Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht

Zwangsweise Durchsetzung von Räumungen, Geldforderungen und anderen Ansprüchen


Skript, 2011

39 Seiten


Leseprobe

Gliederung

I. Einführung

II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung

III. die Räumungsvollstreckung
1. allgemein
2. die Arten der Räumungsvollstreckung
3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung
4. Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung
5. Kosten der Zwangsräumung
6. Räumungsfrist
7. Vollstreckungsschutz
8. Vorbereitende und vorbeugende Maßnahmen hinsichtlich Räumungsvoll­streckungen

IV. Vollstreckung „vertretbarer“ Handlungen
1. allgemein
2. Kostenvorschuss
3. Rechtsbehelfe
4. Streitwert und Gebühren

V. Vollstreckung „nicht vertretbarer“ Handlungen

VI. Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen

VII. Zwangsversteigerung
1. allgemein
2. Verfahren bis zum Versteigerungstermin
3. Der Versteigerungstermin
4. Das Verteilungsverfahren

VIII. Zwangsverwaltung

IX. die Vollstreckung wegen Geldforderungen
1. allgemein
2. Kontenzugriffe
3. Vollstreckung in andere Forderungen
4. Sachpfändungen
5. Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (eV)
6. „indirekte“ Vollstreckungsvarianten

X. abschließende Anmerkungen

I. Einführung

Die Notwendigkeiten von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Miet- und Wohnungs­eigentumsrecht sind vielfältig. Sie beschränken sich längst nicht nur auf beizutreiben­de Geldforderungen oder die Räumung von Mietwohnungen. Wünscht der Vermieter etwa die Entfernung eines Haustieres im Wege der Zwangsvollstreckung, so geschieht dies nach den Regelungen der Vollstreckung vertretbarer Handlungen. Die zwangs­weise Durchsetzung einer Zutrittsgewährung zur vermieteten Wohnung folgt demge­genüber den Regelungen der Vollstreckung nicht vertretbarer Handlungen. Für die Durchsetzung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind wieder andere Vollstreckungsregelungen heranzuziehen. Im Wohnungseigen­tumsrecht bietet seit der WEG-Rechtsreform 2007 ein 5%iger Vorrang der Gemein­schaft vor allen anderen Gläubigern eine gute neue Möglichkeit, dauerhaft problemati­sche Eigentumsverhältnisse durch eine Versteigerung zu bereinigen. Ab und an mag in diesem Zusammenhang auch die Zwangsverwaltung sinnvoll sein.

Mit diesem Skript geben wir den damit befassten Sachbearbeitern von Immobilien­verwaltungen eine Übersicht an die Hand, wie Zwangsvollstreckungen ablaufen, wel­che Voraussetzungen sie haben, welche Verzögerungen auftreten können, vor allem aber was Sie als Verwalter unterstützend und fördernd tun können und welche Mög­lichkeiten Sie haben.

II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung

Jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme hat drei grundlegende Voraussetzungen. Es muss

1. ein vollstreckbarer Titel vorliegen, und zwar
2. mit Vollstreckungsklausel. Dieser Titel muss zudem
3. dem Schuldner als dem Gegenüber zugestellt worden sein, kurz: „Titel, Klausel, Zustellung“.

Als Titel kommen neben Urteilen auch gerichtliche Vergleiche, Zahlungs- und Räu­mungsbeschlüsse, notarielle Urkunden, Anwaltsvergleiche sowie einstweilige Verfü­gungen in Betracht. Die drei letztgenannten Varianten sind allerdings im Wohnraum- mietrecht nur bedingt zulässig.

III. die Räumungsvollstreckung

1. allgemein

Wie jede andere Zwangsvollstreckung hat auch die Räumungsvollstreckung die Vo­raussetzungen Titel, Klausel und Zustellung zu erfüllen. Zunächst bedarf es also eines Titels. So simpel diese Voraussetzung klingen mag, so schwierig kann sie bei der Räumung zu erfüllen sein.

Beispiel:

Die Hausverwaltung H vermietet im Namen der Eigentümer E eine Wohnung an eine Familie. Diese besteht bei Einzug aus dem Vater V, der Mutter M sowie dem damals 15 jährigen Sohn S. Als Mietpartei ist im Mietvertrag je­doch der Vater V aufgeführt. Fünf Jahre lang läuft das Mietverhältnis rei­bungslos, sodann treten Zahlungsschwierigkeiten auf. Es kommt zur fristlo­sen Kündigung und einer anschließenden Räumungsklage. Diese wird nur gegen den Vater als den im Mietvertrag aufgeführten Mieter geführt. Als der mit der Räumungsvollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher die Vollstre­ckung durchführen will, entdeckt er in der Wohnung den Vater V, die Mutter M, den mittlerweile 20 jährigen Sohn S sowie die vierjährige Tochter T. Was wird der Gerichtsvollzieher tun?

Neben dem Mieter halten oftmals noch weitere Personen Besitz an der Mietsache, die dem Vermieter bekannt sein müssen. Wohnt beispielsweise neben dem Mieter dessen Ehegatte oder nichtehelicher Lebensgefährte oder eine zur Pflege aufgenommene Person oder ein Untermieter in der Wohnung, muss auch gegenüber dieser ein Titel vorliegen. Das gleiche gilt für Kinder des Mieters, die das 18. Lebensjahr vollendet ha­ben. Der Bundesgerichtshof ging im Jahr 2008 sogar so weit, dass er einen Titel ge­gen eine solche Person selbst dann verlangte, wenn der Verdacht besteht, dass die­sem nur aus Gründen der Vollstreckungsvereitelung der Besitz eingeräumt wurde.

Im Beispielfall wird der Gerichtsvollzieher daher die tatsächlichen Besitzverhältnisse prüfen und ggf. von einer Räumung gegenüber M und S absehen. Führt der Gerichts­vollzieher die Räumung im übrigen durch, ist der Titel gegen den Schuldner ver­braucht. Würde also der Gerichtsvollzieher im Beispielsfall V und T vor die Tür setzten und ließen hiernach M oder S den V und die T wieder in die Wohnung, so benötigt der Vermieter für eine erneute Räumung einen erneuten Titel. Er muß dann neu klagen.

Erfährt der Gläubiger frühzeitig von dem Dritten, so kann er entsprechend reagieren und vielleicht sogar den Dritten noch in den Räumungsprozess einbinden. Bei Vorlie­gen von Verdachtsmomenten lohnt daher entsprechendes Forschen, und sei es ein­gangs nur durch Prüfen, welche Namen am Klingelschild der Wohnung stehen. Auch Anfragen bei den Meldeämtern können helfen. Sofern der Verdacht nicht konkretisiert werden kann, verbleibt die Möglichkeit, den Mieter im Räumungsprozess auf Auskunft zu verklagen, wer außer ihm noch Besitz an der Wohnung hat. Sogleich kann bean­tragt werden, gerichtlich festzustellen, dass ihm verboten ist, Dritten Besitz zu ver­schaffen. Ein solches Urteil bewirkt, dass ein danach eingeräumter Besitz eines Dritten die Vollstreckung nicht mehr hindern kann. Aber auch nach erwirktem Urteil kann manchmal noch reagiert werden, vor allem wenn die Räumung noch nicht durchge­führt wurde. Hier kann ggf. der Titel gegen den Dritten umgeschrieben werden.

Erfährt der Vermieter von Umständen, nach denen möglicherweise ein von ihm inne­gehaltener Räumungstitel nicht alle Personen umfasst, die tatsächlich Besitz an der Wohnung haben, so kann er sich aus allein rechtlicher (ggf. nicht: wirtschaftlicher!) Sicht für weitere Recherchen ruhig Zeit lassen. Denn es besteht kein Anlass für hekti­sche Vollstreckungsmaßnahmen. Insbesondere ist ein Gläubiger nicht gezwungen, von seinem Räumungstitel innerhalb einer bestimmten Frist Gebrauch zu machen. Der titulierte Räumungsanspruch verjährt erst in 30 (!) Jahren. Zu beachten ist lediglich, dass der titulierte Räumungsanspruch nicht verwirkt. Dies kann eintreten, wenn der Gläubiger längere Zeit vom Räumungstitel kein Gebrauch macht und gleichzeitig aber für den Räumungsschuldner einen Vertrauenstatbestand schafft. Das mag etwa der Fall sein, wenn der Räumungsschuldner über längere Zeit nach dem zugestellten Räumungstitel eine Nutzugsentschädigung zahlt und sich damit quasi „vertragstreu“ verhält. Ist eine Verwirkung eingetreten, ist diese indes nicht von dem mit der Vollstre­ckung beauftragten Gerichtsvollzieher von sich aus zu beachten. Hier bleibt der Schuldner auf die Möglichkeit der Vollstreckungsabwehrklage verwiesen.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass nicht sämtliche dritte Personen als Besit­zer der Wohnung gelten. Gegenüber solchen Personen ist ein Titel nicht erforderlich. Hierzu zählen Besucher und Gäste oder die minderjährigen Kinder des Schuldners, wie im Beispielsfall die T.

2. die Arten der Räumungsvollstreckung

Mittlerweile stehen dem Gläubiger drei verschiedene Möglichkeiten der Zwangsräu­mung zur Seite, nämlich die herkömmliche Räumung, die sogenannte Hamburger Räumung und die bloße Besitzeinweisung, welche unter dem Schlagwort Berliner Räumung bekannt ist.

Die herkömmliche Räumung erfolgt überlicherweise derart, dass eine vom Gerichts­vollzieher beauftragte Spedition die Wohnung leer räumt und die Einrichtungsge­genstände sowie die sonstige Habe des Schuldners einlagert. Müll und Gerümpel werden übrigens nicht verwahrt. Zwar schafft sie der Gerichtsvollzieher aus der Woh­nung. Er darf sie aber gleich vernichten. Vom Schuldner zurückgelassene Tiere wer­den ebenfalls aus der Wohnung entfernt und in ein Tierheim gebracht, wobei diese in Notfällen verpflichtet sind, Unterbringung und Versorgung zu leisten. Nach Möglichkeit werden auch die Tiere später durch Verkauf oder Versteigerung verwertet. Der Gläubi­ger erhält nach erfolgter Räumung die Schlüssel, ggf. nach Auswechseln der Schließ­anlage, und damit die Herrschaftsgewalt über die Räume zurück. Danach ist die Räumung beendet, selbst wenn mit Zustimmung des Gläubigers Gerümpel und ähnli­ches in der Wohnung verblieben sein sollte. Generell ist der Gerichtsvollzieher nicht verpflichtet, einen „vertragsgemäßen“ Zustand herzustellen. Einbauten, Anlagen oder sonstige Veränderungen hat er nicht zu entfernen.

Bei dieser Variante beschränkt sich die Mitarbeit des Gläubigers im Wesentlichen auf die Zahlung des Vorschusses. Der Gerichtsvollzieher verlangt, bevor er tätig wird, ei­nen Vorschuss auf die wahrscheinlich anfallenden Kosten. Dies sind vor allem die Ge­bühren des Gerichtsvollziehers sowie Speditions- und Lagerkosten. Ein solcher Vor­schuss kann allerdings beträchtlich sein. Schon bei kleineren Wohnungen kann ein Betrag in Höhe von 5.000,00 € anfallen. Bei Gewerberäumen erlebten wir auch bereits Forderungen in Höhe von 40.000,00 bis 50.000,00 €.

Um überhöhte Kostenschätzungen zu verhindern, erfolgt die sog. Hamburger Räu­mung in zwei Stufen. Zuerst wird der Schuldner nur aus dem Besitz gesetzt; sein Ha­be verbleibt in den Räumen. Jetzt kann der Gerichtsvollzieher genau prüfen, wieviel Lagerkapazität benötigt wird. Im Anschluss daran erfolgt die Räumung.

Mit Abstand am günstigsten ist die bloße Besitzeinweisung (Berliner Räumung). Der Gläubiger beruft sich auf das Vermieterpfandrecht, dessen Umfang der Gerichtsvoll­zieher nicht prüfen darf. Eine Räumung entfällt daher komplett. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Gläubiger lediglich Zugang zur Wohnung. Letzteren trifft nun aber die Pflicht, sich um die Habe des Schuldners zu kümmern. Bis zum Eintritt der Pfandreife, also der Fälligkeit der Forderung, welche durch das Pfand besichert ist, hat der Gläu­biger das Mobiliar zu verwahren. Dies steigert den Aufwand des Gläubigers, senkt a­ber die Kosten immens. So entschied etwa kürzlich das AG Pankow/Weißensee, dass eine Räumungsvollstreckung binnen eines Monats zu vollziehen ist und der Kosten­vorschuss für die Beiziehung eines Schlossers mit 300,00 € auskömmlich bemessen ist.

3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung

Soweit das Mobiliar des Schuldners vom Vermieterpfandrecht umfasst ist, darf der Gläubiger es nach Pfandreife verwerten. Dies kann im Wege der öffentlichen Verstei­gerung erfolgen. Kommt dem Pfand ein Börsen- oder Marktpreis zu, darf es einen Monat nach Verkaufsandrohung gegenüber dem Schuldner freihändig verkauft wer­den, allerdings nur durch hierzu zugelassene Handelsmäkler, Kursmäkler, Gerichtsvoll­zieher, öffentliche Versteigerer und Notare.

Soweit Gegenstände nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, hat der Gläubiger sie dem Schuldner zurückzugeben. Allerdings kann dies nicht möglich sein, etwa weil der Schuldner nicht mehr zu erreichen ist. In diesen Fällen kann der Gläubiger nach An­nahmeverzug des Schuldners die Versteigerung betreiben. Er darf aber die Versteige­rung auch dann schon betreiben, wenn aufgrund der Aufbewahrung unverhältnismä­ßig hohe Kosten entstünden, was meist der Fall sein dürfte, wenn die Habe nicht werthaltig ist. Den Versteigerungserlös muss der Gläubiger anschließend für den Schuldner hinterlegen.

4. Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung

Veranlasste der Gläubiger eine Räumung, also etwa durch einen herkömmlichen Räumungsauftrag, ist der Schuldner zur zeitnahen Abholung des Räumungsguts ver­pflichtet. Hierzu hat er zwei Monate Zeit.

Versäumt er diese Frist, so werden die Sachen freihändig verkauft oder versteigert. Der Erlös dient zum Ausgleich der Kosten der Räumung, der Verwahrung und des Verkaufs. Der überschüssige Betrag wird hinterlegt. Der Auszahlungsanspruch des Schuldners ist wiederum pfändbar. Wenn also der Gläubiger noch Zahlungstitel gegen den Schuldner hat, kann er sich schnellstmöglich (vor anderen Gläubigern) diesen An­spruch pfänden und überweisen lassen.

Wenn Gegenstände nicht verkauft oder versteigert werden konnten, endet das Voll­streckungsverfahren und damit auch die Forthaftung des Gläubigers. Dann entschei­det das Vollstreckungsgericht, was mit den Sachen geschehen soll.

5. Kosten der Zwangsräumung

Ist die Vollstreckung erfolgreich, trägt freilich der Schuldner die Kosten. Andernfalls bleibt der Gläubiger auf diesen sitzen. Zu den Kosten gehören die Transport- und Verwahrungskosten bzw. diejenigen für eine fehlgeschlagene Räumung, wie Ersatz­pauschalen für hinzugezogene Pfandgehilfen und Bereitstellungspauschalen des Spe­diteurs.

Der Gläubiger hat nur die notwendigen Kosten zu tragen. Ihn trifft also keine Haftung für überhöhte Transportkosten. Er darf sich durch die sog. Erinnerung zur Wehr set­zen. Dann hat der Gerichtsvollzieher darzulegen und zu beweisen, dass die angefalle­nen Kosten angemessen sind. Unnötig sind auch Lagerkosten, die bei richtiger Sach- behandlung nicht entstanden wären oder auch Bereitstellungskosten, wenn etwa der Gerichtsvollzieher im Vorfeld wusste, dass die Wohnung leer ist.

6. Räumungsfrist

Selbst wenn der Vermieter bereits einen Räumungstitel in den Händen hält und dieser auch bereits zugestellt ist, kann es gleichwohl zu einer Verzögerung der Räumung kommen. Grund hierfür kann in einer dem Mieter gewährten Räumungsfrist liegen. Die Möglichkeit einer sogenannten Räumungsfrist soll vermeiden, dass der Mieter ob­dachlos wird und der staatlichen Fürsorge zur Last fällt.

Im Rahmen von Urteilen kann eine solche Räumungsfrist nur für Wohnräume gewährt werden. Bei gewerblichen Mietverhältnissen sieht das Gesetz eine solche Möglichkeit nicht vor. Zu entsprechenden Schwierigkeiten kann es daher bei Mischmietverhältnis­sen kommen. Zum einen kommt es dort darauf an, welche Nutzungsart überwiegt. Zum anderen kann aber selbst bei überwiegenden Gewerbeanteilen die Räumungs­frist für die reinen Wohnräume gewährt werden, wenn diese räumlich und funktional selbständig sind und getrennt von den Gewerberäumen herausgegeben werden kön­nen.

[...]

Ende der Leseprobe aus 39 Seiten

Details

Titel
Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht
Untertitel
Zwangsweise Durchsetzung von Räumungen, Geldforderungen und anderen Ansprüchen
Veranstaltung
Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter
Autoren
Jahr
2011
Seiten
39
Katalognummer
V166080
ISBN (eBook)
9783640818631
ISBN (Buch)
9783640821853
Dateigröße
709 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
vertretbare Handlungen, unvertretbare Handlungen, Räumung, Forderungsvollstreckung, Gerichtsvollzieher, eidesstattliche Versicherung, Zwangsvollstreckung, Miet- und WEG-Recht, Geldforderungen, zwangsweise Durchsetzung
Arbeit zitieren
Tobias Scheidacker (Autor)Dr. Sascha Lambert (Autor), 2011, Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/166080

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