Dieses Buch ist ein effizientes Arbeitsmittel. Wir wünschen uns schon seit längerem eine Sammlung von Entscheidungen zum Berliner Mietspiegel. Etwas, das man anläßlich einer Mieterhöhungsakte in die Hand nehmen und einfach nachschlagen kann, ohne endlos in Datenbanken nach einzelnen Urteilen suchen zu müssen. Dieses Buch haben wir hiermit geschrieben. Darin haben wir über 200 Berliner Entscheidungen gesammelt, den Grundgedanken schlagwortartig in Form eines Leitsatzes zusammengefasst und die relevanten Inhalte zitiert, damit zu jedem einzelnen Merkmal zu erkennen ist, woran die Gerichte sich orientieren. Wir haben sämtliche Merkmale der Spanneneinordnung seit dem Mietspiegel 2005 einander gegenübergestellt, um die Anwendbarkeit von Urteilen der letzten Jahre auf den aktuellen Mietspiegel ersichtlich zu machen. Wir haben sämtliche Unterschiede zum Mietspiegel 2009 in übersichtlichen Tabellen zusammengefasst und, wo nötig, ausgewertet. Und schließlich haben wir das den Mietspiegel für den Nicht-Fachmann in einer Kurzdarstellung des Mieterhöhungsrechts des BGB positioniert und die Grundlagen kurz erläutert. Mit diesem Buch sollte es uns (als Fachanwälten) und Ihnen möglich sein, Mieterhöhungen effizient zu bearbeiten und schnell sicher einzuschätzen.
Gliederung
I. Vorwort
II. Einführung
1. die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB
§ 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
2. Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
§ 558a BGB. Form und Begründung der Mieterhöhung.
§ 126b BGB. Textform.
LG Berlin: Textform genügt trotz Schriftformvereinbarung (AGB)
BGH: Anforderungen an die Begründung eines auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens
BGH: Angebot zur Einsichtnahme reicht
BGH: bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels muß dieser nicht beigefügt werden
BGH: allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen geringes Entgelt gekauft werden muß
BGH: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens mithilfe der Spanneneinordnung
3. freiwillige oder erzwungene Zustimmung, Fristen
§ 558b BGB. Zustimmung zur Mieterhöhung.
4. gesetzliche Vorschriften über Mietspiegel
§ 558c BGB. Mietspiegel.
§ 558d BGB. Qualifizierter Mietspiegel.
III. zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011
1. räumlicher und zeitlicher Geltungsbereich
LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser
BGH: Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser
LG Berlin: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
KG: Mietspiegel mit Erhebungsstichtag nach Zugang des Erhöhungsverlangens bleibt außer Betracht
2. qualifizierter Mietspiegel iSd. § 558d BGB.
3. Ausweis der Netto-Kaltmiete
4. zur Struktur der Mietspiegeltabelle
a) Baualter/Bezugsfertigkeit
b) Wohnungsgröße
BGH: Mieterhöhungsberechnung bei größerer tatsächlicher Wohnfläche als vertraglich vereinbarter Wohnfläche
BGH: Mieterhöhungsberechnung bei kleinerer tatsächlicher Wohnfläche als vertraglich vereinbarter Wohnfläche
BGH: Notwendiger Inhalt des Zustimmungsverlangens bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel
BGH: Rückzahlung überzahlter Miete bei erheblicher Abweichung der der Mieterhöhung zugrunde gelegten Fläche von der tatsächlichen Wohnungsfläche
c) Ausstattung
aa) Definition „Bad“
AG Wedding: zur Definition eines „Bades“ nach dem Mietspiegel 2009
LG Berlin: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels
KG: Begriff des Bades im Berliner Mietspiegel 2007
AG Charlottenburg: Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels 2007
AG Mitte: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007
AG Charlottenburg: Raum mit Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels 2007
LG Berlin: nur über die Küche erreichbares Bad
bb) Definition „Sammelheizung“
AG Tempelhof-Kreuzberg: Berücksichtigung von Mieterinvestitionen (Einbau einer Gasetagenheizung)
BGH: Berücksichtigung von Mietereinbauten (Gasetagenheizung)
LG Berlin: keine „Sammelheizung“, wenn teilweise vom Mieter eingebaut
AG Tempelhof-Kreuzberg: Verwendung von Heizkörpern des Mieters bei neu eingebauter Therme
LG Berlin: Verwendung von Heizkörpern und Rohren des Mieters bei Neuan-schluß der Wohnung an eine Zentralheizung
d) Lage
5. Die Mietspiegeltabelle 2011
a) Anmerkungen
AG Mitte: Anforderungen an die Widerlegung der Vermutungswirkung des § 558d BGB
KG: Berücksichtigung der nicht qualifizierten Sternchenfelder des Mietspiegels als Schätzgrundlage
KG: Schätzgrundlage zumindest der Felder mit 15 bis 29 Datensätzen
LG Berlin: leeres Rasterfeld führt zur Unanwendbarkeit des Mietspiegels für die betreffende Wohnung
b) Einordnung in Mietspiegelspalten in Zweifelsfällen
AG Charlottenburg: zur Frage der Bezugsfertigkeit bei Kriegsschäden
c) Änderungen zur Mietspiegeltabelle 2009
aa) Spalte 1 ohne SH, ohne Bad, mit IWC
bb) Spalte 1
cc) Spalte 2
dd) Spalte 3 ohne SH, ohne Bad, mit IWC
ee) Spalte 3
ff) Spalte 4
gg) Spalte 5 mit SH oder Bad und mit IWC
hh) Spalte 5
ii) Spalte 6 mit SH oder Bad und mit IWC
jj) Spalte 6
kk) Spalte 7
ll) Spalte 8
mm) Spalte 9
nn) Spalte 10
oo) Spalte 11
6. Sondermerkmale
a) im Mietspiegel 2011
b) Veränderungen gegenüber dem Mietspiegel 2009
c) Urteile zu Sondermerkmalen
modernes Bad
AG Tiergarten: 20 Jahre altes Bad kann „modern“ sein
LG Berlin: modernes Bad ohne Einbaudusche /-wanne
AG Schöneberg: 35 Jahre altes Bad ohne wandhängendes WC ohne eingelassenen Spülkasten
AG Lichtenberg: Schürzenbadewanne keine „Einbauwanne“
AG Neukölln: zur Definition des „modernen Bades“
LG Berlin: zur Definition eines „modernen Bades“ im Altbau
AG Tempelhof-Kreuzberg: Qualität der eingebauten Objekte unerheblich
AG Mitte: kleines Bad mit Fenster ohne Kippfunktion
LG Berlin: notwendige Fliesenhöhe und Ausstattung für ein modernes Bad
AG Lichtenberg: Verfliesung nur im Spritzwasserbereich nicht ausreichend
LG Berlin: Schürzenbadewanne
LG Berlin: modernes Bad auch bei kleiner Grundfläche
AG Lichtenberg: „Ausstattungsmerkmale“ müssen neuzeitlich sein, nicht das „Bad“ als solches
LG Berlin: Anforderungen an die Dusche bei modernem Bad
hochwertiger Bodenbelag
LG Berlin: zur Beurteilung von Laminat
AG Schöneberg: kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste
AG Schöneberg: auch 70 Jahre alte Bodenfliesen sind hochwertig
LG Berlin: hochwertiger Bodenbelag nur bei gutem Zustand bei Anmietung
LG Berlin: abgeschliffene Dielen nicht „hochwertig“
AG Mitte: abgeschliffene Dielen nicht „hochwertig“
AG Mitte: Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität nicht „hochwertig“
LG Berlin: durchschnittlicher Laminatboden in Wohnräumen „hochwertig“
AG Neukölln: Dielenfußboden nicht „hochwertig“
Lage der Wohnung im Souterrain
AG Neukölln: Lage im Hochparterre ist wie Erdgeschoß
AG Lichtenberg: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß
AG Schöneberg: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß
LG Berlin: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß
7. weitere Kriterien
a) unwirksame Schönheitsreparaturklausel
BGH (1): kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
BGH (2): kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
b) unwirksame oder fehlende Kleinreparaturklausel
BGH: kein Mietzuschlag wegen unwirksamer oder fehlender Kleinreparatur oder Schönheitsreparaturklausel
c) abweichende Mietstruktur: Brutto- oder Teilinklusivmieten
BGH: Berechnung der Kappungsgrenze von der Bruttomiete
LG Berlin: zu den Anforderungen an den Ausweis der enthaltenen Betriebskosten
LG Berlin: Bezugnahme auf die BKA des vorletzten Jahres
LG Berlin: zu der Frage, unter welchen Umständen der ausgewiesene BKA-Anteil nicht nachvollziehbar ist
LG Berlin: notwendige Angaben zur Erläuterung des BK-Abzugs
LG Berlin: Erhöhung einer Bruttowarmmiete (1)
LG Berlin: Anforderungen an Form und Inhalt des BKA-Abzugs
LG Berlin: unzulässige Begründung mit BK-Pauschalen
LG Berlin: Erhöhung einer Bruttowarmmiete (2)
LG Berlin: zur Umrechnung einer Bruttomiete und zur Aktualität der angesetzten Betriebskostenanteile, Nachbesserung im Prozeß
BGH: Herausrechnung der konkreten Betriebskosten (keine Pauschal- oder Durchschnittsbeträge)
d) Untermietzuschläge
LG Berlin: Untermietzuschlag als Teil der Nettokaltmiete
e) Möblierungszuschläge
LG Berlin: Anwendbarkeit des Mietspiegels bei möbliertem Wohnraum
LG Berlin: lineare Bewertung des Möblierungszuschlags nach Zeitwert
LG Berlin: Möblierungszuschlag im Untermietverhältnis
f) teilgewerbliche Nutzung / ehemalige Zweckentfremdungen
KG: Gewerbezuschlag bei überwiegender Wohnnutzung wird nicht Mietzinsbestandteil
LG Berlin: Zuschlag zu ortsüblicher Vergleichsmiete bei Teilgewerblichkeit
AG Mitte: Teilgewerbezuschlag ohne gewerbliche Nutzungsabsicht
LG Berlin: Teilgewerbezuschlag auch nach Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung (1)
LG Berlin: Teilgewerbezuschlag auch ohne teilgewerbliche Nutzung
LG Berlin: Teilgewerbezuschlag unabhängig von der teilgewerblichen Nutzung
8. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung
1. Bad/WC
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
aa) wohnwertmindernde Merkmale
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
aa) wohnwertmindernde Merkmale
kein Handwaschbecken oder im Bad nur ein kleines Hand-waschbecken (Außenmaß 50 x 25 oder kleiner)
LG Berlin: zweites kleines Handwaschbecken
AG Charlottenburg: Waschbecken à 49 cm x 35 cm
Bad mit WC ohne Fenster
AG Wedding: schwer erreichbares und kleines Fenster über Hängeboden
AG Mitte: nicht zu öffnendes Oberlicht zur Küche kein „Fenster“
Dielenfußboden im Bad
Badezimmer nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung
LG Berlin: nicht beheizbares separates WC
Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)
LG Berlin: separates WC ohne Warmwasserversorgung
AG Köpenick: 80 l Boiler für Bad und Küche
Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad
AG Schöneberg: frei stehende unverblendete Wanne negativ
Wände nicht überwiegend gefliest
LG Berlin: zur notwendigen Höhe der Verfliesung für das Merkmal „überwiegend“
AG Tempelhof-Kreuzberg: keine Berücksichtigung überstrichener Badezimmerfliesen
Kammergericht: keine Berücksichtigung von Mieterfliesen
AG Schöneberg: nicht überwiegend gefliest, wenn eine Wand mit Ölpaneel versehen ist
AG Tempelhof-Kreuzberg: Fliesenhöhe von 1,50 m nicht „überwiegend“
AG Lichtenberg: türhohe Verfliesung als „modernes Bad“ iSd. Berliner Mietspiegels 2007
AG Schöneberg: Kunststoff-Fliesen nicht ausreichend
separates WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung
LG Berlin: Toilettenraum ohne Waschbecken und Verfliesung reicht nicht
AG Mitte: Entlüftung in Küche und Bad nicht vergleichbar
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken
Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel)
Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten
LG Berlin: wandhängendes WC führt nicht zwangsläufig zu „modernem Bad“
AG Lichtenberg: wandhängendes WC nicht doppelt zu berücksichtigen
Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensors)
AG Tempelhof-Kreuzberg: zu den Anforderungen an eine „moderne“ Entlüftung
Strukturheizkörper als Handtuchwärmer
LG Berlin: Strukturheizkörper als Handtuchwärmer
Zweites WC in der Wohnung
LG Berlin: WC ohne Waschbecken und Verfliesung genügt nicht
AG Tiergarten: winziger unverfliester Raum ohne Waschbecken genügt
2. Küche
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
aa) wohnwertmindernde Merkmale
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
aa) wohnwertmindernde Merkmale
Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung
LG Berlin: Entlüftung über Loggia reicht aus
AG Mitte: Entlüftung in Küche und Bad nicht vergleichbar
Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen
AG Köpenick: keine Berücksichtigung mieterseits gestellter Kochmöglichkeit
LG Berlin: auch defekter Herd ist eine Kochmöglichkeit
Keine Spüle
AG Schöneberg: Stufenausgussbecken keine Spüle
AG Lichtenberg: zur Definition des Begriffs „Spüle“
AG Tempelhof-Kreuzberg: Emailausguss ist keine Spüle
AG Tempelhof-Kreuzberg: vom Vermieter mitbezahlte Spüle zählt
LG Berlin: Warum die Spüle fehlt, ist unerheblich (hier: Mieterwunsch)
Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)
AG Köpenick: 80 l Boiler für Bad und Küche
Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung
LG Berlin: Ein Herd ist keine Heizung
Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken
AG Schöneberg: Küche aus 1950er Jahre
AG Tempelhof-Kreuzberg: Vermieterzuschuss bei Anschaffung durch Mieter
Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand
AG Schöneberg: Terrazzoboden in schlechtem Zustand
LG Berlin: Terrazzoboden in schlechtem Zustand
KG: hochwertiger Bodenbelag in der Küche
AG Schöneberg: 70 Jahre alte Fliesen
Besondere Ausstattung (z.B. Geschirrspüler, moderner Herd mit Ceranfeld, Kühlschrank, Dunstabzugshaube, moderner Backofen)
LG Berlin: 4 Kochfelder
Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 qm Grundfläche)
AG Mitte: bei Bestreiten ist exaktes Aufmaß und Beweis notwendig
AG Mitte: Wohnküche mit Nebeneingang zur Wohnung
3. Wohnung
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
aa) wohnwertmindernde Merkmale
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
aa) wohnwertmindernde Merkmale
überwiegend Einfachverglasung
LG Berlin: Räume, die keine Wohnräume sind (hier: Küche und Kammer), sind nicht zu berücksichtigen
AG Tiergarten: Holzverbundfenster sind keine Einfachverglasung
Nicht alle Wohnräume beheizbar
LG Berlin: als Gästezimmer benutzte Kammer zählt nicht mit
Unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen
AG Schöneberg: fehlende Steckdose im Bad ist insgesamt unzureichend
AG Tempelhof-Kreuzberg: fehlende Steckdose im Bad ist insgesamt unzureichend
LG Berlin: stoffummantelte Leitungen nicht notwendigerweise unzureichend
AG Wedding: in jedem Zimmer nur eine Steckdose
AG Schöneberg: zur notwendigen Steckdosenanzahl
Elektroinstallation überwiegend auf Putz
AG Tempelhof-Kreuzberg: detaillierter Vortrag zu den einzelnen Leitungen erforderlich
AG Lichtenberg: Leitungen in Kabelkanälen sind nicht mit Leitungen auf Putz gleichzusetzen
Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz (ab Baujahr 1950)
LG Berlin: auf Putz nur im Bad ausreichend
LG Berlin: Merkmal bezieht sich nur auf Feuchträume
LG Berlin: zum Begriff „überwiegend“
AG Schöneberg: entscheidend ist die Gesamtheit der Rohre in der Wohnung
Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar
AG Mitte: zum Begriff „nicht anschließbar“ bei fehlendem Wasserablauf
Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer)
AG Tempelhof-Kreuzberg: nur durch die Küche erreichbares Zimmer
LG Berlin: Durchgangszimmer nicht ausreichend
AG Wedding: zwei zusammenhängend gefangene Zimmer sind ein „schlechter Schnitt“
LG Berlin: Anzahl der Türen für das Merkmal „schlechter Schnitt“ unerheblich
Kein nutzbarer Balkon
LG Berlin (1): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig
LG Berlin (2): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig
AG Wedding: fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig
AG Lichtenberg: Balkon mit Gefälle trotzdem nutzbar
LG Berlin (3): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig
AG Charlottenburg: fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig
AG Köpenick: zu kleiner Balkon „nicht nutzbar“
Kammergericht: fehlt ein Balkon, ist das mit „nicht nutzbar“ gleichzusetzen
Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m
Weder Breitbandkabelanschluß noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage
AG Charlottenburg: vorhandenes Kabel ohne Nutzungsvertrag
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
Überwiegend Isolierverglasung (ab 1987) oder Schallschutzfenster
AG Tempelhof-Kreuzberg: K-Wert von 1,8
AG Tempelhof-Kreuzberg: K-Wert von 1,8
LG Berlin: Anzahl der Fenster entscheidend
LG Berlin: Fenster zur Straße
AG Schöneberg: Doppelglasfenster trotz gleicher Isolierfähigkeit nicht ausreichend
Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung
AG Köpenick: Speisekammer à 40×60 cm
LG Berlin: ein vermietetes 1/2 Zimmer ist kein Abstellraum
AG Schöneberg: Abstellnische
AG Köpenick: Verschlag von 0,84 qm mit reduzierter Raumhöhe
AG Schöneberg: Abschließbarkeit zwingende Voraussetzung
LG Berlin: von der Küche aus zugängliche Speisekammer
AG Mitte: Hängeboden keine Abstellkammer
Waschmaschine vom Vermieter gestellt (in Bad oder Küche)
Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 qm)
LG Berlin: Grundfläche von 4 qm ausreichend
LG Berlin: Grundfläche von 4 qm ausreichend, wenn 1,20 m breit
AG Schöneberg: Balkon von 1,20 m Breite
AG Hohenschönhausen: Balkon à 1,17 m x 6,0 m
AG Schöneberg: 2,5 qm Loggia
AG Mitte: Balkon à 1,7 m x 3,0 m
AG Neukölln: 1,40 m breiter Balkon nicht „groß und geräumig“
Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume
LG Berlin: guter Zustand der Stuckdecke erforderlich
LG Berlin: Stuck allein reicht nicht, er muß auch eine aufwendige Deckenverkleidung darstellen
Heizungsrohre überwiegend unter Putz
Innenkamin
Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)
AG Mitte: entscheidend ist der physische Zustand, nicht die Kenntnis des Mieters davon
AG Wedding: Vorlage des Kabelvertrags zur Konkretisierung
LG Berlin: kostenloser Zusatzvertrag mit Versorger
Rollläden im Erdgeschoss
AG Tempelhof-Kreuzberg: hofseitige Rolläden ebenso relevant wie straßenseitige
AG Wedding: Rollläden im Hochparterre
AG Köpenick: Rollläden im 1. OG
AG Schöneberg: Rolläden in Hochparterrewohnung nicht wohnwerterhöhend
Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt
LG Berlin: Kaltwasserzähler und Bruttomiete
LG Berlin: geleaster Wasserzähler
AG Köpenick: geleaster Wasserzähler
LG Berlin: geleaster Wasserzähler
4. Gebäude
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
aa) wohnwertmindernde Merkmale
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
aa) wohnwertmindernde Merkmale
Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand
AG Charlottenburg: zu den Anforderungen an einen überwiegend schlechten Zustand
KG: hochstehende Kanten des Fußbodenbelages
LG Berlin: Kleinere Abplatzungen sind Bagatellschäden
LG Berlin: Graffiti und vergraute und verschmutzte Wände
Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden
LG Berlin: nur auf Umwegen erreichbarer Keller ausreichend
AG Köpenick: Keller, zu dem auch der Hausmeister einen Schlüssel hat
AG Wedding: Durchgangs-Kellerraum nicht ausreichend
Hauseingangstür nicht abschließbar
AG Tiergarten: Elektronischer Türöffner
AG Charlottenburg: Schlecht schließende Tür
Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks- auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung
AG Charlottenburg: Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters
LG Berlin: Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters
LG Berlin: dauerhaft feuchter Keller stellt einen schlechten Instandhaltungszustand dar
Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung
KG: daß Teile der Wohnung im Seitenflügel liegen, reicht nicht
LG Berlin: maßgeblich für die Zuordnung zu Vorderhaus oder Seitenflügel sind die Wohnungstür und der Treppenaufgang
AG Neukölln: Definition des Merkmals „verdichtete Bebauung“
Wohnung ab fünftem Obergeschoß ohne Aufzug
LG Berlin: 6. Stock nicht mit Fahrstuhl erreichbar
Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner
AG Tempelhof-Kreuzberg: technische Zusatzfunktionen nicht erforderlich
AG Tempelhof-Kreuzberg: Moderne Gegensprechanlage
Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)
LG Berlin: Darlegung von Innen- und Außentemperaturen
LG Berlin: zur Frage, wann eine schlechte Wärmedämmung vorliegt
AG Schöneberg: konkreter Vortrag von Temperaturen notwendig
AG Wedding: Einrohrheizung generell ineffektiv
AG Tiergarten: Putz aus dem Baujahr nicht notwendigerweise unzureichend
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes
LG Berlin: Unterdimensionierung
KG: unerheblich, wie groß der Raum ist und ob der Mieter einen Schlüssel hat
AG Charlottenburg: pauschales Bestreiten des Mieters unerheblich
LG Berlin: zum Trockenraum umfunktionierter Fahrradabstellraum
Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (z.B. Partyraum, Gästewohnung)
AG Schöneberg: Waschküche
AG Wedding: Durchgangskellerraum
AG Tempelhof-Kreuzberg: 250 m entfernte Gästewohnung
LG Berlin: Gemeinschaftswaschküche
LG Berlin: 200 m entfernt liegende Waschküche
LG Berlin: Trockenraum außerhalb der Wohnung
AG Charlottenburg: Gästewohnung außerhalb des Gebäudes
Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen
AG Schöneberg: Wohnung nicht mit Fahrstuhl erreichbar
Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)
LG Berlin: allen Mietern zur Verfügung stehender Parkplatz
Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag)
LG Berlin: Stuck und Marmor
AG Schöneberg: Zustand des Eingangsbereichs
AG Schöneberg: Wohnung nicht über repräsentatives Treppenhaus erreichbar
Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)
AG Lichtenberg: Wohnwertverbesserung nur bei Einhaltung der maßgeblichen DIN-Normen
LG Berlin: nicht notwendig, daß Einbrüche mit Sicherheit ausgeschlossen werden können
Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäude(teil)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)
AG Mitte: erneuerte Fassade (1)
LG Berlin: erneuerte Fassade (2)
Concierge
LG Berlin: unerheblich, ob Mieter die Kosten trägt
Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)
LG Berlin: Fernwärmeanschluss nicht stets moderne Heizung
LG Berlin: Fernwärmeanschluss nicht stets moderne Heizung
LG Berlin: Heizungseinbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften
AG Charlottenburg: Anschluss einer Gasetagenheizung an Fernwärme ist moderne Heizung
c) zum Umgang mit den Energieverbrauchs-Kennwerten
5. Wohnumfeld
a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011
aa) wohnwertmindernde Merkmale
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
b) Urteile zu einzelnen Merkmalen
aa) wohnwertmindernde Merkmale
Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage
AG Mitte: zum Inhalt des Begriffs „stark vernachlässigt“
LG Berlin: zum Inhalt des Begriffs „stark vernachlässigt“
AG Tiergarten: zum Begriff „stark vernachlässigt“
AG Mitte: lagetypische Graffitti nicht ausreichend
Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter Nr. 12.3 dieses Mietspiegels
AG Tiergarten: Lage im Seitenflügel
LG Berlin: Grenzwerte nach dem Straßenverzeichnis maßgeblich
LG Berlin: wenn die Kennzeichnung als lärmbelastet im Straßenverzeichnis fehlt, gilt die Wohnung als nicht lärmbelastet im Sinne dieses Kriteriums
LG Berlin: zu den Anforderungen an die Stärke der Lärmbelastung
AG Charlottenburg: Lage am Südwestkorso einschlägig
AG Mitte: zum Umfang der notwendigen Darlegungen des Mieters, wenn die Straße im Straßenverzeichnis nicht als verkehrslärmbelastet gekennzeichnet ist
LG Berlin: Hinterhauslage auch bei einschlägigem Straßenverzeichnis nicht lärmbelastet
Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr
LG Berlin: behebbare Geräusche (hier: Klimaanlage) bleiben außer Betracht
AG Schöneberg: deutlich vernehmbarer Kinderlärm und übliche Umgebungsgeräusche sind keine erhebliche Beeinträchtigung iSd. Mietspiegels
LG Berlin: allein das Vorhandensein von Autowerkstätten reicht nicht aus
LG Berlin: Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur Lärmbelästigung
AG Schöneberg: Geräuschbelästigung durch Supermarkt
AG Pankow-Weißensee: hoher Geräuschpegel durch Flugverkehr und Biergarten trotz fehlender Kennzeichnung im Straßenverzeichnis
AG Neukölln: zur erforderlichen Stärke der Geräuschbelastung
AG Köpenick: Großküche in der Nähe ausreichend
AG Charlottenburg: halbstündige, nicht starke Fluggeräusche
AG Tiergarten: vom Balkon aus vernehmbarer S-Bahnhof
LG Berlin: nahegelegene Feuerwache nicht zwingend ausreichend
LG Berlin: lediglicher Hinweis auf Kneipe im Haus nicht ausreichend
AG Mitte: zum Umfang der notwendigen Darlegungen des Mieters, wenn die Straße im Straßenverzeichnis nicht als verkehrslärmbelastet gekennzeichnet ist
Ungepflegte und offene Müllstandsfläche
LG Berlin: zum Inhalt des Begriffs „ungepflegt“
AG Schöneberg: zum Inhalt des Begriffs „ungepflegt“
AG Schöneberg: Merkmal nur einschlägig, wenn es dauerhaft vorliegt
bb) wohnwerterhöhende Merkmale
Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
AG Charlottenburg: Eine Entfernung von 2 km ist keine ausreichende Nähe
LG Berlin: bevorzugte Citylage = postalische Anschrift + tatsächliche Umstände
AG Schöneberg: Schlossstraße keine bevorzugte Citylage
AG Schöneberg: Beurteilung der bevorzugten Citylage anhand des näheren Wohnumfelds
LG Berlin: Citylage Schöneberg
AG Schöneberg: maßgeblich ist die Attraktivität der unmittelbaren Umgebung
Lage an einer besonders ruhigen Straße
AG Tempelhof-Kreuzberg: Lage in verkehrsberuhigtem Bereich (1)
AG Tempelhof-Kreuzberg: Lage in verkehrsberuhigtem Bereich (2)
AG Schöneberg: Anliegerverkehr allein genügt nicht
AG Schöneberg: Kneipen in der Nähe schließen ruhige Lage aus
Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen)
LG Berlin: Spielplätze, Sitzbänke, Grünanlagen
AG Lichtenberg: zum Begriff „aufwendig“
LG Berlin: begrünter Garten mit Sitzgelegenheiten
AG Tempelhof-Kreuzberg: Rasen und Blumenrabatte
Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich
LG Berlin: abschließbarer Hof
LG Berlin: Rankgitter
AG Lichtenberg: hüfthohe Hecke ausreichend
AG Tempelhof-Kreuzberg: sichtbegrenzende Bepflanzung
AG Wedding: abschließbarer Innenhof
AG Tempelhof-Kreuzberg: zu den Anforderungen an Gestaltung und Abschließbarkeit
AG Lichtenberg: Abgrenzung der Müllstandsfläche von der gestalteten Müllstandsfläche
AG Hohenschönhausen: Öffnung durch Unbefugte
AG Lichtenberg: abschließbar, aber nicht zusätzlich gestaltet
Villenartige Mehrfamilienhäuser
AG Schöneberg: entscheidend ist (auch) das Umfeld
AG Wedding: Definition einer Villa
Zielsetzung & Themen
Das Buch dient als praktisches Handbuch zur korrekten Anwendung des Berliner Mietspiegels 2011 und zum Verständnis der mietrechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen. Das zentrale Ziel ist es, Eigentümern, Vermietern und Verwaltern eine fundierte Entscheidungshilfe an die Hand zu geben, um Mieterhöhungsverlangen rechtssicher auf Basis aktueller Rechtsprechung und Mietspiegeldaten zu begründen.
- Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung nach § 558 BGB
- Formale Anforderungen an Begründung und Textform von Mieterhöhungsverlangen
- Detaillierte Analyse und Abgrenzung der Merkmale für die Spanneneinordnung (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld)
- Umgang mit Sondermerkmalen bei der Mietberechnung
- Rechtliche Bewertung von Einzelfällen durch umfangreiche Entscheidungssammlungen (Urteile zu speziellen Wohnmerkmalen)
Auszug aus dem Buch
Die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB
Die Höhe einer für eine Wohnung zu zahlenden Miete kann sich aus verschiedenen Gründen ändern. Einer davon ist, daß das Gesetz dem Vermieter ein Interesse zubilligt, sie dem allgemeinen Marktniveau anzupassen, wenn sie von diesem abweicht. Der juristische Fachbegriff für das allgemeine Marktniveau ist „ortsübliche Vergleichsmiete“. Grundlegende Vorschrift hierfür ist § 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Vorwort: Dieses Kapitel erläutert die Intention des Handbuchs, eine praktische Entscheidungssammlung für Mietspiegel-Anwender bereitzustellen und die Beständigkeit vieler Merkmale seit 2005 zu unterstreichen.
II. Einführung: Hier werden die gesetzlichen Grundlagen des § 558 BGB sowie die Formanforderungen für Mieterhöhungsverlangen unter Einbeziehung relevanter BGH-Urteile detailliert erläutert.
III. zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011: Dieser Abschnitt behandelt den räumlichen und zeitlichen Geltungsbereich, die Struktur der Mietspiegeltabelle sowie die systematische Anwendung der Merkmale bei der Mieterhöhung.
IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung: In diesem umfangreichen Hauptteil werden die fünf Kriterienbereiche (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) einzeln analysiert und durch spezifische Gerichtsurteile zur Einordnung in die Spanneneinordnung präzisiert.
Schlüsselwörter
Mietspiegel, Berliner Mietspiegel 2011, Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB, Spanneneinordnung, Wohnwert, Betriebskosten, Mieterhöhungsverlangen, Rechtsprechung, Sondermerkmale, Wohnungsmiete, Wohnwertmindernd, Wohnwerterhöhend, Wohnumfeld.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in diesem Werk grundsätzlich?
Das Buch bietet eine umfassende Anleitung und Entscheidungssammlung zur korrekten Anwendung des Berliner Mietspiegels 2011 für die Mieterhöhungspraxis.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mieterhöhung nach BGB, die Einordnung von Wohnungsmerkmalen (Spanneneinordnung) und die Klärung von Ausstattungsfragen durch eine große Sammlung einschlägiger Urteile.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die Vermittlung rechtssicherer Nachschlagewerte für die tägliche Arbeit von Anwälten und Immobilienverwaltern bei Mieterhöhungsverfahren.
Welche wissenschaftliche oder fachliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer systematischen Aufbereitung der gesetzlichen Grundlagen und einer Analyse der Rechtsprechung, ergänzt durch eine Gegenüberstellung der Entwicklung der Spannenmerkmale seit 2005.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die formale Begründung eines Erhöhungsverlangens sowie eine detaillierte, in fünf Merkmalgruppen unterteilte Analyse der wohnwertrelevanten Kriterien unter Einbeziehung zahlreicher Gerichtsbeschlüsse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, Spanneneinordnung und Wohnwertbestimmung definiert.
Warum ist die Definition eines "modernen Bades" in der Praxis so wichtig?
Da das "moderne Bad" ein erhebliches Sondermerkmal ist, das den Mietpreis beeinflusst, ist die genaue Abgrenzung (z.B. Fliesenhöhe, Einbauwanne) für Vermieter und Mieter entscheidend, um Streitigkeiten über die korrekte Einordnung zu vermeiden.
Wie soll bei Wohnflächenabweichungen verfahren werden?
Die Rechtsprechung sieht vor, dass Abweichungen bis zu 10 % zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Fläche grundsätzlich unbeachtlich sind, während größere Abweichungen zu einer Anpassung der Miete bzw. des Erhöhungsverlangens führen können.
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- Tobias Scheidacker (Autor), Dr. Sascha Lambert (Autor), 2011, Der neue Berliner Mietspiegel 2011, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/174479
