Wohnen und Immobilienmarkt 2030. Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Einführung: Demographischer Wandel und veränderte Lebensformen
2.1 Wichtige demographische Größen
2.2 Wandel der Demographie in Deutschland
2.2.1 Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung
2.2.2 Haushaltsentwicklung
2.2.3 Einkommensentwicklung
2.3 Gesellschaftliche Trends mit Bezug auf das Wohnverhalten
2.3.1 Beschleunigung der Lebensprozesse
2.3.2 Individualisierung

3. Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien - Stand der Forschung
3.1 Quantitative und qualitative Veränderungen der Anforderungen
3.1.1 Quantitative Veränderungen
3.1.2 Qualitative Veränderungen
3.2 Zielgruppenspezifische Wohnanforderungen - Stand der Forschung
3.2.1 Arten der Zielgruppenbildung
3.2.2 Analyse der Wohnanforderungen - Stand der Forschung
3.3 Dynamik der Nachfragegruppen nach Wohnraum
3.4 Ambient Assisted Living
3.5 Zwischenfazit

4. Auswirkungen der veränderten Anforderungen auf die aktuellen Wohnungsbestände
4.1 Aktuelle Situation der Wohnimmobilien
4.1.1 Wohnungsbestandsentwicklung - Wohnungsmarktbeobachtung
4.1.2 Mietmarkt
4.1.3 Neubaumarkt
4.2 Die Zukunft der aktuellen Wohnungsbestände
4.2.1 Transformationen der Wohnimmobilien
4.2.2 Veränderung der Infrastruktur und ökologische Herausforderung
4.2.3 Wohnungstrends
4.2.4 Zwischenfazit

5. (Exkurs) Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse
5.1 Assetklasse Wohnimmobilie - Vor- und Nachteile
5.2 Die Entwicklung der Eigentumsformen
5.3 Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse in Deutschland
5.4 Zwischenfazit

6. Zusammenfassung und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis:

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Demographische Entwicklung

Abbildung 2: Grundformen der Alterspyramiden

Abbildung 3: AltersStruktur 2010 und 2030

Abbildung 4: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in der Vergangenheit

Abbildung 5: Bedürfnispyramide nach Maslow in Bezug auf das Wohnen

Abbildung 6: Dreidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der Zielgruppenbildung

Abbildung 7: Zweidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der Zielgruppenbildung

Abbildung 8: Quantitative Veränderung der Nachfragegruppen auf dem Wohnungsmarkt

Abbildung 9: Ambient Assisted Living

Abbildung 10: Wohnraumnachfrageentwicklung in den 20 größten deutschen Städten

Abbildung 11: Haushalte in Mietwohnungen, stand 01.01.2008

Abbildung 12: Prozentualer Gegenüberstellung der Eigentums- und Mietwohnung nach den Hauhalten

Abbildung 13: Höhe der Mieten in bewohnten Mietwohnungen 2006

Abbildung 14: Fertig gestellte Wohnungen in Wohngebäuden (Neubauten), in 1000

Abbildung 15: Loft in Hamburg, Rothenburgsort: wohnen und/oder arbeiten in historischem Lagerhaus/Maschinenfabrik

Abbildung 16: Beispiel schwellenloser Übergang zur Terrasse mit Entwässerungsrinne und zentrale technische Steuerung

Abbildung 17: Wohneigentumsbildung mit Neubau- und Bestandsimmobilien 1994 bis 2007 nach Haushaltstypen

Abbildung 18: Wohneigentumsbildung nach Gebäude- und Haushaltstypen 1994 bis 2007

Abbildung 19: Entscheidungskriterien für Immobilienanlagen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Haushaltsprognose bis zum Jahr 2025

Tabelle 2: Durchschnittliches Nettoeinkommen der Privaten Haushalte

Tabelle 3: Anzahl der Wohnungen und private Haushalte in Deutschland

Tabelle 4: VALS I - Ansatz von Mitchell (Stanford Research Institute)

Tabelle 5: Lebensstilgruppen in West- und Ostdeutschland nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 6: Lebensstile nach Wohnquartiere nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 7: Gewünschte Wohnlage nach Lebensstilen nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 8: Entwicklungsaufgaben in verschiedenen Lebensphasen und Anforderungen an das Kinderzimmer

Tabelle 9: Wohnraumnachfrage nach Altersklassen und Lebensphasen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit

Wohnraum ist der private Lebensraum des Menschen. Ein Ort, in dem sich der Mensch aus dem öffentlichen Leben und dessen Anforderungen zurückzieht, sich für diese Anforderungen vorbereitet und eine Gelegenheit für die Erfüllung seiner persönlichen Bedürfnisse und die Entfaltung seiner Persönlichkeit sucht. Das Gefühl „hier bin ich zu Hause“ und „das sind meine eigenen vier Wände“ ist unverzichtbar für die Stabilität, Selbstbestimmung und schließlich für das Wohlbefinden der Menschen. Im Laufe der Zeit änderte sich jedoch die Bedeutung dieses Gefühls und damit die Anforderungen der Menschen an Wohnraum.

Der Wohnraum, welcher für die Menschen in der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis hin zum frühen Mittelalter ein „Schutzbedürfnis“ (Schutz vor der natürlichen Umwelt) erfüllte, entwickelte sich durch die veränderten Anforderungen der Menschen bis zur heutigen Zeit zu einem Ort, in dem Selbstverwirklichung gesucht wird und die Verwirklichung eigener Zielvorstellungen^[1]. Die Frage, wie genau diese Anforderungen entstehen und wie sie sich im Laufe der Zeit verändert haben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen ist es der demographische Wandel, der ein wichtiger Anhaltspunkt für die Entstehung und Veränderung der Anforderungen darstellt. Der demographische Wandel geht grundsätzlich von zwei relevanten und sich entgegenstehenden Tendenzen aus: einer kontinuierlich steigenden Lebenserwartung steht eine stagnierende Geburtenrate entgegen. Dies hat zur Folge, dass einerseits der Anteil der jüngeren Menschen zurückgeht und andererseits der Anteil der älteren Menschen an der Gesamtbevölkerung kontinuierlich wächst.^[2] Zum anderen sind die sich ständig verändernden Lebensformen der Menschen und damit die Beschleunigung der Lebensprozesse ein wichtiger Aspekt, der die Veränderungen der Anforderungen an Wohnimmobilien hervorruft. Genau diesen grundlegenden Veränderungen in der Demographie und in den Lebensformen der Menschen ist der Wohnungsmarkt unterworfen und so muss er sich den kontinuierlichen Veränderungen der Anforderungen anpassen.

Ziel dieser Bachelorthesis ist es, auf die Kernursachen der veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien einzugehen und diese anhand der aktuellen Prognosen und wissenschaftlichen Studien zu untersuchen. Darauf basierend sollen die Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände analysiert und beschrieben werden. Diese Veränderungen nehmen auf den Immobilienmarkt und damit auf die Immobilien als Assetklasse starken Einfluss, deshalb ist zu berücksichtigen und zu analysieren, was die Wohnimmobilien als Assetklasse darstellen und in wie weit diese von den veränderten Anforderungen betroffen sind.

1.2 Aufbau der Arbeit

In dieser Arbeit wird zunächst eine theoretische Auseinandersetzung unter dem Aspekt des Wandels der Demographie und der gesellschaftlichen Trends durchgeführt, um dann auf die aktuelle und die zukünftige Entwicklung der Wohnungsanforderungen in Deutschland einzugehen und deren Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände aufzuzeigen.

Die Entwicklung der Demographie hinterlässt einige Spuren auf dem Immobilienmarkt. So werden in der nahen Zukunft einige Gemeinden und Städte, wie zum Beispiel München, nach wie vor attraktiv bleiben und müssen sogar mehr Wohnraum anbieten um die Bedürfnisse der verschiedenen Nachfragegruppen nach Wohnraum zu befriedigen^[3]. Dabei ist es von großer Bedeutung zu wissen welche Nachfragegruppen hier existieren und in welche Richtung sie sich durch den demographischen Wandel verändern. Betrachtet man die Wohn- und Lebensformen der Menschen, angefangen von der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis in die Gegenwart, so stellt man weitreichende Veränderungen fest. Vor allem ist eine Beschleunigung der Lebensprozesse in den letzten Jahrzehnten festzustellen. Die Beschleunigung der Lebensprozesse bedeutet, bezogen auf den Wohnraum, Veränderungen der Anforderungen in quantitativer und qualitativer Hinsicht. So stellen die verschiedenen Zielgruppen wie Singlehaushalte, Doppelverdiener ohne Kinder oder auch Seniorenhaushalte neue Anforderungen an ihren Wohnraum. Dieser sollte möglichst im Innenbereich groß, komfortabel und günstig sein und im Verhältnis zur Außenwelt die nötigen sozialen und gesellschaftlichen Beziehungen ermöglichen. Ein Ziel hier ist eine nutzerzentrierte Verbesserung der Lebensqualität durch Verknüpfung des sozialen Umfelds mit neuen technologischen Entwicklungen, welche durch den Fachbegriff „Ambient Assisted Living“ beschrieben wird.

Dieser weitreichende Umbruch der Anforderungen der Menschen an Wohnräume wird Veränderungen der jetzigen Wohnungsbestände mit sich bringen. Es werden beispielsweise häufiger Veränderungen in der Nutzungsart der Wohnimmobilien sowie im Umbau der Wohnimmobilien in Erscheinung treten, so ergibt sich nach und nach ein neuer Trend für zukünftige Wohnungsformen. Doch diese Veränderung der Anforderungen stellt nicht nur eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft dar, sie kann auch als eine Art Chance gesehen werden. Aufgabe des Wohnungsmarkts ist es, sich diesen Herausforderungen zu stellen und dabei gleichzeitig die bestehenden Chancen zu nutzen.

Wohnimmobilien galten schon immer als sinnvolle Investitionsobjekte. So wird abschließend nach einer Erklärung der Bedeutung der Wohnimmobilien als Assetklasse mit ihren Stärken und Schwächen gesucht und aufgezeigt, wie der Trend und die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse aussehen wird.

Als Informationsgrundlage dienen hier Fachzeitschriften und Fachliteratur sowie Daten aus Primär- und Sekundärstatistiken diverser Institute.

2. Einführung: Demographischer Wandel und veränderte Lebensformen

2.1 Wichtige demographische Größen

Nur wenige Phänomene können die Welt in ihrer Form und Struktur grundlegend verändern. Dazu zählen selbstverständlich internationale politische Revolutionen, Klimawandel, die Veränderungen und das Wachstum der Weltbevölkerung^[4].

Der demographische Wandel ist zunächst weder positiv noch negativ zu bewerten und kann sowohl eine Bevölkerungszunahme als auch eine Bevölkerungsabnahme darstellen. Der Wandel der Demographie ist bedingt durch Naturkatastrophen, Kriege, Veränderung der Geburtenrate und ständige Verbesserung der Gesundheitsversorgung^[5]. Dabei sind in den letzten Jahren Geburtenrückgänge, Alterung und schrumpfende Bevölkerung immer mehr in das Zentrum der öffentlichen Diskussion gerückt.

Der demographische Wandel hat nachhaltige Auswirkungen auf die Gesellschaft, Politik sowie die Wirtschaft eines Landes. Im Rahmen dieser Arbeit werden die wirtschaftlichen Auswirkungen, insbesondere die Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft näher betrachtet. Doch bevor auf die Auswirkungen, die die Wohnungswirtschaft betreffen eingegangen werden kann, müssen an dieser Stelle einige Grunddaten und Entwicklungen der Demographie thematisiert werden. Die wichtigsten Faktoren hierzu sind in der Abbildung 1 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Demographische Entwicklung

(Quelle: Eigene Darstellung)

A. Bevölkerungswachstum

Das Bevölkerungswachstum bezeichnet die Zunahme der Bevölkerung und ist hauptsächlich das Ergebnis der Differenz zwischen der Geburtenrate und der Sterberate der Menschen auf eine bestimmte Fläche bezogen. Die Zahl der Geburten hängt von den Fortpflanzungspräferenzen in einem Land ab, das ist die Zahl der Kinder, die eine Frau in ihrem ganzen Lebenszyklus zur Welt bringt. Die Zahl der Sterberate hängt von zwei Faktoren ab: a) von der Altersstruktur der Bevölkerung, vor allem der Anteil der älteren Bevölkerung und b) von der Gesamtmortalität der Bevölkerung die durch Krankheiten und andere Ursachen entsteht^[6]. Daneben spielt die Anzahl der Wanderungsbewegung (Anzahl der Ab- und Zuwanderung) eine wichtige Rolle. Die Prognose über die Zahl der Wanderungen ist sehr kompliziert. In den meisten Ländern der Welt ist diese Zahl unbedeutend, für Industriestaaten wie Deutschland spielt dies jedoch eine sehr entscheidende Rolle^[7].

Für das Bevölkerungswachstum ergibt sich demnach die folgende Formel:

B(2) = B(1) + Geburten — Todesfälle + Immigranten — Emigranten

Die Bevölkerung am Anfang der Periode B(1) zuzüglich der Zahl der Geburten und Immigranten, abzüglich der Zahl der Todesfälle und Emigranten ergibt die Bevölkerung am Ende der Periode.^[8]

B. Altersstruktur

Unter Altersstruktur bzw. Altersverteilung wird die statistische Verteilung von Menschen auf bestimmte Zeitabschnitte oder Zeitpunkte verstanden. Anhand einer graphischen Darstellung, welche als Bevölkerungspyramide oder Alterspyramide bezeichnet wird, ist die Altersstruktur getrennt nach Frauen und Männer dargestellt. Diese Darstellung ist aufgeteilt in^[9] :

X-Achse: Anteil der Männer (negative X-Achse) und Frauen (positive X-Achse)

Y-Achse: Lebensalter aufgeteilt in Einjahres- wie auch Fünfjahresschritten

Durch die Anordnung der Y-Achse in der Mitte der X-Achse, werden auf den beiden Seiten der Y- Achse die Anteile der Frauen und Männer getrennt dargestellt.

Aus dieser Anordnung entstehen verschiedene graphische Formen, die in ihrer Entstehung und in den sozialen Auswirkungen unterschiedliche Ursachen und Ergebnisse haben. Die unterschiedlichen Ereignisse und Entwicklungen in der Geschichte sind für die Veränderung oder Verformung der Alterspyramiden verantwortlich. Beispielhaft hierfür sind Naturkatastrophen, Kriege und Veränderungen im kulturellen und sozialen Verhalten der Menschen. Die typischen Formen der Alterspyramide sind in der Abbildung 2 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Grundformen der Alterspyramiden

(Quelle: Laube/Rosse (2009, S. 82))

C. Bevölkerungsdynamik

Die Bevölkerungsdynamik bzw. Bevölkerungsbewegung wird unterteilt in „natürliche Bevölkerungsbewegung (Geburten, Sterbefalle) und räumliche Bevölkerungsbewegung (Zuzüge und Fortzüge = Wanderung)“^[10]. Die Dynamik dieser Größen hat zur Folge, dass auch nach großen Umbrüchen in der Gesellschaft die Bevölkerungen fortbestehen. Im Jahr 1900 lag die Zahl der Weltbevölkerung bei 1,65 Milliarden Menschen. Während des 20. Jahrhunderts vervierfachte sich die Weltbevölkerung auf 6,1 Milliarde, wobei 80% dieser Zunahme in der zweiten Jahrhunderthälfte erfolgte. Die Bundesrepublik Deutschland hatte am Jahresende 1990 knapp unter 80 Mio. Einwohner. Die Zahl stieg bis 2002 auf ihr Maximum auf 82,54 Mio. an. Drei Jahre später (2005) ging die Zahl der Einwohner geringfügig auf 82,4 Mio. zurück. Seit der Wiedervereinigung sind fast 11,5 Mio. Kinder geboren worden und 13 Mio. Menschen gestorben. Es gab ca. 14,5 Mio. Einwanderer und knapp 10,3 Mio. Menschen die aus Deutschland wegzogen. Dem Geburtendefizit in Höhe von knapp 1,5 Mio. Menschen stand ein Wanderungsgewinn in Höhe von 4,2 Mio. Menschen entgegen^[11]. Diese sind nur einige Eckdaten, die die Dynamik der Bevölkerung in Deutschland aufzeigen. Genauere Begriffserklärungen zur Bevölkerungsdynamik, bzw. zur natürlichen und räumlichen Bevölkerungsbewegung, werden im Folgenden unter den Punkten Geburtenrate, Sterberate und Lebenserwartung sowie Wanderungen gegeben.

D. Geburtenrate

Die Geburtenrate bezeichnet die Anzahl der Lebendgeborenen im Jahr bezogen auf 1.000 Einwohner. Für die Geburtenrate ist das Ergebnis des generativen Verhaltens der Menschen in zeugungsfähigem Alter wichtig. Entscheidend hierbei sind zwei Indikatoren: a) die Zahl der Kinder je Frau und b) das Alter, in dem die Mütter die Kinder bekommen.

E. Sterberate und Lebenserwartung

Sterberate: Die Sterberate, bzw. die Mortalität bezeichnet die Anzahl der Todesfälle bezogen auf die Gesamtbevölkerung, meist in einem bestimmten Zeitraum.

Lebenserwartung: Die Lebenserwartung bezeichnet die „durchschnittliche Anzahl zu durchlebender Jahre, die unter herrschenden Sterblichkeitsbedingungen bei Geburt (oder einem späteren Zeitpunkt, häufig ab 60 Jahren) erwartet werden kann“^[12].

F. Wanderungen (Ein-, Aus- und Binnenwanderung)

Als Einwanderer oder Immigranten werden Menschen die ihre Landesgrenzen einzeln oder in Gruppen überschreiten und ihre bisherigen Wohnorte verlassen, bezeichnet. Sie haben das Ziel ihren Wohnort auf Dauer oder zumindest auf lange Zeit für andere Orte zu wechseln. Aus der Perspektive des Herkunftslandes heißt diese Gruppe von Menschen Auswanderer oder Emigranten.

Wanderbewegungen von einzelner Personen oder Haushalte einer Bevölkerung innerhalb eines Gebiets (sowohl politisch als auch geografisch) werden als Binnenwanderung bezeichnet. Mögliche Gründe für Ein-, Aus- und Binnenwanderungen sind^[13] :

- Politische, religiöse oder sprachkulturelle Gründe
- Flucht vor Naturkatastrophen und Hungersnot
- Bessere Bildungsmöglichkeiten
- Bessere Arbeitsbedingungen
- Bessere Wohnverhältnisse

2.2 Wandel der Demographie in Deutschland

Struktur und Wandel der Demographie sind von großer Bedeutung für die Entwicklung der Gesellschaft in wirtschaftlicher, politischer und sozialer Hinsicht^[14]. Der Wandel der Demographie in Deutschland ist keine Momentaufnahme, sondern ein Prozess der kontinuierlich ist und im Laufe der Jahre die Form und Struktur der Bevölkerung in Deutschland geprägt hat. Dennoch ist zu beachten, dass die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen nicht nur vom Wandel der Demographie beeinflusst werden, sondern selbst entscheidende Einflussfaktoren für den demographischen Wandel sind. Die Veränderungen und Einflussfaktoren sind sehr vielschichtig und berühren nachhaltig alle Lebensbereiche der Menschen. Diese Daten sind insbesondere für die Wohnungswirtschaft in Deutschland von Interesse, denn erst durch eine genaue Beobachtung und zukünftige Prognose können auf die gegenwärtige und zukünftigen Anforderungen der Bevölkerung in Bezug auf die Wohnimmobilien von morgen Entscheidungen getroffen werden. Die bedeutsamsten Aspekte der demographischen Entwicklung in Deutschland sind:

A. Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung
B. Haushaltsentwicklung
C. Einkommensentwicklung

2.2.1 Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung

Natürliche Bevölkerungsentwicklung

Das statistische Bundesamt führt seit Jahrzenten Statistiken über die demographische Entwicklung in Deutschland und stellt diese Daten der Öffentlichkeit zur Verfügung. Mit Hilfe dieser Daten werden Bevölkerungsvorausberechnungen durchgeführt, die die aktuelle Situation beschreiben und einen Blick in zukünftige Entwicklungen ermöglichen. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung in Deutschland besteht aus der Anzahl der Lebendgeborenen und Sterbefälle innerhalb einer bestimmten Zeitspanne bezogen auf eine bestimmte Anzahl an Einwohnern (meist in einem Jahr auf 1.000 Einwohner). Wie in Kapitel 2.1.1 D beschrieben ist die Geburtenrate das Ergebnis des generativen Verhaltens der Menschen in zeugungsfähigem Alter. Zu beachten sind zwei Indikatoren: a) die Zahl der Kinder je Frau und b) das Alter, in dem die Mütter die Kinder bekommen.

Zu a): Die Geburtenrate hat sich im Durchschnitt in Deutschland in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert. Die höchste Geburtenrate seit der Wiedervereinigung hat es im Jahr 1990 mit 1,45 Kindern je Frau gegeben. Für den Ersatz der Elterngeneration ist ein Niveau von 2,1 Kindern je Frau nötig, welches in den alten und neuen Bundesländern zuletzt Ende der 60er Jahren festzustellen war^[15].

Zu b) Mütter sind heute bei der Geburt durchschnittlich älter als Mütter der vergangenen Generationen. Die Ursache liegt darin, dass die Geburtenhäufigkeit der Frauen unter 30 Jahren abnimmt, während die der über 30-jährigen Frauen zunimmt. Somit steigt das durchschnittliche Gebäralter je Frau^[16].

Der Auslöser für den Rückgang der Kinderzahlen bei der jüngeren F rauengeneration liegt im „Aufschieben der Familiengründung auf ein höheres Lebensalter der Frau“^[17]. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Altersstruktur in Deutschland wider. Die immer sinkende Zahl der Neugeburten und das Altern der aktuell stark besetzten mittleren Altersgruppen führen zu erhebliche Umbrüche in der Altersstruktur^[18].

In Abbildung 3 ist ein Beispiel für eine Bevölkerungspyramide mit folgenden Annahmen dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: AltersStruktur 2010 und 2030

(Quelle: Statistisches Bundesamt: Alterspyramide 1950-2060)

Seit nun 130 Jahren ist ein kontinuierlicher Rückgang der Sterblichkeit und damit Anstieg der Lebenserwartung in Deutschland und vieler anderer Industriestaaten zu beobachten^[19]. Dieser Trend entsteht aufgrund verschiedener Entwicklungen wie zum Beispiel „Verbesserung in der medizinischen Versorgung, der Hygiene, der Ernährung, die Wohnsituation sowie verbesserten Arbeitsbedingungen und der gestiegene materielle Wohlstand“^[20].

Die Auswirkung des demographischen Wandels ist sehr vielschichtig und tangiert nachhaltig alle Lebensbereiche der Menschen. Die Situation der älteren Generation ist hierbei eine der wichtigsten Elemente. Entscheidend ist vor allem die Lebenserwartung. Vergleicht man die Lebenserwartung von Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts mit der aus dem einundzwanzigsten Jahrhundert, so zeigt die Entwicklung der Lebenserwartung, dass ein 60-jähriger Mann vor hundert Jahren im Durchschnitt noch 13,1 Jahre zu leben hatte, heute sind es 20,0 Jahre^[21]. Auf der einen Seite kann das Potenzial dieser Altersgruppe für verschiedene Bereiche in der Wirtschaft von Profit sein, auf der anderen Seite stellt die verlängerte Lebenserwartung erhebliche Probleme und Defizite bei der Altersversorgung dar. Mit steigender Anzahl der Rentner sind längere Rentenbezugszeiten zu erwarten^[22]. Diese ansteigende Anzahl an älteren Menschen in der Gesellschaft hat ebenso gravierende Auswirkung in anderen Bereichen (wie zum Beispiel in der Pflegewirtschaft).

Die Wohnungswirtschaft ist diesen Entwicklungen unterworfen und kann nur auf diese Entwicklungen reagieren. So wird für die Wohnungswirtschaft die Anzahl und Alter der Bevölkerung für die Zielgruppenfindung interessant. Denn erst durch eine fundierte Bestimmung zielgruppenorientierte quantitativer und qualitativer Wohnanforderungen können nachfragegerechte Wohnimmobilien gebaut und vermarktet werden.

Räumliche Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland wird neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung auch von der räumlichen Bevölkerungsentwicklung, zu der die Ein- und Auswanderung aus dem Ausland und die Binnenwanderung in Deutschland gehören, gebildet. Da das Bevölkerungswachstum in Deutschland nicht durch die Geburtenentwicklung erreicht werden kann, spielt die Zahl der Zuzüge aus dem Ausland für ein stabiles Bevölkerungswachstum eine wichtige Rolle. Anders als bei Geburtenhäufigkeit oder Lebenserwartung lässt diese sich nicht aus den Entwicklungen der Vergangenheit ableiten und hängt im starken Maße vom „politischen Geschehen und von wirtschaftlichen und sozialen Veränderungen im In- und Ausland ab“^[23]. Höchstwerte für den Außenwanderungssaldo —Differenz zwischen Zuzügen nach Deutschland und Auszügen ins Ausland— waren zwischen den Jahren 1985 und 1995 zu erkennen. Im Jahr 1992 lag der Höchstwert bei 780.0 Personen, doch seit dem geht die Zahl der Außenwanderungssaldo mit Ausnahme einzelner Jahre zurück. Über 80% des gesamten Wanderungsvolumens fallen auf Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit^[24]. Wie diese Zahlen in der Zukunft aussehen werden, ist aus heutiger Sicht nicht genau berechenbar. Für die Planung der zukünftigen Wohnimmobilien sind die Anzahl und die zukünftige Entwicklung des Außenwanderungssaldos sehr wichtig. Denn diese beeinflussen, wenn auch sehr gering, die Form und Anzahl der zukünftigen Haushalte und damit die Anforderungen an Wohnimmobilien.

Für die einzelnen Bundesländer ist die Zahl des Austausches mit anderen Bundesländern (die Binnenwanderung) ebenso wichtig. Dafür sind in erster Linie strukturelle Faktoren zu analysieren. Die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Bundeslands und die Zahl der zur Verfügung stehenden Arbeitsund Ausbildungsplätze gehören zu den wichtigsten Faktoren für einen positiven Binnenwanderungssaldo. Hierbei ist vor allem die Abwanderung aus den neuen Bundesländern zu beobachten. Zwischen 1991 und 2005 sind es insgesamt betrachtet 949.000 Einwohner, die die neuen Bundesländer in Richtung der alten Bundesländer verlassen. Allerdings ist der Verlauf hier eher wellenförmig als konstant gewesen^[25], das hat seine Ursache in den schwankenden Zuzügen aus den alten in die neuen Bundesländer^[26]. Für die Entwicklung der Ost-West-Wanderung in der Zukunft wird jedoch eine abgeschwächte Tendenz erwartet. Vor allem betrifft dies Länder, die durch die Zuwanderung aus dem Osten Deutschlands stark profitiert haben, wie Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg. In den neuen Ländern wird mit einem deutlichen Rückgang des negativen Gesamtwanderungssaldos (Summe des Außenwanderungs- und des Binnenwanderungssaldos) gerechnet^[27].

Die Zahl der Binnenwanderung ist vor allem für die Wohnungswirtschaft sehr interessant, denn so können die zukünftigen quantitativen und qualitativen Anforderungen an Wohnimmobilien festgestellt werden und sich demensprechend bei der Planung der zukünftigen Wohnimmobilien auf die Anforderungen der Nachfrage einstellen.

2.2.2 Haushaltsentwicklung

Individuen konstituieren einen Haushalt, wenn sie gemeinsam wohnen und wirtschaften. In keiner Gesellschaftsform gibt es nur eine einzige Form des Haushaltens, sondern immer deutliche Differenzierungen der Haushaltsformen. Diese kann nach städtischen und ländlichen Regionen, nach ärmeren und reicheren Bevölkerungsgruppen, nach jüngeren und älteren Generationen ausgerichtet sein. Nur bei umfassender Vereinfachung kann von normalen und durchschnittlichen Haushaltsformen gesprochen werden^[28].

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung entsteht aus den Geburten- und Sterbefällen in einem Land. Diese Entwicklung trifft die Haushaltanzahl mit einer Verzögerung von etwa 20 Jahren, nämlich genau dann, wenn die Kinder aus dem Elternhaus ausziehen und eigene Haushalte gründen. Die Zahl der Geburtenrate ist also nicht für die Entwicklung der Haushalte verantwortlich. Die Zahl der Sterbefälle ist ebenso nicht zwingend für die Entwicklung der Haushaltzahlen verantwortlich. Wie in Abbildung 4 zu sehen ist, ist die Entwicklung der Haushalte wesentlich stärker ausgeprägt als die Entwicklung der Bevölkerung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in der Vergangenheit

(Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung : Raumordnungsprognose 2025-2050; Seite 40)

Wie in Kapitel 2.1.2 A. verdeutlicht, wird die Bevölkerungsanzahl in den nächsten Jahren zurück gehen, auf die Anzahl der Haushalte hat es aber eine umgekehrte Wirkung. Dies ist kein neues Phänomen und kann seit Jahrzehnten beobachtet werden. Seit 1990 ist die Zahl der Haushalte um etwa 13% gestiegen, die Bevölkerung aber nur um etwa 3%^[29]. Dieser Trend wird auch in der Zukunft anhalten. So wird sich die Zahl der Haushalte bis zum Jahr 2025 um etwa weitere 5% steigern, während die Zahl der Bevölkerung um mehr als 2% sinkt. In Tabelle 1 ist eine Haushaltsprognose bis zum Jahr 2025 zusammenfassend dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Haushaltsprognose bis zum Jahr 2025

(Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.): Raumordnungsprognose 2025-2050; Seite 38)

Anhand der Tabelle 1 ist die Verkleinerung der Haushalte auch in der Zukunft fest zu stellen. Die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte ist in den vergangenen Jahrzehnten wesentlich gestiegen, bei den Einpersonenhaushalten mehr als 29% und bei den Zweipersonenhaushalten mehr als 23%. Dieser Trend setzt sich in der Zukunft fort und die kleineren Haushalte verdrängen immer mehr die großen Haushalte mit 4-, 5- oder Mehrpersonenhaushalte. Für den weiteren Anstieg an Kleinpersonenhaushalten sind vor allem Aspekte wie der Wandel der Ehe- und Familienverständnis, die zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen, sowie die Zukunftsvision des hochtechnisierten „Intelligent Home“^[30] verantwortlich. „Intelligent Home“ oder „Ambient Assisted Living“ haben das Ziel, „die Lebensqualität der Menschen aller Lebensabschnitte zu erhöhen“^[31]. Auf diesen Aspekt wird in Kapitel „2.2.4 — Ambient Assisted Living“ intensiver eingegangen und die Folgen analysiert.

2.2.3 Einkommensentwicklung

Bereits im Römischen Reich galten die Wohnformen und die Größe der Wohnräume als essentieller Ausdruck für die soziale Stellung und des Einkommens^[32]. Ebenso hatte der Industrialisierungsprozess (19. Jahrhundert bis 1918) unmittelbare Auswirkungen auf die Lebens- und Wohnverhältnisse der Menschen. Durch das steigende Einkommen, welches in der Gesellschaft unterschiedlich verteilt war, stiegen auch die individuellen Anforderungen an das Wohnen. So wurden in bürgerlichen Haushalten die Wohnungen bereits in unterschiedliche Funktionsbereiche der Bewohner getrennt. In dieser Zeit entstand z.B. die „Erfindung des Kinderzimmers“ für die finanziell besser gestellten Familien^[33]. In der heutigen Zeit gibt es einige Parallelen aber auch deutliche Unterschiede zur damaligen Zeit. Untersuchung der Einkommensverteilung, der Verteilung der Einkommen auf die Wirtschaftssubjekte nach regionaler-, sektoraler- (Landwirtschaft, Industrie, Dienstleistung), personeller Verteilung (z.B. nach Haushalten) und die Verteilung nach Altersstruktur, ergeben wichtige Schlussfolgerungen für Wirtschaft und Sozialpolitik.

Die Einkommensentwicklung in Zusammenhang mit Demographie- und Haushaltsstrukturen ist für Wirtschaftssektoren, die sich mit der Abdeckung der Grundversorgung der Menschen beschäftigen, von großer Bedeutung. Einer der wichtigsten Wirtschaftseinheiten ist die Immobilienwirtschaft die sich mit dem „Grundbedürfnis der Menschen nach Wohnraum“ befasst.

Das durchschnittliche Nettoeinkommen der privaten Haushalte steigt kontinuierlich. Im Jahr 2005 lag das durchschnittliche Nettoeinkommen der privaten Haushalte bei 33.700 Euro. Gegenüber 1991 (26.000 Euro) gibt es eine Steigerung von etwa 30% mehr Einkommen pro Haushalt (siehe Tabelle 2).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Durchschnittliches Nettoeinkommen der Privaten Haushalte

(Quelle: Statistisches Bundesamt. Stichwort: Einkommensverteilung nach Haushaltsgruppen und Einkommensarten 1991 bis 2005; Seite 28)

Ebenso stiegen die Kosten für Güter, Dienstleistungen und insgesamt alle Kosten der allgemeinen Daseinsversorgung. Interessant dabei sind die Zahlen der Wohnungswirtschaft. Gemäß Datenreport 2008 ist der Anteil der Wohnkosten am höchsten. Doch diese Kosten sind nicht hauptsächlich durch die steigende Grundmiete zu erklären, vielmehr sind die Wohnnebenkosten (Wasser, Müllabfuhr usw.) und vor allem rapide steigende Kosten für Haushaltsenergie (Strom, Gas und andere Brennstoffe)^[34] dafür verantwortlich.

Die Einkommensentwicklung der privaten Haushalte im Bezug auf das Wohnverhalten der Menschen zeigt, dass sich mit steigendem Einkommen die Bedürfnisse nach Wohnraum und individuellen Wohnformen erhöhen. Hier ist der Unterschied zwischen Bedürfnis und Bedarf auf den Wohnraum zu beachten. Ein Bedürfnis ist der Wunsch oder das Verlangen einen bestehenden oder empfundenen Mangel zu beseitigen. Wird einem Bedürfnis eine Auswahlentscheidung und Kaufkraft hinzugefügt, entsteht der Bedarf^[35]. Der Wandel vom Bedürfnis zum Bedarf auf dem Wohnungsmarkt entsteht, wenn Wohnungsangebote eingeholt und über die Angebotssituation informiert wird, ein Vertragsangebot gestellt wird und es schließlich zum Vertragsschluss kommt. Das Einkommen und die finanziellen Spielräume sind letzten Endes ausschlaggebend, ob das Bedürfnis nach einer quantitativ und qualitativ besseren Wohnung befriedigt wird^[36]. Wie sich die Einkommensentwicklung in den einzelnen Regionen weiterentwickelt, hängt stark von der Begehrtheit einer Region mit ihrem bestehenden Arbeitsmarkt ab. Städte, Gemeinden und Bundesländer mit einer gesunden und starken Wirtschaftsstruktur ziehen Arbeitskräfte und dadurch Haushalte an^[37].

2.3 Gesellschaftliche Trends mit Bezug auf das Wohnverhalten

2.3.1 Beschleunigung der Lebensprozesse

Die Beschleunigung der Lebensprozesse kann sowohl objektiv als auch subjektiv empfunden werden. In der Wirtschaft wird die Beschleunigung dann deutlich, wenn die dominierenden Wirtschaftsbereiche in verkürzten Zeiträumen beobachtet werden. So dominerten in der Wirtschaft erst die Landwirtschaft, dann der Handel und das Handwerk, später die Industrieproduktion und nun der Dienstleistungsbereich. Die Entwicklung der Wirtschaftsbereiche hat ihre Ursache vor allem in der Beschleunigung der exponentiellen Entwicklung der Wissensgewinnung. Die sich rasch entwickelnde Wissensgewinnung führt zu beschleunigter Informationsverarbeitung und letztlich zu beschleunigten Produktions- und Dienstleistungsprozessen^[38]. Die Beschleunigungsprozesse der Wissensgewinnung und Informationsverarbeitung nehmen durch die verbesserten Informations- und Kommunikationstechnologien immer mehr am Privatbereich teil. Der Produktivitätswahn und der Trend zu Multitasking dringen soweit in den Privatbereich ein, bis diese zu Erschöpfung und damit zum Gegentrend, zur „Entschleunigung“ und der Sehnsucht nach Ruhe führen^[39]. Der Trend zur Entschleunigung und Ruhe erscheint immer mehr im Blickfeld und wird vermarktet, Beispiele solcher Trends sind z.B.:

Kreative Tätigkeiten wie Malen in der Natur oder auch zu Hause F ilm- oder Gesprächsabende im kleinen Kreis zu Hause Nutzung von Entspannungsmethoden wie Meditation, Joga, Sauna oder Massage Die Prozesse der Beschleunigung und Entschleunigung haben bezogen auf die Anforderungen an den Wohnraum vielschichtige Einflüsse: Lebten im Mittelalter mehrere Generationen unter einem Dach, so sind heute eine funktionale Trennung und Optimierung der Räume und Raumausstattungen bedingt durch veränderte zwischenmenschliche Beziehungen eine Selbstverständlichkeit. Selbst Küchen werden gemäß den Arbeitsläufen konzipiert und optimiert^[40]. Weiterhin führen Beschleunigungsprozesse dazu, dass im privaten Haushalt der multimediale Ausstattungswunsch mit den sich schnell entwickelnden neuen technischen Möglichkeiten wächst, z.B. der Wunsch nach Nutzung von Kommunikationsmöglichkeiten wie Internet auf der gesamten Wohnfläche.

Die Wohnung wird aber auch als Rückzugsmöglichkeit aus dem öffentlichen Leben sehr wichtig. Im übertragenen Sinne stellt die Wohnung eine Oase der Erholung, Ruhe und Entspannung dar. Der englische Ausspruch „My home is my castle“ trifft in Bezug auf die Privatsphäre und die veränderten Wohnanforderungen immer mehr zu. Dies könnte eine Ursache für den hohen und nach wie vor steigenden Anteil von Single-Haushalten sein^[41]. Ebenso gewinnt der Erwerb von Zweitwohnsitzen in ländlichen Gegenden als eine Oase der Entspannung immer mehr an Bedeutung. „Die Wohnung bekommt Inselcharakter. Lebensqualität wird daran gemessen, ob sie maximale Abgeschiedenheit, Sicherheit (vor Eindringlingen), Schutz (vor Nachbarblicken) und Reizarmut (keine Kinder in der Nähe, gute Geräuschisolierung) gewährt und garantiert. Als Ersatz für die Abriegelung nach außen gilt der Konsumreichtum nach innen: Die Wohnung wird zur Konsumfläche umgestaltet“^[42].

Die Unveränderlichkeit der Immobilien steht im Widerspruch zu den schnellen Veränderungen der Lebensprozesse. Um diese Unveränderlichkeit der Anforderungen einer Gesellschaft mit dynamischen Lebensprozessen anzupassen lassen sich zwei Schlussfolgerungen ableiten^[43] :

a) Die Wohnimmobilien werden für kürzere Zeiten bewohnt. Nutzungsformen werden sich weiter ausdifferenzieren. Der heutige Trend für den Kauf eines Einfamilienhauses ändert sich zugunsten eines gemieteten Einfamilienhauses bzw. werden die Umschlagszeiten zwischen Kauf und Wiederverkauf verkürzt.

b) Raumkonzepte ermöglichen unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten, so dass verschiedene Personen mit unterschiedlichen Lebensformen (sowohl kurz- als auch langfristig) eine große Wohnfläche nutzen können.

2.3.2 Individualisierung

„Schwächer werdende strukturelle Regelungen der Zeitlichkeit des Lebens wie der Lebenslauf oder Vorgaben durch den Sozialstaat führen dazu, dass das Individuum immer weniger auf vorgegebene Muster und Normierungen zurück greifen kann und statt dessen auf von ihm selbst entwickelte Orientierungen verwiesen ist. Das Individuum wird so zum Kern der Entwicklung seines Lebensverlaufs, seiner Identität und seiner privaten Lebensführung“^[44].

Der Begriff Individualisierung stammt aus der Soziologie und ist der gesellschaftliche Prozess eines Übergangs der Menschen von der Fremdbestimmung hin zur Selbstbestimmung, welcher aufgrund von Industrialisierung und Modernisierung entsteht. Wie in Kapitel 2.2.2 dargestellt, erhöht sich seit Jahrzehnten der Anteil der Einpersonenhaushalte und somit die Anzahl der individuellen Lebensstile. Die Grundlage für die Herausbildung individueller Lebensstile bilden folgende Voraussetzungen^[45] :

Materielle Ressourcen (Einkommen, Vermögen)

Kulturelle Ressourcen (Bildung, soziale Herkunft)

Wertorientierung (Bedeutung von Familie, von Freunden, von Karriere und Beruf, von materiellen und immateriellen Werten)

Durch wirtschaftliche Unabhängigkeit wird die Voraussetzung für die Individualisierung erzeugt. Erst dadurch kann sich der Mensch für eine andere Lebensform entscheiden, zentrale Ziele dabei sind die Selbstverantwortung und Selbststeuerung. Doch eine „einzigartige“ Lebensform zu haben, ist nicht das eigentliche Ziel. Segregations- und Gentrifikationsprozesse zeigen, dass hinter diesem vermeintlich diffusen Gebilde, Formen, Strukturen und Mustern bestehen. Eine weitere Erscheinung im Verlangen nach Individualität, welche vor allem von jungen Menschen erstrebt wird, ist eine Uniformität in Kleidung, Haarschnitt, Accessoires und Verhalten. Somit verbindet sich die hier angesprochene Individualität der Lebensformen eng mit dem Wunsch nach Zugehörigkeit^[46]. „Individualisierung bedeutet also keineswegs, dass sich alle nur in ihre Nischen zurückziehen. Ganz im Gegenteil: Im Zeitalter des Massenkonsums wird die ganz persönliche Lebensführung immer marktabhängiger und diese auch standardisierter“^[47].

Auf die Wohnraumanforderungen bezogen, scheint der Prozess der Individualisierung und damit die Verkleinerung der Haushalts- und Lebensformen vielmehr ein Trend zu sein, der durch schnelle und hochflexible Lebensprozesse und Lebensstilen zustande kommt. Das Wohnen verwandelt sich infolge dessen vom Verbrauchskonsum zum Erlebniskonsum. Das Auffinden und die Erfüllung der zielgruppenspezifischen Anforderungen nehmen immer mehr an Bedeutung zu. Interessant dabei ist die Veränderungen der Anforderungen nach Quantität und Qualität und wie diese sich in den verschiedenen Zielgruppen darstellen und weiterentwickeln.

3. Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien - Stand der Forschung

Als Lebensform der Menschen wird die Art und Weise wie sich die Existenz eines Menschen darstellt bezeichnet. Die Lebensform ist von Handlungen, dem Sozialverhalten des Einzelnen und von äußeren Faktoren beeinflussbar. Im Laufe der Zeit verändern sich die Lebensformen der Menschen aufgrund gesellschaftlicher Trends (Beschleunigung der Lebensprozesse und der Individualisierung der Lebensformen). Diese Entwicklungen verändern die Anforderungen der Menschen an Wohnimmobilien in quantitativer und qualitativer Hinsicht.

3.1 Quantitative und qualitative Veränderungen der Anforderungen

Das Bedürfnis nach Wohnraum und „Wohnen“ ist seit Jahrhunderten ein nicht substituierbares und knappes Bedürfnis. Eine historische Betrachtung der Wohnraum-Stellung zeigt interessante Parallelen zu der Bedürfnispyramide von Maslow. In der Geschichte der Menschheit spielte der Wohnraum immer eine besondere Rolle. In der Stein, Bronze- und Eisenzeit befriedigte der Wohnraum ein Schutzbedürfnis und galt als Schutzraum vor der natürlichen Umwelt. In der Antike und der frühen Mittelalter erfüllte der Wohnraum unter anderem die Sicherheitsbedürfnisse der Menschen und galt auch als Schutz und Sicherheit vor der sozialen Umwelt. Später bekam das Wohnen ein neues Gesicht und wurde durch die an Bedeutung gewinnenden Kommunikation- und Rückzugsmöglichkeiten in den eigenen vier Wänden, immer wichtiger. In jüngster Vergangenheit wurde vor allem durch die wirtschaftliche und demographische Entwicklung der Bevölkerung, das Wohnen als ein nonverbaler Ausdruck des „Ich“ (zweite Hülle des Menschen) und zum Bedürfnis nach Selbstentfaltung und Verwirklichung eigener Ziele (Abbildung 5).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Bedürfnispyramide nach Maslow in Bezug auf das Wohnen

(Quelle: Brauer (2008, S.32))

Diese Bedürfnispyramide zeigt die veränderten Anforderungen an das Wohnen und den Wohnraum. Um die veränderten Anforderungen genauer zu betrachten und zu analysieren, sind diese in quantitativer und qualitativer Hinsicht zu differenzieren.

3.1.1 Quantitative Veränderungen

Die quantitative Veränderung der Wohnanforderung ist besonders gut in der Veränderung der Wohnfläche pro Person im Laufe der Zeit zu erkennen. Im Jahr 1950 lag die Wohnfläche pro Person der Bevölkerung in Deutschland bei 15 Quadratmeter, heute sind es im Durchschnitt 42 Quadratmeter^[48]. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 280%. Die Begründung hierfür liegt in der Veränderung des Wohnverständnisses (Abbildung 5) welches vor allem durch die Einkommensentwicklung der Bevölkerung nach dem zweiten Weltkrieg bedingt wurde. Ein Vergleich der Anzahl privater Haushalte und der Anzahl der Wohnungen in Deutschland zeigt einen relativ ausgeglichenen Markt. Das statistische Bundesamt stellte für das Jahr 2007 (Dezember) für die 40.077 privaten Haushalte etwa 39.132 Wohnungen in Deutschland gegenüber. Unterschiedliche Werte ergeben sich wenn die neuen Bundesländer mit den alten Bundesländern verglichen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Anzahl der Wohnungen und private Haushalte in Deutschland

(Quelle: Eigene Berechnung auf Grundlage von: Statistisches Jahrbuch der BRD 2009)

Werden diese Zahlen auf kommunale Teilmärkten bezogen, so ergeben sich klare Disparitäten. In den Ballungsräumen wird eine deutlich stärkere Nachfrage festgestellt und in anderen Teilen (wirtschaftlich schwächere Regionen) entsteht ein Überangebot der Wohnräume^[49]. Die quantitative Veränderung der Anforderungen bzw. die Zahl der Nachfrage nach Wohnfläche und Wohnungen wird sich in den nächsten 20 bis 25 Jahren zunächst reduzieren und dann stagnieren. Für die Steigerung in den nächsten 10 bis 15 Jahren ist der Prozess der Verkleinerung der Haushalte verantwortlich. Obwohl die Anzahl der Bevölkerung bis zum Jahr 2025 um etwa 2% zurück geht, steigt^[50] die Anzahl der privaten Haushalte um etwa 5%. Trotz steigender Haushaltszahlen orientiert sich die Bauwirtschaft an der zahlenmäßig zurückgehende Bevölkerungsentwicklung. Dies ist an der starken Reduzierung der Wohnungsbautätigkeiten in den letzten Jahren zu beobachten. Waren im Jahr 2000 über 350.000 Wohnungen gebaut worden, so ging dieser Zahl im Jahr 2005 auf 200.000 Wohnungen zurück^[51]. Das Wachstum von Wohnfläche pro Kopf wird sich in Zukunft voraussichtlich nicht in dem Maße ausweiten wie es in den letzten 50 Jahren stattgefunden hat. Begrenztes Einkommenswachstum sowie die Veränderung der Verwendungsstruktur des Einkommens und die immer wichtiger werdenden steigenden Wohnnebenkosten (allen voran die Energiekosten) sind die Hauptursachen für diesen Rückgang^[52]. Demzufolge reduzieren sich die Immobilienwerte, gegebenenfalls ist ein Umbau der besonders betroffenen Gebiete notwendig.

Für die Wohnraumanbieter entwickelt sich das Problem der „gesättigten Märkte“. Die Anbieter müssen die veränderten Anforderungen und die Nachfragepotentiale der Zielgruppen erkennen und versuchen sich diesen Anforderungen mit zielgruppenspezifischen Angeboten anzupassen und die Bedürfnisse der Nachfrage zu befriedigen^[53]. Durch diese Entwicklung gewinnen die im Folgenden aufgeführten qualitativen Aspekte mehr an Bedeutung.

3.1.2 Qualitative Veränderungen

Wohnqualität ist das Resultat vieler unterschiedlicher Faktoren und persönlicher Wahrnehmungen. Die kognitive Bewertung von Wohnqualität hat einen direkten Einfluss auf die individuelle Lebensqualität und auf das Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum. Qualitative Veränderungen der Wohnraumanforderungen laufen parallel zu den veränderten quantitativen Anforderungen an den Wohnraum. Diese Änderungen sind zum einen auf die Wohnung selbst bezogen und zum anderen auf das was im Umfeld der Wohnung in Erscheinung tritt.

Für die Wohnung entwickelten sich Qualitäten wie^[54] :

- Form und Gestaltung des Gebäudes (sowohl der geometrische Form als auch der farblichen Gestaltung) zentrales Heizungssystem
- Belichtung
- Anschluss an Kommunikationsmedien in allen Räumen.
- Für das Wohnumfeld sind vor allem von großer Bedeutung^[55] :
- gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel (Verkehrsinfrastruktur)
- die Nähe zu Kultur- und Bildungseinrichtungen
- Naherholungsmöglichkeiten
- gute ärztliche Versorgung
- Einkaufsmöglichkeiten
- Image des Wohnumfelds.

Da sich die Bedingungen des Marktes in Zukunft zu Gunsten der Wohnraumnachfrage entwickeln, stehen die Wohnraumanbieter vor der Herausforderung, die Anforderungen und Bedürfnisse der Nachfrage bestmöglich zu erfüllen und zu befriedigen. Hier ist vor allem auf die veränderten Anforderungen und die Nachfragepotentiale der verschiedenen Zielgruppen einzugehen. Wichtig wird hier das Zusammenführung der Zielgruppen und die Analyse der Wohnraumanforderungen. Dazu muss das Wohnen aus soziologischer Sicht „im Zuge gesellschaftlicher Veränderungen (veränderte arbeitsteilige Prozesse, ökonomische Rahmenbedingungen, kulturelle Einflüsse)“^[56] untersucht werden. Ebenso muss das Wohnen aus psychologischer Sicht mit der „Wahrnehmung von Wohnung und Wohnumfeld, die Verarbeitung dieser Wahrnehmung (Denken, kognitive Bewertung der Wohnumweltkriterien) und die Motivation (z.B. Sesshaftigkeit, Wegzug) von Individuen und Kleingruppen analysiert werden“^[57].

3.2 Zielgruppenspezifische Wohnanforderungen - Stand der Forschung

Durch Differenzierung unterschiedlicher Arten von Zielgruppen, können Wünsche und Anforderungen der Zielgruppen festgelegt und analysiert werden. Die Aufgabe des Wohnungsmarktes bzw. Wohnraumanbieters ist es, die Wohnimmobilien an diese Anforderungen und Bedürfnisse anzupassen bzw. schon bei der Planung mit zu berücksichtigen. Somit werden die Wohnimmobilien für die Nachfrage wieder schmackhaft gemacht und der Vermarktung wesentlich vereinfacht. Gleichzeitig können Konzepte, Produkte und Dienstleistungen eingesetzt werden, die neue Technologien und das soziale Umfeld miteinander verbinden mit dem Ziel, die Lebensqualität der Menschen in allen Lebensphasen zu verbessern — „Ambient Assisted Living“ (AAL)^[58].

3.2.1 Arten der Zielgruppenbildung

Um die Wohnanforderungen der Nachfrage und damit die Zielgruppen für die Vermarktung der Wohnimmobilien zu untersuchen ist zunächst zu untersuchen, welche Arten der Zielgruppenbildung vorhanden sind und wie sich diese Zielgruppen zusammen setzen. Im Folgenden werden die zwei wichtigsten Arten der Zielgruppenbildung dargestellt.

A. Zielgruppenbildung nach sozio-demographischen Faktoren

Durch die Verbesserung der Lebens- und Einkommensverhältnisse ist in der heutigen Zeit auf fast allen Gütermärkten ein hoher Sättigungsgrad erreicht. Doch die Gewinnmaximierung ist nach wie vor das Ziel unternehmerischer Tätigkeiten. Um auf gesättigten Märkten trotzdem eine Gewinnmaximierung zu erreichen, wird versucht die Zielgruppen und den Markt zu segmentieren und in der Produktentwicklung alle Güter an die Anforderungen der verschiedenen Zielgruppen anzupassen. Für die Segmentierung des Marktes wird in der Marketingliteratur zwischen diversen Kriterien unterschieden.

Die wohl wichtigsten auf das Wohnen bezogenen Segmentierungskriterien sind^[59] : geographische Marktsegmentierung (Land, Bundesland, Ortsteil) sozio-demographische Marktsegmentierung (Geschlecht, Alter, Familienstand, Haushaltsgröße, Bildungs-, Berufs- und Einkommensniveau) psychographische Marktsegmentierung (Lebensstil, Persönlichkeitsmerkmale) verhaltensorientierte Marktsegmentierung (in der Regel Kaufverhaltensweisen, z.B. nach Preissensitivität) nutzerzentrierte Marktsegmentierung/Benefit- Segmentierung (Preisnutzen, Qualitätsnutzen, Imagenutzen, Servicenutzen)

Aufgrund der Standortgebundenheit der Immobilien bilden die geographischen Merkmale den Ausgangspunkt. Die sozio-demographischen-, psychographischen-, verhaltensorientierten- und nutzerorientierten Merkmale entscheiden über die quantitativen und qualitativen Anforderungen an Wohnimmobilien.

Bei den sozio-demographischen Merkmalen ist die relativ einfache Datenerhebung ein großer Vorteil. Viele der hierfür benötigten Daten, wie die Altersstruktur, die Anzahl und Struktur privater Haushalte und die Einkommensentwicklung werden von statistischen Ämtern erfasst. Das statistische Bundesamt liefert z.B. systematisierte Daten über die Haushaltsformen und Haushaltsstrukturen in Deutschland:

- Alleinlebende Frauen und Männer
- Alleinerziehende mit Kind(ern)
- (Ehe-)Paare ohne/mit Kind(ern)

Als Nachteil gelten hier vor allem die zeitverzögerte Publizierung und die nicht auf Grundlage von Vollerhebungen, sondern mit Hilfe eines Mikrozensus erfassten Daten. Doch das größte Problem für die Immobilienwirtschaft sind die hochaggregierten Daten auf der Ebene von Ländern und Bundesländer. Für die Immobilienwirtschaft wären Datenerhebungen auf Ebenen von Kommunen, Stadtbezirke, Ortsteile oder Quartiere interessant^[60]. Durch zeit- und personenaufwendige, aber dennoch gut erfassbare direkte Befragungen lassen sich relevante sozio-demographische Daten erfassen und können so quantifiziert werden.

B. Zielgruppenbildung nach Wertvorstellung und Lebensstilen

Aufgrund pluralistischer Lebensstile wird die Zielgruppenbildung nach sozio-demographischen Merkmalen nicht mehr ausreichend angesehen, da das Verhalten der einzelnen Individuen aufgrund unterschiedlicher Wertvorstellung und Lebensstile voneinander abweicht. Durch die Beschleunigung der Lebensprozesse, steigende Einkommensentwicklung, unterschiedliche Einkommensverwendungsstrukturen und zuletzt durch die unterschiedlichen Formen von Partnerschaft und beruflichen Tätigkeiten verändern sich Verwendung von Zeit und Geld^[61].

Für die Verwirklichung von privater und zwischenmenschlicher Ziel- und Wertvorstellung sind Zeit, Geld, Form und Bedeutung von Partnerschaft, Familie und Freunde und soziale Kontakte die wichtigsten Merkmale. Aus der Verwirklichung dieser individuellen Vorstellungen bilden sich innerhalb einer Gesellschaft unterschiedliche Lebensstile heraus^[62]. Die wohl bekanntesten Lebensstilkonzepte in den letzten Jahrzehnten sind^[63] : a) Conrad/Burnett - Life-Style-Forschung; b) Everyday-Life-Research-Ansatz; c) Value-and-Life- Style-Ansatz.

Zu a) Dieser Ansatz ist an das AIO-Modell (Activities — Interests — Opinions) von Wells und Tigert angelehnt. Mittels 250 AIO-Items werden Aktivitäten, Interessen und Meinungen ermittelt. Ferner werden sozio-demographische Variablen und Persönlichkeitsmerkmale sowie das Konsumverhalten in 50 Produktkategorien erfasst. Im Resultat werden drei Gruppen von Lebensstiltypen bestimmt:

1. Der traditionelle Lebensstiltyp
2. Der gehobene Lebensstiltyp und
3. Der moderne Lebensstilltyp.

Zu b) Der Every-Day-Life-Research-Ansatz des Sinus Sociovision-Institut ist eine Weiterentwicklung des oben beschriebenen Ansatzes. Für die Differenzierung der Zielgruppen werden hier Wertorientierung und sozio-demographische Faktoren betrachtet. Lebensstil wird bei diesem Ansatz als Baustein des sozialen Milieus verstanden.

Die Lebenswelten werden in acht Milieu-Bausteinen erfasst^[64] :

1. Lebensziele (Werte, Lebensphilosophie)
2. Soziale Lage (Größe und soziodemographische Struktur)
3. Arbeit/Leistung (Arbeitsethos, Aufstieg, Prestige, materielle Sicherheit)
4. Gesellschaftsbild (politisches Interesse, gesellschaftliche Probleme)
5. Familie/Partnerschaft (Einstellung zu Familie, Geborgenheit, privates Glück)
6. Freizeit (Freizeitgestaltung)
7. Wunsch- und Leitbilder (Vorbilder, Identifikationsobjekte, Wünsche)
8. Stil (Alltagsästhetik, milieuspezifische Stilwelten).

Darauf basierend entwickelte das Sinus Sociovision-Institut die zehn Sinus-Milieus für Deutschland und ihrem Anteil an der Gesamtbevölkerung^[65].

[...]

---

^[1] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 15).

^[2] Vgl. dazu Enquete-Kommission demographischer Wandel (2002, S. 401).

^[3] Vgl. dazu Kapitel 4.1.1.

^[4] Vgl. dazu Haub (2002, S. 4), Berlininstitut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung.

^[5] Vgl. dazu Bundesministerium für Bildung und Forschung: Zukunftsreport demographischer Wandel (2000, S. 8).

^[6] Vgl. dazu Haub (2002, S. 12), Berlininstitut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung.

^[7] Vgl. dazu Kapitel 2.2.1.

^[8] Ebenda.

^[9] Vgl. dazu Laube/Rosse (2009, S. 83).

^[10] Münz (2007), Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung.

^[11] Vgl. dazu Raumordnungsprozesse 2025/2050 (2009, S. 14).

^[12] Gabler Wirtschaftslexikon. Stichpunkt: Lebenserwartung.

^[13] Vgl. dazu Laube/Rosse (2009, S. 105ff.).

^[14] Vgl. dazu Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Stichpunkt: Bevölkerung und Sozialstruktur.

^[15] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 23).

^[16] Ebenda Seite 23f.; Vgl. dazu Anhang I: Zusammengefasste Geburtenziffer in Deutschland 1990 — 2008.

^[17] Ebenda Seite 26.

^[18] Ebenda Seite 14.

^[19] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 12).

^[20] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 29).

^[21] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 14); Vgl. dazu Anhang II: Entwicklung der Lebenserwartung 60-Jähriger seit 1871/1881.

^[22] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 14).

^[23] Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Bund und in den Ländern — Heft 1 (2007, S. 17).

^[24] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 31ff.).

^[25] Vgl. dazu Anhang III: Binnenwanderungssaldo der neuen Bundesländer.

^[26] Vgl. dazu Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Bund und in den Ländern — Heft 1 (2007, S. 18).

^[27] Ebenda Seite 19.

^[28] Vgl. dazu Glatzer (1994, S. 238).

^[29] Vgl. dazu Raumordnungsprozesse 2025/2050 (2009, S. 37).

^[30] Vgl. dazu Glatzer (1994, S. 245).

^[31] AAL-Faltblatt der AAL Deutschland.

^[32] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 36).

^[33] Ebenda Seite 47.

^[34] Vgl. dazu Statistisches Bundesamt. Stichpunkt: Entwicklung der Wohnungs mieten.

^[35] Vgl. dazu Winkelmann (2008, S. 2).

^[36] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 197).

^[37] Vgl. dazu Kapitel 4.1.1 A.

^[38] Ebenda Seite 72.

^[39] Ebenda Seite 73f.

^[40] Ebenda Seite 65 und 74.

^[41] Siehe Kapitel 2.2.2

^[42] Opaschowski (2002, S.180).

^[43] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 80).

^[44] Junge, M. (2002, S.63).

^[45] Vgl. dazu Müller (1992, S. 29ff.) und Brauer (2008, S. 78).

^[46] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 79).

^[47] Opaschowski (2002, S. 187).

^[48] Vgl. dazu IÖR-Texte 133 (2001, S. 19) und Empirica Institut, Braun/Pfeiffer (2009, S. 2ff.).

^[49] Siehe Kapitel 4.1.1 A.

^[50] Vgl. dazu Kapitel 2.2.2

^[51] Vgl. dazu Empirica Institut Berlin; Kringe-Heckemeier (2007, Vortragsunterlagen S. 9); von Mackensen (2007, S. 317).

^[52] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 20).

^[53] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 63); Vgl. dazu Bertelsmann Stiftung(Hrsg.), Rohr-Zänker (2006, S. 2).

^[54] Vgl. dazu Schneider/Spellerberg (1999, S. 140ff.).

^[55] Ebenda Seite 211ff.

^[56] Brauer (2008, S. 23).

^[57] Ebenda Seite 28.

^[58] Vgl. dazu AAL-Faltblatt der AAL Deutschland.

^[59] Vgl. dazu Homburg/Krohmer (2008, S. 132); Weis (2009, S. 138); Meffert (2008, S. 188).

^[60] Vgl. dazu Brauer (2008, S. 94).

^[61] Ebenda Seite 95.

^[62] Ebenda Seite 99.

^[63] Bruhn/Homburg (2001, S. 370).

^[64] Ebenda.

^[65] Vgl. dazu Anhang IV und V: Sinus-Milieus in Deutschland 2009.