Vermietern von Gewerbe- und Wohnraum stellt sich häufig die Frage, wie sie sich gegen Mieter, welche ihrer Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommen, zur Wehr setzen können. Denn trotz eines erheblichen Zahlungsverzuges muss der Vermieter sogar noch finanzielle Aufwendungen tätigen, um die Mieträume dieses Mieters mit Wasser, Heizenergie, Gas und in Ausnahmefällen auch mit Strom zu versorgen. Von einem ausgewogenen Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, nämlich Gebrauchsgewährung gegen Entgelt, kann in diesen Fällen wohl nicht mehr gesprochen werden.
Noch offensichtlicher scheint es, wenn der Mietvertrag bereits durch Kündigung beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, dieser Verpflichtung aber nicht nachkommt. Der Vermieter ist dann gezwungen, seinen Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Solch ein Prozess zieht sich jedoch in die Länge und ist mit weiteren nicht unerheblichen Kosten verbunden. Liegt der Vollstreckungstitel schließlich vor, vergehen - gibt der Mieter den Mietgegenstand nicht freiwillig heraus - wiederum einige Monate, bis der Gerichtsvollzieher zur Tat schreitet und vollstreckt.
Unter Berücksichtigung der erheblichen wirtschaftlichen Einbußen, scheint die Überlegung eines Vermieters daher naheliegend, dem Mieter die Versorgungsleistungen zu entziehen und somit die Kostenlast bei sich zu mindern.
Fraglich ist daher, ob der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaummietverhältnissen die Versorgungsleistungen unterbrechen darf, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommt.
Diese Frage beschäftigt seit Jahrzehnten die Praxis und ist nach wie vor hoch umstritten.
Aktuell ist durch die erste höchstrichterliche Entscheidung des Gewerbemietrechtsenats des BGH1 wieder Bewegung in die Diskussion gekommen.
Inhaltsverzeichnis
- A Einleitung
- I Problemstellung
- II Ziel der Bachelorarbeit
- III Aufbau der Arbeit
- IV Abgrenzung
- B Wesen und Inhalt des Mietvertrages
- I Beginn und Ende des Mietverhältnisses
- II Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis
- 1. Wohnraummietverhältnis
- 2. Gewerberaummietverhältnis
- 3. Mischmietverhältnisse
- 4. Änderung der Nutzungsart durch den Mieter
- III Hauptpflichten des Vermieters
- IV Hauptpflicht des Mieters
- V Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters
- C Die Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses
- I Grundsatzentscheidung des Gewerbemietrechtssenats des BGH
- II Gewerberaummietverhältnis
- 1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
- 2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
- 3. Einzelne Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre
- III Wohnraummietverhältnis
- 1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
- 2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
- D Die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses
- I Gewerberaummietverhältnis
- II Wohnraummietverhältnis
- E Besitzschutz / Einstweilige Verfügung
- I Besitzschutz allgemein
- 1. Possessorischer Besitzschutz
- 2. Petitorischer Besitzschutz
- 3. Besitzschutzrechte des Mieters
- II Einstweilige Verfügung
- 1. Funktion der einstweiligen Verfügung
- 2. Arten einstweiliger Verfügungen
- 3. Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung
- 4. Die einstweilige Verfügung im Hinblick auf die Versorgungssperre
- F Zusammenfassung
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Bachelorarbeit untersucht die rechtliche Zulässigkeit der Unterbrechung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter gegenüber Mietern, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Der Fokus liegt dabei auf der Situation nach Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere im Gewerberaummietverhältnis. Die Arbeit analysiert die aktuelle Rechtsprechung und Literatur, um die verschiedenen Standpunkte und Argumente im Detail zu beleuchten.
- Rechtliche Zulässigkeit der Versorgungssperre durch den Vermieter
- Besitzstörung und verbotene Eigenmacht im Kontext der Versorgungssperre
- Zurückbehaltungsrecht des Vermieters gegenüber dem Mieter
- Nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben
- Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverhältnis
Zusammenfassung der Kapitel
Die Arbeit beginnt mit einer Einleitung, die die Problemstellung darlegt und die Zielsetzung der Arbeit erläutert. Anschließend werden die grundlegenden Aspekte des Mietvertrages, wie Beginn und Ende des Mietverhältnisses, die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis sowie die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter behandelt. Ein besonderer Fokus liegt auf der Pflicht des Vermieters zur Lieferung von Versorgungsleistungen.
Der Hauptteil der Arbeit beschäftigt sich mit der Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei werden zunächst die verschiedenen Ansichten zur Zulässigkeit der Versorgungssperre im Gewerberaummietverhältnis dargestellt. Die Arbeit untersucht die Argumente der beiden gegensätzlichen Standpunkte, wobei auch die Aspekte der Besitzstörung, des Zurückbehaltungsrechtes und der nachvertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben berücksichtigt werden.
Im weiteren Verlauf werden die verschiedenen Meinungen zur Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses beleuchtet.
Abschließend werden die verschiedenen Ansichten bezüglich der Zulässigkeit der Unterbrechung der Versorgungsleistungen während des laufenden Mietverhältnisses, sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietverhältnis, behandelt.
Schlüsselwörter
Die Arbeit beschäftigt sich mit den Themen Versorgungsleistungen, Mietrecht, Unterbrechung, Versorgungssperre, Zahlungsverzug, Besitzstörung, verbotene Eigenmacht, Zurückbehaltungsrecht, nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht, Treu und Glauben, Gewerbemietverhältnis, Wohnraummietverhältnis.
- Quote paper
- Astrid Heise (Author), 2010, Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/173472
