Vermietern von Gewerbe- und Wohnraum stellt sich häufig die Frage, wie sie sich gegen Mieter, welche ihrer Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommen, zur Wehr setzen können. Denn trotz eines erheblichen Zahlungsverzuges muss der Vermieter sogar noch finanzielle Aufwendungen tätigen, um die Mieträume dieses Mieters mit Wasser, Heizenergie, Gas und in Ausnahmefällen auch mit Strom zu versorgen. Von einem ausgewogenen Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, nämlich Gebrauchsgewährung gegen Entgelt, kann in diesen Fällen wohl nicht mehr gesprochen werden.
Noch offensichtlicher scheint es, wenn der Mietvertrag bereits durch Kündigung beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, dieser Verpflichtung aber nicht nachkommt. Der Vermieter ist dann gezwungen, seinen Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Solch ein Prozess zieht sich jedoch in die Länge und ist mit weiteren nicht unerheblichen Kosten verbunden. Liegt der Vollstreckungstitel schließlich vor, vergehen - gibt der Mieter den Mietgegenstand nicht freiwillig heraus - wiederum einige Monate, bis der Gerichtsvollzieher zur Tat schreitet und vollstreckt.
Unter Berücksichtigung der erheblichen wirtschaftlichen Einbußen, scheint die Überlegung eines Vermieters daher naheliegend, dem Mieter die Versorgungsleistungen zu entziehen und somit die Kostenlast bei sich zu mindern.
Fraglich ist daher, ob der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaummietverhältnissen die Versorgungsleistungen unterbrechen darf, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommt.
Diese Frage beschäftigt seit Jahrzehnten die Praxis und ist nach wie vor hoch umstritten.
Aktuell ist durch die erste höchstrichterliche Entscheidung des Gewerbemietrechtsenats des BGH1 wieder Bewegung in die Diskussion gekommen.
Inhaltsverzeichnis
A Einleitung
I Problemstellung
II Ziel der Bachelorarbeit
III Aufbau der Arbeit
IV Abgrenzung
B Wesen und Inhalt des Mietvertrages
I Beginn und Ende des Mietverhältnisses
II Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis
1. Wohnraummietverhältnis
2. Gewerberaummietverhältnis
3. Mischmietverhältnisse
4. Änderung der Nutzungsart durch den Mieter
III Hauptpflichten des Vermieters
IV Hauptpflicht des Mieters
V Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters
C Die Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses
I Grundsatzentscheidung des Gewerbemietrechtssenats des BGH
II Gewerberaummietverhältnis
1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
3. Einzelne Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre
a) Besitzstörung und verbotene Eigenmacht gem. § 858 BGB
aa) Grundsatz gem. § 858 BGB
ab) Abgrenzung Unterbrechung der Versorgung bei Fremdleistung
ac) Erste Ansicht zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht
ad) Zweite Ansicht zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht
b) Zurückbehaltungsrecht
ba) Grundsatz gem. §§ 273, 320 BGB
bb) Erste Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht
bc) Zweite Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht
c) Nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben
ca) Grundsatz gem. § 242 BGB
cb) Erste Ansicht zur nachvertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben
cc) Zweite Ansicht zur nachvertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben
III Wohnraummietverhältnis
1. Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
2. Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre
D Die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses
I Gewerberaummietverhältnis
1. Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht, § 858 BGB
2. Gebrauchsgewährungspflicht / Zurückbehaltungsrecht
a) Erste Ansicht
b) Zweite Ansicht
II Wohnraummietverhältnis
E Besitzschutz / Einstweilige Verfügung
I Besitzschutz allgemein
1. Possessorischer Besitzschutz
2. Petitorischer Besitzschutz
3. Besitzschutzrechte des Mieters
II Einstweilige Verfügung
1. Funktion der einstweiligen Verfügung
2. Arten einstweiliger Verfügungen
3. Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung
a) Verfügungsanspruch
b) Verfügungsgrund
c) Glaubhaftmachung
4. Die einstweilige Verfügung im Hinblick auf die Versorgungssperre
F Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Bachelorarbeit untersucht die rechtliche Zulässigkeit der Unterbrechung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters. Dabei wird differenziert zwischen Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen sowie zwischen laufenden und beendeten Vertragsverhältnissen, unter besonderer Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung.
- Rechtliche Einordnung der Versorgungssperre im Mietrecht
- Besitzschutzvorschriften und verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB)
- Zurückbehaltungsrecht des Vermieters (§§ 273, 320 BGB)
- Nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB)
- Möglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes für Mieter
Auszug aus dem Buch
ac) Erste Ansicht zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht
Die erste Ansicht geht davon aus, dass die Unterbrechung der Versorgungsleistungen eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 BGB darstellt.64
Die Möglichkeit zum Gebrauch ist der geschützten Rechtsposition Besitz im Sinne der §§ 854 ff. BGB immanent, weshalb diese auch die Gebrauchsmöglichkeit einer Sache umfasst.65 Bereits der Umstand, dass in den §§ 858 ff. BGB dem Besitzer nicht nur Ansprüche gegen Besitzentzug sondern auch solche gegen Besitzstörungen zugestanden werden, zeigt, dass die Vorschriften grundsätzlich die störungsfreie Besitzausübung schützen wollen.66 Der Mieter als unmittelbarer Besitzer soll die Mieträume entsprechend ihrem Verwendungszweck ungestört nutzen können.67
Es ist daher nicht zwischen dem Besitz im Sinne von §§ 854 f. BGB und der im Rahmen des Mietvertrages vom Vermieter dem Mieter gegenüber geschuldeten Einräumung der Gebrauchsmöglichkeit gem. § 535 Abs. 1 BGB zu unterscheiden.68 Entscheidend für eine Besitzstörung ist, dass der Besitzer in seiner Sachherrschaft und der darin liegenden Sachnutzungsmöglichkeit beeinträchtigt wird,69 ihm mithin Ausschnitte aus der Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeit genommen werden, die ihm der Besitz der Sache gewährt.70 Eine Hinderung des bestehenden Gebrauchs schränkt die Sachherrschaft ein, da der Mieter als unmittelbarer Besitzer die Mieträume nach Abstellen der Versorgungleistungen nicht mehr zu dem vorgesehenen Zweck nutzen kann.71
Eingriffe in die Nutzungsmöglichkeit sind jedenfalls dann als Besitzstörung zu werten, wenn sie letztlich darauf hinauslaufen, dass der Besitz für den Besitzer unbrauchbar wird und schließlich aufgegeben bzw. herausgegeben werden muss.72
Zusammenfassung der Kapitel
A Einleitung: Die Arbeit thematisiert die umstrittene Frage, ob Vermieter bei unberechtigtem Zahlungsverzug Versorgungsleistungen unterbrechen dürfen, motiviert durch wirtschaftliche Einbußen und die aktuelle BGH-Rechtsprechung.
B Wesen und Inhalt des Mietvertrages: Dieses Kapitel erläutert die mietvertraglichen Grundlagen, die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerbemietverhältnissen sowie die Kardinalpflichten von Vermieter und Mieter hinsichtlich der Gebrauchsgewährung und Mietzahlung.
C Die Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses: Hier werden die kontroversen Ansichten in Literatur und Rechtsprechung zur Zulässigkeit einer Versorgungssperre nach Vertragsende, insbesondere unter den Aspekten der verbotenen Eigenmacht und des Zurückbehaltungsrechts, detailliert erörtert.
D Die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses: Das Kapitel überträgt die Fragestellungen der Versorgungssperre auf laufende Mietverhältnisse und analysiert, ob eine Unterbrechung bei fortbestehendem Vertrag rechtlich zulässig ist.
E Besitzschutz / Einstweilige Verfügung: Dieser Teil beleuchtet die prozessualen Möglichkeiten des Mieters, sich mittels possessorischen Besitzschutzes oder einer einstweiligen Verfügung gegen die Versorgungssperre zu wehren.
F Zusammenfassung: Die Arbeit resümiert die Rechtslage und stellt fest, dass während bei Gewerberaummietern eine Sperre nach Beendigung bejaht wird, im Wohnraummietrecht aufgrund sozialer Schutzbedürftigkeit weiterhin Rechtsunsicherheit besteht.
Schlüsselwörter
Versorgungssperre, Vermieter, Mieter, Mietvertrag, Besitzschutz, verbotene Eigenmacht, § 858 BGB, Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB, § 320 BGB, Gebrauchsgewährung, einstweilige Verfügung, Gewerberaummiete, Wohnraummiete, Treu und Glauben
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die juristische Zulässigkeit, wenn Vermieter die Versorgung mit Wasser, Strom oder Wärme unterbrechen, weil der Mieter seine Zahlungen eingestellt hat.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Arbeit behandelt die Konfliktfelder zwischen Mietrecht, Besitzschutzrecht, schuldrechtlichen Zurückbehaltungsrechten und den grundrechtlich geschützten Interessen der Parteien.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, unter Einbeziehung der einschlägigen BGH-Rechtsprechung zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Versorgungssperre rechtlich zulässig ist oder gegen das Verbot der Eigenmacht verstößt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine rechtswissenschaftliche Arbeit, die bestehende Literatur, Kommentierungen, aktuelle Gerichtsurteile und die Gesetzessystematik des BGB analysiert und kritisch gegenüberstellt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil differenziert zwischen Gewerbe- und Wohnraummietrecht, analysiert die Situation bei beendeten gegenüber laufenden Mietverhältnissen und diskutiert die Anwendbarkeit von § 858 BGB (verbotene Eigenmacht) und §§ 273, 320 BGB (Zurückbehaltungsrecht).
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit am besten?
Zentrale Begriffe sind Versorgungssperre, Besitzstörung, verbotene Eigenmacht, Zurückbehaltungsrecht, Gebrauchsgewährungspflicht und einstweiliger Rechtsschutz.
Wie unterscheidet die Arbeit zwischen Gewerbe- und Wohnraummietern bei einer Sperre?
Während bei gewerblichen Mietern nach Vertragsbeendigung eine Sperre tendenziell bejaht wird, wird im Wohnraummietrecht aufgrund des Lebensschwerpunkts und der Grundrechte der Mieter eine deutlich höhere Schutzschwelle diskutiert.
Kann ein Vermieter bei laufendem Mietvertrag einfach den Strom abstellen?
Die Arbeit zeigt, dass dies hoch umstritten ist; während die "erste Ansicht" dies als verbotene Eigenmacht untersagt, räumt die "zweite Ansicht" dem Vermieter in engen Grenzen ein Zurückbehaltungsrecht ein, sofern dies verhältnismäßig ist.
Welche Rolle spielt die einstweilige Verfügung?
Sie dient dem Mieter als wichtiges Eilinstrument, um eine schnelle Wiederherstellung der Versorgungsleistungen zu erzwingen, wenn eine Klage im Hauptsacheverfahren zu lange dauern würde.
- Citation du texte
- Astrid Heise (Auteur), 2010, Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/173472
