Möchte der Mieter einen Teil seiner Wohnung oder seiner Gewerbeeinheit Dritten überlassen, muß er seinen Vermieter fragen. Dann stehen diverse Entscheidungen an: muß man das erlauben? Wenn ja, unter welchen Konditionen? Was kann der Mieter tun, wenn die Erlaubnis nicht erteilt wird? Und welche Rechte haben Sie, wenn der Mieter gar nicht fragt?
In diesem Skript behandeln wir die Gebrauchsüberlassung an Dritte - also auch die unentgeltliche, die eigentlich gar keine Unter"miete" ist - aus allen Perspektiven und dabei in einer Kürze und Struktur, die für die tägliche Arbeit in der Verwaltung verwendbar ist. Es eignet sich sowohl als fundierte Einführung als auch als Nachschlagewerk.
Gliederung
I. Einführung und Rechtsgrundlagen
II. Regeln für alle Mietverhältnisse und Pacht
1. Gebrauchsüberlassung
a) allgemein
b) Besonderheiten im gewerblichen Bereich
2. Erlaubnis
a) allgemein
b) in gewerblichen Mietverträgen
3. Kündigungsrecht bei verweigerter Erlaubnis
4. Rechte bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung
III. besondere Regeln für Wohnraum
1. Reichweite des Mieteranspruchs
a) berechtigtes Interesse
b) nach Abschluß des Mietvertrags
c) einen Teil des Wohnraums
2. Zumutbarkeit der Erlaubniserteilung
IV. Untermietzuschlag
1. Wohnraummiete
a) Sinn und Zweck der Regelung
b) Zustandekommen des Zuschlags
c) Voraussetzungen der Erhöhung
d) die Höhe des Zuschlags
e) Folgen der Erhöhung/Mietzinsänderung
f) Dauer der Mieterhöhung
2. Gewerberaummiete
a) Sinn und Zweck
b) Zustandekommen und Voraussetzungen
c) Höhe des Zuschlags
d) Folgen und Dauer
3. Exkurs: Ersatzmieterstellung im Gewerberaummietrecht
a) Sinn und Zweck
b) allgemeine rechtliche Grundsätze
c) vertragliche Regelungen
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Diese Publikation beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen der Untermiete für Wohn- und Gewerberaum aus der Perspektive der Vermieter- und Mieterrechte. Das primäre Ziel ist es, in der täglichen Praxis Orientierung hinsichtlich der Erlaubniserteilung, der Möglichkeiten von Untermietzuschlägen sowie den Konsequenzen bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung zu bieten.
- Rechtliche Grundlagen der Gebrauchsüberlassung gemäß BGB.
- Voraussetzungen und Grenzen der Erlaubniserteilung bei Wohn- und Gewerberaum.
- Gestaltungsmöglichkeiten und Zulässigkeit von Untermietzuschlägen.
- Umgang mit unerlaubter Gebrauchsüberlassung und Kündigungsrechten.
- Sonderregelungen zur Ersatzmieterstellung im gewerblichen Bereich.
Auszug aus dem Buch
1. Gebrauchsüberlassung
§ 540 BGB spricht primär nicht von „Untermiete“, sondern von „Gebrauchsüberlassung“. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter für die Weitergabe der Sache Geld erhält, sie verleiht oder überhaupt dem Dritten ein eigenes Besitzrecht einräumt. Auch solche Personen sind Dritte, die lediglich zur Mitbenutzung berechtigt sein sollen, ohne daß der Mieter auf seine eigene Gebrauchsmöglichkeit verzichtet oder sie einschränkt.
Umgekehrt können bestimmte Personenkreise nicht hierunter subsumiert werden, so die Angestellten im Laden, die natürlich nicht selbst Mieter sind, aber deren sich der Mieter bedient, um die Mietsache im Rahmen der vertraglichen Zweckvereinbarung zu nutzen, ferner zum Haushalt gehörende Angestellte (z.B. Au-Pair-Mädchen), engste Familienangehörige, Pflegepersonal oder Besucher.
Zur Abgrenzung kann die Gebrauchsüberlassung an Dritte definiert werden als „tatsächliche Einräumung des ganzen Mitbesitzes oder eines Teils zum selbständigen, auf gewisse Dauer angelegten Alleingebrauchs sowie selbständigen oder unselbständigen Mitgebrauchs“.
Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter kommen keine vertraglichen Beziehungen zustande, d.h. die Rechte des Untermieters leiten sich allein aus der Rechtsstellung des Mieters ab; dieser kann weitergehende Rechte, als er selbst hat, nicht einräumen. Tut er das doch, kann der Eigentümer ausnahmsweise direkt gegen den Untermieter vorgehen und Unterlassung verlangen. Die Erlaubnis des Vermieters ist keine Bedingung für die Wirksamkeit des Untermietvertrags - ein ohne Erlaubnis oder sogar gegen den erklärten Willen des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist im Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter gleichwohl verbindlich. Endet das Mietverhältnis, ist der Untermieter ebenso wie der Mieter zur Herausgabe verpflichtet, was gegenüber dem Vermieter allerdings nicht aus einem Vertrag folgt, sondern aus dem Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, wenn man es nicht vertraglich anderen überlassen hat, §§ 985, 1004 BGB.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einführung und Rechtsgrundlagen: Erläutert die zentralen Paragraphen §§ 540 und 553 BGB, die den rechtlichen Rahmen der Untermiete für Wohn- und Mietverhältnisse definieren.
II. Regeln für alle Mietverhältnisse und Pacht: Behandelt die Definition der Gebrauchsüberlassung, die Erlaubnispflichten sowie die Rechte des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch.
III. besondere Regeln für Wohnraum: Detailliert die Voraussetzungen für den Mieteranspruch auf Untermieterlaubnis, einschließlich der Prüfung auf berechtigtes Interesse und Zumutbarkeit.
IV. Untermietzuschlag: Analysiert die Möglichkeiten und Grenzen für Mieterhöhungen durch Untermietzuschläge, differenziert nach Wohn- und Gewerberaum sowie der Ersatzmieterstellung.
Schlüsselwörter
Untermiete, Gebrauchsüberlassung, Mietrecht, Untermietzuschlag, BGB § 540, BGB § 553, Vermieterrechte, Mieterrechte, Wohnraummiete, Gewerberaummiete, Überbelegung, Ersatzmieter, Kündigungsrecht, Vertragsanpassung, Immobilienverwaltung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die rechtlichen Aspekte der Untervermietung und Gebrauchsüberlassung, unterteilt in die Perspektiven von Vermietern und Mietern bei Wohn- und Gewerbeobjekten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Untermieterlaubnis, die Handhabung von Untermietzuschlägen und die rechtliche Abwicklung bei unerlaubter Nutzung.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, Vermietern und Verwaltern Sicherheit bei der täglichen Entscheidungsfindung in Untermietfragen zu geben und die Grenzen der mietrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten aufzuzeigen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer juristischen Analyse einschlägiger BGB-Paragraphen, ergänzt durch die Auswertung relevanter höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH) und fallbezogener Urteile.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in allgemeine Regeln für Mietverhältnisse, spezifische Schutzvorschriften für Wohnraummieter sowie komplexe Fragestellungen zur Miethöhenanpassung und Ersatzmieterklauseln.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Gebrauchsüberlassung, Untermietzuschlag, Erlaubnispflicht, Mieteranspruch, Gewerberaummiete und Vertragsanpassung.
Wann ist eine Untervermietung nach BGB erlaubnispflichtig?
Nach § 540 BGB ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte generell erlaubnispflichtig, wobei bei Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung nach § 553 BGB bestehen kann.
Gilt die Regelung zum Untermietzuschlag auch für Gewerberäume?
Ja, eine Vereinbarung über einen Untermietzuschlag ist bei Gewerberaummiete ebenfalls zulässig, jedoch basiert sie im Gegensatz zur Wohnraummiete auf einer freien vertraglichen Vereinbarung und nicht auf einer unmittelbaren gesetzlichen Regelung.
Was bedeutet eine "echte" Ersatzmieterklausel?
Bei einer echten Ersatzmieterklausel hat der Mieter einen konkreten Anspruch darauf, dass der Vermieter einen benannten, akzeptablen Ersatzmieter akzeptiert und den Altmieter aus dem Vertrag entlässt.
Warum ist die Unterscheidung zwischen "echter" und "unechter" Untervermietung wichtig?
Sie ist entscheidend für die Frage, ob der Vermieter an dem Untermietzins partizipieren kann (Untermietzuschlag) und ob er rechtlich verpflichtet ist, der Untervermietung zuzustimmen.
- Quote paper
- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2011, Untermiete - Vermieter- und Mieterrechte in der täglichen Praxis, für Wohn- und Gewerberaum, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/171997
