Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage


Diplomarbeit, 2010
96 Seiten, Note: 1,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Einleitung

1 Strategische Kapitalanlage
1.1 Ziele
1.2 Struktur und Zeithorizont
1.3 Immobilien als Anlageklasse
1.3.1 Eigenschaften von Immobilien
1.3.2 Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage
1.3.3 Schlussfolgerungen

2 Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage
2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2 Anschaffung
2.2.1 Die Phasen des Anlageprozesses
2.2.2 Ermittlung der Anschaffungsausgaben
2.2.3 Investitionsrechnung
2.2.4 Risikobewertung
2.3 Bewirtschaftung
2.3.1 Gemeinschaftseigentum – die Hausgeldabrechnung
2.3.2 Sondereigentum – Mieter und Mietvertrag
2.3.3 Ermittlung Einnahmeüberschuss

3 Die Zwangsversteigerung von Immobilien
3.1 Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen
3.2 Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung
3.3 Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten
3.3.1 Informationsquellen
3.3.2 Auswertung des Verkehrswertgutachtens
3.3.3 Auswertung des Grundbuchauszugs
3.3.4 Informationen von Behörden und Beteiligten
3.3.5 Besichtigung des Versteigerungsobjekts
3.4 Ablauf des Versteigerungstermins
3.4.1 Erster Abschnitt: Der Bekanntmachungsteil
3.4.2 Zweiter Abschnitt: Die Bietzeit
3.4.3 Dritter Abschnitt: Die Zuschlagsverhandlung
3.5 Verteilungstermin

4 Praxisbeispiel
4.1 Auswahl und Bewertung des Objektes
4.2 Die Zwangsversteigerung
4.3 Bewirtschaftung

5 Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Internetquellen

Anhang
Anhang 1: Investitionsrechnung
Anhang 2: Auszug Tabelle Berliner Volksbank eG

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens

Abbildung 2: Entwicklung des verfügbaren Einkommens

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis

Abbildung 4: Entwicklung Bevölkerungszahl nach Bundesländern

Abbildung 5: Privathaushalte nach Haushaltsgrößen 2025 (Trendvariante)

Abbildung 6: Relation von Versteigerungserlös zu Verkehrswert nach Anzahl

Abbildung 7: Zwangsversteigerungs-Objekte 2003/ 2009 nach Bundesländern

Abbildung 8: Mietwohnungsangebote nach Zimmeranzahl

Tabelle 1: Korrelation von Wohnimmobilien mit anderen Anlageformen

Tabelle 2: Gebührentabelle gemäß § 34 Abs. 1 GKG

Tabelle 3: Gebühren für Grundbucheintragung nach § 32 Abs. 1 KostO

Tabelle 4: Vollständiger Finanzplan für die Immobilieninvestition, Szenario

Tabelle 5: Berechnung Einnahme-/ Ausgabeüberschuss

Tabelle 6: Ermittlung Einnahme-/ Ausgabeüberschuss Praxisbeispiel

Einleitung

Für den mittel- und langfristigen Erfolg der privaten Kapitalanlage ist nach der modernen Portfoliotheorie überwiegend eine strategisch diversifizierte und ausgewogene Ausrichtung verantwortlich, während taktisches Timing[1] und Stock-Picking[2] den nachhaltigen Anlageerfolg nur relativ gering beeinflussen.[3]

Auch wenn dieser Ansatz in der Theorie untersucht und von der Praxis im Wesentlichen bestätigt ist, scheitert die Umsetzung häufig am erheblichen Aufwand für die Informationsbeschaffung und Verarbeitung zur Bestimmung der Zusammenhänge und Wechselwirkungen zwischen den Anlagealternativen. Das führt im Ergebnis zu „aus dem Bauch heraus“ diversifizierten Portfolien. Die Möglichkeiten sind dabei genauso vielfältig wie die Fehler, die gemacht werden können und auch gemacht werden. Anlageberater für Wertpapiere machen bei Privatanlegern regelmäßig die als Home Bias und Sector Bias bezeichneten Investitionsfehler aus, die auf die Gleichsetzung von vorhandener Informationsdichte und Prognosequalität zurückzuführen sind und zur einseitigen Anlage in Unternehmen des Heimatlandes bzw. bestimmte Branchen führen. Typisch sind auch die Betrachtung von Anlageentscheidungen als jeweils eigene „mentale Konten“, das sog. Mental Accounting, bei denen die nach der Portfoliotheorie erforderliche Gesamtbewertung des Depots und seines kumulierten Risikos nicht stattfindet.[4]

Im ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofaktoren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen.[5]

Die Deutsche Bundesbank erfasst im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Finanzierungsrechnung auch die Entwicklung des Geldvermögens der privaten Haushalte, das dank hoher Sparquoten eine deutliche Steigerung aufweist: seit 1991 liegt die jährliche Sparquote fast durchgängig über 10% des verfügbaren Einkommens.[6] Nach Abzug der Verbindlichkeiten ergibt sich das Nettogeldvermögen. Die Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens der deutschen Haushalte im Zeitraum 1991 bis 2009 ist in der folgenden Grafik dargestellt:

[Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten] In Anlehnung an: Deutsche Bundesbank (2010a)

Abbildung 1 : Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens

Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 € pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 €, Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch regelmäßig deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung bzw. Wohnungseigentum[7] als Immobilienwert für das eigene Portfolio im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage, also z.B. durch Kauf auf dem regulären Markt, in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in Immobilien, also z. B. durch eine Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken, z. B. einem hohen Anteil weicher Kosten für Vermittler und Initiatoren, einem schwer zu beurteilendem Immobilienportfolio sowie teilweise hohem Fremdkapitalanteil, verbunden. Aktuell sind namhafte Vertreter dieser Gattung in Schieflage geraten: Notwendige Neubewertungen von Immobilien führten zu Kursverlusten und veranlassten viele Anleger zum Verkauf ihrer Anteile. Die eigentlich börsentäglich handelbaren Anteile einiger offener Immobilienfonds wurden in 2008 aber vom Handel ausgesetzt, weil die Liquidität zur Auszahlung der Anleger fehlte und zunächst Immobilien verkauft werden mussten.[8] Wenn dann im schwierigen Marktumfeld nicht die erwarteten Preise erzielt werden, führt das zur weiteren Abwertung der Anteile. Nach spätestens zwei Jahren müssen diese Fonds wieder gehandelt werden – und stehen, wenn die Anleger jetzt noch immer im großen Umfang verkaufen wollen, möglicherweise vor der vollständigen Auflösung.[9]

Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung könnte eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vordergrund steht die Immobilie, sie ist den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen.[10] Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich.

Die vorliegende Arbeit setzt sich vor diesem Hintergrund im ersten Kapitel mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage auseinander. Im zweiten Kapitel werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, im dritten Kapitel der Weg einer Zwangsversteigerung im Besonderen. Im vierten Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt. Kapitel fünf fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen.

1 Strategische Kapitalanlage

1.1 Ziele

Die optimale Kapitalanlage[11] ist sicher, rentabel, liquide und zudem gering besteuert. Im Idealfall entspricht sie darüber hinaus den persönlichen Überzeugungen des Anlegers, indem sie z.B. ökologisch geprägt ist. Das Erreichen der einzelnen Anlageziele ist aber teilweise nur zu Lasten der anderen Ziele möglich, es bestehen Zielkonflikte. So kann eine hohe Rentabilität überwiegend nur verbunden mit einem hohen Risiko und umgekehrt hohe Sicherheit nur bei einer entsprechend reduzierten Rendite erreicht werden. Auch sind langfristige und damit illiquide Anlagen meist rentabler als kurzfristige, liquide.[12]

Die Sicherheit einer Anlage beschreibt den Grad der Kapitalerhaltung und der Rückzahlung. Sie wird von Risiken eingeschränkt, die abhängig von der Anlageform auftreten. So kann die Anlage insgesamt oder teilweise verloren gehen (Verlustrisiko), der Kurs z.B. von Wertpapieren kann fallen (Kursrisiko), der Ertrag kann geringer ausfallen als erwartet (Ertragsrisiko), die Fremdwährung der Geldanlage kann an Wert verlieren (Währungsrisiko) oder der laufende Kaufkraftverlust kann höher als der Ertrag der Anlage ausfallen (Inflationsrisiko). Auch die unzureichende Diversifikation mehrerer Anlagen kann zu einem erhöhten Risiko führen (Klumpenrisiko).[13]

Die Rentabilität der Anlage resultiert aus der Verzinsung, einem eventuellen Wert- oder Kurszuwachs oder -verlust und den laufenden sowie einmalig anfallenden Kosten und Gebühren. Sie stellt das Verhältnis zwischen dem Gewinn einer Anlage und dem eingesetzten Kapital dar.[14]

Umso schneller eine Anlage wieder in Bargeld umgewandelt werden kann, desto höher ist ihre Liquidität. Entscheidend für die Gewichtung dieses Anlageziels ist also der Zeitraum, in dem das Geld nicht für andere Zwecke benötigt wird.[15]

Abhängig von der Anlage und der Einkommenssituation des Anlegers im Übrigen können die unterschiedlichsten steuerlichen Konstellationen auftreten. Die Ermittlung nicht nur der steuermindernden sondern der steueroptimalen Anlage ist äußerst komplex und außerdem den Änderungen des Steuerrechts unterworfen.[16] Eine Anlage darf ihre Rentabilität jedoch nicht erst aus Steuervorteilen erhalten, zumal häufig nur ein anfänglicher Vorteil besteht, der über die Laufzeit ausgeglichen wird (Steuerstundungseffekt bei Abschreibungsmodellen). Gelingt es bei fortgesetzten Verlusten aber nicht, dem Finanzamt die Absicht zur Erzielung von Einkünften schlüssig nachzuweisen, kann die Abzugsfähigkeit der Verluste von den anderen Einkünften aberkannt und die Steuer nachgefordert werden.[17]

Die Kapitalanlageformen lassen sich in Geld- und Sachwertanlagen unterteilen. Geldwertanlagen wie z. B. Spareinlagen, Festgelder, Sparbriefe, Versicherungen, Bausparverträge oder Rentenpapiere, führen zu einem Anspruch auf Auszahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten oder frei wählbarem Zeitpunkt. Der Wert von Sachwertanlagen, z.B. Aktien, Immobilien oder Edelmetalle, wird durch ihren aktuellen Kurs bzw. Marktpreis bestimmt. Der Kauf und Verkauf von Sachwertanlagen kann insbesondere bei Immobilien erhebliche Transaktionskosten verursachen, diese werden im Folgenden noch eingehend untersucht.[18]

1.2 Struktur und Zeithorizont

Vor dem Hintergrund der aufgezeigten unterschiedlichen Anlageziele, der daraus resultierenden Zielkonflikte und der den einzelnen Anlagen immanenten Risiken stellt sich die Frage nach der richtigen Anlagestrategie. Die Anlagealternativen sind hinsichtlich ihrer Rentabilität, Risiken und Liquidität gegeneinander abzuwägen.[19]

Um die unterschiedlichen Risiken und Nachteile der einzelnen Anlageformen zu kompensieren und ihre Vorteile und Ertragschancen zu nutzen, ist die Kapitalanlage nicht auf eine Anlageform zu konzentrieren, sondern unter Berücksichtigung der Beziehungen der Anlagen zueinander strategisch zu diversifizieren. Harry M. Markowitz hat in seinem richtungsweisenden Aufsatz Portfolio Selection, veröffentlicht erstmals im März 1952 im Journal of Finance , für ein Wertpapierportfolio nachgewiesen, dass die Kombination von Wertpapieren mit geringer Korrelation vorteilhaft sein kann: Wenn zwei Wertpapiere auf zukünftige Ereignisse unterschiedlich reagieren, addieren sich die enthaltenen Risiken nicht, sondern heben sich im besten Fall auf. Das Risiko eines Portfolios mit zwei Wertpapieren, die zu 100 % korrelieren, entspricht hingegen dem Risiko des einzelnen Wertpapieres. Die Diversifikation hat in diesem Fall keinerlei Sicherheitsgewinn für das Portfolio zur Folge.[20] Entscheidend für die Effizienz eines Portfolios sei also die strategische Auswahl und Gewichtung von Wertpapieren mit entsprechenden Korrelationen. Diese Erkenntnisse können auch auf die Kapitalanlage abseits der Wertpapiermärkte übertragen werden, um die zur Verfügung stehenden Anlagealternativen effizient zu kombinieren.

Wohnimmobilien eignen sich nach einer gemeinsamen Studie der Berenberg Bank und des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) aufgrund ihrer geringen oder sogar negativen Korrelation zu vielen anderen Anlageformen besonders gut zur Diversifikation des Anlageportfolios. Darüber hinaus weisen Wohnimmobilien auch eine relativ geringe Volatilität auf. Die Korrelation und die Volatilität wurden anhand von relevanten Indizes ermittelt.[21]

In der folgenden Tabelle sind die Volatilität anderer Anlageformen und ihre jeweilige Korrelation mit Wohnimmobilien dargestellt. Die Volatilität beträgt zwischen 0 und 100 Prozent und bildet die Schwankungsbreite des Wertes als annualisierte Standardabweichung der Rendite ab. Die Korrelation liegt zwischen 1 und -1, wobei der Wert 1 vollständig übereinstimmende, der Wert 0 unabhängige und der Wert -1 vollständig entgegengesetzte Wertentwicklung der jeweiligen Anlageform in Relation zu Wohnimmobilien bedeuten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: von Berenberg et al. (2006), S. 53

Tabelle 1: Korrelation von Wohnimmobilien mit anderen Anlageformen

Die optimalen Anlageinstrumente können jedoch nicht nur allgemein unter dem Gesichtspunkt der Nutzenmaximierung des Gesamtvermögens bestimmt werden. Die Struktur und Dauer der Anlagen muss vielmehr unter Berücksichtigung der Höhe des vorhandenen Vermögens und des individuellen Planungshorizonts entwickelt werden. Kleinere Vermögen sollten mit Schwerpunkt auf den Aspekt der Sicherheit, größere Vermögen können unter Eingehung erhöhter Risiken angelegt werden.[22] Wenn die Anlage nur für einen kurzen Zeitraum erfolgen soll, ist auf entsprechend geringes Risiko und hohe Verfügbarkeit zu achten. Bei längeren Planungszeiträumen kann ein höheres Risiko bei reduzierter Verfügbarkeit eingegangen werden.

Die Anlage in Wohnimmobilien erscheint, versteht man die geringe Volatilität als Gradmesser eines entsprechend geringen Risikos, grundsätzlich als geeignete Kapitalanlage für den durchschnittlichen Privathaushalt. Sie dient mit Blick auf die geforderte Diversifizierung auch als sinnvolle Ergänzung anderer Kapitalanlagen, z. B. eines Aktiendepots. Im Folgenden wird deshalb und entsprechend dem Titel dieser Arbeit ausschließlich die Kapitalanlage in Wohnimmobilien betrachtet.

1.3 Immobilien als Anlageklasse

1.3.1 Eigenschaften von Immobilien

Immobilien sind gekennzeichnet durch ihre Immobilität, die Heterogenität, einen langen Entwicklungsprozess und lange Lebensdauer, hohe Investitions- und Transaktionskosten, eine nur eingeschränkte Substituierbarkeit sowie mögliche staatliche Interventionen und rechtliche Einflussfaktoren.

Der Standort einer Immobilie wird vor der Errichtung festgelegt und ist dann für den im Vergleich zu den meisten anderen Wirtschaftsgütern sehr langen Nutzungszeitraum nicht mehr veränderbar. Auch zwei ansonsten baugleiche Immobilien unterscheiden sich z. B. aufgrund ihres Umfeldes, selbst die gleich geschnittenen Eigentumswohnungen in einem Haus unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Ausrichtung, der Belichtung und der Beschallung. Immobilien sind daher heterogen und stets nur mit Einschränkungen vergleichbar. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und nur beschränkt substituierbar, die Nachfrage reagiert daher eher unelastisch auf Veränderungen des Angebotes. Die Errichtung oder der Kauf von Immobilien sind mit hohen Kosten und Aufwand verbunden, hier eröffnet sich das Betätigungsfeld für Investoren und Kapitalanleger. Bevor eine Immobilie fertiggestellt wird, ist eine lange Planungs-, Bauvorbereitungs- und Bauphase erforderlich, die in Abhängigkeit von Größe und Umfeld des Bauvorhabens mehrere Jahre dauern kann. Die zum Zeitpunkt der Planung bestehende und für die Zukunft erwartete Nachfrage kann sich in dieser Zeit aber grundlegend ändern. Diese lange Reaktionszeit führt auch bei Immobilien zum ursprünglich auf den Agrarbereich bezogenen sogenannten Schweinezyklus: hohe aktuelle Marktpreise aufgrund von Nachfrageüberschuss verlocken zahlreiche Investoren zu verstärkten Investitionen in Immobilienprojekte, die einige Jahre später gleichzeitig auf den Markt treffen und dann zu einem Angebotsüberhang führen und die Preise stark fallen lassen. Neue Investoren werden abgeschreckt, was einige Jahre später erneut zu Nachfrageüberschuss und wieder hohen Preisen führt.[23]

Der Immobilienmarkt ist kein effizienter Markt. Er ist aufgrund der Heterogenität des Gutes Immobilie und der regionalen Zersplitterung relativ intransparent und wegen der Immobilität in regionale Teilmärkte zersplittert. Informationen müssen zeit- und kostenintensiv eingeholt werden, um einen angemessenen Preis bestimmen zu können. Das eröffnet einerseits die Möglichkeit von hohen Gewinnen durch Informationsvorsprünge, zwingt andererseits aufgrund der schwer abzuschätzenden Entwicklung aber auch zur Berücksichtigung entsprechender Risikoprämien.[24]

Der Immobilienerwerb ist neben hohen Investitionskosten auch mit hohen Transaktionskosten, insbesondere Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Grundbuchumschreibung und ggf. Maklercourtage, Kosten für die Wertermittlung und Finanzierungskosten usw. verbunden. Die Transaktionskosten können regelmäßig ca. 7 bis 15 % des Kaufpreises betragen.[25] Bei Immobilienerwerb im Wege der Zwangsversteigerung entfällt i. d. R. die Maklercourtage, an Stelle der Notargebühren wird vom Gericht eine vergleichsweise niedrige Zuschlagsgebühr erhoben. Dennoch belaufen sich auch hier die Transaktionskosten auf ca. 6 bis 8 % des Ersteigerungspreises. Die hohen Transaktionskosten würden bei kurzfristiger Weiterveräußerung die Rendite deutlich reduzieren. Bei Weiterveräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung bei Privatkauf und –verkauf innerhalb von 10 Jahren ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Immobilieninvestitionen sind daher eher langfristig angelegt.[26]

Anleger verbinden mit der Immobilie regelmäßig einen realen Vermögensgegenstand, der inflationssicher ist und langfristig gesicherte Renditen verbunden mit Wertsteigerungen verspricht.[27] Dieses Image hat im Zuge platzender „Immobilien-Blasen“ in den USA, Großbritannien und Spanien gelitten.[28] Auslöser der Blasenbildung war die politisch gewollte oder zumindest nicht ausreichend regulierte Finanzierung von Wohnungseigentum für Haushalte, die sich das nicht leisten konnten (sog. Subprime-Segment). So wurden Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital, mit variablen oder steigenden Zinsen, die steuerlich voll geltend gemacht werden konnten, an breite Bevölkerungsschichten herausgereicht. In der Folge zog die Nachfrage an und die Immobilienpreise stiegen, bis die ersten Kredite nicht mehr bedient werden konnten. Die betroffenen Häuser wurden massenweise zwangsverwertet, durch das gestiegene Angebot fielen die Preise, wachsende Zurückhaltung bei der Kreditvergabe und die noch in der Boomphase geplanten aber erst jetzt fertig gestellten neuen Objekte verschärften das Problem, die Blase platzte. Anzeichen für ein erhöhtes Risiko einer Immobilienblase werden derzeit z. B. von Deutsche Bank Research in einigen Ländern Asiens gesehen.[29] Die Situation in den betroffenen Ländern ist jedoch von der in Deutschland grundverschieden. Eine ähnliche Überhitzung und in der Folge eine deutsche Immobilien-Blase vergleichbaren Ausmaßes ist wegen der deutlich restriktiveren und durch einen hohen Eigenkapitalanteil geprägten Finanzierungen unwahrscheinlich.[30]

Die direkte Immobilienanlage erfolgt durch den Kauf einer bestimmten Immobilie, also einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses, eines Mehrfamilienhauses, eines gemischt genutzten Gebäudes oder von reinen Gewerbebauten. Eine indirekte Immobilienanlage kann durch Beteiligung an einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktien, Real Estate Investment Trusts (REIT) oder einer ähnlichen Rechtskonstruktion erfolgen.[31]

Eine eigengenutzte Immobilie erspart Mietzahlungen. Die Anlageentscheidung wird in diesem Fall aber nicht nur von wirtschaftlichen Überlegungen sondern auch von individuellen Vorstellungen und dem Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ geprägt. Die fremdgenutzte Immobilie soll Erträge durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaften. Den Einsparungen bzw. Erträgen stehen Betriebs-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie i. d. R. Finanzierungskosten gegenüber.[32]

In der vorliegenden Arbeit wird nachfolgend nur die Eigentumswohnung als direkte, fremdgenutzte Immobilienanlage unter rein wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten betrachtet. Entscheidend für die richtige Objektauswahl ist vor diesem Hintergrund die Entwicklung der örtlichen Wohnraumnachfrage, um die langfristige Vermietbarkeit zu einem bestimmten Mietpreis und damit die Einnahmen zu sichern.

1.3.2 Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage

Wesentliche Determinanten der Nachfrageentwicklung nach Mietwohnungen sind das verfügbare Haushaltseinkommen und die demografische Entwicklung.[33]

Die Entwicklung des Einkommens der privaten Haushalte

Die Wohnungsnachfrage erfolgt nicht durch Individuen, sondern durch Privathaushalte.[34] Dementsprechend wirkt sich das verfügbare Haushaltseinkommen auf die Nachfrage aus. Wichtig ist hier insbesondere das Primäreinkommen (Löhne und Gehälter). Staatliche Transferleistungen (Wohngeld etc.) sowie Fördermaßnahmen (Pendlerpauschale) erhöhen das Einkommen. Höhere Haushaltseinkommen führen zu steigender Nachfrage und in der Folge steigenden Preisen (Mieten).[35] Die Einkommen der Haushalte haben sich dem Deutschen Bundesamt für Statistik zufolge in der letzten Dekade (1999/2009) um durchschnittlich 1,9 % p. a. erhöht. In der Dekade 1991/2001 lag die durchschnittliche Erhöhung noch bei 2,9 % p. a., von 1980 bis 1991 betrug sie sogar 4,7 % p. a.[36] Um eine Aussage über die reale Entwicklung der Kaufkraft zu erhalten, ist aber eine inflationsbereinigte Betrachtung erforderlich. Für den Zeitraum bis 1990 wird hierzu der Preisindex für die Lebenshaltung des früheren Bundesgebietes, für die Entwicklung ab 1991 der Verbraucherpreisindex für Deutschland zur Basis 2005 herangezogen.[37] Preisbereinigt sind die Einkommen in den Zeiträumen 1999/2009 nur um durchschnittlich 0,5 % p. a., von 1991 bis 2001 um 0,84 % p. a. und 1980 bis 1991 noch um 1,95 % p. a. gestiegen.[38] Der wesentliche Kaufkraftanstieg fand also zwischen 1980 und 1991 statt und hat sich seitdem deutlich abgeschwächt.

In der folgenden Grafik ist die Entwicklung der Einkommen je Einwohner dargestellt. Die blaue Linie bildet die absolute Entwicklung nominal, die rote Linie die rechnerische, anhand des Verbraucherpreisindexes preisbereinigte Entwicklung, ausgehend von 1980 in Euro, abzulesen an der linken Vertikalachse, ab. Die Balken verdeutlichen die relative Veränderung im Verhältnis zum Vorjahr, abzulesen an der rechten Vertikalachse.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In Anlehnung an: Statistisches Bundesamt (2010b)/ Statistisches Bundesamt (2010c)

Abbildung 2: Entwicklung des verfügbaren Einkommens

Auch die zukünftige reale Einkommenserhöhung kann laut einer Modellrechnung mit überlappenden Generationen[39] von Gräf und Schattenberg abhängig von dem zugrunde gelegten Szenario der demografischen Entwicklung bis 2050 auf unter 1 %
p. a. sinken.[40] Impulse für die Wohnflächennachfrage aus der Einkommensentwicklung heraus werden daher in Zukunft wesentlich schwächer ausfallen als bisher.

Die demografische Entwicklung

Aufgrund der langfristigen Ausrichtung von Immobilieninvestitionen sind auch die Auswirkungen der demografischen Entwicklung an sich auf die Nachfrage nach Wohnraum zu berücksichtigen. Die Entwicklung ist im Wesentlichen abhängig von der Geburtenhäufigkeit, der Entwicklung der Lebenserwartung und des Nettowanderungssaldos. Zahlreiche Institute und Studien beschäftigen sich mit diesen Aspekten und entwerfen dabei Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen. Im Folgenden wird auf die häufig verwendete Basisvariante der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes zurückgegriffen, weil diese über eine breite Datenbasis verfügt und eine übliche Referenz darstellt.[41]

Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird nach Variante 1 der Modellrechnung des Statistischen Bundesamtes von noch ca. 82 Millionen Menschen in 2008 auf zwischen 65 und 70 Millionen in 2060 zurückgehen. Diese Variante geht von der Fortsetzung aktuell erkennbarer Trends, insbesondere einer gleichbleibenden Geburtenzahl und einer tendenziell weiter steigenden Lebenserwartung, aus.[42] Die folgende Abbildung stellt die Ober- und Untergrenzen der nach Variante 1 (mittlere Bevölkerung) vorausberechneten Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2060 dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt (2009), S.12.

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2060

Die Differenz zwischen Ober- und Untergrenze der vorausberechneten Bevölkerungszahl entsteht durch einen berücksichtigten Saldo der Außenwanderung (die Differenz zwischen den Zuzügen nach Deutschland und den Fortzügen ins Ausland) von entweder gleichbleibend 100.000 Personen pro Jahr ab 2014 oder dann weiter steigend auf 200.000 Personen pro Jahr ab 2020. Der tatsächlich eintretende Saldo hängt einerseits von der deutschen Einwanderungspolitik und der Attraktivität des Landes, als auch vom Migrationspotenzial, das von der wirtschaftlichen, politischen, demografischen oder ökologischen Entwicklung der Herkunftsländer bestimmt wird, ab. Er ist daher mit einiger Unsicherheit behaftet.[43]

Die gravierendste, aus der Berechnung ablesbare Entwicklung ist neben der Abnahme der Bevölkerungszahl der wachsende Anteil älterer Personen an der Gesamtbevölkerung: Der Anteil der über 65-jährigen steigt von 20 % in 2008 auf 34 % in 2060, der Anteil der über 80-jährigen verdreifacht sich nahezu von 5 % auf 14 % (Untergrenze Variante 1).[44] Diese Veränderung der Altersstruktur hat erhebliche Auswirkungen auf alle Lebensbereiche, auch auf die Qualität und Ausstattung der nachgefragten Wohnungen.

Die Entwicklung der Bevölkerungsanzahl in den einzelnen Regionen ist höchst unterschiedlich. Trifft Variante 1 Untergrenze zu, hätte Hamburg bis 2060 mit - 6 % den geringsten Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen, das Schlusslicht würde Sachsen-Anhalt mit - 43 % bilden. Die neuen Bundesländer belegen in dieser Betrachtung fast sämtlich die letzten Plätze, nur das Saarland verliert mehr Einwohner als eines der neuen Bundesländer (Sachsen).

In der folgenden Abbildung sind die Bevölkerungszahl in den einzelnen Bundesländern in 2009 und die gemäß Variante 1-W1 (mittlere Bevölkerung, Untergrenze) vorausberechnete Bevölkerungszahl für 2060 gegenübergestellt. Die Bundesländer sind absteigend sortiert nach der prozentualen Veränderung, dargestellt durch grüne Balken auf der vertikalen Sekundärachse.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2010.[45]

Abbildung 4: Entwicklung Bevölkerungszahl nach Bundesländern

Wesentliche Ursache für die Binnenwanderungen in der Vergangenheit von den neuen in die alten Bundesländer war die bessere wirtschaftliche Entwicklung und die damit einhergehende geringere Arbeitslosenquote sowie in zweiter Linie auch das höhere Lohnniveau in den alten Bundesländern. In der Folge verlegten Einwohner ihren Arbeitsplatz und Wohnort in diese Regionen. Dieser Zusammenhang ist auch statistisch belegt.[46] Die erwartete weitere Angleichung der wirtschaftlichen Entwicklung könnte also auch eine Verringerung dieser Abwanderung zur Folge haben. Außerdem nimmt die junge, mobile Bevölkerung in den neuen Ländern und damit das Abwanderungspotenzial besonders stark ab. Für die Zukunft wird daher eine sich zwar zunächst fortsetzende, tendenziell aber abnehmende Abwanderung angenommen.[47] Die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der Kreise fallen aufgrund zahlreicher, nicht vorhersehbarer Einflussfaktoren höchst unterschiedlich aus und verfügen daher nicht über die für Investitionsentscheidungen erforderliche Sicherheit. Sie werden hier deshalb nicht berücksichtigt.[48] Wanderungsbewegungen sind aber nicht nur zwischen den alten und den neuen Bundesländern, sondern darüber hinaus von den Flächenländern hin zu den Stadtstaaten bzw. Metropolen festzustellen, deren relativer Bevölkerungsrückgang deutlich geringer ausfällt.[49]

Entscheidend für die regionale Wohnungsnachfrage ist jedoch – wie oben bereits festgestellt – nicht allein die Einwohnerzahl, sondern die Zahl der Haushalte.[50] In einer 2007 veröffentlichten Studie hat das statistische Bundesamt die andauernde Abnahme der Haushaltsgrößen, also der Anzahl von Personen je Haushalt, registriert. Die für das Jahr 2025 vorausberechnete Verteilung der Haushalte nach Personenan­zahl ist in folgender Abbildung dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2007.

Abbildung 5: Privathaushalte nach Haushaltsgrößen 2025 (Trendvariante)

Die Einpersonenhaushalte dominieren nun alle anderen Haushaltsgrößen. Auch der Anteil der Zweipersonenhaushalte nahm in der Vergangenheit ständig zu, während der Anteil von Haushalten mit drei oder mehr Personen sank. Aus dieser Entwicklung heraus wird trotz Bevölkerungsrückgang die Zunahme der Gesamtzahl der Haushalte von heute 40,033 Mio. auf 40,486 Mio. bis 2020, auf 40,541 Mio. in 2025 und erst dann eine beginnende Abnahme vorausberechnet. In den Stadtstaaten sind überdurchschnittlich viele Einpersonenhaushalte zu erwarten. Wegen der Vielzahl von Einflussfaktoren und den daraus resultierenden Unsicherheiten werden diese Werte aber nur für einen relativ kurzen Zeitraum prognostiziert.[51]

1.3.3 Schlussfolgerungen

Aufgrund der abnehmenden Bevölkerungszahl in Deutschland wird unter sonst gleichen Bedingungen die Nachfrage nach Wohnraum insgesamt langfristig sinken, auch wenn bis 2020 wegen steigender Haushaltsanzahl zunächst noch mit einem Anstieg zu rechnen ist. Diese Entwicklung ist jedoch nicht homogen sondern regional und strukturell sehr differenziert. Daraus entstehen auch Opportunitäten, die es zu nutzen gilt. Für die langfristige, strategische Kapitalanlage in Wohnungseigentum lassen sich aus dem Vorstehenden folgende allgemeine Schlüsse ziehen:

- Im Auswahlprozess der Immobilienanlage muss besonders darauf geachtet werden, dass auch unter Berücksichtigung der beschriebenen Entwicklungen die regional zu erwartende Nachfrage bedient wird. Weil der vorausberechnete Bevölkerungsrückgang in den Flächenländern und in den ländlichen Regionen besonders deutlich ist, sollte eine Wohnung in den Stadtstaaten bzw. in den Metropolen, nicht jedoch in Dörfern oder Kleinstädten erworben werden.
- Wohnungen werden zunehmend durch kleine Haushalte mit ein bis zwei Personen nachgefragt, weshalb der Mietpreis in diesem Segment bei zunächst gleich bleibendem Angebot stärker steigen wird. Die Wohnung sollte deshalb auf die Bedürfnisse von Ein- und Zweipersonenhaushalten abgestimmt sein, also über ein bis zwei, maximal drei Zimmer verfügen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass sich die Ansprüche dieser Zielgruppe auch ändern können.
- Die Zahl der jungen Menschen sinkt stark, sodass für die auf diese Zielgruppe ausgerichteten Angebote die Nachfrage zurückgehen wird. Solche Immobilien sind als Kapitalanlage daher zu meiden.[52] Wegen der andererseits steigenden Zahl älterer Menschen sollte die Wohnung den Bedürfnissen dieser Zielgruppe entweder heute schon entsprechen oder mit vertretbarem Aufwand angepasst werden können. Konkret bedeutet das z.B., dass die Wohnung barrierefrei sein und das Haus ggf. über einen Aufzug verfügen sollte. Außerdem sollte eine gute Infrastruktur, insbesondere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und medizinische Versorgung, gegeben sein.
- Bei Haushalten mit jungen Menschen ist die Mobilität höher und die zu erwartende Mietvertragsdauer deshalb geringer, als bei älteren Menschen. Die Vermietung an ältere Menschen reduziert also den Aufwand für Neuvermietung.

Diese Schlussfolgerungen gelten für die allgemeinen Trends. Regional und lokal können dennoch andere Entwicklungen auftreten, die zu berücksichtigen sind. So ist z. B. hinsichtlich der Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Studentenstädten ein positiver, an typischen Industriestandorten jedoch einen negativer Zusammenhang feststellbar.[53]

2 Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

2.1 Rechtliche Grundlagen

Mit dem im Wohnungseigentumsgesetz geregelten Wohnungseigentum, also dem Eigentum an einem Teil eines Gebäudes, weicht der Gesetzgeber von dem in §§ 93, 94 BGB verankerten Akzessoritätsgrundsatz, der untrennbaren Rechte an der Einheit von Grundstück und Gebäude, ab. Der historische Hintergrund des am 20. März 1951 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) waren die Wohnungsnot und die schlechte Einkommenssituation eines Großteils der Bevölkerung nach dem Zweiten Weltkrieg. Durch die im WEG geregelte Aufteilung der Rechte innerhalb eines Gebäudes konnte Eigentum an einzelnen Einheiten bereits zu deutlich geringeren Kosten begründet werden. Der Wiederaufbau des zerstörten oder beschädigten Wohnungsbestandes wurde dadurch gesetzlich erleichtert.[54]

Wohnungseigentum ist nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Als Teileigentum wird gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bezeichnet. Wohnungs- und Teileigentum unterscheiden sich aber nicht strukturell, sondern nur hinsichtlich der vereinbarten Nutzungsbefugnis. Mit seinem Sondereigentum kann der Eigentümer wie ein Alleineigentümer verfahren. Sondereigentum soll nach § 3 WEG nur für abgeschlossene Wohnungen und sonstige Räume eingeräumt werden. Gemeinschaftseigentum schließlich sind gemäß § 1 Abs. 5 WEG in Abgrenzung zum Sondereigentum das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, soweit diese nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen.[55] Durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einem oder mehreren Eigentümern ein Sondernutzungsrecht, d. h. ein exklusives Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer, einräumen. Das kann z. B. ein Kellerraum, die Terrasse vor einer Erdgeschoßwohnung, ein Teil des Gartens oder ein PKW-Stellplatz auf dem Grundstück sein. Das Sondernutzungsrecht kann deshalb den Wert des Wohnungseigentums erheblich steigern.[56]

Der Wohnungseigentümer kann nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Er trägt daher auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums selbst, während die Kosten des Gemeinschaftseigentums von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Der nicht immer auf den ersten Blick eindeutigen Abgrenzung des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum kommt daher große praktische Bedeutung zu. So zählen nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 WEG zwar nur Räume zum Sondereigentum. Teile des Balkons, konkret der Luftraum, der Innenanstrich und der Bodenbelag werden aber von der Rechtsprechung auch als sondereigentumsfähig angesehen. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen jedoch die Brüstung, das Geländer, die Bodenplatte, die Trennwand zum Nachbarbalkon, die Decke und die Verglasung.[57] Es ist also vor jeder notwendigen Instandhaltungsmaßnahme zu prüfen, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die Kosten ggf. auf die Gemeinschaft abgewälzt werden können.

Die Eigentümergemeinschaft entsteht mit der Eintragung der Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher. Wenn ein Alleineigentümer die Teilung vorgenommen hat, entsteht die Gemeinschaft abweichend davon erst, sobald ein weiterer Eigentümer hinzugekommen ist. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird durch das WEG, die Bestimmungen der Wohnungseigentümer, insbesondere den Teilungsvertrag bzw. die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, und nur subsidiär durch die entsprechenden Vorschriften zum gemeinschaftlichen Grundstückseigentum im BGB geregelt.[58] Eine stets einheitliche Ableitung der Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft allein aus dem Gesetz ist damit nicht möglich. Die zulässig abweichend getroffenen Regelungen und ihre Auswirkungen sind daher vor Erwerb zu prüfen und zu beachten.

2.2 Anschaffung

2.2.1 Die Phasen des Anlageprozesses

Der Prozess der Kapitalanlage in Wohnungseigentum kann in drei Phasen gegliedert werden, die Anschaffung, die Bewirtschaftung und ggf. den Verkauf. Alle Phasen müssen aufgrund ihrer wechselseitigen Auswirkungen bereits im Vorfeld vollständig geplant werden. So bestimmen die in der Bewirtschaftungsphase erzielbaren Einnahmen den unter Berücksichtigung der persönlichen Rendite/ Risiko – Erwartung maximal möglichen Kaufpreis. Umgekehrt beeinflussen das für die Anschaffung ggf. eingesetzte Fremdkapital und die damit verbundenen Kosten die spätere Eigenkapitalrendite, aber auch das Risiko (Leverage-Effekt).[59] Der Einsatz von Fremdkapital, typischerweise durch Aufnahme eines grundpfandrechtlich gesicherten Annuitäten­darlehens, bietet sich bei Immobilienerwerb zwar grundsätzlich an. Weil das Hauptziel der vorliegenden Arbeit die Klärung der Eignung des privaten Erwerbs von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung zur strategischen Anlage von Eigenkapital, nicht jedoch die Investition unter Einsatz von Fremdkapital ist, wird die Thematik der Finanzierungsmöglichkeiten zum Immobilienerwerb nicht vertieft.

Problematisch ist der Immobilienerwerb ohne klare Zielsetzung und ohne Kapitalanlagestrategie. Die Entscheidung zum Kauf sollte nicht opportunistisch bei sich bietenden Gelegenheiten getroffen werden, sie muss vielmehr wie im ersten Kapitel erörtert strategisch auf das vorhandene Vermögensportfolio ausgerichtet sein. Ein nur aus steuerlichen Gründen heraus vollständig finanzierter Immobilienerwerb verschleiert häufig die damit hingenommenen Risiken. In jedem Falle muss auch hier das Objekt selbst eingehend untersucht und beurteilt werden. Auch eine unvollständige Investitionsrechnung, bei der nicht alle Erwerbsnebenkosten oder zukünftig auftretende Kosten, z.B. durch Mietausfall, notwendige Instandhaltung, Modernisierung oder die Kosten im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung berücksichtigt werden, stellt ein erhebliches Risiko dar. Schließlich sollte auch schon frühzeitig geprüft werden, ob und zu welchen Konditionen eine Weiterveräußerung der Immobilie möglich wäre (Exit-Strategie).[60]

Bevor ein passendes Anlageobjekt gesucht werden kann, müssen deshalb der vorgesehene Eigenkapitaleinsatz und das mögliche Fremdkapital in Abhängigkeit vom eigenen Vermögen und den Anlagezielen im Rahmen der persönlichen Finanzplanung bestimmt werden, um die maximale Höhe der Gesamtinvestition zu ermitteln.[61] Das einzusetzende Eigenkapital muss dem Anlagezeitraum entsprechend langfristig frei verfügbar sein. Die Gesamtinvestition muss dann sowohl den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten als auch möglicherweise unmittelbar nach Erwerb zur Herstellung oder Sicherung der Vermietbarkeit notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abdecken. Die Höhe des finanzierbaren Fremdkapitals ist auch von der Bewertung der Immobilie, der Bonität des Erwerbers und den weiteren Finanzierungskonditionen (Zins, Tilgung, Laufzeit) abhängig.

Auch die persönliche Renditeerwartung als Funktion des Eigenkapitals und der Einnahmeüberschüsse ist zu bestimmen. Die Untergrenze bildet dabei die Rendite einer risikofreien Anlage, typischerweise der Zinskupon von Bundesanleihen. Bei einem vergleichbaren Anlagezeitraum von 10 Jahren beträgt dieser aktuell 2,25 %. Nach Abzug der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % verbleibt als Maßstab eine risikofreie Rendite in Höhe von gerundet 1,69 %.[62]

2.2.2 Ermittlung der Anschaffungsausgaben

Die Anschaffungsausgaben setzen sich aus dem Kaufpreis, im Falle der Zwangsversteigerung also dem Meistgebot, und den Erwerbsnebenkosten zusammen. Das Meistgebot umfasst das in der Versteigerung erfolgreiche Bargebot und den Wert der bestehen bleibenden Rechten. Im Unterschied zum Immobilienerwerb durch regulären Kaufvertrag fallen bei der Zwangsversteigerung weder Provisionskosten für einen Makler noch Notarkosten zur Beurkundung eines Kaufvertrages an. Es ist stattdessen mit den folgenden Erwerbsnebenkosten zu rechnen:

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb von Wohnungseigentum im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Der Steuersatz beträgt gemäß § 11 GrEStG 3,5 % und ist auf volle Euro abzurunden. Die Höhe der Steuer kann jedoch gemäß Art. 105 Abs. 2a des GG seit dem 01.09.2006 von den Bundesländern selbst festgelegt werden. Von dieser Möglichkeit haben bisher Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt Gebrauch gemacht und die Steuer jeweils auf 4,5 % erhöht. Brandenburg hat die Anhebung ab 2011 auf 5 % beschlossen und auch Niedersachsen, Saarland, Bremen und Schleswig-Holstein planen die Anhebung des Steuersatzes.[63] Steuerschuldner ist nach § 13 Nr. 4 GrEStG der Meistbietende, d.h. der Erwerber. Es ist also je nach Bundesland mit Kosten von 3,5 % bzw. 4,5 % des Meistgebotes einschließlich bestehen bleibender Rechte zu kalkulieren.

[...]


[1] Timing: Anlagestrategie, die aus dem Verlauf von Börsenkursen Signale für den optimalen Zeitpunkt zum Kauf und Verkauf eines Wertpapieres ableitet, erstmalig entwickelt um 1910 von Charles Dow.

[2] Stock Picking: Anlagestrategie, nach der zunächst der Wert einer Unternehmung bestimmt und mit dem aktuellen Kurs verglichen wird, um unterbewertete Aktien zu kaufen und überbewertete Aktien zu verkaufen; erstmalig entwickelt und veröffentlicht 1934 in Security Analysis von Benjamin Graham und David Dodd.

[3] Vgl. Spremann (2006), S. 50 ff.

[4] Vgl. Layes / Beck (2004), S. 752 ff.

[5] Vgl. Spremann (2006), S. 5 f.

[6] Vgl. Deutsche Bundesbank (2010a), S. 10; das Geldvermögen in der Statistik der deutschen Bundesbank umfasst das Geldvermögen bei Banken, Investmentfonds, Versicherungen, aus Pensionsrückstellungen und Wertpapieren.

[7] Im Folgenden werden die Begriffe „Eigentumswohnung“ und „Wohnungseigentum“ synonym verwendet.

[8] Vgl. Oberhuber (2010), http://www.faz.net/-01hs8o, Stand: 18.10.2010.

[9] Vgl. von Gaertringen (2010), http://www.faz.net/-01ieil, Stand: 18.10.2010.

[10] Vgl. Gerhards/ Keller (2009), S. 99.

[11] Unter „Kapital“ wird im Folgenden der monetäre betriebswirtschaftliche Begriff verstanden.

[12] Vgl. May (2006), S. 10.

[13] Vgl. ebd., S. 6.

[14] Vgl. ebd., S. 7 f.

[15] Vgl. ebd., S. 9.

[16] Vgl. Mieth (2008), S. 12.

[17] Vgl. Heuermann / Ratschow (2010), EStG § 2, Rn. 110 ff.

[18] Vgl. May (2006), S. 5.

[19] Vgl. Brunner (2009), S. 18.

[20] Vgl. Markowitz (1970), S. 5.

[21] Vgl. von Berenberg et al. (2006), S. 53.

[22] Vgl. May (2006), S. 11.

[23] Vgl. Gondring (2004), S. 36 f.

[24] Vgl. Piazolo (2008), S. 36 f.

[25] Vgl. Kleiber (2009), S. 28.

[26] Vgl. Brunner (2009), S. 12.

[27] Vgl. Gondring (2004), S. 37.

[28] Vgl. Kleiber (2009), S. 28.

[29] Vgl. Dyck/ Just (2010), S. 3 f.

[30] Vgl. Jokl (2009), S.62 f.

[31] Vgl. Zander (2004), S. 133 ff.

[32] Vgl. May (2006), S. 102 ff.

[33] Vgl. Just (2009a), S. 41.

[34] Als „privater Haushalt“ zählt nach der Definition des Statistischen Bundesamtes im Wesentlichen „jede zusammen wohnende und eine wirtschaftende Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die alleine wohnen und wirtschaften. …“, Statistisches Bundesamt (2007), S. 27.

[35] Vgl. Just (2009a), S. 43.

[36] Vgl. Statistisches Bundesamt (2010b), Tabelle 1.5.

[37] Vgl. Statistisches Bundesamt (2010c), Jahresdurchschnitte.

[38] Vgl. Schwarz (2008), S. 205.

[39] Das Modell berücksichtigt drei Generationen: Die erwerbstätige Generation, die sowohl die Rentnergeneration als auch die nachwachsende Generation versorgt.

[40] Vgl. Gräf/ Schattenberg (2006), S. 9.

[41] Vgl. Just (2009a), S. 24.

[42] Vgl. Statistisches Bundesamt (2009), S. 11.

[43] Vgl. Statistisches Bundesamt (2009), S. 31 ff.

[44] Vgl. Statistisches Bundesamt (2009), S. 16.

[45] Vgl. Statistisches Bundesamt (2010a), Ergebnisse der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung, Variante 1-W1 Länder.

[46] Vgl. Just (2009a), S. 34 ff.

[47] Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2007), S. 18 f.

[48] Vgl. Just (2009a), S. 36 ff.

[49] Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2007), S. 28.

[50] Vgl. Just (2009a), S. 248.

[51] Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2007), S. 26 f.

[52] Vgl. Just (2009a), S. 28.

[53] Vgl. Just (2009b), S. 1 f.

[54] Vgl. Stürzer et al. (2010), S. 29.

[55] Vgl. Riecke / Schmid / Schneider (2007), § 1, Rn. 30 ff.

[56] Vgl. Stürzer et al. (2010), S. 58.

[57] Vgl. Riecke / Schmid / Schneider/ Förth (2007), § 5, Rn. 37.

[58] Vgl. ebd., § 10, Rn. 6.

[59] Als „Leverage-Effekt“ wird die Wirkung des verstärkten Einsatzes von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite bezeichnet: Ist die Rendite der Kapitalanlage höher als die Fremdkapitalkosten, erhöht sich bei steigendem Fremdkapitaleinsatz die Eigenkapitalrentabilität (Leverage-Chance). Ist sie geringer, fällt die Eigenkapitalrentabilität und kann sogar negativ werden (Leverage-Risiko).

[60] Vgl. Brübach (2005), S. 72 ff.

[61] Vgl. Schmidt (2005), S. 31 ff., S. 95 ff.

[62] Vgl. Deutsche Finanzagentur (2010), Stand: 20.10.2010.

[63] Vgl. http://www.ibr-online.de, Stand: 20.10.2010.

Ende der Leseprobe aus 96 Seiten

Details

Titel
Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage
Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule
Note
1,3
Autor
Jahr
2010
Seiten
96
Katalognummer
V162996
ISBN (eBook)
9783640781003
ISBN (Buch)
9783640780983
Dateigröße
2065 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Erwerb, Eigentumswohnungen, Kapitalanlage, Zwangsversteigerung, Wohnungseigentum, Grunderwerb, Geldanlage, Mietrecht, Investitionsrechnung, Diversifikation, Portfoliotheorie, Immobilien
Arbeit zitieren
Dipl.-Wirtschaftsjur. (FH) Ullrich Janke (Autor), 2010, Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/162996

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