Absicht dieser Arbeit ist es, ein Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeobjekten zu erstellen und hierfür eine Form der Gutachtenerstellung sowie die Möglichkeiten der Berichterstattung aufzuzeigen. Das Ergebnis soll dabei nicht nur theoretisch plausibel, sondern vielmehr für den Immobilienprojektentwickler praktisch anwendbar sein. Dabei wird der Zusammenhang von objektspezifischem Zustand, der beabsichtigten zukünftigen Nutzung sowie deren Auswirkung auf die entsprechende Investitionsentscheidung verdeutlicht. Somit wird aufgezeigt, wie höchst individuell eine Sorgfaltsprüfung gerade heute im Bereich der Immobilienwirtschaft zu sein hat. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt dabei bei der technischen Due Diligence.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung ins Thema
2. Ziel der Arbeit
3. Grundlagen der Immobilien Due Diligence
4. Rechtliche Due Diligence
4.1. Exkurs: Denkmalschutz und Denkmalpflege
4.2. Prüfraster rechtliche Due Diligence
5. Wirtschaftliche Due Diligence
5.1. Steuerliche Due Diligence
5.2. Prüfraster wirtschaftliche Due Diligence
6. Technische Gebäudezustandserfassung
6.1. Technische Due Diligence allgemein
6.2. Umweltrelevante Prüfung
6.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence
6.3. Formale Untersuchung
6.4. Physische Untersuchung
6.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten
6.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten
6.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung
6.7. Prüfraster technische Due Diligence
7. Finanzielle Due Diligence als zusammenfassendes Instrument
8. Due Diligence Berichterstattung
9. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit hat zum Ziel, ein fundiertes und in der Praxis anwendbares Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeimmobilien zu entwickeln. Dabei steht die Forschungsfrage im Mittelpunkt, wie eine systematische Due-Diligence-Prüfung als Vorbereitung für den Erwerb von Gewerbeobjekten gestaltet sein muss, um Risiken zu minimieren und Investitionsentscheidungen auf eine transparente Basis zu stellen.
- Strukturierung der Immobilien Due Diligence in rechtliche, wirtschaftliche und technische Teilbereiche.
- Entwicklung spezifischer Prüfraster für die Ankaufsprüfung von Gewerbeobjekten.
- Analyse von Anforderungen an die Gutachtenerstellung und Berichterstattung.
- Fokus auf die technische Due Diligence und Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung.
Auszug aus dem Buch
6.4. Physische Untersuchung
Als Schwerpunkt der technischen Ankaufsprüfung ist die Begehung vor Ort durchzuführen. Dies erfolgt auf Grundlage der Ergebnisse der formalen Prüfung des Objektes, die nun zu verifizieren sind.
Der technische Sachverständige hat zunächst zu prüfen, ob sich das Gebäude tatsächlich im Einklang mit der Baugenehmigung befindet. Hier überschneidet sich wiederum die technische mit der rechtlichen Due Diligence. Im Vorlauf der Begehung müssen dem Gutachter daher erteilte Auflagen und einzuhaltende Bedingungen bekannt sein.
Neben dem Abgleich mit den formalen Angaben liegt der Schwerpunkt der physischen Untersuchung bei der Ermittlung der Qualität der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen. Erst hier können tatsächliche Baumängel und entsprechende Schadensbilder begutachtet bzw. ermittelt und dokumentiert werden.78
Besonderer Augenmerk ist hierbei auf das Grundstück, das Gebäude, die entsprechende Bausubstanz und die Baumaterialien zu legen. Gerade bei älteren Gebäuden ist dabei zu prüfen, ob die Bauausführungen dem Stand der Technik, aber noch viel wichtiger, den heutigen gesetzlichen Vorschriften genügen. Eine eventuelle Revitalisierung oder auch Umnutzung des Objektes führt schließlich nicht zuletzt zu einer sicherheitsrelevanten Abnahme durch entsprechende Behörden. Hier führen Anforderungen an Fluchtwege, Brand und Arbeitsschutz, Geländer und Lift, aber auch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erheblichen Mehraufwendungen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung ins Thema: Die Einleitung beleuchtet die Notwendigkeit einer sorgfältigen Ankaufsprüfung bei Immobilien, um finanzielle Risiken zu minimieren.
2. Ziel der Arbeit: Es wird die Erstellung eines praxisorientierten Prüfrasters für die Zustandserfassung von Gewerbeobjekten als primäres Ziel definiert.
3. Grundlagen der Immobilien Due Diligence: Dieses Kapitel erläutert die verschiedenen Ausgangssituationen einer Projektentwicklung und die Einordnung der Due Diligence in den Transaktionsprozess.
4. Rechtliche Due Diligence: Der Fokus liegt auf der Prüfung von Baurecht, Grundbuchverhältnissen und den zahlreichen, mit einer Immobilie verbundenen Verträgen.
5. Wirtschaftliche Due Diligence: Hier werden Standortfaktoren, Marktanalyse und steuerliche Aspekte als Grundlage für die wirtschaftliche Bewertung erörtert.
6. Technische Gebäudezustandserfassung: Dieses Kapitel bildet den Schwerpunkt der Arbeit und umfasst die formale, physische und umweltrelevante Prüfung inklusive Mängelbeseitigungskosten.
7. Finanzielle Due Diligence als zusammenfassendes Instrument: Die Zusammenführung der Ergebnisse aus allen Bereichen in einem Cashflow-Modell zur fundierten Investitionsentscheidung steht hier im Vordergrund.
8. Due Diligence Berichterstattung: Dieses Kapitel beschreibt Anforderungen an Aufbau, Format und Qualität von Due-Diligence-Berichten.
9. Fazit: Die Arbeit schließt mit einer zusammenfassenden Betrachtung der Bedeutung einer individuellen Sorgfaltsprüfung für den langfristigen Werterhalt von Immobilien.
Schlüsselwörter
Immobilien Due Diligence, Gewerbeimmobilien, Ankaufsprüfung, technische Zustandserfassung, Prüfraster, Projektentwicklung, Risikominimierung, Immobilienwirtschaft, Gutachten, Investitionsentscheidung, Wirtschaftliche Due Diligence, Rechtliche Due Diligence, Finanzielle Due Diligence, Standortanalyse, Mängelbeseitigung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der systematischen Prüfung von Gewerbeimmobilien vor einem Erwerb, um Chancen und Risiken fundiert zu bewerten.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die Arbeit gliedert sich in rechtliche, wirtschaftliche, technische und finanzielle Teilbereiche der sogenannten Immobilien Due Diligence.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist die Erstellung eines praxisnahen Prüfrasters für die Zustandserfassung von Gewerbeobjekten sowie die Aufzeigung von Standards für die Berichterstattung.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Die Arbeit nutzt eine Literaturanalyse in Kombination mit einer strukturierten Vorgehensweise zur Entwicklung anwendungsorientierter Checklisten für Projektentwickler.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die verschiedenen Due-Diligence-Disziplinen und bietet konkrete Prüfraster für bauliche, rechtliche und wirtschaftliche Untersuchungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Zu den Kernbegriffen zählen Immobilien Due Diligence, Ankaufsprüfung, technische Zustandserfassung, Investitionsentscheidung und Risikomanagement.
Warum ist ein Prüfraster für die technische Due Diligence so wichtig?
Ein solches Raster bildet die Grundlage für eine strukturierte Begehung und Dokumentation, um Baumängel systematisch zu erfassen und deren Kosten grob abzuschätzen.
Welche Rolle spielt der Denkmalschutz bei der Immobilienbewertung?
Denkmalschutz erfordert spezifische Abstimmungen, bietet jedoch durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten und Alleinstellungsmerkmale attraktive Investitionsvorteile.
Wie trägt die Due Diligence zur Risikominimierung bei?
Durch die systematische Offenlegung von Informationen werden Informationsasymmetrien abgebaut und potenzielle Deal Breaker frühzeitig identifiziert.
Warum sollte die Berichterstattung standardisiert sein?
Eine einheitliche Berichterstattung sorgt für Transparenz, Nachvollziehbarkeit für den Investor und eine effiziente Entscheidungsgrundlage bei Vertragsverhandlungen.
- Quote paper
- Diplom-Kaufmann Immo Kramer (Author), 2011, Immobilien Due Diligence als Vorbereitung des Erwerbes von Gewerbeimmobilien in den Bestand, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/172947
