anleihemarkt und Immobilienmärkte
4.2 Impuls-Antwort-Analyse
4.2.1 Leitzins und Häuserpreisindex
4.2.2 Inflation und Häuserpreisindex
4.2.3 BIP und Häuserpreisindex
4.2.4 Anleihemarkt und Häuserpreisindex
5 Ergebnisse und Diskussion
5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
5.2 Vergleich der theoretischen Annahmen mit empirischen Analysen
5.2.1 Auswirkungen des Leitzinses auf den Häuserpreisindex
5.2.2 Einfluss der Inflation auf den Häuserpreisindex
5.2.3 Auswirkungen des realen BIP auf den Häuserpreisindex
5.2.4 Auswirkungen der realen Bauinvestitionen auf den Häuserpreisindex
5.3 Limitation
6 Schlussfolgerung
7 Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1. Leitzins und Häuserpreisindex in Deutschland
Abbildung 2. Inflation und Häuserpreisindex in Deutschland
Abbildung 3. BIP und Häuserpreisindex in Deutschland
Abbildung 4. Anleihemarkt und Häuserpreisindex in Deutschland
Abbildung 5. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf den Leitzins
Abbildung 6. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf die Inflation
Abbildung 7. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf das BIP
Abbildung 8. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf den Anleihenmarkt
1. Einleitung
Der Immobilienmarkt spielt eine bedeutende Rolle in der modernen Wirtschaft und fungiert nicht nur als ein Indikator, sondern auch als ein wesentlicher Einflussfaktor im makroökonomischen Kontext. Er bietet Einblicke in den Zustand der Volkswirtschaft und beeinflusst aktiv die Entwicklungen von Wachstum und Stabilität. Die Interaktion zwischen konjunkturellen Veränderungen und Immobilienmarktaktivitäten schafft ein dynamisches Forschungsfeld, das die wechselseitigen Einflüsse zwischen beiden Sphären verdeutlicht.
Die Motivation für diese Arbeit ergibt sich aus der Beobachtung, dass der Immobilienmarkt, sowohl auf globaler als auch auf nationaler Ebene, von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird, die von politischen Entscheidungen bis hin zu ökonomischen und pandemiebedingten Veränderungen reichen. Dieses ständig wandelnde Umfeld wirft wichtige Fragen auf, die ein breites Spektrum von Interessengruppen betrifft, angefangen bei Ökonomen und Politikern bis hin zu Investoren und der breiten Öffentlichkeit.
Insbesondere prägen aktuelle Entwicklungen wie die Auswirkungen der COVID-19- Pandemie auf die Weltwirtschaft, Veränderungen in der Geldpolitik der Zentralbanken, geopolitische Spannungen und signifikante technologische Fortschritte den Immobilienmarkt. Diese Faktoren führen zu merklichen Veränderungen in den Immobilienpreisen, Verschiebungen in der Nachfrage und neuen Investitionstrends.
Im Rahmen dieser Arbeit wird zunächst ein theoretisches Fundament gelegt, das die Grundlage für die anschließende empirische Analyse bildet. Der Fokus liegt dabei auf der Untersuchung von Schlüsselfaktoren, die den Immobilienmarkt bewusst von beiden Seiten, sowohl der Angebots- als auch der Nachfrageseite, beeinflussen. Diese Faktoren, darunter der Zinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB), das Bruttoinlandsprodukt (BIP), die Risikoprämie des Anleihemarktes, die Inflation sowie die realen Bauinvestitionen, werden theoretisch erörtert, um ein tiefgreifendes Verständnis der Mechanismen und ihrer potenziellen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu entwickeln. Anschließend wird dieser theoretische Rahmen in einen analytischen Kontext überführt, indem diese Faktoren einer detaillierten empirischen Untersuchung unterzogen werden. Ziel ist es, durch eine präzise Analyse dieser Schlüsselfaktoren ein klares Bild der dynamischen Wechselbeziehungen zu zeichnen, die den Immobilienmarkt im Verlauf des Konjunkturzyklus prägen und beeinflussen. Dieser Ansatz ermöglicht es festzustellen, inwiefern makroökonomische Faktoren die Hauspreise im Verlauf des Konjunkturzyklus beeinflussen können. Das Thema der vorliegenden Arbeit ist somit “Immobilienpreise im Konjunkturzyklus: Eine VAR-Analyse" mit der Forschungsfrage “Wie beeinflussen makroökonomische Faktoren die Immobilienpreise im Verlauf des Konjunkturzyklus?”
2. Vorgehen zur Forschung
Während der Erarbeitung der vorliegenden Arbeit wurden zwei Herangehensweisen, beziehungsweise Forschungsmethoden, herangezogen. Im ersten Teil wurde literaturbasiert geforscht, um theoretische Informationen zu sammeln. Mit Suchbegriffen, wie “Konjunktur”, “Immobilienmarkt” oder “Indikatoren der Konjunktur” wurde in Onlinebibliotheken, wie beispielsweise Google Scholar, nach relevanten wissenschaftlichen Quellen gesucht. Über angrenzende Suchbegriffe und die weiterführenden Quellen, auf die sich die Artikel beziehen, wurde ein umfassendes Bild über die relevante Literatur ermöglicht.
Nachdem der theoretische Teil den Zusammenhang zwischen Konjunktur und Immobilienmarkt auf literarischer Ebene untersucht hat, wird im folgenden Kapitel der empirische Ansatz angewendet. Hierbei erfolgt eine detaillierte Erläuterung der angewandten Methodik zur Untersuchung der Beziehungen zwischen Konjunktur und Immobilienmärkten. Die Methodik gliedert sich in zwei Hauptbestandteile: die Zeitreihenanalyse unter Verwendung der Programmiersprache R und die anschließende Impuls-Antwort-Analyse.
Zur Vorbereitung werden zunächst relevante Daten zu wirtschaftlichen Indikatoren gesammelt und aufbereitet. Anschließend wird die Zeitreihenanalyse durchgeführt, um Trends und Muster in den Daten zu identifizieren und zu analysieren. Ergänzend dazu kommt die Impuls-Antwort-Analyse zum Einsatz, um die Stärke und statistische Signifikanz der Zusammenhänge zwischen den verschiedenen Variablen zu bestimmen. Diese Methode ermöglicht es, tiefgehende Einblicke in die Dynamik zwischen makroökonomischen Faktoren und Immobilienmärkten zu gewinnen.
Die Verwendung von R für die Zeitreihenanalyse bietet dabei den Vorteil einer flexiblen und leistungsfähigen Analyseumgebung. Durch die Kombination von Zeitreihenanalyse und VAR-Analyse können sowohl zeitliche Veränderungen als auch die Beziehungen zwischen mehreren Variablen umfassend untersucht werden. Auf diese Weise entsteht ein ganzheitliches Bild des Einflusses von Konjunkturzyklen auf den Immobilienmarkt.
2.1 Leitfrage und Hypothesen
Die Auswahl dieser Faktoren für die Bachelorarbeit erfolgte aufgrund ihrer Bedeutung als wesentliche Indikatoren für die wirtschaftliche Stabilität eines Landes und ihres maßgeblichen Einflusses auf den Immobilienmarkt, indem sie Einblicke in die Kaufkraft, die Finanzierungskosten und die Nachfrage nach Immobilien bieten. Das Hauptziel dieser Studie besteht darin, die Auswirkungen dieser makroökonomischen Faktoren, zu denen das BIP, die Bauinvestitionen, die Inflation, der Anleihemarkt und der Leitzins gehören, auf den Immobilienmarkt zu untersuchen. In diesem Abschnitt werden spezifische Hypothesen und Forschungsfragen formuliert, die darauf abzielen, die folgende zentrale Frage zu beantworten: Wie beeinflusst die wirtschaftliche Lage, gemessen an verschiedenen makroökonomischen Faktoren, den Immobilienmarkt?
Hypothese 1: Eine Veränderung der Zinssätze hat einen direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Steigende Zinsen führen tendenziell zu einer Abkühlung des Immobilienmarktes.
Hypothese 2: Höhere Inflationsraten führen zu einem Anstieg der Immobilienpreise, da Immobilien als Schutz vor Kaufkraftverlust angesehen werden.
Hypothese 3: Ein Anstieg des BIP führt zu einer Erhöhung der Immobilienpreise durch gesteigerte Nachfrage und Kaufkraft.
Hypothese 4: Veränderungen im Anleihemarkt beeinflussen die Investitionsneigung in Immobilien, da sie die Renditeerwartungen von Anlegern verändern.
Diese Hypothesen bieten einen Ausgangspunkt für eine detaillierte Untersuchung der Wechselwirkungen zwischen verschiedenen makroökonomischen Faktoren und dem Immobilienmarkt. Es ist wichtig, bei der Überprüfung dieser Hypothesen sowohl quantitative als auch qualitative Forschungsmethoden zu verwenden, um ein umfassendes Verständnis der Dynamik zu erhalten. Jede dieser Hypothesen könnte durch historische Datenanalysen, Fallstudien, und theoretische Modelle untersucht werden, um ein tieferes Verständnis der Zusammenhänge und potenziellen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu erlangen.
2.2 Datensammlung
In diesem Abschnitt der Arbeit wird der Prozess der Datensammlung detailliert beschrieben. Um eine umfassende empirische Analyse durchzuführen, werden Daten zu wichtigen makroökonomischen Indikatoren erfasst. Diese Daten bieten einen tiefen Einblick in die wirtschaftlichen Bedingungen, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Als primäre Datenquelle wurden meist offizielle Statistiken der Bundesregierung gewählt, da diese eine hohe Genauigkeit, Zuverlässigkeit und Relevanz gewährleisten. Diese Wahl basiert auf der Überlegung, dass Regierungsstatistiken in der Regel gut dokumentiert, regelmäßig aktualisiert und umfassend sind, was für die Genauigkeit der Analyse von entscheidender Bedeutung ist.
Die Entscheidung, primär auf Daten von offiziellen Instituten zurückzugreifen, anstatt private Quellen zu nutzen, liegt in der Notwendigkeit einer konsistenten und methodisch einheitlichen Datenbasis begründet. Durch die Nutzung dieser Quellen wird sichergestellt, dass alle Daten nach denselben Standards und Methoden erhoben wurden, was eine Vergleichbarkeit und Kohärenz der Analyseergebnisse ermöglicht. Sekundärdaten wurden ergänzend herangezogen, um zusätzliche Perspektiven und Kontextinformationen zu bieten, insbesondere in Bereichen, in denen die Primärdaten möglicherweise Lücken aufweisen oder eine weitere Detaillierung erforderlich ist. Die Kombination aus primären und sekundären Daten ermöglicht eine umfassende Analyse der komplexen Zusammenhänge zwischen Konjunkturzyklen und dem Immobilienmarkt und trägt dazu bei, ein detailliertes und nuanciertes Bild der untersuchten Phänomene zu zeichnen.
2.3 Zeitreihenanalyse und Visualisierung mit R
In diesem Schritt der Arbeit erfolgt die Zeitreihenanalyse, welche mit der Programmiersprache R durchgeführt wird. R ist aufgrund seiner spezifischen Ausrichtung auf statistische Berechnungen und Grafikerstellung besonders für diese Art von Analyse geeignet. Zuerst wird eine deskriptive Statistik der gesammelten Daten vorgenommen. Dieser Schritt dient dazu, einen ersten grundlegenden Überblick über das Datenmaterial zu gewinnen. Dabei werden zentrale Tendenzen, Streuungen und andere charakteristische Merkmale der Daten untersucht. Diese initiale Analyse ist entscheidend, um grundlegende Muster, Trends und mögliche Anomalien in den Zeitreihen zu identifizieren. Diese Erkenntnisse sind von wesentlicher Bedeutung, um die nachfolgenden, tiefer gehenden Analysen richtig zu kontextualisieren und interpretieren. Die Nutzung von R ermöglicht dabei eine effiziente und präzise Auswertung der Zeitreihendaten und unterstützt die visuelle Aufbereitung der Ergebnisse, was zur Klarheit und Verständlichkeit der Analyse beiträgt.
2.4 Impuls-Antwort-Analyse
Um die Analyse zu präzisieren, wird eine Impuls-Antwort-Analyse durchgeführt, die eine bewährte Methode zur Untersuchung der dynamischen Auswirkungen von Schocks auf eine Variable innerhalb eines Vektor-Autoregressionsmodells (VAR) darstellt. Konkret wird diese Methode hier angewendet, um zu verstehen, wie unterschiedliche Schocks den Hauspreisindex (HPI) beeinflussen.
In den folgenden Abschnitten werden die spezifischen Ergebnisse unserer ImpulsAntwort-Analyse detailliert präsentiert und ihre Implikationen für das Gesamtverständnis des Hauspreisindexes und des Immobilienmarktes erörtert.
3. Konjunktur und ihre Bedeutung für den Immobilienmarkt
In diesem Kapitel wird die theoretische Basis erörtert, welche die Analyse der Interdependenz zwischen Konjunkturzyklen und Immobilienmarkt stützt. Hier wird eine systematische Einführung in die wesentlichen wirtschaftstheoretischen Konzepte, Modelle und Fachtermini gegeben, die essenziell sind, um die komplexen Wechselwirkungen und Einflussfaktoren zu verstehen, die den Immobilienmarkt prägen. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass der Immobilienmarkt auch einen Einfluss auf die Konjunkturzyklen hat, allerdings nur einen kleineren Teil ausmacht, da der Gesamtbereich der Konjunktur deutlich größer ist als der Immobilienmarkt. Daher wird der Fokus in dieser Analyse primär auf den Einfluss der Konjunktur auf den Immobilienmarkt gelegt, um ein präziseres Verständnis der dynamischen Beziehungen in diesem Sektor zu erlangen.
3.1 Konjunktur
Die Konjunktur, auch Wirtschaftszyklus genannt, ist ein wesentlicher Aspekt jeder Volkswirtschaft. Sie beschreibt die periodischen Schwankungen in der wirtschaftlichen Aktivität eines Landes, die sich auf das Wachstum, die Beschäftigung und die Preise auswirken.1 Diese Schwankungen verlaufen zyklisch und führen zu Perioden erhöhter wirtschaftlicher Aktivität, die als Aufschwung und Hochphase bekannt sind, sowie zu Phasen abnehmender wirtschaftlicher Aktivität, die als Abschwung oder Rezession bezeichnet werden können und in schwerwiegenderen Fällen zu einer Depression führen können.2 Das Verständnis der Konjunktur und ihrer zugrunde liegenden Faktoren ist entscheidend für die Wirtschaftspolitik, die Unternehmensstrategie und die Investitionsentscheidungen.
3.1.1 Leitzins
Der Leitzins, auch als Leitzinssatz bekannt, ist ein geldpolitisches Instrument, das von Zentralbanken, wie der EZB, eingesetzt wird, um die Wirtschaft, zu steuern. Dieser Zinssatz, dessen Höhe von der jeweiligen Zentralbank festgelegt wird, beeinflusst die Kosten der Kreditaufnahme und hat somit erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Aktivität, beispielsweise Investitions- und Konsumentscheidungen, von Unternehmen und Verbrauchern.3
Eine Senkung des Leitzinses durch die EZB, insbesondere während wirtschaftlich schwacher Phasen (Rezession oder Depression), dient als antizyklisches Instrument zur Ankurbelung der Wirtschaft. Durch niedrigere Zinsen werden Kredite kostengünstiger, was Unternehmen beziehungsweise Privatpersonen ermutigt ihre Investitionsausgaben beziehungsweise Konsumausgaben zu steigern. Dies wiederum kann zu einem Anstieg der wirtschaftlichen Aktivität, einem Aufschwung, führen. Ein Beispiel hierfür ist der Zeitraum von 2015 bis 2022, in dem die EZB eine unkonventionelle Geldpolitik verfolgte und der Leitzins nahe bei Null Prozent blieb. Dies erleichterte den Zugang zu Krediten und führte zu einem Anstieg der wirtschaftlichen Aktivität.4
In Phasen wirtschaftlicher Überhitzung oder erheblicher Inflation kann die Europäische Zentralbank den Leitzins erhöhen, um eine Dämpfung der Wirtschaft zu bewirken.5 Eine Erhöhung der Zinsen verteuert Kredite, was die Nachfrage nach Investitionen limitieren kann.
3.1.2 Inflation
Inflation ist ein Begriff, der in der Volkswirtschaft verwendet wird, um den Anstieg des allgemeinen Preisniveaus für Güter und Dienstleistungen in einer Volkswirtschaft über einen bestimmten Zeitraum hinweg zu beschreiben. Dieser Anstieg führt dazu, dass die Kaufkraft der Landeswährung abnimmt, da man mit der gleichen Menge Geld weniger Güter und Dienstleistungen kaufen kann. Inflation wird oft in Prozent ausgedrückt und kann langsam und moderat (niedrige Inflation) oder schnell und drastisch (hohe Inflation) sein. Eine moderate Inflation wird oft als gesund für die Wirtschaft angesehen, während hohe Inflationsraten einen Kaufkraftverlust der Bevölkerung verursachen können.6
Die Inflation hat erhebliche Auswirkungen auf die Konjunktur einer Volkswirtschaft und kann sowohl positive als auch negative Effekte haben. Moderate Inflation kann Unternehmen dazu ermutigen, in ihre Produktion und Infrastruktur zu investieren, da sie erwarten, dass die Preise für ihre Produkte steigen werden. Dies kann zu erhöhter wirtschaftlicher Aktivität führen und das Wirtschaftswachstum ankurbeln.
Hohe Inflation kann die Kaufkraft der Verbraucher erheblich verringern, da die Preise schneller steigen als ihre Einkommen. Dies kann zu einem Rückgang der Konsumnachfrage führen, was die Wirtschaft belastet. Hohe oder unvorhersehbare Inflation kann Unsicherheit in der Wirtschaft schaffen. Unternehmen könnten zögern, langfristige Investitionen zu tätigen, wenn sie unsicher sind, wie sich die Preise entwickeln werden.7
Daraus lässt sich folgern, dass in Phasen wirtschaftlichen Aufschwungs, geprägt durch eine hohe Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen, sich häufig ein Anstieg der Inflation zeigt. In solchen Zeiten können Unternehmen gesteigerte Preise durchsetzen, da die Nachfrage stark ist, und Verbraucher sind eher geneigt, höhere Preise zu akzeptieren.
Im Gegensatz dazu neigt die Inflation in Phasen wirtschaftlichen Abschwungs, auch als Rezessionen bezeichnet, häufig dazu zu sinken. Dies kann aufgrund geringerer Nachfrage und niedrigerer Produktion auftreten.8
Die Zentralbanken spielen eine entscheidende Rolle bei der Steuerung der Inflation und der Konjunktur. Sie verwenden geldpolitische Instrumente wie den Leitzins, um die Inflation zu kontrollieren und die wirtschaftliche Aktivität zu beeinflussen. Eine angemessene Geldpolitik kann dazu beitragen, eine stabile Konjunktur zu fördern und die Inflation auf einem moderaten Niveau zu halten.
3.1.3 Bruttoinlandsprodukt
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist ein zentrales makroökonomisches Maß und misst den Gesamtwert aller in einem Land innerhalb eines bestimmten Zeitraums produzierten Güter und Dienstleistungen. Es dient als Indikator für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Landes und wird üblicherweise in einer Landeswährung ausgedrückt.
Ein steigendes Bruttoinlandsprodukt (BIP) deutet in der Regel auf eine wachsende Wirtschaft hin, während ein Rückgang des BIP auf eine schrumpfende wirtschaftliche Aktivität hinweist. Daher gilt das BIP als aussagekräftiger Indikator für den Konjunkturzyklus einer Volkswirtschaft. Eine Zunahme des BIP wird off mit steigenden Einkommen, mehr Beschäftigungsmöglichkeiten und erhöhten Verbraucherausgaben assoziiert.9
In Phasen des Wirtschaftswachstums und steigender BIP-Werte neigen Unternehmen dazu, ihre Investitionen zu erhöhen. Dies beruht auf dem Optimismus bezüglich der zukünftigen Nachfrage nach ihren Produkten und Dienstleistungen. Steigende BIP-Werte sind in der Regel positiv mit wirtschaftlicher Expansion korreliert, was oft als Aufschwung bezeichnet wird. Dies kann auch auf einen Anstieg der Beschäftigungsmöglichkeiten und eine Zunahme der Verbraucherausgaben hindeuten.
Im Gegensatz dazu können sinkende BIP-Werte eine abnehmende wirtschaftliche Aktivität anzeigen, die zu Rezessionen oder wirtschaftlichen Abschwüngen führen kann. Ein Rückgang des BIP kann mit sinkenden Investitionen, steigender Arbeitslosigkeit und einer geringeren Konsumnachfrage verbunden sein.10 Das BIP ist somit ein entscheidender Indikator für die wirtschaftliche Gesundheit eines Landes und wird von Regierungen und Wirtschaftsanalysten intensiv beobachtet.
Veränderungen im BIP können auf potenzielle wirtschaftliche Herausforderungen hindeuten und bilden die Grundlage für politische sowie unternehmerische Entscheidungsprozesse. Daher spielt das BIP eine zentrale Rolle in der Wirtschaftspolitik und -planung, da es einen umfassenden Überblick über die gesamtwirtschaftliche Leistungsfähigkeit bietet.
3.2 Immobilienmarkt
Immobilienmärkte sind ein wesentlicher Bestandteil der Wirtschaft und spielen eine entscheidende Rolle in vielen Volkswirtschaften weltweit. Diese Märkte, die den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien umfassen, sind eng mit der Konjunktur verknüpft und beeinflussen sowohl wirtschaftliche Entwicklungen als auch deren Auswirkungen. Immobilienpreise werden von Faktoren wie Zinssätzen, Einkommensniveaus, Bevölkerungswachstum und Standortfaktoren beeinflusst.11 Steigende Immobilienpreise können das Wohlstandsempfinden erhöhen, da Immobilien oft einen beträchtlichen Teil des Vermögens der Haushalte ausmachen.
Bauinvestitionen, die in enger Beziehung zu den Immobilienmärkten stehen, sind ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor. Sie umfassen den Bau neuer Immobilienprojekte sowie die Renovierung und Modernisierung bestehender Gebäude und haben bedeutende Auswirkungen auf Beschäftigung, die Baustoffindustrie und den gesamten Wirtschaftszyklus.12 In Phasen des wirtschaftlichen Aufschwungs steigen oft die Bauinvestitionen, um der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien gerecht zu werden, während sie in Abschwüngen aufgrund von Unsicherheit und Finanzierungsbeschränkungen abnehmen können.13
Hierbei spielt das Volumen der Bauinvestitionen eine große Rolle. Diese Investitionen verändern nämlich das Angebot auf dem Immobilienmarkt unmittelbar. Eine Zunahme der Bauaktivitäten führt zu einem erhöhten Angebot auf dem Markt, was tendenziell zu niedrigeren Immobilienpreisen führen kann. Ein größeres Angebot bei gleichbleibender oder moderat steigender Nachfrage mindert den Preisdruck.14
Ein aktuelles Beispiel für die Auswirkungen von Bauinvestitionen auf den Immobilienmarkt ist der Ukraine-Konflikt. Dieser Konflikt hat zu einem starken Anstieg der Rohstoffpreise geführt. Im Februar 2022 verzeichneten die Neubaupreise einen Anstieg um 14,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr15, hauptsächlich bedingt durch einen historisch einmaligen Preisanstieg bei Baustoffen. Diese Entwicklung hatte sich bereits in den Jahren zuvor abgezeichnet und wurde durch den Konflikt in der Ukraine weiter beschleunigt. Während der COVID-19-Pandemie gab es bereits signifikante Preisanstiege aufgrund von Transportengpässen. Die zusätzlichen Herausforderungen durch den Konflikt, wie steigende Energiepreise und weitere Lieferkettenstörungen, trugen zu einer weiteren Verknappung der Baumaterialien und somit zu kontinuierlichen Preissteigerungen bei.
Diese gestiegenen Kosten können dazu führen, dass Bauunternehmen und Investoren die Rentabilität ihrer Projekte neu bewerten. In einigen Fällen können die erhöhten Kosten dazu führen, dass geplante Projekte verzögert, verkleinert oder sogar gänzlich aufgegeben werden. Dies kann auch Auswirkungen auf die Entscheidung zur Initiierung neuer Bauprojekte haben.16
3.3 Auswirkungen von Konjunkturzyklen auf den Immobilienmarkt
Im Anschluss an das etablierte theoretische Verständnis der Konjunktur und deren Indikatoren wie Leitzins, Inflation und BIP, sowie des Immobilienmarktes, liegt der Fokus dieses Kapitels auf den Auswirkungen dieser einzelnen Faktoren auf den Immobilienmarkt. Der Immobilienmarkt ist besonders sensibel für Schwankungen in der allgemeinen wirtschaftlichen Aktivität und wird von verschiedenen wirtschaftlichen Indikatoren beeinflusst.17
Konjunkturzyklen üben direkte Einflüsse auf den Immobilienmarkt aus. In Aufschwungphasen steigt die Nachfrage nach Immobilien, angetrieben durch wachsende Einkommen und gestärktes Vertrauen in die Wirtschaft.18 Während Rezessionen kann die Nachfrage zurückgehen, bedingt durch zunehmende Unsicherheit und finanzielle Herausforderungen.19
Eine Senkung der Leitzinsen senkt die Kreditkosten und motivieren sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen zu erhöhten Ausgaben und Investitionen. Dies führt im Immobilienmarkt meist zu einer gesteigerten Nachfrage, da Immobilienfinanzierungen günstiger werden und dadurch Immobilienpreise steigen können.20 Ein markantes Beispiel hierfür war der erwähnte Zeitraum von 2015 bis 2022, in dem die EZB die Leitzinsen nahezu auf null Prozent hielt. Diese Politik erleichterte den Zugang zu Krediten und führte folglich zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die Häuserpreise steigen ließ.21
Während jedoch niedrige Zinsen kurzfristig die Immobiliennachfrage und -preise ankurbeln können, ist es wichtig, die damit verbundenen langfristigen Risiken zu berücksichtigen. Insbesondere birgt eine anhaltend lockere Geldpolitik die Gefahr einer übermäßigen Verschuldung und der Bildung von Vermögenspreisblasen. In einigen Regionen führte dies zu Bedenken hinsichtlich einer potenziellen Blasenbildung im Immobilienmarkt.22
Ein weiterer wichtiger Faktor, der den Immobilienmarkt beeinflusst, ist die Inflation. Besonders deutlich wurde dies während der Corona-Krise und in der Folge des UkraineKonflikts, als eine steigende Inflation weltweit zu beobachten war.23 Wie schon erwähnt führt eine hohe Inflation dazu, dass Geld an Kaufkraft verliert, was sich in steigenden Preisen für Rohstoffe, Energie und Lebensmittel widerspiegelt.24 In einem solchen wirtschaftlichen Klima gelten Immobilien als eine sichere Kapitalanlage, da sie eine Reihe von Vorteilen bieten, die sie insbesondere in Zeiten hoher Inflation attraktiv machen.
Einer dieser Vorteile ist nämlich, dass Mieteinnahmen in der Regel mit der Inflation steigen.25 26 Dies bedeutet, dass Immobilienbesitzer in Zeiten hoher Inflation potenziell höhere Einnahmen erzielen können. Zudem bieten Immobilien langfristig oft einen signifikanten Wertzuwachs. Dies liegt daran, dass sie als begrenzte Ressource betrachtet werden und in einem inflationären Umfeld, in dem mehr Geld hinter der gleichen Menge an Gütern steht, tendenziell an Wert gewinnen. Seltene Güter wie Immobilien steigen in ihrem Wert typischerweise an, wenn die Inflation zunimmt.
Unter solchen Bedingungen bieten Immobilien somit einen doppelten Vorteil: Sie schützen nicht nur vor dem Kaufkraftverlust, sondern bieten auch das Potenzial für eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden Immobilien in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten oft als bevorzugte Anlageform gewählt. Investoren suchen nach Möglichkeiten, ihr Kapital vor Inflation zu schützen und gleichzeitig von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren, was Immobilien zu einer attraktiven Option macht.
Während der Leitzins und die Inflation wichtige Einflussfaktoren für den Immobilienmarkt sind, spielt auch das BIP eine wesentliche Rolle. Ein steigendes BIP deutet bekanntlich auf eine Zunahme der wirtschaftlichen Aktivität hin, die oft mit steigenden Einkommen und wachsendem Wohlstand der Bevölkerung einhergeht. Diese Entwicklung kann zu einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien führen, da ein höheres verfügbares Einkommen es mehr Menschen ermöglicht, in den Wohnungs- und Immobilienmarkt zu investieren, sowohl beim Kauf von Eigenheimen als auch bei Anlageimmobilien.[26]
Interessanterweise zeigt sich, dass die ökonomische Stärke einer Stadt, gemessen am BIP, und das relative Mietniveau in Deutschland relativ linear korrelieren. Dies bedeutet, dass in Städten mit einem höheren BIP auch tendenziell höhere Mieten zu erwarten sind, da diese Städte aufgrund ihrer wirtschaftlichen Prosperität attraktivere Standorte für Wohn- und Geschäftszwecke darstellen. Die Nachfrage nach Immobilien steigt somit im Einklang mit der wirtschaftlichen Aktivität.27
Opportunitätsbedingt könnten zudem Anleiherenditen im Vergleich zu Immobilieninvestitionen eine wesentliche Rolle spielen. Anleihen sind Schuldtitel, die es Investoren ermöglichen, einer Organisation wie einer Regierung oder einem Unternehmen Geld zu leihen, im Gegenzug für regelmäßige Zinszahlungen und die Rückzahlung des Kapitals am Laufzeitende. Sie gelten dabei als stabilere und liquide Anlagen und bieten feste Renditen, was sie in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit attraktiv macht. Ein Anstieg der Anleiherenditen kann Kapital von risikoreicheren Anlagen wie Immobilien abziehen. Immobilien dagegen bieten das Potenzial für Wertsteigerungen und Einkünfte aus Mieteinnahmen.28 Die Risikoprämie ist der zusätzliche Ertrag, den Investoren für das Eingehen eines höheren Risikos erwarten. Bei einem Anstieg der Anleiherenditen steigen die Erwartungen an die Rendite und die Risikoprämie von Immobilieninvestitionen. Investoren suchen ein Gleichgewicht zwischen dem Risiko ihrer Anlagen und dem potenziellen Ertrag. Die erhöhte Risikoprämie bei Immobilieninvestitionen dient als Ausgleich für das im Vergleich zu Anleihen höhere Risiko. Dieser Mechanismus wird besonders deutlich, wenn Zentralbanken die Leitzinsen anpassen, was wiederum direkte Auswirkungen auf die Anleiherenditen und indirekte Auswirkungen auf die Immobilienmärkte hat.
Ein Beispiel für diese Dynamik ist die Finanzkrise von 2008. Damals senkten Zentralbanken weltweit die Zinsen, um die Wirtschaft zu stabilisieren. Dies führte zu niedrigeren Anleiherenditen und erhöhter Nachfrage nach Immobilieninvestitionen, insbesondere in den USA. Die gestiegene Nachfrage trug zur Immobilienblase bei, deren Platzen später die Krise auslöste. Dies verdeutlicht die enge Verknüpfung zwischen Anleiherenditen, Zentralbankpolitik und Immobilienmärkten. Die Finanzkrise von 2008 zeigt beispielhaft, wie globale wirtschaftliche Ereignisse direkte und signifikante Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben können.29
4. Analyse
In diesem Kapitel wird die zuvor erkannte Wechselwirkung zwischen Konjunkturzyklen und Immobilienmärkten genauer untersucht. Diese methodische Vorgehensweise erlaubt es, die Effekte von ökonomischen Schocks auf den HPI eingehender zu untersuchen. Der HPI, als maßgeblicher Indikator für den Immobilienmarkt, kann durch vielfältige makroökonomische Faktoren beeinflusst werden. Die Impuls-Antwort-Analyse, eingebettet in ein Vektor-Autoregressionsmodell (VAR), ermöglicht es, die zeitliche Wirkungskette solcher Einflüsse zu erfassen und zu visualisieren.
Diese Herangehensweise ist besonders aufschlussreich, da sie über die bloße Darstellung von Korrelationen hinausgeht und Einblicke in die dynamische Interaktion zwischen den Variablen bietet. Durch die Untersuchung der Reaktionen des HPI auf unterschiedliche ökonomische Schocks kann somit ein detaillierteres Verständnis für die Mechanismen gewonnen werden, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Dieses Verständnis ist entscheidend, um fundierte Aussagen über die Resilienz und die Anpassungsfähigkeit des Immobilienmarktes im Kontext ökonomischer Schwankungen treffen zu können.
4.1 Zeitreihenanalyse
Bevor die Impuls-Antwort-Analyse durchgeführt wird, legt dieses Kapitel den Grundstein für die folgende Untersuchung, indem eine umfassende Zeitreihenanalyse durchgeführt wird. Diese ermöglicht es, die historische Entwicklung des HPI im Zeitverlauf zu erfassen und wichtige Charakteristika der Daten zu identifizieren. Hierbei wird nicht nur die allgemeine Entwicklung des HPI untersucht, sondern auch eventuelle saisonale Muster, Trends und zyklische Schwankungen. Dieses Verständnis ist essentiell, um die Daten in ihrer vollen Komplexität zu begreifen und später die Ergebnisse der Impuls-AntwortAnalyse besser interpretieren zu können.
In der folgenden Zeitreihenanalyse sind die Achsen der Diagramme nicht mit spezifischen Werten beschriftet, da es in dieser Betrachtung weniger um die exakten Zahlen als vielmehr um die Analyse der Trends und Muster geht. Die Linien in den Grafiken repräsentieren die Bewegung relativ zu einem Ursprungswert und sollen Aufschluss über die Richtung und Dynamik der Entwicklung verschiedener ökonomischer Indikatoren geben.
Der Fokus liegt auf der visuellen Darstellung von Veränderungen über die Zeit, um zu verstehen, wie sich bestimmte ökonomische Größen entwickeln. Dabei soll der Betrachter den Verlauf der Linien im Kontext des Ursprungswerts interpretieren und weniger die genauen numerischen Werte.
4.1.1 Leitzins und Häuserpreisindex
Jede der folgenden Grafiken ist ein Liniendiagramm, das die Entwicklung eines Indikators über die Zeit darstellt. Die x-Achse repräsentiert die Zeit in Jahren von 2000 bis über das Jahr 2023 hinaus. Die y-Achse stellt den quantitativen Wert des jeweiligen ökonomischen Indikators dar, wobei die Skalierung und die Einheit je nach Indikator variieren. Eine aufsteigende Linie deutet auf einen Anstieg des Wertes hin, während eine abfallende Linie einen Rückgang signalisiert.
In der unteren Abbildung ist der Häuserpreisindex (HPI), dargestellt, ein wichtiger Indikator, der die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt widerspiegelt. Der HPI bildet die Veränderung der Verkaufspreise für Wohnhäuser ab und dient als Maßstab für die Marktdynamik. Hier spezifisch wird der HPI für Deutschland im Zeitraum von 2000 bis 2023 betrachtet. Diese Zeitspanne wurde gewählt, um sowohl die Entwicklung vor als auch nach der globalen Finanzkrise von 2008 zu erfassen, was eine umfassende Analyse der Marktreaktionen auf makroökonomische Ereignisse ermöglicht.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1. Leitzins und Häuserpreisindex in Deutschland3031
Die oben abgebildete Grafik zeigt die Entwicklung des Leitzinses (hier EZB interest rate), der zwischen der Finanzkrise 2008 und 2016 ein markantes Tief erreichte und bis 2022 auf einem historisch niedrigen Niveau verharrte. Diese Phase niedriger Zinsen fällt mit einem Anstieg der Immobilienpreise zusammen, was häufig mit günstigeren Finanzierungskosten in Verbindung gebracht wird, die Immobilieninvestitionen attraktiver gestalten. Ab 2020 wird jedoch ersichtlich, wie sensitiv Immobilienpreise auf Zinssätze reagieren können. Ein markanter Zinsanstieg, der als Reaktion der Zentralbank aufsteigende Inflation und die wirtschaftliche Erholung nach den pandemiebedingten Auswirkungen gesehen werden kann, markiert einen potenziellen Wendepunkt für den Immobilienmarkt. Die steigenden Zinsen erhöhen die Kreditkosten und beeinflussen somit die Investitionsbereitschaft in Immobilien, was sich auch in der Grafik im orangefarbenen Bereich mit dem raschen Abfall der Häuserpreise widerspiegelt.
4.1.2 Inflation und Häuserpreisindex
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2. Inflation und Häuserpreisindex in Deutschland3233
Die vorliegenden Grafiken zeigen den deutschen HPI und die Inflation über mehrere Jahre. Die Inflation zeigt eine konstante Bewegung mit leichten Schwankungen bis zu einem starken Anstieg gegen Ende des Zeitraums. Der HPI zeigt dagegen eine Reihe von Auf- und Abwärtsbewegungen, wobei ein allgemeiner Anstieg bis etwa 2019 zu verzeichnen ist, der dann von einem deutlichen Rückgang gefolgt wird. Es ist keine direkte Korrelation auf kurzfristige Sicht ersichtlich, da sich die Inflation kontinuierlich erhöht, während der HPI unterschiedliche Bewegungen zeigt. Langfristig folgen jedoch beide Größen einem Aufwärtstrend. Dies könnte auf einen Zusammenhang hindeuten, der auf gemeinsame Einflussfaktoren wie Wirtschaftswachstum und Verbraucherkraft zurückgeht. Die in den orangefarbenen Kästchen dargestellte Verzögerung zeigt, dass eine unter dem Ziel liegende Inflation eine verzögerte positive Auswirkung auf die Häuserpreise haben kann. Dies ist jedoch eher auf die geldpolitischen Reaktionen der EZB bei niedriger Inflation zurückzuführen.
4.1.3 BIP und Häuserpreisindex
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3. BIP und Häuserpreisindex in Deutschland3435
Die Grafik, die das BIP (hier GDP) in Deutschland zeigt, liefert einen aggregierten Überblick über die wirtschaftliche Leistung des Landes im gleichen Zeitraum. Das BIP als umfassende Kennzahl der wirtschaflichen Aktivität spiegelt die gesamtwirtschaftliche Produktion und das Wirtschaftswachstum wider.
Die Gegenüberstellung des HPI und des BIP verdeutlicht die Wechselbeziehung zwischen der Immobilienmarktentwicklung und der allgemeinen Wirtschaftslage. Während der HPI signifikante Schwankungen zeigt, was auf eine höhere Volatilität im Wohnimmobilienmarkt hindeutet, verläuft die Entwicklung des BIP vergleichsweise stabil, mit sichtbaren Einbrüchen lediglich im Zuge bedeutender wirtschaftlicher Ereignisse.
In den Jahren 2005 bis etwa 2010 und von 2014 bis 2018 scheinen der HPI und das BIP in Deutschland eine gewisse positive Korrelation zu zeigen, da sie in diesen Perioden tendenziell gemeinsam steigen oder fallen. Jedoch gibt es auch Jahre, in denen die Korrelation nicht so deutlich ist. Zum Beispiel zwischen 2010 und 2014 steigt der HPI weiterhin, während das BIP in einigen Jahren stagniert oder leicht fällt.
Ab etwa 2018 scheint die Korrelation zwischen den beiden Indikatoren schwächer zu werden, da der HPI weiterhin steigt, während das BIP einige Schwankungen aufweist, insbesondere im Jahr 2020, als das BIP aufgrund der COVID-19-Pandemie einen scharfen Rückgang verzeichnet.
Insgesamt lässt sich feststellen, dass es keine durchgängige Korrelation zwischen dem HPI und dem BIP über den gesamten Zeitraum hinweg gibt. Während es Phasen gibt, in denen beide Indikatoren gleichzeitig steigen oder fallen, gibt es auch Zeiten, in denen das BIP sinkt, während die Immobilienpreise stabil bleiben, oder umgekehrt. Dies deutet darauf hin, dass der Zusammenhang zwischen BIP und Immobilienpreisen von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird.
4.1.4 Anleihemarkt und Immobilienmärkte
Im nächsten Schritt wird die Anleiheprämie eingehender betrachtet: Diese Kennzahl reflektiert den zusätzlichen Ertrag, den Anleger erwarten, um das höhere Risiko im Vergleich zu risikofreien Staatsanleihen auszugleichen, und bietet Einblicke in das Investitionsklima, welches wiederum den Immobilienmarkt beeinflussen kann.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4. Anleihemarkt und Häuserpreisindex in Deutschland3637
Die dargestellten Grafiken veranschaulichen den Spread, also die Differenz zwischen den Renditen verschiedener Anlageformen, sowie den HPI über einen ähnlichen Zeitraum. Es ist erkennbar, dass der Spread mehrere Höhen und Tiefen aufweist, was auf Veränderungen in der Risikowahrnehmung oder den Renditeerwartungen der Investoren hindeuten könnte. Ein direkter oder konsistenter Zusammenhang zwischen dem Spread und den Häuserpreisen ist jedoch nicht sofort ersichtlich. Es gibt Zeiträume, in denen der Spread ansteigt und die Immobilienpreise fallen, wie beispielsweise nach 2010, aber auch Perioden, in denen beide Indikatoren simultan zu steigen scheinen. In Zeiten eines ansteigenden Spreads, wie während der Finanzkrise 2008, könnten Investoren tendenziell weniger in Immobilien investieren, was zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen könnte. Umgekehrt könnte in Phasen eines niedrigen Spreads, begünstigt durch eine Niedrigzinspolitik, mehr Kapital in den Immobilienmarkt fließen und die Preise in die Höhe treiben. Der Zusammenhang zwischen Spread und Immobilienpreisen ist jedoch nicht linear, das bedeutet, dass die Beziehung zwischen diesen beiden nicht direkt und unmittelbar ist; Veränderungen in einem Bereich führen nicht zwangsläufig und in gleichem Umfang zu Veränderungen im anderen Bereich. Andere Faktoren können die Beziehung beeinflussen, und die Auswirkungen könnten sich erst mit einer zeitlichen Verzögerung bemerkbar machen.
4.2 Impuls-Antwort-Analyse
In diesem Kapitel wird die zuvor identifizierte Dynamik zwischen Konjunkturzyklen und Immobilienmärkten mittels einer Impuls-Antwort-Analyse weiter vertieft. Diese methodische Vorgehensweise erlaubt es uns, die Effekte von ökonomischen Schocks auf den HPI eingehender zu untersuchen. Der HPI als maßgeblicher Indikator für den Immobilienmarkt kann durch vielfältige makroökonomische Faktoren beeinflusst werden. Die Impuls-Antwort-Analyse, eingebettet in ein Vektor-Autoregressionsmodell (VAR), ermöglicht es, die zeitliche Wirkungskette solcher Einflüsse zu erfassen und zu visualisieren.
Diese Herangehensweise ist besonders aufschlussreich, da sie über die bloße Darstellung von Korrelationen hinausgeht und Einblicke in die dynamische Interaktion zwischen den Variablen bietet. Durch die Untersuchung der Reaktionen des HPI auf unterschiedliche ökonomische Schocks kann somit ein detaillierteres Verständnis für die Mechanismen gewonnen werden, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Dieses Verständnis ist entscheidend, um fundierte Aussagen über die Resilienz und die Anpassungsfähigkeit des Immobilienmarktes im Kontext ökonomischer Schwankungen treffen zu können.
4.2.1 Leitzins und Häuserpreisindex
Eine Impuls-Antwort-Funktion ist ein Diagramm, das uns zeigt, wie eine bestimmte Variable auf einen plötzlichen und einmaligen "Impuls" oder "Schock" in einer anderen Variable reagiert. Diese Grafik hilft uns, die zeitliche Dynamik dieser Reaktion zu verstehen.
In der Regel besteht das Diagramm aus zwei Achsen. Auf der Y-Achse ist die Reaktion der untersuchten Variable auf den Impuls sichtbar. Hier wird gezeigt, wie stark und in welche Richtung die Variable auf den Schock reagiert. Ein positiver Ausschlag zeigt eine positive Reaktion an, während ein negativer Ausschlag auf eine negative Reaktion hinweist.
Die X-Achse zeigt die Zeit nach dem Impuls an und wird in diskreten Einheiten oder Perioden gemessen. Sie gibt an, wie sich die Reaktion der Variablen im Laufe der Zeit verändert.
Die Grafik selbst besteht aus Linien oder Kurven, die die geschätzte Reaktion der Variable auf den Impuls darstellen. In der Regel gibt es eine durchgezogene Linie, die die geschätzte Reaktion zeigt, und oft auch gestrichelte Linien, die das Konfidenzintervall darstellen.
Die durchgezogene Linie zeigt, wie die Variable auf den Impuls reagiert. Sie beginnt in der Nähe der Nulllinie, da die Reaktion unmittelbar nach dem Impuls normalerweise gering ist, und steigt oder fällt dann über die Zeit, abhängig von der Richtung und Stärke der Reaktion.
Die gestrichelten Linien umrahmen die durchgezogene Linie und zeigen das Konfidenzintervall an. Dieses Intervall gibt an, mit welcher Wahrscheinlichkeit die wahre Reaktion innerhalb eines bestimmten Bereichs liegt. Am Anfang ist das Konfidenzintervall oft breit, aber es wird im Laufe der Zeit schmaler, was darauf hinweist, dass die Unsicherheit über die Reaktion abnimmt.
Die Angabe "68 % Bootstrap CI, 1000 Läufe" am unteren Rand des Diagramms informiert uns darüber, dass zur Erzeugung des Konfidenzintervalls die BootstrapMethode verwendet wurde - eine statistische Technik, die durch Wiederholungen der vorhandenen Daten robuste Schätzungen ermöglicht - und dass dieser Prozess tausend Mal durchgeführt wurde, um die Zuverlässigkeit der Ergebnisse zu gewährleisten.
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf den Leitzins3839
Die vorliegende Grafik zeigt die Reaktion des Hauspreisindex (HPI) auf einen Zinsschock, wobei "Zins" hier als Stellvertreter für Veränderungen der Zinssätze stehen kann. In der Grafik ist erkennbar, dass der HPI zunächst stark negativ auf den Zinsschock reagiert, was durch den scharfen Abfall der Reaktionsfunktion zu Beginn dargestellt wird. Dies deutet darauf hin, dass eine Erhöhung der Zinssätze tendenziell zu einem sofortigen Rückgang der Hauspreise führt, da höhere Zinsen die Finanzierungskosten für Hypotheken erhöhen und somit die Nachfrage nach Wohnimmobilien dämpfen können.
Nach der initialen Reaktion zeigt der HPI eine Erholung und steigt über die folgenden Perioden deutlich an. Dieser Anstieg könnte auf eine Normalisierung oder Anpassung des Marktes hinweisen, da die Akteure die neuen Finanzierungsbedingungen akzeptieren und der Markt sich stabilisiert. Es könnte auch sein, dass die langfristigen Auswirkungen einer Zinserhöhung, wie die Verbesserung der Sparquoten und die Förderung von Investitionen in den Immobilienmarkt, beginnen, sich positiv auf den HPI auszuwirken.
Insgesamt spiegelt die Reaktionskurve des HPI auf den Zinsschock die komplexe Natur der Immobilienmärkte wider, die sowohl auf kurzfristige Veränderungen der Finanzierungskosten als auch auf langfristige ökonomische Trends reagieren
4.2.2 Inflation und Häuserpreisindex
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 6. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf die Inflation4041
In der dargelegten ökonometrischen Untersuchung, die durch die Impuls-AntwortFunktion visualisiert wird, zeigt sich eine deutliche anfängliche Abnahme des HPI als direkte Reaktion auf einen Inflationsschock. Dieser Effekt, der innerhalb der ersten zehn Perioden am stärksten ausgeprägt ist, reflektiert die hohe Sensibilität des Immobilienmarktes gegenüber Inflationsschwankungen, was auf die direkten und indirekten Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise zurückzuführen ist. Die Zentralbankpolitik, die auf steigende Inflation oft mit Zinserhöhungen reagiert, kann zu höheren Kreditkosten führen und somit die Nachfrage nach Immobilien verringern, was sich in einem Rückgang der Hauspreise niederschlägt. Gleichzeitig erodiert Inflation die Kaufkraft, was besonders in Einkommensschwachen Märkten den finanziellen Spielraum für Immobilienkäufe reduziert und somit die Nachfrage weiter senkt.
Investoren neigen in Zeiten steigender Inflation dazu, ihr Kapital in Schutzanlagen umzuschichten, was zusätzlich Druck auf die Hauspreise ausübt. Des Weiteren ist der Immobilienmarkt durch seine inhärente Trägheit geprägt, was die Reaktionszeit auf wirtschaftliche Schocks verlängert und sich in einer protrahierten Erholungsphase des HPI äußert, die in der vorliegenden Analyse nach dem initialen Schock beobachtet wird.
Trotz einer graduellen Tendenz zur Erholung, die in einem langsamen Anstieg der geschätzten Reaktionskurve zum Ausdruck kommt, bleibt die Langzeitwirkung des Inflationsschocks bestehen. Der HPI überschreitet innerhalb des untersuchten Zeitraums von 40 Perioden die Nulllinie nicht, was auf eine nachhaltige Beeinträchtigung des HPI durch den Inflationsschock hinweist. Das Konfidenzintervall, das zu Beginn breit ist und sich mit der Zeit verengt, liefert eine zunehmend präzisere Schätzung der langfristigen Auswirkungen des Schocks. Die methodische Grundlage dieser Analyse, das 68prozentige Bootstrap-Konfidenzintervall basierend auf 1000 Durchläufen, bekräftigt die Verlässlichkeit der Ergebnisse.
4.2.3 BIP und Häuserpreisindex
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 7. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf das BIP4243
Innerhalb des Rahmens dieser Arbeit illustriert die aktuelle Graphik eine starke Reaktion des HPI auf einen Wachstumsschock des BIP. Nach einer anfänglichen leichten Senkung, welche auf kurzfristige Anpassungen des Marktes oder vorübergehende Unsicherheiten hinweisen könnte, zeichnet sich eine deutliche Erhöhung des HPI ab. Diese Erholung und der anschließende Anstieg könnten ein Zeichen für die positiven Auswirkungen des wirtschaftlichen Wachstums auf den Immobilienmarkt sein, die durch verstärkte Investitionstätigkeit, eine verbesserte Beschäftigungslage und ein erhöhtes Einkommensniveau getrieben werden.
Der Höhepunkt dieser positiven Entwicklung wird mittelfristig erreicht, woraufhin eine allmähliche Abschwächung des Wachstumstrends folgt. Dies könnte die Reaktion des Marktes auf das Erreichen eines vorübergehenden Sättigungspunktes darstellen, an dem die Preisdynamik eine natürliche Modulation erfährt. Die nachfolgende Abflachung und der Rückgang der HPI-Wachstumsrate spiegeln möglicherweise die Anpassung der Markterwartungen oder das Eintreten in eine Phase der Konsolidierung wider, in der sich die Hauspreise neu justieren.
4.2.4 Anleihemarkt und Häuserpreisindex
Abb. in Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 8. Orthogonale Impulsreaktion des Häuserpreisindex auf den Anleihenmarkt4445
Bei genauer Betrachtung des Diagramms zeigt die durchgehende schwarze Linie die Reaktion des HPI auf den Spread-Schock. Sie beginnt auf Höhe der Nulllinie und fällt dann kontinuierlich ab, was auf eine negative Auswirkung des Schocks auf den HPI hinweist. Diese anfängliche negative Reaktion erreicht ihren Tiefpunkt nach einer bestimmten Anzahl von Perioden, was in der Regel auf die stärkste Wirkung des Schocks hinweist.
Nach diesem Tiefpunkt steigt die Linie allmählich wieder an, was darauf hindeutet, dass der HPI beginnt, sich von den Auswirkungen des Schocks zu erholen. Schließlich kehrt die Linie zum Ursprung, zur Nulllinie, zurück. Dies kann darauf schließen lassen, dass der HPI nach einiger Zeit nicht nur den ursprünglichen Schock überwindet, sondern auch wieder auf das Niveau vor dem Schock zurückkehrt. Diese Rückkehr zur Nulllinie könnte auf eine vollständige Erholung des HPI oder eine Wiederherstellung seines ursprünglichen Zustands hindeuten.
Eine mögliche Erklärung für dieses Verhalten könnte sein, dass der Markt den anfänglichen Schock absorbiert und sich langfristig stabilisiert. Dieses Muster kann auch auf die Anpassungsfähigkeit des Immobilienmarktes gegenüber vorübergehenden Veränderungen hinweisen.
5. Ergebnisse und Diskussion
5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
Die umfassenden Zeitreihenanalysen, die in dieser Arbeit durchgeführt wurden, bieten vertiefte Einblicke in die komplexen Beziehungen zwischen verschiedenen makroökonomischen Variablen und dem HPI. Die Anwendung der Impuls-AntwortFunktionen ermöglichte es, detailliert zu untersuchen, wie der Leitzins, die Inflation, das reale BIP und der Anleihemarkt den HPI beeinflussen. Die Ergebnisse dieser Analysen sind vielschichtig und zeigen, dass jeder dieser Faktoren auf seine Weise und mit unterschiedlicher Intensität auf den Immobilienmarkt einwirkt.
5.2 Vergleich der theoretischen Annahmen mit empirischen Analysen
Um die theoretischen Annahmen mit den empirischen Ergebnissen aus den Zeitreihen- und Impuls-Antwort-Analysen zu vergleichen, wird die Hypothesen im Kontext der erzielten Resultate betrachtet. Jede der Hypothesen adressiert spezifische Wechselwirkungen und wird im Folgenden einzeln diskutiert.
5.2.1 Auswirkungen des Leitzinses auf den Häuserpreisindex
Die umfassende Betrachtung der EZB-Zinspolitik und ihre Auswirkungen auf den HPI verdeutlicht, wie geldpolitische Entscheidungen die Dynamiken des Immobilienmarktes prägen können. Der theoretische Rahmen legt nahe, dass Veränderungen im Zinsniveau die Kreditkosten beeinflussen und dadurch direkte Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien haben. Dies bestätigte die empirische Analyse, die zeigt, dass ein Anstieg der Zinssätze oft zu einem Rückgang der Immobilienpreise führt.
Die Impuls-Antwort-Analyse ergänzt diese Erkenntnisse und beleuchtet die zeitlichen Muster dieser Reaktionen. Die Reaktion des HPI auf Zinsänderungen kann sowohl unmittelbar als auch mit einer gewissen Verzögerung erfolgen. Diese zeitliche Verzögerung deutet darauf hin, dass der Markt Zeit benötigt, um sich an die neuen Zinskonditionen anzupassen. Zudem wird die Komplexität des Immobilienmarktes deutlich, da er nicht nur auf die gegenwärtigen Zinssätze, sondern auch auf Erwartungen zukünftiger geldpolitischer Maßnahmen reagiert.
5.2.2 Einfluss der Inflation auf den Häuserpreisindex
Die Analyse zeigt eine deutliche Korrelation zwischen Inflationsschocks, repräsentiert durch den Verbraucherpreisindex (VPI), und dem HPI. In der Theorie erwartet man, dass Investoren in Phasen hoher Inflation in wertbeständige Anlagen wie Immobilien investieren, was durch die empirischen Daten bestätigt wird. Der HPI reagiert tendenziell mit einem Anstieg auf erhöhte Inflationsraten, was die Funktion von Immobilien als Schutz gegen inflationäre Entwicklungen unterstreicht.
Interessanterweise ist diese Beziehung nicht immer linear. In manchen Perioden reagiert der HPI gedämpft oder verzögert auf Inflationsschocks, was auf den Einfluss anderer Faktoren wie geldpolitische Maßnahmen hindeutet. Die Impuls-Antwort-Analyse bestätigt, dass die Reaktion des HPI auf Inflationsschocks von verschiedenen Bedingungen abhängt, einschließlich der Dauer und Intensität der Inflation sowie der geldpolitischen Reaktionen darauf.
5.2.3 Auswirkungen des realen BIP auf den Häuserpreisindex
Die Untersuchung der Wechselwirkungen zwischen dem realen BIP und dem HPI bietet Einblicke in die Verbindung zwischen Wirtschaftswachstum und Immobilienmarkt. Der theoretische Rahmen legt nahe, dass ein wachsendes BIP, das allgemeinen wirtschaftlichen Wohlstand signalisiert, zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien führt, was wiederum die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Diese Hypothese wird durch die empirischen Ergebnisse untermauert, die eine positive Korrelation zwischen dem Wachstum des BIP und einem Anstieg des HPI zeigen.
Die Impuls-Antwort-Analyse ergänzt diese Erkenntnis, indem sie aufzeigt, wie der HPI über die Zeit auf Wirtschaftsschocks reagiert. Auffällig ist, dass der HPI auf positive Veränderungen im BIP rasch reagiert, was darauf hindeutet, dass der Immobilienmarkt sensibel auf Zeichen wirtschaftlicher Stärke reagiert. Diese Beobachtung verdeutlicht die Rolle des Immobilienmarktes als Reflektor der allgemeinen Wirtschaftslage.
Interessant ist auch die Beobachtung, dass der HPI nicht nur auf aktuelle Veränderungen im BIP reagiert, sondern auch auf zukünftige Erwartungen bezüglich des Wirtschaftswachstums. Investoren und Käufer im Immobilienmarkt scheinen ihre Entscheidungen nicht nur auf der Grundlage der gegenwärtigen wirtschaftlichen Bedingungen zu treffen, sondern auch Prognosen über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung zu berücksichtigen. Dies führt zu einer Vorwegnahme von Markttrends und kann zu spekulativen Blasen führen, wenn die Erwartungen nicht mit den tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklungen übereinstimmen. Die Langzeitbetrachtung der Daten zeigt zudem, dass der HPI nicht nur auf kurzfristige Schwankungen im BIP reagiert, sondern auch langfristige wirtschaftliche Trends widerspiegelt. Perioden anhaltenden Wirtschaftswachstums führen tendenziell zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, während in Zeiten wirtschaftlicher Rezession der HPI stagniert oder sogar fällt. Diese Beobachtung bestätigt die Rolle des HPI als Indikator für langfristige wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
5.2.4 Auswirkungen der realen Bauinvestitionen auf den Häuserpreisindex
Der Einfluss der realen Bauinvestitionen auf den HPI ist besonders interessant. Theoretisch würden erhöhte Bauinvestitionen zu einem größeren Angebot an Immobilien führen, was wiederum die Preise senken könnte. Die Daten zeigen jedoch, dass eine erhöhte Nachfrage, angetrieben durch Wirtschaftswachstum und Investitionsbereitschaft, diese Effekte oft kompensiert. Diese Beobachtung deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt von einer dynamischen Balance zwischen Angebot und Nachfrage geprägt ist, wobei das Angebot durch Bauinvestitionen und die Nachfrage durch verschiedene Faktoren wie Einkommensniveaus, demografische Trends und allgemeine wirtschaftliche Bedingungen beeinflusst wird.
5.3 Limitation
Die vorliegende Studie bietet zwar tiefgreifende Einblicke in die Verflechtungen zwischen makroökonomischen Variablen und dem Immobilienmarkt, doch sie ist nicht frei von Einschränkungen. Eine grundlegende Limitation ergibt sich aus der Natur der ökonometrischen Modelle selbst. Diese Modelle, obwohl sie komplex und raffiniert sind, basieren auf einer Reihe von Annahmen, die die realwirtschaftlichen Interaktionen vereinfachen. Dies kann zu einer gewissen Verzerrung führen, da nicht alle relevanten Variablen oder deren dynamische Wechselwirkungen vollständig erfasst werden können. Darüber hinaus sind die Qualität und Verfügbarkeit der verwendeten Daten eine wesentliche Einschränkung. Makroökonomische Daten, besonders wenn sie vorläufiger Natur sind, können späteren Revisionen unterliegen, was die Ergebnisse beeinflussen kann. Zudem ist die Detailliertheit der Daten oft begrenzt, was die Fähigkeit einschränkt, nuancierte Analysen durchzuführen. Eine weitere wichtige Erwägung ist, dass die in der Studie identifizierten Korrelationen nicht zwangsläufig auf Kausalbeziehungen hinweisen. Während bestimmte Trends und Muster in den Daten beobachtet werden können, ist es wichtig, vorsichtig zu sein, direkte Ursache-Wirkungs-Beziehungen anzunehmen. In Anbetracht dieser Limitationen sollten die in dieser Arbeit präsentierten Erkenntnisse als ein wichtiger, aber nicht abschließender Beitrag zum Verständnis des Zusammenspiels zwischen Wirtschaft und Immobilienmarkt angesehen werden. Weiterführende Forschungen könnten von umfangreicheren Daten, alternativen methodischen Ansätzen oder der Einbeziehung zusätzlicher Variablen profitieren, um ein noch detaillierteres Bild der Dynamiken zu zeichnen, die den Immobilienmarkt prägen.
6. Schlussfolgerung
Die umfassende Analyse in dieser Arbeit hat deutlich gemacht, dass der Immobilienmarkt nicht isoliert, betrachtet werden kann, sondern vielmehr ein komplexes Gefüge darstellt, das tief in die makroökonomische Landschaft eingebettet ist. Die Geldpolitik, repräsentiert durch die Zinsentscheidungen der EZB, sowie andere makroökonomische Faktoren wie das BIP, die Inflationsraten und die realen Bauinvestitionen spielen eine zentrale Rolle in der Gestaltung der Marktbedingungen.
Die Ergebnisse dieser Studie zeigen, dass die Reaktionen des HPI auf ökonomische Schocks nicht nur intensiv, sondern auch vielschichtig und facettenreich sind. Diese Erkenntnis unterstreicht die Komplexität der Marktmechanismen und die Notwendigkeit eines tieferen Verständnisses der zugrunde liegenden Dynamiken, um die Bewegungen und Entwicklungen im Immobilienmarkt präzise prognostizieren und verstehen zu können.
Zum einen hat sich gezeigt, dass Veränderungen in der Geldpolitik, insbesondere die Anpassung der Zinssätze, unmittelbare und signifikante Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Diese Auswirkungen manifestieren sich nicht nur in der unmittelbaren Reaktion der Immobilienpreise, sondern auch in der langfristigen Marktgestaltung, da sie die Finanzierungskosten und damit die Zugänglichkeit zu Immobilieninvestitionen beeinflussen.
Zum anderen haben die Analysen aufgezeigt, dass auch das wirtschaftliche Wachstum, gemessen am BIP, und die Inflationsraten wesentliche Faktoren sind, die die Nachfrage und die Preise auf dem Immobilienmarkt beeinflussen. Ein steigendes BIP, das ein allgemeines Wirtschaftswachstum signalisiert, führt in der Regel zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien und somit zu steigenden Preisen. Ähnlich führt eine erhöhte Inflation dazu, dass Immobilien als Inflationsschutz und sichere Anlageform an Bedeutung gewinnen.
Ebenso wurde deutlich, dass reale Bauinvestitionen einen dualen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Einerseits erhöhen sie das Angebot an Immobilien, was theoretisch zu einer Dämpfung der Preise führen könnte. Andererseits kann eine gestiegene Bauaktivität auch ein Indikator für ein gesundes Wirtschaftswachstum und eine gesteigerte Nachfrage sein, was wiederum die Preise in die Höhe treibt.
Des Weiteren ist anzumerken, dass die Renditen auf dem Anleihemarkt auch eine Rolle spielen und sich ebenfalls auf den Immobilienmarkt auswirken können. Veränderungen in den Anleiherenditen können Investoren beeinflussen und ihre Präferenzen für Immobilienanlagen verändern.
Zusammenfassend hat die vorliegende Arbeit gezeigt, dass der Immobilienmarkt ein Spiegelbild der allgemeinen ökonomischen Bedingungen ist und dass Veränderungen in der Wirtschaftspolitik, dem Wirtschaftswachstum und anderen makroökonomischen Indikatoren tiefgreifende und vielfältige Auswirkungen auf diesen Markt haben können. Für zukünftige Forschungen bietet sich die Möglichkeit, diese Beziehungen weiter zu vertiefen und zusätzliche Variablen einzubeziehen, um ein noch umfassenderes Bild des Immobilienmarktes zu zeichnen.
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38 Fred (2023): Euro Interbank Offered Rate, abrufbar unter: https://fred.stlouisfed.org/
39 Destatis (2023): Baupreise für Wohngebäude im Februar 2022, abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/04/PD22_156_61261.html#:~:text=156%20v om%208.,3%20%25%20gegen%C3%BCber%20Februar%202021%20gestiegen.
40 Destatis (2023): Baupreise für Wohngebäude im Februar 2022, abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/04/PD22_156_61261.html#:~:text=156%20v om%208.,3%20%25%20gegen%C3%BCber%20Februar%202021%20gestiegen.
41 Destatis (2023): Verbraucherpreisindex und Inflationsrate, abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html
42 Destatis (2023): Baupreise für Wohngebäude im Februar 2022, abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/04/PD22_156_61261.html#:~:text=156%20v om%208.,3%20%25%20gegen%C3%BCber%20Februar%202021%20gestiegen.
43 Fred (2023): Real Gross Domestic Product for Germany, abrufbar unter: http s://fred.stlouisfed.org/series/CLVMNAC SCAB 1GQDE
44 Destatis (2023): Baupreise für Wohngebäude im Februar 2022, abrufbar unter: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/04/PD22_156_61261.html#:~:text=156%20v om%208.,3%20%25%20gegen%C3%BCber%20Februar%202021%20gestiegen.
45 Banque de France (2023): Credit Risk in the Euro area, abrufbar unter: https://publications.banque- france.fr/en/economic-and-financial-publications-working-papers/credit-risk-euro-area
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- Michael Andos (Author), 2024, Immobilienpreise im Wandel der Konjunktur. Eine Analyse makroökonomischer Zusammenhänge, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1585597
