BGB Sachenrecht

Inhaltsverzeichnis

A. Einführung
I. Schuldrecht und Sachenrecht
II. Begriff der Sache
III. Bestandteile und Zubehör

B. Eigentum
I. Der Herausgabeanspruch des Eigentümers
II. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Eigentümers

C. Besitz
I. Besitzdiener
II. Mittelbarer Besitz
III. Funktion und Schutz des Besitzes

D. Trennung zwischen schuldrechtlicher Verpflichtung und sachenrechtlicher Verfügung
I. Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft
II. Abstraktionsprinzip
III. Die Übereignung
1. Die Übereignung von beweglichen Sachen (Mobilien)
2. Die Übereignung von Grundstücken (Immobilien)
IV. Durchbrechungen des Abstraktionsprinzips

E. Dingliche Anwartschaften
I. Eigentumsvorbehalt und Anwartschaftsrecht bei Mobilien
II. Die Vormerkung bei Immobilien

F. Das Pfandrecht
I. Bestellung und Übertragung des Pfandrechts
II. Methodischer Exkurs: Die Grundstruktur des sachenrechtlichen Verfügungsgeschäfts
III. Verwertung der Pfandsache
1. Geringe Bedeutung in der Praxis
2. Exkurs: Sicherungsübereignung und Eigentumsvorbehalt

G. Grundpfandrechte
I. Die Hypothek
1. Bestellung und Übertragung der Hypothek
2. Verwertung der Hypothek
II. Die Grundschuld
1. Bestellung und Übertragung der Grundschuld
2. Sicherungsgrundschuld

A. Einführung

I. Schuldrecht und Sachenrecht

Das Schuldrecht regelt, wie Rechtssubjekte sich im Geschäftsverkehr verhalten können, wie sie Verträge schließen können und dazu grundlegend im Allgemeinen Teil des BGB, wann ihren Handlungen rechtsgeschäftliche Qualität und Konsequenzen ihrem auf Rechtsfolgen gerichteten Willen zukommen. Im Allgemeinen Schuldrecht wird angeordnet, wie die versprochene Leistung zu erbringen ist und in dessen zentralem Teil des allgemeinen Leistungsstörungsrechts was geschieht, wenn dieses Leistungsversprechen, nicht oder nicht in der versprochenen Form oder verspätet erbracht wird. Es ist darauf gerichtet, den dynamischen Prozess der Entstehung und des Vollzugs der Schuldverhältnisse zwischen den Parteien (inter partes) zu erfassen.

Das Sachenrecht hingegen ist statisch, es regelt für jedermann (inter omnes) verbindlich die vermögensmäßige Zuordnung eines Rechtsobjekts zu einem Rechtssubjekt. Im Interesse einer eindeutigen Vermögenszuordnung wird, anders als bei der schuldrechtlichen Vertragsfreiheit, deshalb die Möglichkeit eingeschränkt, andere sachenrechtliche Berechtigungen zu erfinden. Deren Anzahl und Form ist verbindlich im Gesetz, nämlich im 3. Buch des BGB festgelegt (numerus clausus der Sachenrechte).

II. Begriff der Sache

Rechtsobjekte sind im Wesentlichen bewegliche Sachen (Mobilien), Grundstücke (Immobilien) und Rechte. Eine Legaldefinition des dem Rechtsgebiet seinen Namen gebenden Rechtsobjekts der Sache gibt das Gesetz jedoch bereits im Allgemeinen Teil des BGB in § 90 BGB, da ihm nicht nur für das Dritte Buch des Gesetzes, sondern bereits für das zweite Buch, das Schuldrecht — etwa für den ihnen nunmehr leidlich bekannten § 433 Abs. 1 BGB — erhebliche Bedeutung zukommt. Eine Sache ist danach ein körperlicher, damit abgrenzbarer Gegenstand. Tiere sind zwar keine Sachen, werden aber wie solche behandelt (§ 90a BGB).

Die Rechte werden im Wesentlichen im Allgemeinen Schuldrecht in den §§ 398ff. BGB behandelt und sind deshalb bereits dort von uns besprochen worden. Im dritten Buch erfolgt für sie nur sachbezogen die Regelung von Einzelfragen (siehe etwa zu einem Pfandrecht an Rechten wie der Verpfändung einer Geldforderung § 1273ff. BGB).

Ein Grundstück im Rechtssinn ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der katastermäßig erfasst und im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer eingetragen ist (vgl. § 3 Abs. 1 S. 1 Grundbuchordnung). Das Kataster ist ein von der Verwaltungsbehörde (dem Vermessungsamt) geführtes öffentliches Register, das die tatsächlichen und steuerlichen Verhältnisse der Grundstücke wiedergibt. Das Grundbuch übernimmt den Inhalt des Katasters und gibt als öffentliches Register Auskunft über die Rechtslage der Grundstücke, etwa das Eigentum.

III. Bestandteile und Zubehör

Aus wirtschaftlichen Gründen zum Schutz einer höheren Produktionsstufe nehmen bewegliche Sachen am rechtlichen Schicksal einer Hauptsache teil, wenn die Trennung eine wirtschaftliche Einheit vernichteten würde. Sie sind rechtlich unselbstständig, gemäß § 93 BGB wesentlicher Bestandteil der Hauptsache, wie z.B. eine Schraube in einer Maschine. Die Abgrenzung ist stets deshalb so wichtig, da solange eine Sache noch nicht wesentlicher Bestandteil geworden ist, eben noch selbständig veräußert oder belastet, etwa verpfändet werden und somit als Sicherheit für einen Kredit dienen.

Gebäude und Gebäudebestandteile, wie Türen und Fenster, können rechtlich nur zusammen mit dem Grundstück übertragen werden (superficies solo cedit), sind deshalb gemäß § 94 Abs. 1 u. 2 BGB unmittelbar oder mittelbar wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Zum Ausgleich für einen Rechtsverlust (den Verlust des Eigentums) erhält der ursprüngliche Eigentümer einen schuldrechtlichen Zahlungsanspruch gemäß §§ 951, 812 Abs. 1 BGB gegen den neuen Eigentümer.

Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB bleiben hingegen sonderrechtsfähig. Beispiele dafür sind etwa die Buden auf einem Jahrmarkt oder Rummel.

B. Eigentum

Während Forderungen aus einem gesetzlichen oder vertraglichen Schuldverhältnis nur relativ zwischen den Personen bestehen, betrifft das Sachenrecht im Wesentlichen dingliche “absolute“ Rechte, die inter omnes verbindlich die vermögensmäßige Zuordnung eines Rechtsobjekts zu einem Rechtssubjekt regeln. Dingliche Rechte sind mithin solche, die eine unmittelbare Beziehung zwischen einem Rechtsinhaber und der Sache begründen.

Das Eigentum ist das weitreichendste dingliche Recht. Die anderen Arten dinglicher Rechte, die sog. beschränkt dinglichen Rechte (siehe dazu unten mehr), stellen sich als Abspaltungen des Eigentums dar (Wilhelm, Sachenrecht, 3. Aufl. 2007, Rn. 1). Der Eigentümer kann gemäß § 903 BGB mit seiner Sache nach Belieben verfahren, solange er nicht Rechte Dritter beeinträchtigt. So kann er sie etwa auch vernichten oder aufgeben (siehe § 959 BGB). Er kann sie aber auch als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen, z.B. eine Mobilie gemäß § 1205 Abs. 1 S. 1 BGB verpfänden (dazu unten mehr). Er hat somit nicht nur die Befugnis, über das Eigentum als Ganzes zu verfügen, sondern kann auch nur bezogen auf einzelne Beziehungen über sein Eigentum verfügen. Diese Verfügungen folgen dann im Prinzip denselben rechtlichen Regeln wie der Verfügung über das Volleigentum.

I. Der Herausgabeanspruch des Eigentümers

Im Anschluss an die im Römischen und im Gemeinen Recht geltende Bezeichnung rei vindicatio wird der Herausgabeanspruch des Eigentümers nach § 985 BGB auch heute noch als Vindikation bezeichnet. Er setzt eine Vindikationslage voraus, d.h. es muss einen Eigentümer und einen unrechtmäßigem Besitzer der Sache geben. Neben dem unmittelbaren Herausgabeanspruch richtet sich die Rechtsbeziehung zwischen den in einem solchen Rechtsverhältnis stehenden Parteien nach den in den §§ 987ff. BGB geregelten Ansprüche auf Nutzungen und Schadensersatz für den Eigentümer sowie auf Verwendungsersatz für den unrechtmäßigen Besitzer.

Der Besitz muss unberechtigt sein, denn gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe verweigern, wenn er ein Recht zum Besitz hat. Damit wird eine Selbstverständlichkeit ausgedrückt, denn derjenige, der ein Recht zum Besitz etwa aus Mietvertrag von dem Eigentümer herleitet, wofür er gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Mietzins zu zahlen hat, ist berechtigter Besitzer und muss gegenüber dem Eigentümer die Herausgabe der Sache verweigern dürfen. Dies gilt gemäß § 986 Abs. 1 S. 2 BGB auch für denjenigen, der ein Recht zum Besitz zwar nicht vom Eigentümer selbst, aber von einem Dritten ableitet, der selbst ein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB hat. So kann beispielsweise der Untermieter einer Wohnung die Herausgabe verweigern, wenn dem Mieter die Untervermietung vom Eigentümer gestattet worden ist und beide jeweils einen wirksamen Mietvertrag haben.

Die Regelung des § 985 BGB ist also immer im unmittelbaren Zusammenhang mit § 986 BGB zu lesen und zu verstehen. Für die Anspruchsprüfung bedeutet dies, dass die Frage nach dem Recht zum Besitz stets als (negative) Anspruchsvoraussetzung zu prüfen ist.

II. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Eigentümers

Der Beseitigungsanspruch (actio negatoria) gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB gewährt dem Eigentümer einen Abwehranspruch, sofern die Eigentumsbeeinträchtigung in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung erfolgt (dann greift ja § 985 BGB). Er gilt gleichermaßen für Mobilien und Immobilien.

Störungen im Sinne der Vorschrift können so etwa das unbefugte Betreten des Grundstücks oder Immissionen sein, die von einem Nachbargrundstück ausgehen. Anspruchsgegner ist der Störer (Handlungs- oder Zustandsstörer). Die Störung, d.h. nicht die Handlung, sondern der störende Zustand muss gemäß § 1004 Abs. 2 BGB auch rechtswidrig sein, d.h. für den Eigentümer darf keine Duldungspflicht, etwa aus den nachbarrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 906ff. BGB bestehen. Es besteht danach gegenüber Immissionen eine Duldungspflicht des Eigentümers trotz Beeinträchtigung, wenn sie gemäß § 906 BGB zulässig sind. Zulässig sind insbesondere unwesentliche Einwirkungen, wobei sich die Wesentlichkeit nach dem Empfinden des normalen Durchschnittsmenschen im Hinblick auf Natur und Zweckbestimmung des Grundstücks richtet. Gleichgestellt sind wesentliche Beeinträchtigungen durch ortsübliche Benutzung und zwar dann, wenn die ortsübliche Einwirkung nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden kann. In diesem Fall kann der Duldungspflichtige aber gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB eine angemessene Entschädigung (Ausgleich - keinen Schadensersatz!) in Geld verlangen.

Da § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB dem Eigentümer Abhilfe gegen eine noch fortbestehende Beeinträchtigung seines Eigentums ermöglichen soll, setzt er anders als der Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB kein Verschulden des Handlungs- oder Zustandsstörers voraus.

Ergänzend gewährt § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB dem Eigentümer sogar die Möglichkeit, künftige Beeinträchtigungen zu verhindern. Dies setzt voraus, dass eine Wiederholungsoder unmittelbare Erstbegehungsgefahr besteht.

C. Besitz

Anders als das dingliche Eigentumsrecht ist der Besitz kein Recht, sondern bezeichnet das tatsächliche Verhältnis der Gewalt über eine Sache (§ 854 Abs. 1 BGB), das von einem (natürlichen — d.h. Geschäftsfähigkeit ist nicht erforderlich) Besitzwillen getragen sein muss. Der Besitz als tatsächliche Herrschaft über die Sache ist deshalb von der Besitzberechtigung, dem oben unter lit. B. I. dargestellten Recht zum Besitz, völlig unabhängig.

Der Besitz beschreibt nur den Zustand der tatsächlichen Herrschaftsmacht, so dass auch etwa ein Dieb Besitzer gemäß § 854 Abs. 1 BGB sein kann. Voraussetzung hierfür ist immer, dass die tatsächliche Sachherrschaft von einem natürlichen Besitzwillen, die Sache als eigene innehaben zu wollen, getragen wird (dazu ausführlich und differenzierend Wilhelm, Sachenrecht, 3. Aufl. 2007, Rn. 453ff.). Der natürliche Wille ist nur auf die Tatsache der Sachherrschaft bezogen gerade kein rechtsgeschäftlicher Wille, er erfordert lediglich die Fähigkeit zur tatsächlichen Willensbildung, die auch Kleinkindern zuzubilligen ist. Der Besitzwille muss dabei nicht immer zwangsweise auf eine konkrete Sache gerichtet sein, sondern es genügt ein generalisierter Besitzwille, für alle Sachen, die in den Herrschaftsbereich einer Person gelangt sind. So hat der Besitzer einer Wohnung regelmäßig Besitzwillen in Bezug auf alle Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden oder dahin gelangen, da sie seiner abgeschlossenen Obhut unterliegen.

I. Besitzdiener

Nicht Besitzer sind deshalb gemäß § 855 BGB die Besitzdiener. Obwohl sie bei erster Anschauung tatsächliche Sachherrschaft über die Sache haben, fehlt ihnen der natürliche Besitzwille, die Sache als eigene innehaben zu wollen. Besitzdiener sind Personen in sozialen Abhängigkeitsverhältnissen. Solche sind gekennzeichnet durch Weisungsgebundenheit und führen so zu einer faktischen Eingliederung unter den Weisungsberechtigten. Besitzer nach § 854 Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen allein der Weisungsberechtigte als Besitzherr. Der Besitz wird somit nicht demjenigen, der die Sache körperlich innehat, sondern einer anderen Person zugeordnet. Nur diese kann deshalb auch Anspruchsgegner eines Herausgabeverlangens nach § 985 BGB sein.

II. Mittelbarer Besitz

Mittelbarer Besitz nach § 868 BGB ist anzunehmen, wenn eine Person die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache innehat, aber die Sache nicht als eigene innehaben, sondern Besitzmittlungswille für einen anderen hat, für den mittelbaren Besitzer die Sache innehaben will. Der unmittelbare Besitzer vermittelt Besitz für seinen „Hintermann“, den mittelbaren Besitzer. Es liegt dann ein sog. Besitzmittlungsverhältnis vor, das aber im Gegensatz zur Besitzdienerschaft nicht in einem sozialen Abhängigkeitsverhältnis besteht.

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