Green Buildings aus ökonomischer Sichtweise

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abkurzungsverzeichnis

Glossar

Abschnitt 1 Theoretische Grundlage von Zertifizierungssystemen
A. Entstehung von Zertifikaten
I. Zertifizierungssysteme
II. Inhalt der wichtigsten Zertifizierungssysteme
III. Ziele von Zertifizierungen
B. LEED
I. Zertifizierung nach LEED
II. Themenschwerpunkte
III Kosten
C. BREEAM
I. Zertifizierung nach BREEAM
II. Themenschwerpunkte
III. Kosten 1
D. DGNB
I. Zertifizierung nach DGNB
II. Themenschwerpunkte
III. Kosten 1
E. Zertifizierungssysteme im direkten Vergleich

Abschnitt 2 Nachweisversuch der Okonomie von Gebaudezertifizierungen
A. Staatliche Regulierungen
B. Welcher Investor hat Interesse an einem Green Building
I. CSR und SRI
C. Nachweis der okonomischen Werthaltigkeit von
Gebaudezertifikaten durch empirische Erhebungen
I. Kosteneffizienz
II. Qualitative Aufwertung
III. Ertragseffekte
D. Fallbeispiele
I Banner Bank Building, Boise/Idaho
II. Vergleichsstudie Pokfulam Garden und Chi Fu Fa Yuen
III. JCI Power Solutions Headquaters, Hannover
a) Ergebnisse nach Zertifizierungssystem LEED
b) Ergebnisse nach Zertifizierungssystem DGNB
c) Grobkostenermittlung fur eine Zertifizierung nach
LEED und DGNB

Abschnitt 3 Analyse und Wertung
A. Marktkritische Hinterfragung der Zertifizierungssysteme
I. Geringe Transaktionsdaten
II. Das Agency-Problem
III. Amortisationszeitraum
IV. Das Richtlinien-Paradoxon
V. Bewertungsmoglichkeiten von zertifizierten Gebauden
a) Bewertbarkeit okonomischer Vorteile von
Green Buildings
VI. Fehlende Definition
B. Abgrenzung eines „Green Building“ zu einem
„nachhaltigen Green Building“
D. Nachhaltiges Immobilienmanagement als Unternehmenswert
und Antreiber neuer Marktpotenziale
I. Messbare Vorteile fur Investoren
E. Zusammenfassende Auswertung
I. Nachhaltige Immobilien als strategische Ressource
F. Zukunftige Entwicklung von Green Building Zertifikaten
I. Hohere Vergleichbarkeit durch landerubergreifende Organisationen
II. Green Buildings werden zum Standard

4. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Anhangsverzeichnis

Vorwort

Unter dem Begriff „GreenBuilding“ finden sich bei der Internetsuchmaschine Google mit Stand Mai 2010 weltweit 7,1 Millionen Eintrage. Die Aktualitat dieses Themas hat in den letzten Jahren, auch aufgrund der vorherrschenden Klimadebatte, stark an Prasenz gewonnen und ist in den Fokus der Offentlichkeit getreten.

Was aber genau ist ein Green Building und was sind Green Building Zertifikate?

Eine einheitliche Definition zu diesem Thema ist nicht vorhanden. Grundsatzlich werden mit dem Begriff des „Green Building“ MaRnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Immobilien und CO2 Einsparungen wahrgenommen. Ein Green Building Zertifikat dokumentiert dabei die okologischen, wirtschaftlichen und soziookonomischen Eigenschaften eines Gebaudes.

Fur Immobilieninvestoren stellt sich dabei die Frage, ob die kapitalintensiven Zusatzkosten fur eine Gebaudezertifizierung eine primar okologisch sinnvolle Investition ist oder ob es auch eine rentable okonomische Kapitalanlage ist.

Diese Arbeit soll einen Uberblick uber die gangigsten Zertifizierungssysteme mit ihren inhaltlichen Zielen und Bewertungsmustern geben. Durch das Vergleichen von empirischen Erhebungen soll die Wirtschaftlichkeit von Gebaudezertifizierungen am deutschen Immobilienmarkt nachgewiesen werden und eine genaue Analyse uber die okonomischen Vorteile eines Green Building Zertifikats dargelegt werden. AnschlieRend soll ein Ausblick auf die zukunftige Entwicklung und den Stellenwert der Green Building Zertifikate am Immobilienmarkt aufgezeigt werden.

Abkurzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Glossar

- Amortisationszeitraum

Zeitraum, in dem Wiedergewinnung des eingesetzten Kapitals moglich ist.¹

- Auditor

Ein Auditor ist eine Person, die ein Audit durchfuhrt. Als Audit werden Untersuchungsverfahren bezeichnet, die dazu dienen, Prozessablaufe hinsichtlich der Erfullung von Anforderungen und Richtlinien zu bewerten.²

- Benchmark

Benchmarks sind Referenz- oder Vergleichswerte einer gemessenen Bestleistung, die als Kennzahl(en) oder eine Zustandsbeschreibung ausgedruckt werden.³

- Energy Star

Energy Star ist eine US-amerikanische Produktkennzeichnung fur energiesparende Gerate, Baustoffe, offentliche bzw. gewerbliche Gebaude oder Wohnbauten.⁴

- Non-profit-Organisations

Eine Non-Profit-Organisation (NPO) ist eine gemeinnutzige Organisation, d.h. eine Organisationen ohne Absicht zur Gewinnerzielung.⁵

- Portfolio

Mit Portfolio wird die Zusammenfassung aller Anlagen von Personen, Unternehmen oder Investmentfonds bezeichnet. Fur den Aufbau eines Portfolios erfolgt haufig eine Bedarfsanalyse, um Risiken und Wertgewinnungsaussichten verschiedener Anlagen fur den Anleger bestmoglich zu kombinieren.⁶

- Return on Investment

Der Begriff "Return on Invest" (ROI) bedeutet finanztechnisch das Verhaltnis von erzieltem Gewinn einer Investition zum investierten Kapital. Dieses Verhaltnis kann sowohl auf eine definierte Zeitspanne als auch akkumuliert auf den gesamten Lebensweg der Investition bezogen sein.⁷

Abschnitt 1 Theoretische Grundlage von Zertifizierungssystemen

A. Entstehung von Zertifikaten

Die Frage der Wirtschaftlichkeit von Immobilien und deren Anlagentechnik wird, insbesondere unter dem Druck sich verknappender Ressourcen, immer wichtiger. Die Grundlagen fur effiziente und okologische Gebaude werden bereits bei deren Planung und Dimensionierung festgelegt.⁸

Mit einer zunehmenden Verscharfung der globalen Rohstoffsituation und mit der steigenden offentlichen Umweltdiskussion, wachst der Bedarf nach hochwertigen und nachhaltigen Gebauden.⁹ Europaweit entfallen, je nach Land, zwischen 40% und 50% des Gesamtenergieverbrauchs auf Gebaude. Die meiste Energie wird dabei auf die Beheizung, Kuhlung und Beleuchtung von Gebauden verwendet¹⁰ Dadurch verursachen Immobilien 40 % der deutschen Treibhausemmissionen.¹¹ Zu dem ist der globale Olpreis in den letzten 10 Jahren um uber 300% gestiegen (Anhang 1).

Um die Energieeffizienz von Immobilien zu steigern gibt es Richtlinien¹² von der Bundesregierung sowie den seit 2003 eingefuhrten Handel mit Emissionszertifikaten und Leitmarken von der Europaischen Union (Anhang 2). Diese entsprechen aber einer freiwilligen Basis und unterliegen keiner Kontrolle.¹³

Daruber hinaus ist Deutschland von einer abnehmenden und alternden Bevolkerung sowie einer ungleichen, regionalen Bevolkerungsentwicklung gepragt.¹⁴ Diese vorabsehbare Entwicklung stellt an Immobilien die Anforderung einer gewissen Flexibilitat der Umnutzbarkeit. Demnach verandern sich, durch eine dynamisch entwickelnde Gesellschaft, auch die Flachen- und Raumanspruche an eine Immobilie.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1 Bevolkerungsentwicklung bis 2050

Diese Faktoren sind unter anderem der Standard, an dem sich Immobilien in Zukunft messen lassen mussen: Zum Einen an der Energieeffizienz und der Nachnutzungsmoglichkeit, zum Anderen an den soziookonomischen Werten der sich verandernden Bevolkerungsanspruchen. Um die wirtschaftliche Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Gebauden herstellen zu konnen, brauchen Investoren Benchmarks. Zertifizierungssysteme fur nachhaltige Gebaude dienen dazu, die hohe Qualitat fur Investoren und Nutzer sichtbar zu machen. Sie verbessern die Planungssicherheit und bewerten die optimierte Nutzung uber den gesamten Lebenszyklus.¹⁵

I. Zertifizierungssysteme

Eine Gebaudezertifizierung dient nicht nur der Vergleichbarkeit von Immobilien, sondern identifiziert auch Verbesserungspotentiale und klassifiziert Immobilien zum Beispiel in Standard, Komfort oder Exklusiv Einheiten. Durch diese Bewertung soll die Immobilie moglichst eine Verbesserung der Marktposition erreichen. Die Zertifizierung erstellt dafur ein Ranking in bestimmten Kategorien und gibt dabei ein Urteil uber die Qualitat und den Gebrauchswert einer Immobilie ab.¹⁶ Diese Benchmarks werden vor allem fur die unternehmerische Investitionsrechnung und die risikoorientierte Bewertung im Bereich „Green Building" benotigt.¹⁷

II. Inhalt der wichtigsten Zertifizierungssysteme

Zertifizierungssysteme fur nachhaltige Immobilien haben zum Teil unterschiedliche Schwerpunkte, die im Wesentlichen aber alle die folgenden Themenkomplexe der Nachhaltigkeit beschreiben und bewerten:¹⁸

- Okonomische Qualitat
- Okologische Qualitat
- Technische Qualitat
- Soziale und Innenraumqualitat
- Prozessqualitat
- Standortqualitat

Hierbei werden Immobilien von der Herstellung uber Betriebskosten und Leistungsfahigkeit bis hin zu Nutzungsflexibilitat und recyclebaren Materialien bewertet.¹⁹

Vor dem Bau eines neuen Gebaudes, stehen immer die Uberlegungen zu dessen Kosten und Nutzen. Die Okonomie eines Gebaudes beschreibt dessen Wirtschaftlichkeit im Hinblick auf die gesamten Lebenszykluskosten in Relation zu dessen Lebensdauer und Nutzbarkeit. Die Kosten fur die Erstellung eines Gebaudes sind maBgeblich entscheidend, aber auch die Folgekosten mussen berucksichtigt werden, um die tatsachliche Wirtschaftlichkeit eines Gebaudes bewerten zu konnen. Hierzu zahlen unter anderem die Betriebskosten, Nutzungskosten und Erhaltungsaufwendungen.²⁰

Bei der Bauausfuhrung eines Projekts stehen die verwendeten Baustoffe und Produkte im Vordergrund, wobei im besonderen MaBe auf ihre okologischen Eigenschaften Wert gelegt wird. Die umfassende Darstellung aller Umweltwirkungen ist die notwendige Voraussetzung fur nachhaltiges Bauen. Mit einer Okobilanz werden hierbei die verschiedenen Potenziale, wie Treibhauseinsparungen, Ozonabbau, oder Primarenergie dargestellt und ausgewertet.

Im Fokus des okologischen Faktors stehen aber auch zum Beispiel Transportkosten, der Energieverbrauch oder der Ressourcenverbrauch, der benotigt wird, um das Produkt herzustellen.

Detaillierte Informationen zu Umwelteigenschaften eines Produktes liefern sogenannte Umwelt-Produktdeklarationen (EPDs) die vom Institut Bauen und Umwelt e.V. (IBU) vergeben werden.²¹

Neben den Umwelteigenschaften sind die technischen Merkmale einer Immobilie von Bedeutung. Die bautechnischen und -physikalischen Eigenschaften eines Gebaudes leiten sich ab aus der Leistungsfahigkeit aller seiner Einzelteile und deren Zusammensetzung. Hierbei bilden Eigenschaften wie Warmeleitfahigkeit und mechanische Widerstandsfahigkeit wichtige Kriterien.²²

Von zentraler Bedeutung fur die Nachhaltigkeit eines Gebaudes sind aber auch die bereits genannten Faktoren wie der Grad der Flexibilitat, die Ruckbaufahigkeit, die Umnutzbarkeit und der soziokulturelle Faktor. Behaglichkeit, Klima und Barrierefreiheit spielen eine entscheidende Rolle im Hinblick auf den jeweiligen Nutzen des Gebaudes.²³

III. Ziel von Zertifizierungen

Corporate Social Responsibility steht fur die Verantwortung von Unternehmen, zu einer nachhaltigen Entwicklung der Gesellschaft beizutragen. Die Umsetzung dieses Prinzips bedeutet, dass Firmen auf freiwilliger Basis Umweltaspekte und soziale Belange in ihrer Unternehmensphilosophie und -tatigkeit berucksichtigen. Der Trend, den Nachhaltigkeitsgedanken in die Wirtschaftsaktivitaten zu integrieren, ist in den USA bereits seit Ende der neunziger Jahre zu beobachten und hat auch in Europa in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen²⁴

Gebaudezertifizierungen werden von sogenannten Non-profit-Organisations angeboten. Das Erlangen von Zertifizierungen beruht immer auf einer freiwilligen Basis und sollte vorrangig dem Wert und dem Erhalt der Umwelt dienen. Fur Investoren spielt allerdings auch, auf Grund einer besseren Platzierung auf dem Immobilienmarkt, die Renditesteigerung eine groBe Rolle.

Um die Kriterien fur die Zertifizierung zu erfullen, mussen fur Neubauten bis zu 10% hohere Baukosten kalkuliert werden.²⁵

So sind auf der einen Seite die Energiekosten deutlich gestiegen und haben viele Mieter bereits fur die Hohe der Nebenkosten sensibilisiert. Auf der anderen Seite wird durch die Einfuhrung der EU-Richtlinie uber die Energieeffizienz von Gebauden in den kommenden Jahren in allen Mitgliedslandern ein Gebaudepass eingefuhrt, der es potenziellen Mietern bereits vor der Besichtigung ermoglicht, die angebotenen Flachen bezuglich ihrer Energieeffizienz einzuschatzen. Daruber hinaus werden insbesondere jene Unternehmen als Nachfrager fur nachhaltige Buroflachen auftreten, die ihr gesellschaftlich verantwortliches Handeln durch die Anmietung von ressourcenfreundlichen Buroflachen sichtbar machen wollen.²⁶

Nachhaltigkeitskriterien gewinnen bei Immobilien zunehmend an Bedeutung. Transparenz und Messbarkeit spielen dabei eine entscheidende Rolle.²⁷ Die Ergebnisse des dritten Gutachtens der IPCC-Studien (Intergovernmental Panel on Climate Change) haben zwei wesentliche Fakten hervorgebracht: Zum einen zeigen die Ergebnisse, dass erhebliche Anstrengungen getroffen werden mussen, um die Klimaerwarmung noch in einem ertraglichen MaR von 2 Grad bis zum Jahr 2050 einzuschranken. Des Weiteren wird von der Mehrheit der wissenschaftlichen und politischen Krafte weltweit anerkannt, dass die Klimaerwarmung vorrangig durch den Menschen verursacht wird.²⁸

Neben den Fakten zur globalen Klimaerwarmung, entsteht auch der Bedarf zur Ressourcenschonung, da ein Ende der fossilen Energietrager abzusehen ist. Erdgas und Erdol werden nur noch 45 bis 65 Jahre verfugbar sein und durch die wachsende Bevolkerung wird die starke Nachfrage zu einem hohen Preiskampf fuhren.²⁹ Die wesentlichen Herausforderungen der Zukunft werden demnach ein verantwortlicher Umgang mit der Natur und eine umweltfreundliche, ressourcen- und klimaschonende Energieversorgung sein. Dieser Wertewandel vollzieht sich auch zunehmend in der Immobilienwirtschaft, da diese Nachhaltigkeitskriterien an Bedeutung gewinnen. Sie beeinflussen deutlich Investitionsentscheidungen, indem der monetare Wert von Gebauden durch den „grunen Aspekt“ zumindest mitbestimmt wird.

Neue und effizientere Technologien werden zukunftig auf den Immobilienmarkt einwirken, um den Bedarf fur Energie zu verringern und die Nachhaltigkeit von Gebauden zu steigern. ³⁰

Um Prozesse zu steuern und Konzepte umsetzen zu konnen, die nachweislich auf einer nachhaltigen Grundlage basieren sollen, muss ein detaillierten Leitfaden antizipiert werden, der sowohl alle notwendigen Nachhaltigkeitsthemen adressiert aber auch die Umsetzung in dem Bauprozess transparent und messbar aufzeigt. Wenn die erreichten Ergebnisse durch eine Skala bewertet werden, wird ein Zertifikat fur nachhaltiges Bauen generiert. Ein so genanntes „Green Building Label“. ³¹ Am weitesten verbreitet sind zurzeit das amerikanische LEED Label (The Leadership in Energy and Environmental Design^ sowie das BREEAM Label aus GroBbritannien (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). In Deutschland gibt es seit 2009 das DGNB Siegel (Deutschen Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen). Das World Green Building Council in Toronto fungiert als Dachorganisation fur alle anerkannten Labels, so ist die DGNB der offizielle Vertreter fur Deutschland. ³²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2 Die wesentlichen Green Building Labels weltweit

Im weiteren Verlauf dieser wissenschaftlichen Arbeit werden ausschlieBlich die am haufigsten verwendeten Labels „LEED“ und „BREEAM“ sowie im Besonderen das deutsche DGNB Siegel naher untersucht. Eine ausfuhrliche Aufstellung der internationalen Zertifizierungssysteme befindet sich im Anhang 3.

B. LEED

I. Zertifizierung nach LEED

Das amerikanische Gutesiegel fur nachhaltiges Bauen „LEED“ (Leadership in Energy and Environmental Design) ist das am internationalen Markt etablierteste Zertifikat. Es beherrscht vorrangig den amerikanischen Markt, erha.lt aber auch zunehmend Einzug in den deutschen Markt und kommt in 40 weiteren Landern zum Einsatz.³³ LEED ist ein Bewertungssystem fur nachhaltiges Bauen. Es legt Standards fest, fur die Anforderungen an den Bau von umweltvertraglichen Gebauden mit einem nachhaltigen, selbstversorgenden Energiebetrieb.³⁴ Zudem sollen die Bauten mit dem LEED-Gebaudepass auf der Grundlage eines Entsorgungsplans errichtet werden, der ein vermindertes Abfallaufkommen und die Verwendung von recycelten oder vor Ort hergestellten Materialien vorsieht.³⁵ Durch die optimale Nutzung der Energie aus erneuerbaren und lokalen Quellen, kann die Energierechnung der Gebaude erheblich gesenkt werden. In den Vereinigten Staaten geben die nach LEED-Standard zertifizierten Gebaude jahrlich 350 Milliarden Tonnen weniger CO2 in die Atmosphare ab als vergleichbare Gebaude ohne Zertifizierung, was einer durchschnittlichen Einsparung an Elektroenergie in Hohe von rund 32% entspricht.³⁶ Es handelt sich folglich um ein Rating System fur die Entwicklung von „Grunen Gebauden“.³⁷

Entwickelt wurde es von dem gemeinnutzigen U.S. Green Building Council (USGBC). Anders als das Deutsche Gutesiegel fur Nachhaltiges Bauen (DGNB), welches vergleichsweise neu auf dem Markt ist, besteht es bereits seit uber 10 Jahren und wurde auf Grundlage des britischen BREEAM Systems entwickelt.³⁸ Im Jahr 2009 kam die uberarbeitete Version 3.0 auf den Markt, die sich im Anforderungs- und Bewertungsprofil stark von ihren Vorgangerversionen unterscheidet.³⁹ Erstmals werden die Lebenszykluskosten (Life-Circle Costs) eines Gebaudes mit berucksichtigt und die Bewertung starker auf die Energieersparnisse ausgerichtet.

Die USGBC bietet fur verschiedene Projekte maRgeschneiderte Zertifikate an. So kann beispielsweise nach der Gebaudenutzungsart (Wohn-, Gewerbe-, offentliche Gebaude) unterschieden werden. Die verschiedenen Projektmerkmale sind in den jeweiligen Guidelines bzw. Regelwerken explizit erfasst und bestimmen, welche Zertifikatart fur das jeweilige Projekt angewandt werden kann. Die nachfolgenden Arten stellen das derzeitige Angebot der USGBC dar:⁴⁰

- Neubau und Sanierungen
- Buroinnenausbau
- Bestandsgebaude-Betrieb und Unterhaltung
- Rohbau
- Stadtentwicklung
- Eigenheim
- Wohngebaude bis 4 Etagen
- Shoppingcenter und Innenausbau
- Schulen

II. Themenschwerpunkte

Das internationale Zertifizierungsverfahren LEED basiert auf einem Checklistensystem, das sechs Themenfelder behandelt. Jedes Themenfeld besitzt, abhangig von der Zertifizierungsart, unterschiedlich viele Kriterien, die bewertet werden mussen. Je nach erreichtem Kriterium werden Punkte vergeben, mit denen folgende Bewertungen erreicht werden konnen:⁴¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die sechs Kategorien in denen die Punkte erreicht werden konnen gliedern sich wie folgt auf:⁴²

- Sustainable Sites / Nachhaltige Baugelande

Bewertung der Belastung von Mensch, Umwelt und Grundstuck durch den Bauprozess sowie durch das Gebaude selbst

- Water Efficiency / Wassereinsparung

Bewertung des gebaudespezifischen Medienverbrauchs „Wasser“

- Energy & Atmosphere / Energie und Atmosphare

Bewertung des gebaudespezifischen Energieverbrauchs, des nachhaltigen Umgangs bzw. Managements mit der Ressource „Strom“, des zur Klimatisierung verwendeten Kaltemittels und des Umfangs der Nutzung von regenerativen Energien

- Materials & Resources / Materialien und Ressourcen

Beurteilung der verwendeten Baumaterialien und -stoffe, ihres Bezugsortes, ihres Recyclinganteiles, ihres Wiederverwertungsgrads und der Bedienung aus einer nachhaltigen Forstwirtschaft zum Schutz von Mensch und Umwelt

- Indoor Environmental Quality / Komfort und Raumqualitat

Bewertung von Baumaterialien und -stoffen hinsichtlich ihrer Inhaltsstoffe zum Schutz von Mensch und Umwelt; Bewertung des Umgangs mit Tabakrauch im Betrieb, der Frischluftzufuhr und der SchutzmaBnahmen von Baustoffen und luftungstechnischen Anlagenkomponenten

- Innovation & Design Process / Innovationen & Planungsprozess

Bewertung von Innovationen und Neuheiten im Projekt, die dem Gedanken der zuvor behandelten Themenfelder nachkommen, sowie der Implementierung eines ausgebildeten LEED-Spezialisten bzw. „LEED Accredited Professional'1 (kein Zwang, aber hinsichtlich Punktevergabe und Umsetzung empfehlenswert)

Die Zertifizierung nach amerikanischem Standard bringt auf dem deutschen Markt nachweis- und realisierungstechnisch einige Hurden mit sich. So mussen beispielsweise die Energieverbrauche auf Basis der amerikanischen „ASHRAE 90.1“, einem Standard der sich von der themenverwandten „DIN V 18599“ rechnerisch und betrachtungstechnisch stark unterscheidet, vorgelegt und nachgewiesen werden. Andere Kriterien fordern wiederum die Umsetzung baulicher und technischer MaRnahmen ein, wie zum Beispiel die luftungstechnischen Anforderungen gemaR „ASHRAE 62.1“.⁴³

III. Kosten

Eine LEED Zertifizierung kostet in der Durchfuhrung je nach Projekt in Deutschland ca. zwischen 20.000 und 100.000 €. Hinzu kommen weitere Kosten fur die Bereitstellung von Unterlagen und eventuelle Mehrkosten fur Planungsanderungen oder gestiegenem Bauaufwand.⁴⁴

C. BREEAM

I. Zertifizierung nach BREEAM

Das System BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist das alteste der drei erlauterten Zertifizierungssysteme und zeigt die umweltrelevante Gesamtleistung eines Gebaudes.⁴⁵ Im Allgemeinen wird es auch als das am weitesten verbreitete System angesehen.

Dabei ist zu beachten, dass ca. 90% aller nach BREEAM zertifizierten Gebaude in GroRbritannien zu finden sind (4 Gebaude in Deutschland, Stand 07. Oktober 2009), 46 jedoch viele nationale Zertifizierungssystem wie z.B. „LEED“ oder das Neuseelandische „Green Star“ Siegel auf dem BREEAM System aufbauen.^{46 47} Entwickelt wurde es 1990 von der britischen Building Research Establishment Ltd. (BRE). Diese ist ein Teil des „BRE Trusts'1, einer gemeinnutzigen Organisation, die sich aus den am Bau und der Gebaudenutzung beteiligten Wirtschafts-, Wissenschafts- und Forschungspartnern zusammensetzt.⁴⁸

BREEAM bewertet okologische und soziokulturelle Aspekte der Nachhaltigkeit von Gebauden. Dabei werden globale, lokale und gebaudeinterne Auswirkungen berucksichtigt.⁴⁹ Die Besonderheit von BREEAM gegenuber LEED und DGNB ist hierbei die zusatzliche Wertung neuartiger und intelligenter Ansatze der Baubranche. So werden z.B. innovative Losungen, die uber den festgesetzten nationalen Standard hinausgehen, durch die Vergabe gesonderter Punkte belohnt. Neue Techniken haben dadurch eine hohere Chance sich auf dem Markt zu etablieren.⁵⁰ Der Zeitpunkt der Zertifizierung erfolgt nach einem flexiblen System und kann in jeder Bauphase durchgefuhrt werden. Hierbei kann eine Zertifizierung zur Gebaudefertigstellung nach dem Neubau, im Anschluss einer UmbaumaRnahme oder auch zu einem beliebigen Zeitpunkt wahrend des Betriebs erfolgen.⁵¹ Der Zertifizierungsprozess kann auch bereits in der Entwurfsphase beginnen, muss dann aber in jedem Fall durch einen zugelassenen “Assessor” begleitet werden.⁵² Die Aufgaben des Assessors beschaftigen sich im Prozess der Zertifizierung vor allem damit, das Projekt beim BRE zu registrieren, den Eigentumer uber die Anforderungen zu informieren, die Nachweise fur die einzelnen Punkte beim Bauherren einzuholen und in Form eines Assessment-Reports zu erstellen.⁵³

II. Themenschwerpunkte

BREEAM vergibt nach einem einfachen Punktesystem in zehn Beurteilungskategorien ein Gutesiegel in vier Abstufungen. Ursprunglich wurden die Phasen von der Planung uber die Ausfuhrung bis hin zur Nutzung bewertet. 2008 erfolgte eine umfassende Novellierung, die auch den gesamten Lebenszyklus berucksichtigt und u. a. eine veranderte Gewichtung der Umweltauswirkungen einfuhrt.⁵⁴ Die Beurteilungskategorien untergliedern sich wie folgt:⁵⁵

- Management
- Health & Wellbeing
- Energy
- Transport
- Water
- Material
- Waste
- Land Use & Ecology
- Pollution
- Innovation

Seit 2008 wird aufgrund der Neueingefuhrten Kategorie „Innovation“ auf der Basis von 110 gewertet. Die Zertifizierung erfolgt grundsatzlich in zwei Schritten. Das erste Zertifikat wird im Entwurfsstadium (DesignStage) als vorlaufiges Zertifikat vergeben, das zweite nach Fertigstellung des Bauvorhabens (PostConstructionStage) als endgultiges Zertifikat.⁵⁶

Die zu erzielenden Bewertungsstufen gliedern sich in folgende 4 Kategorien:

- bestanden
- gut
- sehr gut
- exzellent

Gebaude mit einem “Excellent Rating” werden in einen jahrlichen Wettbewerb um die hochste Punktzahl aufgenommen und ausgezeichnet.⁵⁷

Das BREEAM Zertifikat wurde bisher fur folgende Bereiche entwickelt und vergeben: ⁵⁸

- 1489 Offices
- 524 Industrial
- 154 Schools
- 101 Aspire Defens Capital Works
- 87 Retail
- 86 Multi Residential
- 51 Prisons
- 16 Educations
- 6 Courts
- 3 Healthcare
- Ca. 7.400 Ecohomes

Zudem bietet das BRE die Erstellung eines individuellen Kriterienkatalogs fur Sonderimmobilien an. Immerhin 154 Immobilien wurden bisher unter „BREEAM Bespoke“ (maRgeschneidert) zertifiziert.⁵⁹ Einem Zertifikat das auf jedes Projekt genau zugeschnitten ist.

Seit 2007 wird die Zertifizierung auch fur den internationalen Markt in Form der nationalen bzw. regionalen Vorschriften Europe Commercial (Retail, Office und Industrial) angeboten.⁶⁰

Die neuesten Bereiche der Zertifizierung des BRE sind die Varianten „BREEAM Communities'1 fur Gebaude mit Nutzmischung und „BREEAM IN-USE“ fur Bestandsgebaude. Beide sollen fur den britischen sowie fur den internationalen Markt angeboten werden.⁶¹

[...]

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¹ Vgl.: wwwg.uni-klu.ac.at/geo/lv_online/giwirt2003/Raubal_Lecture3.ppt

² Vgl.: http://woerterbuch.babylon.com/auditor/

³ Vgl.: http://www.benchmarkingforum.de/benchmarking-definition.html

⁴ Vgl.: http://de.wikipedia.org/wiki/Energy_Star

⁵ Vgl.: http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/non-profit-organisation/non-profit-organisation.htm

⁶ Vgl.: http://www.hedgefonds24.de/portfolio.html

⁷ Vgl.: http://www.projektmagazin.de/glossar/gl-0250.html

⁸ Vgl.: www.tuev-thueringen.com

⁹ Vgl.: www.gfoeb.eu

¹⁰ Vgl.: Informationen zur Nachhaltigkeit 2009, Seite 1, KCD-Union

¹¹ Vgl.: www.greenimmo.de

¹² Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 8, N. Kerz

¹³ Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 8, N. Kerz

¹⁴ Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 4, N. Kerz

¹⁵ Vgl.: www.gfoeb.eu

¹⁶ Vgl.: ENRESO 2020, Qualitat und Immobilie: Was wird zertifiziert? 2008, S. 2, H.-D. Haasis

¹⁷ Vgl.: ENRESO 2020, Qualitat und Immobilie: Was wird zertifiziert? 2008, S. 2, H.-D. Haasis

¹⁸ Vgl.: Workshop Nachhaltigkeitszertifikate in Nichtwohngebauden 2009, S.1, T. Ebert

¹⁹ Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

²⁰ Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

²¹ Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

²² Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

²³ Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

²⁴ Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verandert die Flachennachfrage, R. Kutscher, S. 1

²⁵ Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verandert die Flachennachfrage, R. Kutscher, S. 1

²⁶ Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verandert die Flachennachfrage, R. Kutscher, S. 1

²⁷ Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.1

²⁸ Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.1

²⁹ Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.1

³⁰ Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.2

³¹ Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.2

³² Vgl.: Green Building Labels, P.Mosel, M. Bauer, 2009, S.2

³³ Vgl.: www.irisfmg.biz

³⁴ Vgl.: www.irisfmg.biz

³⁵ Vgl.: www.irisfmg.biz

³⁶ Vgl.: www.irisfmg.biz

³⁷ Vgl.: www.irisfmg.biz

³⁸ Vgl.: www.alpha-ee.de

³⁹ Vgl.: www.alpha-ee.de

⁴⁰ Vgl.: www.alpha-ee.de

⁴¹ Vgl.: www.ecobauconsulting.de

⁴² Vgl.: www.ecobauconsulting.de

⁴³ Vgl.: www.alpha-ee.de

⁴⁴ Vgl.: www.ecobauconsulting.de

⁴⁵ Vgl.: www.gpac.de

⁴⁶ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁴⁷ Vgl.: www.gruenes-bauen.de

⁴⁸ Vgl.: www.gruenes-bauen.de

⁴⁹ Vgl.: www.lcee.de

⁵⁰ Vgl.: www.lcee.de

⁵¹ Vgl.: www.lcee.de

⁵² Vgl.: www.gruenes-bauen.de

⁵³ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁵⁴ Vgl.: www.baunetzwissen.de

⁵⁵ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁵⁶ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁵⁷ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁵⁸ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁵⁹ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁶⁰ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung

⁶¹ Vgl.: To breeam or not to breeam ist das die Frage? 2009, Immobilienzeitung Nr. 44, S. 13, R.Hornung