Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter


Bachelorarbeit, 2010

58 Seiten, Note: 1,5


Leseprobe

GLIEDERUNG

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

A Einleitung
I Problemstellung
II Ziel der Bachelorarbeit
III Aufbau der Arbeit
IV Abgrenzung

B Wesen und Inhalt des Mietvertrages
I Beginn und Ende des Mietverhältnisses
II Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis
1. Wohnraummietverhältnis
2. Gewerberaummietverhältnis
3. Mischmietverhältnisse
4. Änderung der Nutzungsart durch den Mieter
III Hauptpflichten des Vermieters
IV Hauptpflicht des Mieters
V Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters

C Die Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses
I Grundsatzentscheidung des Gewerbemietrechtssenats des BGH
II Gewerberaummietverhältnis
1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
3. Einzelne Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre
a) Besitzstörung und verbotene Eigenmacht gem. § 858 BGB
aa) Grundsatz gem. § 858 BGB 14
ab) Abgrenzung Unterbrechung der Versorgung bei Fremdleistung . 16 ac) Erste Ansicht zur Besitzst ö rung durch verbotene Eigenmacht 17 ad) Zweite Ansicht zur Besitzst ö rung durch verbotene Eigenmacht.. 19
b) Zurückbehaltungsrecht
ba) Grundsatz gem. §§ 273, 320 BGB 22
bb) Erste Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht 25
bc) Zweite Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht 26
c) Nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben
ca) Grundsatz gem. § 242 BGB 28
cb) Erste Ansicht zur nachvertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben 30
cc) Zweite Ansicht zur nachvertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben 30
III Wohnraummietverhältnis
1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre

D Die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses
I Gewerberaummietverhältnis
1. Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht, § 858 BGB
2. Gebrauchsgewährungspflicht / Zurückbehaltungsrecht
a) Erste Ansicht
b) Zweite Ansicht
II Wohnraummietverhältnis

E Besitzschutz / Einstweilige Verfügung
I Besitzschutz allgemein
1. Possessorischer Besitzschutz
2. Petitorischer Besitzschutz
3. Besitzschutzrechte des Mieters
II Einstweilige Verfügung
1. Funktion der einstweiligen Verfügung
2. Arten einstweiliger Verfügungen
3. Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung
a) Verfügungsanspruch
b) Verfügungsgrund
c) Glaubhaftmachung
4. Die einstweilige Verfügung im Hinblick auf die Versorgungssperre

F Zusammenfassung

A EINLEITUNG

I Problemstellung

Vermietern von Gewerbe- und Wohnraum stellt sich häufig die Frage, wie sie sich gegen Mieter, welche ihrer Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommen, zur Wehr setzen können. Denn trotz eines erheblichen Zahlungsverzuges muss der Vermieter sogar noch finanzielle Aufwendungen tätigen, um die Mieträume dieses Mieters mit Wasser, Heizenergie, Gas und in Ausnahmefällen auch mit Strom zu versorgen. Von einem ausgewogenen Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, nämlich Gebrauchsgewährung gegen Entgelt, kann in diesen Fällen wohl nicht mehr gesprochen werden.

Noch offensichtlicher scheint es, wenn der Mietvertrag bereits durch Kündigung be- endet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, dieser Verpflichtung aber nicht nachkommt. Der Vermieter ist dann gezwungen, seinen Räumungsanspruch ge- richtlich geltend zu machen. Solch ein Prozess zieht sich jedoch in die Länge und ist mit weiteren nicht unerheblichen Kosten verbunden. Liegt der Vollstreckungstitel schließlich vor, vergehen - gibt der Mieter den Mietgegenstand nicht freiwillig her- aus - wiederum einige Monate, bis der Gerichtsvollzieher zur Tat schreitet und voll- streckt.

Unter Berücksichtigung der erheblichen wirtschaftlichen Einbußen, scheint die Überlegung eines Vermieters daher naheliegend, dem Mieter die Versorgungsleistungen zu entziehen und somit die Kostenlast bei sich zu mindern.

Fraglich ist daher, ob der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaummietverhältnissen die Versorgungsleistungen unterbrechen darf, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommt.

Diese Frage beschäftigt seit Jahrzehnten die Praxis und ist nach wie vor hoch umstritten. Aktuell ist durch die erste höchstrichterliche Entscheidung des Gewerbemietrechtsenats des BGH1 wieder Bewegung in die Diskussion gekommen.

II Ziel der Bachelorarbeit

In den folgenden Ausführungen soll zu der rechtlichen Zulässigkeit der Versorgungssperre durch den Vermieter unter Einbeziehung der Besonderheiten des Gewerbe- und Wohnraummietrechts in der aktuellen Literatur und Rechtsprechung Stellung genommen werden.

Der Schwerpunkt der Arbeit liegt - aufgrund der im Jahr 2009 ergangenen Grund- satzentscheidung2 des Gewerbemietrechtssenats des BGH- insbesondere auf der Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Gewerbemietverhältnis- ses.

III Aufbau der Arbeit

Ausgehend von dem Mietverhältnis an sich, wird zunächst auf die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter, den Unterschied zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnis sowie die grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Lieferung der Versorgungsleistungen eingegangen.

Da grundsätzlich zwischen Wohn- und Gewerberaum unterschieden werden muss, werden in dem folgenden Abschnitt zunächst die einzelnen Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Gewerbemietverhältnis ses dargestellt. Hier stehen sich in Literatur und Rechtsprechung vorwiegend zwei gegensätzliche Meinungen gegenüber, welche jeweils ausführlich diskutiert werden. Auch über die Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Wohn raummietverhältnisses besteht Uneinigkeit, weshalb auch hier auf die sich gegenüberstehenden Meinungen eingegangen wird.

Weiterführend werden die verschiedenen Ansichten bezüglich der Zulässigkeit der Unterbrechung der Versorgungsleistungen während des laufenden Mietverhältnis- ses aufgezeigt, wobei wiederum zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverhältnis differenziert wird.

Schließlich wird dargelegt, wie sich der Mieter - gegen eine aus seiner Sicht unberechtigte Unterbrechung der Versorgungsleistungen - wehren kann.

Abschließend werden die wesentlichen Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst und ein Ausblick auf weitere Fragestellungen bzw. künftige Entwicklungen gegeben.

IV Inhaltliche Abgrenzung der Bachelorarbeit

Nicht Gegenstand der Arbeit ist die Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch das Versorgungsunternehmen, also einen Dritten, wenn der Vermieter oder der Mieter nicht an das Versorgungsunternehmen zahlt sowie die Versorgungssperre in Wohnungseigentumsanlagen wegen rückständiger Wohngelder.

B WESEN UND INHALT DES MIETVERTRAGES

Gem. § 535 BGB ist unter einem Mietvertrag ein gegenseitiger Vertrag über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache auf Zeit gegen Zahlung eines Entgeltes zu verstehen.3 Der Mietvertrag stellt ein auf Dauer gerichtetes Nutzungsverhältnis, mithin ein Dauerschuldverhältnis, dar und beruht auf einem zivilrechtlichen Vertrag. Maßgeblich für die rechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter sind somit zum einen der Mietvertrag und zum anderen die gesetzlichen Bestimmungen - insbesondere der mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB - soweit der Mietvertrag keine vorrangigen Regelungen enthält.4

I Beginn und Ende des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages und endet mit dem Ablauf der Zeit für die es eingegangen wurde oder im Falle der Kündigung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (§ 542 BGB).5

II Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis

Aufgrund der zahlreichen Bestimmungen, welche nur für die Miete von Wohnraum häufig zum Schutz des Mieters gelten (§§ 549 ff. BGB), ist die Abgrenzung der Miete zu gewerblichen Zwecken zu der über Wohnraum bedeutsam. Die rechtliche Einordnung von Wohn- oder Geschäftsraum hängt von der vertraglichen Zweckbestimmung und der tatsächlichen Nutzung ab. In aller Regel trifft der Vermieter die Entscheidung darüber, ob Räume zum Wohnen oder zu anderen Zwecken bestimmt sind.6 Fehlt eine derartige Zweckbestimmung, ist für die rechtliche Einordnung ausnahmsweise auf die tatsächliche Nutzung abzustellen.7

1. Wohnraummietverhältnis

Mietverhältnisse über Wohnraum sind nach der Terminologie des BGB solche Miet- verhältnisse, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Wohnraum liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.8

2. Gewerberaummietverhältnis

Gewerbe- bzw. Geschäftsräume sind sämtliche Räume, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vermietet werden (Ladenräume, Büros, Garagen, etc.). Maßgeb- lich ist auch hier nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vereinbarte Zweck.9

3. Mischmietverhältnisse

Häufig werden Räume sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohnzwecken vermie- tet. Ein sogenanntes Mischmietverhältnis liegt demnach vor, wenn Räume in einem einheitlichen Vertrag sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken überlassen werden. Ein solcher gemischter Vertrag ist rechtlich nicht aufzuspalten, auch wenn die Parteien die Miete für den gewerblich genutzten Teil und für die Wohnräume des Mietobjekts gesondert festgesetzt haben. Dies würde auch zu praktischen Schwie- rigkeiten führen, weil dann - etwa für die Kündigung - hinsichtlich der gewerblichen und der zu Wohnzwecken genutzten Räume verschiedene Bestimmungen mit un- terschiedlichen Rechtsfolgen anzuwenden wären. Das Mietverhältnis ist vielmehr einheitlich als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu qualifizieren.10

Gerade bei Mischmietverhältnissen kommt der rechtlichen Einordnung besondere Bedeutung zu, da diese im Einzelfall schwierig sein kann. Die Zuordnung ist jedoch ausschlaggebend dafür, ob die Sondervorschriften für Wohnraummiete Anwendung finden.11 Grundsätzlich können die Parteien vereinbaren, welchem Recht sie den Vertrag unterstellen wollen. Grenzen sind der Vertragsgestaltung jedoch gesetzt, wenn ein Umgehungstatbestand vorliegt, beispielsweise wenn bei Gleichwertigkeit oder sogar Überwiegen der Wohnraumnutzung unter Umgehung der Schutzvor- schriften für Wohnraum das gesamte Mischmietverhältnis der Geschäftsraummiete unterworfen sein soll.12

Ausschlaggebend für die Qualifizierung ist grundsätzlich die überwiegende Nutzungsart.13 Welche Nutzungsart überwiegt, ist nicht rechnerisch entsprechend der Miet- und/oder Flächenanteile, sondern nach Vertragszweck und Parteiwille zu entscheiden. Bei der Feststellung sind die Miet- und Flächenanteile allerdings in der Regel mitbestimmende Gesichtspunkte. Es ist daher eher unwahrscheinlich, dass sich bei dieser Betrachtungsweise eine Gleichwertigkeit der Nutzungsarten ergibt.14 Sollte eine Gleichwertigkeit von Wohn- und Gewerbezwecken dennoch vorliegen, ist regelmäßig Wohnraummiete anzunehmen.15

Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kommt es bei Mischmietverhältnissen ent- scheidend darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat (sog. Schwerpunkt- oder Übergewichtstheorie). In den Fällen, in denen eine klare Einordnung nicht möglich ist, sind für die Beurteilung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Im Zweifel sollte der Wohnzweck den Ausschlag geben.16

4. Änderung der Nutzungsart durch den Mieter

Die vertraglich bestimmte Nutzungsart bleibt grundsätzlich für das Mietverhältnis und seine Abwicklung bestimmend, auch wenn der Mieter die Nutzungsart ändert. Wandelt er zu gewerblichen Zwecken angemietete Räume in Wohnraum um, so bleibt das Mietverhältnis weiterhin ein solches zu gewerblichen Zwecken.17

Kennt und duldet der Vermieter eine vom ursprünglich vereinbarten Zweck abweichende zweckwidrige Nutzung, kann dies jedoch im Einzelfall als Einverständnis des Vermieters und damit als eine stillschweigende Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verstanden werden.18

III Hauptpflichten des Vermieters

Der Vermieter wird nach § 535 Abs. 1 BGB durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über- lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.19 Die Erhal- tungspflicht trifft insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen des Mietgebrauchs.20

Der Gesetzgeber hat in § 535 Abs. 1 BGB bewusst die Formulierung „gewähren“ gewählt, um klarzustellen, dass der Vermieter nicht nur zur Überlassung der Miets- ache und einer bloßen Duldung des Mietgebrauchs, sondern auch zu einem positi- ven Tun verpflichtet ist, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Miets- ache zu ermöglichen. Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung ist eine nicht abdingbare Kardinalpflicht des Vermieters. Sie besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mie- ter mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand ist. Ob dies auch für den Fall des gekündigten bzw. beendeten Mietverhältnisses gilt, ist differenziert zu betrachten.21

IV Hauptpflicht des Mieters

Hauptpflicht des Mieters ist nach § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung der vereinbarten Miete.22 Unter Miete ist das gesamte Entgelt zu verstehen, welches der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu entrichten hat.23 Üblicherweise wird ein Entgelt in Form regelmäßig wiederkehrender Zahlungen vereinbart.24

V Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters

Im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht ist der Vermieter im Rahmen seiner Überlassungs- und Erhaltungspflicht grundsätzlich verpflichtet, die Versorgung der Mieträume mit den notwendigen (Versorgungs-)Leistungen sicherzustellen, so dass die Räume entsprechend ihrem vereinbarten Zweck genutzt werden können. Dies ist Teil der vom Vermieter gem. § 535 Abs. 1 BGB geschuldeten Gebrauchsgewäh- rungspflicht.25

Zu den notwendigen Leistungen gehören in erster Linie die Versorgung mit Wärme, Wasser, Gas und Energie. In welchem Umfang der Vermieter die Versorgungsleistungen erbringen muss, richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag. Fehlen jegliche vertragliche Vereinbarungen oder sind diese nicht eindeutig, sind darüber hinaus die Ortsüblichkeit, die Beschaffenheit des Mietobjektes sowie die Möglichkeit der Eigenversorgung durch den Mieter zu berücksichtigen.26

Die Verpflichtung des Vermieters kann zum Einen darin bestehen, lediglich die er- forderlichen Einrichtungen und Anschlüsse zur Verfügung zu stellen. In diesem Fall schließt der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen Versorgungsvertrag über den Bezug der jeweiligen Leistung. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Vermieter seinerseits die entsprechenden Verträge mit den Versorgungsunter- nehmen schließt.27 Mangels offenkundiger bzw. vertraglich vereinbarter Drittversor- gung ist aber im Zweifel davon auszugehen, dass der Vermieter im Rahmen der Gebrauchsgewährungspflicht die Erbringung der üblichen Versorgungsleistungen schuldet.28

Der Mieter hat im Gegenzug regelmäßig die vereinbarten (i.d.R. monatlichen) Be- triebskostenvorauszahlungen zu erbringen.29 Die tatsächlich entstandenen Be- triebskosten werden nach späterer Abrechnung sodann zur endgültigen Be- bzw. Entlastung des Mieters herangezogen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Saldo zu Lasten des Mieters, hat dieser die entsprechende Nachzahlung an den Vermieter zu leisten. Spätestens nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter dann die Möglichkeit, die Vorauszahlungen entsprechend anzupassen.30

Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld- oder geldwerten Leistungen über- nommen hat, gehören grundsätzlich zur Miete. Hierunter fallen insbesondere ver- traglich übernommene Betriebskosten. Zu beachten ist jedoch, dass etwaige Be- triebskostennachzahlungen nicht unter die Miete in Sachen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen.31

Hätte der (ggf. gekündigte) zahlungsrückständige Mieter einen Anspruch auf Erbringung der Versorgungsleistungen, wäre eine Versorgungssperre rechtswidrig. Ein solcher Anspruch könnte sich sowohl aus dem Mietvertrag und den sich hieraus ergebenden nachwirkenden Treuepflichten als auch aus dem tatsächlichen Besitz (Sachherrschaft) ergeben. Grundsätzlich ist daher zwischen einem beendeten und einem laufenden Mietverhältnis zu differenzieren.32

C DIE VERSORGUNGSSPERRE NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES

Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlöschen grundsätzlich sämtliche vertragliche Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien. Nutzt der Mieter die Mietsache jedoch über die Vertragsbeendigung hinaus, entsteht zwischen den Parteien ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus welchem sich wiederum gewisse nachvertragliche Rechte und Pflichten ergeben, wie die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB.

Ist das Mietverhältnis beendet, besteht grundsätzlich auch nicht mehr die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, mit der Folge, dass der Vermieter auch nicht mehr zur Mängelbeseitigung gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mie- ter verpflichtet ist.33 Ob der nicht mehr zur Gebrauchsgewährung verpflichtete Ver- mieter auch die von ihm vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen einstel- len kann, ist jedoch - wie in der Einleitung bereits erwähnt - in Literatur und Recht- sprechung umstritten.34

Insbesondere ist hier das Gewerberaummietverhältnis und das Wohnraummietverhältnis differenziert zu betrachten.

Im Mai 2009 äußerte sich der Gewerbemietrechtssenat des BGH35 erstmals zum Thema Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Gewerberaummi etverhältnis.36

I Grundsatzentscheidung des Gewerbemietrechtssenats des BGH

Die Parteien schlossen im Juli 2000 einen Nutzungsmietvertrag über Gewerberäu- me zu einer monatlichen Miete von 6.000,00 DM zzgl. Nebenkosten. Warmwasser und Heizleistung bezog der Mieter unmittelbar vom Vermieter. Seit September 2001 zahlte der Kläger (Mieter) keine Nebenkostenvorauszahlungen, wobei er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erteilter Nebenkostenabrechnung berief (insoweit bestand Uneinigkeit zwischen den Parteien, ob eine Pauschale oder eine abzurechnende Vorauszahlung vereinbart war). Im August 2002 stellte der Kläger auch die Zahlung des Grundmietzinses ein. Der Beklagte (Vermieter) hatte zuvor im Jahr 2001 die Warmwasserversorgung unterbrochen und drohte dem Mieter im Jahr 2003 die Einstellung der Versorgung mit Heizwärme an. Der Kläger erhob daraufhin Klage mit dem Ziel, dem Beklagten die angedrohte Versorgungssperre zu untersagen. Das Landgericht gab der Klage im Hinblick auf die Heizungsversorgung statt.37 Der Vermieter legte gegen das Urteil Berufung ein und kündigte das Mietverhältnis im August 2007 aufgrund eines unstreitigen Mietrückstandes von acht Monaten fristlos. Das Kammergericht wies die Klage ab.38 Auf die zugelassene Revision bestätigte der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts.

Demnach liegt in der Unterbrechung der Versorgungsleistungen nach Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters mit Mie- te und Betriebskosten keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein. Zur Begründung führte der BGH aus, dass Voraussetzung für die Annahme einer verbotenen Eigenmacht gem. §§ 858, 862 BGB ein Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft ist. Dieser liegt lediglich dann vor, wenn der Besitzer in dem Bestand seiner tatsächlichen Sachherrschaft beeinträchtigt wird. Bei der Ein- stellung von Versorgungsleistungen ist dies nicht der Fall. Der Zufluss von Versor- gungsleistungen kann zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, dieser wird jedoch nach Beendigung des Mietvertrages nicht mehr geschuldet. Die Unterbrechung der Versorgungsleistungen beeinträchtigt weder den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume, noch schränkt sie die sich aus dem bloßen Besitz er- gebende Nutzungsmöglichkeit ein. Versorgungsleistungen führen vielmehr dazu, dass die im Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert wird. Die Gewährleis- tung der Versorgungsleistungen kann sich daher allein aus dem ihnen zugrunde liegenden Vertragsverhältnis ergeben.

Der Besitzschutz nach § 858 ff. BGB gewährt zudem lediglich Abwehrrechte und keine Leistungsansprüche. Die Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter sei daher besitzrechtlich nicht anders zu behandeln als die Versor- gungssperre durch das Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesem bezieht. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger wird nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht nicht als Besitzstörung an- gesehen.

Grundsätzlich endet mit der Mietvertragsbeendigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gem. § 535 Abs. 1 BGB. Allerdings könnte ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen dann bestehen, wenn eine ausdrückliche mietvertragliche Regelung die Weiterversorgung vorsieht oder der Vermieter aufgrund von Treu und Glauben im Rahmen seiner nachvertraglichen Pflichten aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls ausnahmsweise dazu ver- pflichtet ist (z.B. bei Wohnraummiete oder Gesundheitsgefährdung). Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung ist aber jedenfalls dann erreicht, wenn sich der Mieter mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung nicht unerheblich im Zah- lungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistun- gen ein stetig wachsender Schaden droht. Den Vermieter trifft dann lediglich die Abwicklungspflicht, dem Mieter die Unterbrechung der Versorgungsleistungen so frühzeitig anzukündigen, dass sich dieser darauf einstellen kann.

Mit dieser höchstrichterlichen Entscheidung wurde für das in Literatur und Recht- sprechung umstrittene Problem Klarheit geschaffen, unter welchen Voraussetzun- gen der Vermieter von Gewerberaum Versorgungsleistungen verweigern darf. Die Ausführungen des BGH, worin er die Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Be- endigung des Gewerberaummietverhältnisses durch außerordentliche fristlose Kün- digung grundsätzlich bejaht, konnten jedoch insbesondere die in der Literatur be- stehende gegenteilige Ansicht nicht überzeugen, weshalb sich - trotz der Grund- satzentscheidung - vorwiegend zwei gegensätzliche Meinungen gegenüberstehen.

II Gewerberaummietverhältnis

1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre

Einerseits wird die Auffassung vertreten, dass die Unterbrechung der Versorgungs- leistungen eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht darstellt und den auf Beseitigung und Unterlassung gerichteten Besitzschutz nach §§ 858, 862 BGB aus- löst.39 Die tatsächliche Sachherrschaft des Besitzers umfasst nach dieser Ansicht auch die Gebrauchsmöglichkeit, also die ungestörte Nutzung der Mieträume.40 Der Vermieter ist demnach dem Mieter gegenüber zur Weitergewährung von Versor- gungsleistungen verpflichtet, welche er nach dem Mietvertrag zu erbringen hatte.41 Auch ein Zurückbehaltungsrecht gem. §§ 273, 320 BGB an den Nebenleistungen steht dem Vermieter nicht zu.42 Unterbricht der Vermieter die Versorgungsleistun- gen, wird hierin eine unzulässige Selbstvollstreckung gesehen, durch welche die zwangsvollstreckungsrechtlichen Schutzvorschriften nach § 765 a ZPO unterlaufen werden.43 Der Vermieter ist überdies im Rahmen der nachvertraglichen Gebrauchs- gewährungspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Erbringung der Versorgungsleistungen verpflichtet.44

[...]


1 BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

2 BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

3 Schmidt-Futterer/ Blank, Vor § 535, Rdn. 1.

4 Elzer/Riecke/ Elzer, § 535, Rdn. 1; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/ Lindner-Figura/Stellmann, Kap. 1, Rdn. 2.

5 Schmidt-Futterer/ Blank, Vor § 535, Rdn. 7.

6 Wolf/Eckert/ Ball, Rdn. 16.

7 Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/ Linder-Figura/Stellmann, Kap. 1, Rdn. 49.

8 Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 13; Schmidt-Futterer/

9 Blank, Vor § 535, Rdn. 83. Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 19; Schmidt-Futterer/ Blank, Vor § 535, Rdn. 90.

10 Neuhaus, Teil 1, § 1, Rdn. 9; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 19.

11 Bub/Treier/ Reinstorf, I, Rdn. 99.

12 Bub/Treier/ Reinstorf, I, Rdn. 107; Schach/ Stangl, § 1, Rdn. 24.

13 Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 19 m.w.N.

14 Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

15 Schmidt-Futterer/ Blank, Vor § 535, Rdn. 98.

16 Harz/Kääb/Riecke/Schmid/ Stangl, 2. Kap., Rdn. 30 f.; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

17 Elzer/Riecke/ Elzer, § 535, Rdn. 13; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 23.

18 Bub/Treier/ Reinstorf, I, Rdn. 98; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

19 MünchKommBGB/ Häublein, § 535, Rdn. 65.

20 Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, § 535, Rdn. 1.

21 Bub/Treier/ Kraemer, III.B, Rdn. 1169; MünchKommBGB/ Häublein, § 535, Rdn. 65; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, § 535, Rdn. 1.

22 Elzer/Riecke/ Elzer, § 535, Rdn. 2.

23 Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 490.

24 Schmidt-Futterer/ Blank, Vor § 535, Rdn. 8.

25 Bamberger/Roth/ Ehlert, § 535, Rdn. 202; Bub/Treier/ Kraemer, III.B, Rdn. 1300; MünchKommBGB/ Häublein, § 535, Rdn. 76.

26 Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/ Hübner/Griesbach/Furest, Kap. 14, Rdn. 196; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, § 535, Rdn. 99.

27 Bamberger/Roth/ Ehlert, § 535, Rdn. 202.

28 Bamberger/Roth/ Ehlert, § 535, Rdn. 202; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/ Hübner/Griesbach/ Furest, Kap. 14, Rdn. 196; MünchKommBGB/ Häublein, § 535, Rdn. 76.

29 Herrlein, NZM 2006.

30 Eisenschmid/Rips/Wall/ Rips, § 556, Rdn. 1758 ff.

31 Palandt/ Weidenkaff, § 535, Rdn. 72 f.

32 Herrlein, NZM 2006.

33 Palandt/ Weidenkaff, § 535, Rdn. 65.

34 Vgl. hierzu Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 295; Wolf/Eckert/Ball , Rdn. 1092.

35 BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

36 BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

37 LG Berlin, Urteil v. 01.02.2007, Az. 25 O 563/05.

38 KG Berlin, Urteil v. 06.09.2007, Az. 8 U 49/07.

39 BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311; OLG Celle, Urteil v.

28.04.2005, Az. 11 U 44/05 = OLGR Celle 2005, 773; OLG Köln, Beschluss v. 26.04.2004, Az. 1 U 67/03 = OLGR Köln 2004, 281 - 282; Bub/Treier/ Kraemer, III.B, Rdn. 1220; siehe ausführlich unter C II 3. a) ac).

40 LG Hannover, Urteil v. 19.01.2005, Az. 11 O 467/04 = ZMR 2005, 615 - 616.

41 Bub/Treier/Kraemer/ Kraemer, III.B, Rdn. 1220.

42 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn. 101, siehe ausführlich unter C II 3. b) bb).

43 OLG Köln, Beschluss v. 26.04.2004, Az. 1 U 67/03 = OLGR Köln 2004, 281 - 282 .

44 Both, GE Nr. 23/2009; siehe ausführlich unter C II 3. c) cb).

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Details

Titel
Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter
Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
Veranstaltung
Mietrecht
Note
1,5
Autor
Jahr
2010
Seiten
58
Katalognummer
V173472
ISBN (eBook)
9783640936595
ISBN (Buch)
9783640936946
Dateigröße
613 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
unterbrechung, versorgungsleistungen, vermieter
Arbeit zitieren
Astrid Heise (Autor), 2010, Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/173472

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