Was tun, wenn Sie einen Titel haben und der Schuldner trotzdem nicht tut, was er soll?
In dem vorliegenden Band geben wir aus Praxissicht einen Überblick für all diejenigen Vollstreckungssituationen, die in einer Immobilienverwaltung regelmäßig auftreten: Räumungen, Geldforderungen, Zwangsversteigerungen, Zwangsverwaltungen und immaterielle Dinge wie bspw. Duldung von Modernisierungen, Unterlassen von Immissionen u.ä. Ziel ist, dem hierfür zuständigen Sachbearbeiter in der Verwaltung eine Orientierung sowie Anregungen zu geben, was in welcher Form zu tun oder möglich ist. Zugleich erläutern wir einige rechtliche Hintergründe.
Der Band ist die natürliche Fortsetzung unseres Skripts "Mahnen und Beitreiben" und wird seinerseits ergänzt durch das weitere Skript "Mieterinsolvenz".
Inhaltsverzeichnis
I. Einführung
II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
III. die Räumungsvollstreckung
1. allgemein
2. die Arten der Räumungsvollstreckung
3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung
4. Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung
5. Kosten der Zwangsräumung
6. Räumungsfrist
7. Vollstreckungsschutz
8. Vorbereitende und vorbeugende Maßnahmen hinsichtlich Räumungsvollstreckungen
IV. Vollstreckung „vertretbarer“ Handlungen
1. allgemein
2. Kostenvorschuss
3. Rechtsbehelfe
4. Streitwert und Gebühren
V. Vollstreckung „nicht vertretbarer“ Handlungen
VI. Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen
VII. Zwangsversteigerung
1. allgemein
2. Verfahren bis zum Versteigerungstermin
3. Der Versteigerungstermin
4. Das Verteilungsverfahren
VIII. Zwangsverwaltung
IX. die Vollstreckung wegen Geldforderungen
1. allgemein
2. Kontenzugriffe
3. Vollstreckung in andere Forderungen
4. Sachpfändungen
5. Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (eV)
6. „indirekte“ Vollstreckungsvarianten
X. abschließende Anmerkungen
Zielsetzung & Themen der Publikation
Das Skript dient Immobilienverwaltungen als praktischer Leitfaden für die Zwangsvollstreckung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht, um komplexe rechtliche Abläufe, Voraussetzungen und Handlungsmöglichkeiten bei der Durchsetzung von Ansprüchen verständlich zu vermitteln.
- Grundlagen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung)
- Verfahren der Räumungsvollstreckung und Schutzmöglichkeiten für Mieter
- Vollstreckung bei vertretbaren und nicht vertretbaren Handlungen sowie Duldungspflichten
- Strategien bei der Zwangsvollstreckung von Geldforderungen, einschließlich Konten- und Sachpfändungen
- Besonderheiten bei Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen im WEG-Recht
Auszug aus dem Buch
3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung
Soweit das Mobiliar des Schuldners vom Vermieterpfandrecht umfasst ist, darf der Gläubiger es nach Pfandreife verwerten. Dies kann im Wege der öffentlichen Versteigerung erfolgen. Kommt dem Pfand ein Börsen- oder Marktpreis zu, darf es einen Monat nach Verkaufsandrohung gegenüber dem Schuldner freihändig verkauft werden, allerdings nur durch hierzu zugelassene Handelsmäkler, Kursmäkler, Gerichtsvollzieher, öffentliche Versteigerer und Notare.
Soweit Gegenstände nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, hat der Gläubiger sie dem Schuldner zurückzugeben. Allerdings kann dies nicht möglich sein, etwa weil der Schuldner nicht mehr zu erreichen ist. In diesen Fällen kann der Gläubiger nach Annahmeverzug des Schuldners die Versteigerung betreiben. Er darf aber die Versteigerung auch dann schon betreiben, wenn aufgrund der Aufbewahrung unverhältnismäßig hohe Kosten entstünden, was meist der Fall sein dürfte, wenn die Habe nicht werthaltig ist. Den Versteigerungserlös muss der Gläubiger anschließend für den Schuldner hinterlegen.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einführung: Überblick über die vielfältigen Anlässe für Zwangsvollstreckungen und die Zielsetzung des Skripts für Immobilienverwalter.
II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung: Erläuterung der Grundvoraussetzungen Titel, Klausel und Zustellung.
III. die Räumungsvollstreckung: Detaillierte Darstellung der Abläufe, Räumungsarten, Kosten sowie Mieterschutzmöglichkeiten.
IV. Vollstreckung „vertretbarer“ Handlungen: Erläuterung des Vorgehens bei Handlungen, die durch Dritte vorgenommen werden können, inklusive Kostenvorschuss.
V. Vollstreckung „nicht vertretbarer“ Handlungen: Darstellung der Vollstreckung von Handlungen, die persönlich vom Schuldner erbracht werden müssen.
VI. Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen: Erläuterung der Vorgehensweise bei der erzwungenen Duldung von Maßnahmen oder dem Unterlassen von Verhalten.
VII. Zwangsversteigerung: Verfahrensablauf und rechtliche Rahmenbedingungen der Zwangsversteigerung von Grundstücken.
VIII. Zwangsverwaltung: Erklärung der Zwangsverwaltung als Alternative zur Versteigerung zur Erlangung von Befriedigung aus Grundstückserträgen.
IX. die Vollstreckung wegen Geldforderungen: Praktische Methoden der Beitreibung von Geldforderungen durch Kontenzugriffe, Sachpfändung und andere Mittel.
X. abschließende Anmerkungen: Zusammenfassende Hinweise zur Titulierung und zur Bedeutung der Verjährungsfristen.
Schlüsselwörter
Zwangsvollstreckung, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Räumungsvollstreckung, Berliner Räumung, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Geldforderungen, Kontenpfändung, Sachpfändung, Vollstreckungsschutz, Räumungsfrist, Vermieterpfandrecht, Titel, Forderungsbeitreibung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Ziel dieses Skripts für Immobilienverwalter?
Das Skript bietet Verwaltern einen praktischen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten und Abläufe der Zwangsvollstreckung, damit sie ihre Aufgaben bei der Durchsetzung von Ansprüchen sachgerecht und effizient unterstützen können.
Welche drei Voraussetzungen müssen für jede Zwangsvollstreckung vorliegen?
Es müssen zwingend ein vollstreckbarer Titel, eine Vollstreckungsklausel sowie die förmliche Zustellung des Titels an den Schuldner erfolgt sein.
Was ist der wesentliche Unterschied zwischen einer herkömmlichen Räumung und einer Berliner Räumung?
Bei der Berliner Räumung erfolgt keine physische Ausräumung durch den Gerichtsvollzieher; der Gläubiger erhält nur den Zugang zur Wohnung und muss sich selbst um die Verwahrung der Habe kümmern, was deutlich kostengünstiger ist.
Welche rechtliche Möglichkeit hat ein Mieter, um eine drohende Zwangsräumung hinauszuzögern?
Ein Mieter kann eine Räumungsfrist beantragen, um Obdachlosigkeit zu vermeiden, oder den allgemeinen Vollstreckungsschutz nutzen, wenn eine Räumung eine unbillige Härte darstellt, die gegen die guten Sitten verstößt.
Wie gehen Verwalter bei der Vollstreckung wegen Geldforderungen am besten vor?
Zuerst sollten Kontoverbindungen oder andere Einkommensquellen des Schuldners frühzeitig ermittelt und dokumentiert werden, um bei einer Pfändung durch ein „vorläufiges Zahlungsverbot“ oder einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss schnell reagieren zu können.
Was ist der Zweck der sogenannten „indirekten“ Vollstreckungsvarianten?
Diese dienen oft nicht dem direkten Vermögenserwerb, sondern setzen den Schuldner dauerhaft unter psychologischen oder wirtschaftlichen Druck (z.B. Schufa-Einträge), um ihn zur freiwilligen Zahlung oder zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung zu bewegen.
Welche Rolle spielt die Rangklasse bei einer Zwangsversteigerung?
Die Rangklasse bestimmt die Befriedigungsreihenfolge der Gläubiger aus dem Versteigerungserlös; insbesondere seit der WEG-Rechtsreform von 2007 haben Wohngeldansprüche der Gemeinschaft einen Vorrang in der Rangklasse 2.
Wann ist eine Zwangsverwaltung sinnvoll?
Eine Zwangsverwaltung bietet sich an, wenn ein Objekt wirtschaftlich gut vermietet ist oder das Potential dazu hat, und der Gläubiger durch die Einziehung der laufenden Miet- und Pachteinnahmen Befriedigung erlangen möchte, ohne das Objekt sofort zu versteigern.
- Citation du texte
- Tobias Scheidacker (Auteur), Dr. Sascha Lambert (Auteur), 2011, Zwangsvollstreckung im Miet- und WEG-Recht, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/166080
