Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft
2.1 Begriffliche Abgrenzung von Risiko und Risikomanagement
2.2 Kausale Zusammenhänge zwischen immobilienspezifischen Risikoarten
2.3 Wohnungswirtschaft
2.4 Gesetzliche Rahmenbedingungen
2.5 Strategien des technischen Risikomanagements und deren Wettbewerbsvorteile

3. Wesentliche Bestandteile des technischen Risikomanagements
3.1 Regelkreis des technischen Risikomanagementprozesses
3.1.1 Einführung
3.1.2 Risikoidentifizierung und Risikoanalyse
3.1.3 Risikobewertung
3.1.4 Risikosteuerung und Risikocontrolling
3.2 Instandhaltung nach DIN
3.3 Verkehrssicherung

4. Implementierungsbeispiele für technisches Risikomanagement
4.1 Unternehmen Müller
4.2 Unternehmen Franz
4.3 Gegenüberstellung beiden Softwaresysteme

5. Praktische Umsetzung des technischen Risikomanagementprozesses
5.1 Grundlagen des Risikomanagementprozesses bei „Thomas“
5.2 Identifizierung technischer Risiken am Beispiel der Wirtschaftseinheit 111
5.3 Bewertung der identifizierten Risiken

6. Wirkungsbezogene Maßnahmen für technische Risiken in Anlehnung an die Peter als Ausgangsbasis eines zukünftigen Risikoplans
6.1 Organisationsbereiche des Risikoplanes für Wohnqualität bei „Thomas“
6.1.1 Verkehrssicherungspflicht der Wirtschaftseinheit 111
6.1.2 Arbeitsschutz im laufenden Geschäftsbetrieb
6.2 Wirkungsbezogene Maßnahmen für „Thomas“ (Risikosteuerung)
6.2.1 Von der Organisation zur Dokumentation
6.2.2 Hauswarte als ein wichtiger Bestandteil
6.2.3 Outsourcing technischer Risiken
6.2.4 Versicherung von Risiken
6.3 Technisches Risikomanagement als Chance

7. Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

1 Kausalität von Risikoarten in der Immobilienwirtschaft.

2 Einordnung der Risikostrategie ins Risikomanagement.

3 Vertretbare Risiken innerhalb der Risikomanagement- strategien.

4 Regelkreis des Risikomanagementprozesses.

5 Minderung der Eintrittswahrscheinlichkeiten über die Risikosteuerung.

6 Bestandsidentifizierung der Wirtschaftseinheit 111.

7 Risikomatrix der Wirtschaftseinheit 111 von

8 „Thomas“.

9 Maßnahmen, der Wohnungsunternehmen die von Mietern wahrgenommen werden.

1. Einleitung

Im Mittelalter war das Leben von äußeren Risiken und innerer Sicherheit geprägt. Festungsarchitekturen, geschlossene und bewachte Burgen waren allgegenwärtig, um sich vor äußeren Risiken zu schützen. Gegen Ende des 13. Jahrhunderts wurden Städte aus Holz und Stroh gebaut und mit Zaunvorrichtungen sowie anderen Gegenständen nach außen hin abgesichert. Die Sicherheit innerhalb des Stadtgebietes war aufgrund von leicht entflammbaren Häusern nicht mehr gegeben. Daher wurden in vielen Städten etwa 1.270 Paragraphen gegen Brandbekämpfung erlassen (Risikoplan). Maßnahmen waren z. B. brandgefährdete Betriebe wie Bäckereien, Schmieden (Hufbeschlag), Alkoholbrennereien etc. in den äußeren Stadtkern zu verlegen, jedes Haus mit Wassereimer auszustatten usw.^[1] Ein Beispiel aus der damaligen Zeit ist das heute noch bestehende Märkische Scheunenviertel ( 50 Scheunen) in Kremmen. Die Scheunen der Bauern, befanden sich direkt am Wohnhaus im Stadtkern. Nach verheerenden Stadtbränden wurden die Scheunen nach außen gelagert.^[2] Im Vergleich zum Mittelalter und dem oben genannten Beispiel befinden wir uns in der heutigen Zeit in einer umgekehrten Situation. Die Gefahren sind innerer und nicht primär äußerer Natur. Deshalb muss folgerichtig mehr Sicherheit geschaffen werden, um sich vor der inneren Gefahr zu schützen. Durch Wissenschaft, Forschung, Entwicklung usw. ist gegenüber dem 13. Jahrhundert mehr innere Sicherheit möglich. Der technische Fortschritt wird jedoch durch ein höheres Risiko geprägt. Die Entwicklung besserer Baustoffe wird nicht nur für mehr Sicherheit genutzt, sondern für größere und höhere Gebäude oder auch für besseren Stahl, um größere Schiffe zu bauen. Beispiele wären der Burj Dubai (Turm von Dubai) mit 819 Metern^[3] oder die Freedom of the Seas mit einer Länge von 338,75 Metern, 56 Metern Breite und 72,3 Metern Höhe sowie einer möglichen Beförderungszahl von 5.600 Personen.^[4] Aufgrund höherer Beförderungszahlen von Personen auf Schiffen, höherer Einsturzgefahr von Gebäuden sowie anderen Gefahren als Folge der technischen Weiterentwicklung, ist das Schaffen von Sicherheit sowie Risikovermeidung in unserer heutigen Zeit außerordentlich wichtig, denn das Ausmaß eines Schadens wäre im Vergleich zum Mittelalter deutlich größer.

Wer in der Wohnungswirtschaft seine Risiken nicht richtig einschätzt oder falsche Maßnahmen trifft, riskiert den Wohnungsbestand des eigenen Unternehmens und das Leben von Personen^[5]. Daher ist technisches Risikomanagement für Unternehmen außerordentlich wichtig. Wie zu erkennen ist, liegt der Ursprung des Risikomanagements nicht in der Neuzeit, sondern existiert schon seit Jahrhunderten, unter Verwendung anderer Begrifflichkeiten. Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft zeigt selten neue oder spektakuläre Ergebnisse auf, da die meisten Risiken sowie deren Gegenaßnahmen logisch und oftmals selbstverständlich erscheinen. Die Praxis und gängige Rechtsprechungen zeigen jedoch, dass davon nicht immer ausgegangen werden kann. Laut Bundesgerichtshof^[6] (BGH) versuchte sich ein Wohnungsunternehmen sogar mit Hilfe einer AGB-Klausel von der Gewährleistung, dass vermietete Räume die entsprechenden technischen Anforderungen erfüllen müssen, freizustellen und somit der Haftung für auftretende Risiken zu entgehen. Auch die Zeitschriften „Die Wohnungswirtschaft“, „Immobilienwirtschaft“ und „Immobilienrecht“ zeigen anhand zahlreicher BGH Urteile, dass technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft notwendig ist. Diese Fakten haben dazu geführt, das Risikomanagement der Wohnungsbaugenossenschaft „Thomas“ e. G. zu prüfen.

Diese Arbeit beschäftigt sich im Folgenden mit den komplexen Zusammenhängen von Risiken in der Wohnungswirtschaft. Für die Einordnung und das Verständnis dieser Arbeit wird im ersten Kapitel der Begriff Risiko genau definiert und abgegrenzt. Dabei geht es um kausale Zusammenhänge zwischen ausgewählten Risikokategorien und Risikoarten. Das zweite Kapitel beschäftigt sich mit Vorschriften, die für das technische Risikomanagement bedeutsam sind. Anschließend findet eine Abgrenzung zwischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften statt, da diese unterschiedliche Motive im Risikomanagement verfolgen können. Bevor technisches Risikomanagement als Wettbewerbsvorteil betrachtet wird, werden Handlungsstrategien des technischen Risikomanagements erläutert. Das dritte Kapitel geht auf wesentliche Bestandteile (Regelkreis, Verkehrssicherung, Instandhaltung nach DIN) des technischen Risikomanagements ein. Dabei wird der Regelkreis nur kurz theoretisch betrachtet, da im fünften Kapitel eine praktische Umsetzung dazu erfolgt. Im Anschluss erfolgt im vierten Kapitel eine Gegenüberstellung sowie eine kritische Würdigung zweier Softwaresysteme für technisches Risikomanagement. Schwerpunkte dieser Arbeit sind das fünfte und sechste Kapitel in denen alle Bestandteile des technischen Risikomanagements praktisch umgesetzt werden. Hierfür werden eine Umfrage und ein Workshop, der im Rahmen dieser Arbeit organisiert und gemanagt wird, zur individuellen Risikobewertung, kritischen Würdigung der Prüfzyklen und Klassifizierung technischer Risiken durchgeführt. Dabei wird u. a. auf Organisation, Dokumentation, Hauswarte, Outsourcing und Versicherung als wirkungsvolle Maßnahmen zu Vermeidung technische Risiken eingegangen. Technisches Risikomanagement als Chance rundet mittels einer Umfrage das Kapitel ab. In der Schlussbetrachtung werden dann alle gewonnenen Erkenntnisse resümiert, präsentiert und Hinweise zu möglichen Verbesserungsvorschlägen aufgeführt.

Ziel dieser Arbeit ist es, herauszufinden ob technisches Risikomanagement für die Wohnungswirtschaft sinnvoll ist, Mehrwert schafft und wie zukünftig das technischen Risikomanagement zum Einsatz kommt. Am Beispiel der Wohnungsbaugenossenschaft „Thomas“ e. G. werden diese Aspekte untersucht und bewertet.

2. Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft

2.1 Begriffliche Abgrenzung von Risiko und Risikomanagement

Die Herkunft des Begriffes „Risiko“ ist nicht eindeutig geklärt. Frühitalienische, vulgärlateinische („risicare“ -wagen, Gefahr laufen)^[7] sowie altgriechische („rhiza“ -Klippe)^[8] Ursprünge sind in der Literatur genannt. Ebenso existiert in der Betriebswirtschaftlehre eine Vielzahl an unterschiedlichen Definitionen dieses Begriffes. Für diese Arbeit wird der Begriff „Risiko“ nach den Autoren Götz und Maier ausgerichtet. Ausgehend von der Leistung, die ein Wohnungsunternehmen erbringt, kann Risiko als die Gefahr eines Verlustes oder eines Schadens verstanden werden. Risiken entstehen im Allgemeinen durch Informationsdefizite, welche bereits vor dem Handeln bestehen und während des Handelns zum Risiko übergehen können. Aus ökonomischer Sicht bedeutet Risiko eine negative (Gefahr) oder positive (Chance) Abweichung von einem geplanten Zielwert.^[9] Da Risikosituationen grundsätzlich Gefahr und Chancen vereinen , werden die Risiken wie folgt kategorisiert. Eindimensionale Risiken liegen vor, wenn ein Risikoelement, also Gefahr (Naturkatastrophen, Kriege, Vermögensverlust) oder Chance, überwiegt. Als Sonderfall der Chance kann eine risikolose Arbitragetransaktion genannt werden, da ansonsten ein risikoloser Gewinn (Chance) bei eindimensionalen Risiken nahezu bedeutungslos ist. Wenn die Gefahr (Verlust) der Chance (Gewinnerzielung) gegenüber steht, dann spricht man von zweidimensionalen Risiken . Damit entstehen eine Gewinnchance (Mieteinnahmen) sowie ein Verlustpotential (Mietausfall). Mittels Risikokompensation von Chance und Gefahr besteht die Möglichkeit, zweidimensionale Risiken erfolgreich zu managen. Von quantifizierbaren Risiken wird gesprochen, wenn eine hohe Zahl an Beobachtungs- oder Erfahrungswerten zur Entscheidungsfindung vorhanden und somit Wahrscheinlichkeiten abschätzbar sind. Grundvoraussetzungen sind entsprechende statistische Daten oder Informationen. Nicht quantifizierbare Risiken sind dagegen einmalig, spezifisch und schwer bzw. unvollkommen messbar (neue Technologien). Die Portfoliotheorie spaltet Risiken zusätzlich in systematische ( makroökonomisch) und unsystematische Risiken (objektspezifisch, mikroökonomisch) auf. Weiterhin kann eine Differenzierung nach existenziellen ( Untergang des Objektes, technische Überalterung) und finanziellen Risiken (Verschuldungsrisiko, Liquiditätsrisiko, Zinsänderungsrisiko) vorgenommen werden.^[10]

Management („an der Hand führen“) beinhaltet Unternehmens- und Mitarbeiterführung sowie dazugehörige Managementinstrumente und –Methoden, die zum Erreichen des geplanten Zielwertes (Unternehmensziel) benötigt werden. „Risiko“ und „Management“ als eine Managementmethode bezieht sich auf das Gesamte Wohnungsunternehmen und wird zur Unternehmenssteuerung eingesetzt.^[11] Risikomanagement ist als Sammelbegriff für risikobezogene Überlegungen zu verstehen, welche zur Messung, Steuerung, Festlegung von Zielen auf Basis der Vision und Strategie, Identifikation sowie dem Controlling aller betriebswirtschaftlichen unternehmensweiten Risiken notwendig sind.^[12] Es soll helfen etwaige Gefahren und Chancen frühzeitig zu identifizieren und zu beseitigen, um dem Management die Möglichkeit zu geben frühzeitig zu agieren. Risiken sind ständigen Kräften und Beeinflussungen ausgesetzt, verändern sich in der Regel permanent und sind somit nicht statisch . Damit ist Risikomanagement als ein dynamisches Führungsinstrument zu verstehen, welches sich dem Tempo der Veränderungen von Risiken anpasst. ^[13] Ebenso ist ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess des Risikomanagements notwendig.

Risikomanagement wird in technisches und wirtschaftliches Risikomanagement unterschieden. In der Literatur existiert jedoch keine exakte Definition, die sich auf die Wohnungswirtschaft anwenden lässt. Für diese Arbeit wird technisches und wirtschaftliches Risikomanagement für die Wohnungswirtschaft wie folgt beschrieben. Innerhalb eines ständigen Prozesses deckt das wirtschaftliche Risikomanagement mittels Investitions- und Finanzierungsmethoden auf Basis finanzmathematischer Methoden (Kennzahlen) sowie unter Einhaltung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen negative oder positive wirtschaftliche Risiken auf und beseitigt bzw. steuert diese, um die Unternehmenslage abzuschätzen und den Unternehmenserfolg nachhaltig zu sichern. Im Gegensatz dazu deckt das technische Risikomanagement technische Risiken^[14] auf und beseitigt bzw. steuert diese, um z. B. die „Wohnqualität“ oder den „Lebensmittelpunkt des Mieters“^[15] zu schützen sowie den Unternehmenserfolg vor existenzbedrohenden Risiken zu sichern. Technische Risiken können aus Nichteinhalten rechtlicher Verpflichtungen wie Arbeits- oder Brandschutz, Verkehrssicherungspflicht, DIN, anerkannten Regeln der Technik usw. resultieren sowie durch höhere Gewalt wie Natur (Sturm, Starkregen etc.), Einwirkung Dritter (Diebstahl, Vandalismus etc.) oder menschlichem Versagen entstehen. Damit diese Risiken verhindert bzw. minimiert werden können, befasst sich das technische Risikomanagement u. a. mit der kontinuierlichen Anwendung sowie Aktualisierung gesetzlicher Grundlagen und Empfehlungsvorschriften sowie der Dokumentation von Maßnahmen an Gebäuden, Bestandteilen der Gebäude, Außenanlagen und dem laufenden Geschäftsbetrieb.

2.2 Kausale Zusammenhänge zwischen immobilienspezifischen Risikoarten

Wie der eigens erbrachten Definition für technisches und wirtschaftliches Risikomanagement zu entnehmen ist, gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Risikoarten. Lechelt stellt nach einer umfangreichen Literatur- und Internetrecherche unterschiedliche Risikoarten der Wohnungswirtschaft zusammen. Diese Risiken wurden nach bestimmten Bewertungskriterien beschrieben und mit Hilfe von vielen Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft gewichtet. Im Folgenden sind von den 65 von Lechelt benannten Risikoarten nur ausgewählte Schlüsselrisiken nach Relevanz und Wichtigkeit gegliedert.^[16]

1. Leerstandrisiko (17 P)
2. Rendite- und Ertragsrisiko (15 P)
3. Investitions-, Liquiditäts- und Fluktuationsrisiko (13 P)
4. Nachfrage- und Instandhaltungsrisiko (12 P)
5. Objektrisiko (10 P)

In Abb. 1 sind immobilienspezifische Risikoarten in kausaler Abhängigkeit dargestellt. Dabei wurde in technische und wirtschaftliche Risiken unterschieden. Alle bei Lechelt aufgeführten sowie individuell auftretenden Risiken im Wohnungsunternehmen können Schlüsselkriterien sein, die als Ursachen den Unternehmenserfolg beeinflussen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Kausalität von Risikoarten in der Immobilienwirtschaft.

Quelle: Eigene Darstellung.

Zum Beispiel können aufgrund einer geringen Mieternachfrage die Mietpreise der angebotenen Wohnungen zurückgehen. Damit nimmt der Ertrag des Wohnungsunternehmens ab. Jedoch fallen weiterhin Finanzierungskosten zur Tilgung bestehender Kredite an. Die Liquidität zur Verkehrssicherung und Instandhaltung nach DIN ist jedoch beschränkt. Somit kann die Wohnqualität (Objektqualität) langfristig abnehmen und das Leerstandsrisiko weiter steigen. Das Leerstandsrisiko beeinflusst dann folglich das Unternehmensergebnis (Wirkung). Ein weiteres Beispiel könnte sein, dass der Staat auf eine externe Störung (Ursache) reagieren muss. Hierbei werden bestehende Prüfzyklen novelliert (in der Regel verkürzt) und eine einmalige Bewertung aller Gebäude von einer fachkundigen Person angeordnet. Das bedeutet für die Wohnungsunternehmen, dass sie für die einmalige Bewertung und für die in kürzeren Abständen stattfindenden Prüfungen sowie für daraus ggf. entstehende Mängelbeseitigung Ingenieurfirmen und Fachfirmen beauftragen und bezahlen müssen. Durch die Novellierung fielen Folgekosten wie neue Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN und Verkehrssicherungsmaßnahmen an, um die Wohnqualität (Objektqualität) zu erhalten und damit dem Vorschriften Genüge zu tun. Hat das Wohnungsunternehmen jedoch nicht die finanziellen Möglichkeiten diesen Maßnahmen nachzukommen, so benötigt es eine Fremdfinanzierung z. B. eines Kreditinstituts. Die Grundbücher waren bei der kreditgebenden Bank jedoch bereits vollständig belastet. Hier kommt die Frage auf, ob dieses Kreditinstitut bereit wäre, einen neuen Kredit zu genehmigen. Laut Expertenmeinung von Müller^[17] werden solche Ereignisse in gewissem Maße bereits im Rating nach Basel II berücksichtigt. Daher dürfte beim Wohnungsunternehmen kein wesentliches finanzielles Problem auftreten. Sollte der Fall jedoch eintreten, dass ein Wohnungsunternehmen nicht mehr in der Lage ist seiner Verkehrssicherungspflicht sowie den Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN nachzukommen, ist es in der Regel zu spät und das Kreditinstitut würde keinen weiteren Kredit genehmigen. Das Kreditinstitut könnte jedoch einer Aussetzung der Tilgung der bereits bestehenden Kredite für eine bestimmte Zeit zustimmen.^[18] Auf diese Weise steht dem Wohnungsunternehmen mehr Liquidität zur Verfügung um z. B. die Wohnqualität oder die Einhaltung der Vorschriften wiederherzustellen. Als Wirkung ist ein langfristig verschlechterndes Unternehmensergebnis zu erwarten. Risiken wie Fluktuation, Lage, Wohnumfeld, Betriebskosten, Zinsänderungen etc. müssten in der Regel mit betrachtet werden, sind für diese Arbeit jedoch nicht relevant. Anhand der oben genannten Beispiele ist zu sehen, wie komplex die kausalen Zusammenhänge in der Wohnungswirtschaft sind. Individuell auf den Betrieb gesehen sind die intervenierenden Größen noch viel ausgeprägter.^[19] Die dargestellten kausalen Zusammenhänge haben gezeigt, dass auch wenn es im Folgenden um das technische Risikomanagement geht, das wirtschaftliche Risikomanagement nicht außer Acht gelassen werden darf. Anhand dieser kausalen Zusammenhänge wird die Wichtigkeit der Wohnqualität (Objektqualität) für den Unternehmenserfolg deutlich.

2.3 Wohnungswirtschaft

Die Immobilienwirtschaft umfasst mit Grundstücksbeschaffungen, Bautätigkeiten, Maklertätigkeiten, Bestandsbewirtschaftungen, Betreuungsleistungen, Finanzdienstleistungen etc. alle Bereiche, die mit dem Lebenszyklus einer Immobilie in Verbindung stehen. Unter Wohnungswirtschaft werden alle politischen und ökonomischen Aspekte verstanden, die bei der Produktion, Vermarktung und Bewirtschaftung von Wohnraum auftreten.^[20] Die Wohnungswirtschaft unterteilt sich dabei in property companies (Wohnungsgenossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, Kapitalanleger) sowie in non property companies (kirchliche Institutionen oder öffentliche Institute). In Bezug auf technisches Risikomanagement verfolgt jede Branche und jedes Unternehmen unterschiedliche Zielvorstellungen. Diese resultieren einerseits aus der Handlungsstrategie für das technische Risikomanagement (Kapitel 2.5) sowie andererseits aus der unterschiedlichen Gesetzeslage (GenG vs. Gesetze für Kapitalgesellschaften). Der Praxisteil dieser Arbeit befasst sich mit einer Wohnungsbaugenossenschaft, die Wohngebäude in der Bestandsbewirtschaftung verwaltet.

Ein wichtiger gesetzlicher Unterschied zwischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften ist die Haftung der Geschäftsführung. Im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften, die lediglich mit ihrem Gesellschaftsvermögen haften (beschränkte Haftung) müssen Vorstände in einer Genossenschaft bei Pflichtverletzungen gesamtschuldnerisch haften (§ 34 GenG). Hier könnte ein erstes Indiz dafür liegen, dass Genossenschaften aufgrund der Haftung intensiveres Risikomanagement betreiben. Auch in der Frage der Mitgliedschaft unterscheiden sich Kapitalgesellschaften von Genossenschaften. Mieter einer Wohnungsgenossenschaft zeichnen Anteile und sind Mitglieder und Eigentümer der Genossenschaft. Daraus kann sich der Vorteil für eine Wohnungsgenossenschaft ergeben, dass deren Mieter aufgrund einer höheren Identifizierung mit dem Wohnungsunternehmen und der Nachschusspflicht risikobewusster sind (Mängel und Risiken eher anzeigen) als die Mieter einer Kapitalgesellschaft, welche keine Eigentümer des Wohnungsunternehmens sind.^[21] Higl betrachtet das Prinzip der demokratischen Verwaltung, welches sich in der Steuerung der Genossenschaft durch demokratisch legitimierte Gremien mit der Vertreterersammlung als legislative Gewalt ausdrückt, als Vorteil gegenüber den Kapitalgesellschaften (Kopfprinzip). Aufgrund dieses Kopfprinzips ist für einzelne Vertreter (Mitglieder) die gewünschte Beseitigung von Risiken in der Vertreterversammlung einer Genossenschaft eher und schneller durchsetzbar als z. B. bei einer Aktiengesellschaft, in der die Aktionäre unterschiedliche Interessen haben. Weiterhin unterscheiden sie sich darin, dass eine Kapitalgesellschaft einen ertragsorientierten Zweck erfüllt, eine Genossenschaft jedoch ein Förderzweck zum Ziel hat, dem sie auch gegenüber ihren Mitglieder Rechnung tragen muss (§ 1 GenG).^[22] Kapitalgesellschaften haben in der Regel als primäres Ziel Gewinnmaximierung und sehen deshalb Risikovermeidung als reine Pflicht an. Dementsprechend versuchen sie den Aufwand so gering wie möglich zu halten. Eine Genossenschaft ist deshalb kein „sozialromantisches“ Wohnungsunternehmen und verfolgt ebenso das Ziel einen entsprechenden Gewinn zu erwirtschaften, mit dem Unterschied, dass sie den „Gewinn“ in Form von nicht-monetären Leistungen wie z. B. Energieberatung, Seniorenfahrten usw. an die Mitglieder zurückgibt. Auch das technische Risikomanagement ist eine Form der unentgeltlichen Leistung für den Mieter. Es wird versucht die bestmögliche Sicherheit für die Mieter zu schaffen sowie die Wohnqualität hoch zu halten. Nach Auffassung der Softwareentwickler^[23] für Verkehrssicherung spiegelt sich das eben beschriebene Bild von Genossenschaften und Kapitalgesellschaften auch in ihren Auftraggeber wider.

2.4 Gesetzliche Rahmenbedingungen

Aufgrund der aufgetretenen Firmenbankrotte in den Neunziger Jahren verlangt der deutsche Gesetzgeber ein angemessenes Risikomanagement durch eine Vielzahl von Rechtsvorschriften wie z. B. dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) und Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB). Das KonTraG als Artikelgesetz betrifft primär das Aktiengesetz, aber auch das Handelsgesetz, das Genossenschaftsgesetz (§ 34 GenG ^[24] ) und eine Reihe weiterer Gesetze. Zentrale Überlegung des KonTraG ist es, geeignete Maßnahmen zur Risikoüberwachung zu treffen, die eine Gefährdung frühzeitig erkennen lassen. Das KonTraG fordert folgende Instrumente zur Risikosteuerung: Risikomanagementsystem, internes Überwachungssystem, Aufbau eines entsprechenden Risikocontrollings sowie Installation eines Frühwarnsystems.^[25] Oftmals wird das KonTraG nur mit wirtschaftlichen Risiken in Verbindung gebracht, da die Definition von Risiken auf Vermögens-, Ertrags- oder Finanzanlagen abzielt.^[26] Wie bei den kausalen Zusammenhängen zwischen immobilienspezifischen Risikoarten zu sehen ist, hängen wirtschaftliches und technisches Risikomanagement jedoch sehr eng zusammen. Vielleicht wird genau deshalb das KonTraG in der gängigen Literatur immer öfter mit technischem Risikomanagement bei mittelständischen und größeren Wohnungsunternehmen in Zusammenhang gebracht. Das heißt, es sollte analog zum KonTraG auch für technische Risiken eine Vorsorge getroffen werden.^[27] Da im KonTraG keine Umsetzungsverfahren für technisches Risikomanagement ausgewiesen sind, ist das Erkennen von Risiken sehr weit auslegbar. Auch der § 317 HGB wurde durch das KonTraG für das Risikomanagement relevant. Danach müssen Risiken, die für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsunternehmens wichtig sind, im Lagebericht erwähnt werden. Bestandsgefährdende Risiken müssen in einem gesonderten Bericht erfasst werden.

Hingegen ist im Fall des Eintretens eines Schadens die Verfahrensweise gesetzlich geregelt. Dafür sind die §§ 823, 836 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zuständig. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass aus dem § 823 BGB die allgemeine Verkehrssicherungspflicht hergeleitet wird. Eine verschärfte Haftung resultiert aus dem § 836 BGB, wonach sich die Beweislastumkehr ergibt. Damit ist nicht der Geschädigte, sondern der Vermieter in der Beweispflicht. Das zeigt wie wichtig das technische Risikomanagement für Wohnungsunternehmen ist. Auch die Überprüfung des baulichen und technischen Zustandes sowie eine Überwachungspflicht für Gebäudeteile verankert die Rechtsprechung in diesem Paragraphen. Neben den eben dargestellten allgemeinen Vorschriften sind auch objektspezifische Vorschriften wie z. B. die Energieeinsparverordnung, die Trinkwasserverordnung und gefährdungsspezifische Vorschriften wie die Baustellenverordnung, die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), die Arbeitstättenverordnung (ArbstättV) etc. zu beachten. Die Rechtsprechung hat im Schadensfall neben den normierten Vorschriften auch die Vorschriften und Regeln einschlägiger fachkundiger Interessensgruppen und Verbände wie technische Regeln (DIN- Normen), Unfallverhütungsvorschriften (UVV) sowie Gebrauchs- und Wartungsanweisungen der Hersteller als rechtskräftig erklärt.^[28] Für das Gebäude sind weiterhin die anerkannten Regeln der Technik wichtig, auch wenn keine Definition im Gesetz zu finden ist. Laut Rechtsprechung^[29] ist der Vermieter jedoch angehalten nach den anerkannten Regeln der Technik zu agieren (keine Rechtsnorm).^[30] Sie müssen den wissenschaftlichen Erkenntnissen, den praktischen Erfahrungen und der allgemeinen Bekanntheit entsprechen sowie sich in der Praxis bewährt haben. Sind praktische Erfahrungen und allgemeine Bekanntheit nur bedingt vorhanden und hat es sich nicht in der Praxis bewährt, so handelt es sich um den Stand der Technik. Sind alle eben genannten Erfordernisse (Stand der Technik) nicht vorhanden, dann handelt es sich um den Stand der Wissenschaft.^[31] Es existieren noch weitere Vorschriften, die in dieser Arbeit jedoch außer Acht gelassen werden.

2.5 Strategien des technischen Risikomanagements und deren Wettbewerbsvorteile

Eine homogene Auffassung von Strategie liegt in der wissenschaftlichen Literatur nicht vor. In dieser Arbeit wird mit folgender Definition gearbeitet: Strategie ist ein längerfristig ausgerichtetes planvolles Anstreben einer vorteilhaften Lage oder eines Zielwertes, wobei das Verhalten aller Mitspieler^[32] bedacht wird. Schon beim Aufstellen der Risikostrategie muss der Risikomanagementprozess bewusst mitbeachtet werden, da beides eng miteinander verbunden ist (Abb. 2). Ebenfalls stark gekoppelt an die Strategie ist die Taktik, welche sich auf das Handeln (Maßnahmen) und nicht auf das Unternehmensziel (Strategie) bezieht. Die Taktik (Outsourcing, Versicherung etc.) ergibt sich erst aus dem Risikomanagementprozess und muss bereits bei der Risikostrategie sorgfältig mit berücksichtigt werden.^[33] Die individuelle

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Einordnung der Risikostrategie ins Risikomanagement.

Quelle: Eigene Darstellung.

Risikostrategie für das technische Risikomanagement trägt zur Existenzsicherung bei und ist abhängig von der Gesamtunternehmensstrategie, die durch die Unternehmensziele geprägt ist. Welche Risikoneigung und Risikobereitschaft ein Wohungsunternehmen hat, hängt von der Risikopolitik und u. a. von der Unternehmensform ab (Kapitel 2.4). Neben dem Unternehmensziel ist es auch notwendig, die Instandhaltungsstrategien in die technische Risikostrategie mit einzubeziehen,^[34] denn in der Regel wird aus der Instandhaltungsstrategie die technische Risikostrategie abgeleitet. Ebenso fließen Aspekte der Verkehrssicherung (Kapitel 3.3/ 6.1.1) mit in die technische Risikostrategie ein.

Aus einer Kombination zweier Autoren wird eine Risikostrategie für das technische Risikomanagement zusammengestellt. Ausgangspunkt ist die „Cowboystrategie“ (Abb. 3), die jederzeit von Risiken überrascht werden kann. Ziel dabei ist geschäftliche Risiken zu minimieren und Gewinn zu maximieren, indem die Kosten für das technische Risikomanagement so gering wie möglich gehalten werden. Das technische Risiko ist bei dieser Strategie sehr hoch. Somit ist diese Strategie nur da anwendbar, wo keine hohen Sicherheitsanforderungen bestehen (Abb. 3). Minimale Maßnahmen bis zum vertretbaren Risiko müssen dennoch durchgeführt werden. Hier ist die Frage zu stellen, was unter vertretbarem Risiko zu verstehen ist. Dieses wird von jedem Wohnungsunternehmen je nach Risikobereitschaft individuell

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Vertretbare Risiken innerhalb der Risikomanagementstrategien.

Quelle: In Anlehnung an: Wirtschaft und Sozialwissenschaften (2008), S.7. (siehe Internetverzeichnis).

festgelegt. Im Normalfall sollten zumindest die gesetzlichen Auflagen, Empfehlungen der Fachverbände usw. eingehalten werden. Die „Cowboy“ -Strategie wird auch Korrektiv- oder Abwarte- bzw. Feuerwehrstrategie genannt.^[35] Die „Rehkitzstrategie“ strebt hingegen Risikovermeidung an. Es wird versucht eine optimale Minimierung der technischen Risiken zu erreichen. Auf Wohnungsunternehmen bezogen bedeutet das, dass zum Wohl der Mieter Maßnahmen in der Regel über den gesetzlichen Rahmen bzw. dem vertretbaren Risiko (Abb. 3) hinaus sowie Präventivmaßnahmen für technische Risiken vorgenommen werden.^[36]

Egal, wie gut die Strategie ist, es bleibt immer ein Restrisiko (Unsicherheit), da eine hundertprozentige Vermeidung von Risiken nicht möglich ist. „ Wer jedoch sicher zu wissen behauptet, wie Risiken zu hundert Prozent zu vermeiden sind, beweist schon dadurch seine Unglaubwürdigkeit, genau wie der, der sicher zu wissen behauptet, dass Risiken unvermeidbar seien“. ^[37] Das Restrisiko ist den nicht quantifizierbaren Risiken zuzuordnen. Die Strategien „Cowboy“ und „Rehkitz“ sind unabhängig von der Unternehmensform. Eine Kapitalgesellschaft kann die Strategie des „Rehkitz“ und eine Genossenschaft die Strategie des „Cowboys“ ausüben. Es hängt primär von der Risikobereitschaft des jeweiligen Wohnungsunternehmens ab. Aus den Strategien und innerhalb des Risikomanagementprozesses entstehen dann die entsprechenden Maßnahmen (Taktik), um Risiken erfolgreich zu managen.

Wie risikobereit die Wohnungsbaugenossenschaft „Thomas“ ist, kann auf der Risikoskala (Abb. 3) nicht exakt gedeutet werden. Es muss nicht immer eine der oben genannten Strategien sein. Es kann auch eine Strategie dazwischen geben. Laut des Lageberichts aus dem Jahr 2007 befindet sich „Thomas“ zwischen den beiden Strategien Eine genaue Definition kann jedoch nicht erfolgen. Hier wird empfohlen die Beschreibung des technischen Risikomanagements im Anhang intensiver auszubauen. Wo nun genau das vertretbare Risiko von „Thomas“ liegt und ob es notwendig ist, alle Vorschriften wie auch Verkehrssicherungspflichten für das vertretbare Risiko einzuhalten wird im Kapitel 6.1.1 noch intensiv diskutiert.

Aus der richtigen Wahl der Strategie sollte dann eine ein Wettbewerbsvorteil resultieren^[38]. Aus den bisher beschriebenen Strategien und der Taktik wird dann die Wettbewerbsstrategie entwickelt. Diese wird mittels taktischer operativer Maßnahmen und dazugehöriger Marketinginstrumente umgesetzt.^[39] Die Unternehmensformen spielen beim Wettbewerb ebenfalls eine Rolle. Demnach haben Genossenschaften gegenüber ihrer Konkurrenz den Vorteil, dass sie in Bezug auf das Wohl ihrer Mieter in der Regel glaubhafter sind als Kapitalgesellschaften.^[40] Weiterhin können die Reduzierung technischer Risiken und das dazugehörige Risikomanagement als Chance gegenüber Konkurrenzunternehmen genutzt werden. Förderliche Marketingslogans wie „Sicher wohnen und mehr“, „Gut und sicher wohnen“, „Qualität zahlt sich aus“ etc. können positive Effekte erzielen. Negative Promotion hingegen wie Mensch verletzt durch Baum, abstehende Kanten, Aufzugabsturz, Brand, defekte Gasleitung etc., ist hinderlich für die Vermarktung von Wohnungen.^[41] Wettbewerbsvorteile des technischen Risikomanagements entstehen nicht nur durch Marketing, sondern auch durch monetäre Größen wie Versicherungsprämien^[42] (Kapitel 6.2.4). Ebenso ist es bei Basel II möglich, sich mit einem technischen Risikomanagement im Gesamtrating zu verbessern, obwohl es nur einen sehr geringen Anteil ausmacht.^[43] Hier entsteht in der Summe ein geldwerter Wettbewerbsvorteil für Wohnungsunternehmen.

Wettbewerbsvorteile, die durch Marketing des technischen Risikomanagements erzielt werden, sind heutzutage für Wohnungsunternehmen wichtig, da die meisten Unternehmen in der Wohnungswirtschaft auf dem derzeitigen Mietermarkt (Angebotsüberschuss) operieren. Die Kunden haben eine Vielzahl an Wohnungen zur Auswahl und sind daher nicht bereit, Mängel oder mangelhafte Zustände von Gebäuden oder Außenanlagen sowie damit verbundene Risiken zu akzeptieren. Um im Wettbewerb zu bestehen, ist es wichtig, die Chance bei der Risikobekämpfung von technischen Risiken zu sehen und entsprechende Marketingmaßnahmen durchzuführen, um ein positives Image aufzubauen, zu halten und zu verbessern.

[...]

---

^[1] Vgl. Bützner, Peter (1996), zweiter Abschnitt im Hauptframe sowie ff. (siehe Internetverzeichnis).

^[2] Vgl. Märkische Zeitung (2007), Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

^[3] Vgl. Jim, Christopher (2004), zweiter bis sechster Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

^[4] Vgl. Michael, Orbach (2002), im ersten Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

^[5] Hiermit sind Bewohner der Anlagen, Beauftragte und sonstige Berechtigte (Briefträger, Müllabfuhr, Handwerker, Besucher), Mitarbeiter von Einrichtungen oder Unternehmungen (Hauswarte, Verwalter) usw. gemeint.

^[6] BGH, Urteil vom 24.10.2007 – Az.:XII ZR 24/06, Mietrecht Immobilienwirtschaft 2008, 71.

^[7] Wolke, Thomas (2007), S. 1.

^[8] Wirtschaft und Sozialwissenschaften (2008), erster Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

^[9] Vgl. Götz, Uwe / Mikus, Barbara (Hrsg.) (2001), S. 5 f.

^[10] Vgl. Maier, Kurt M. (2007), S. 10 ff.

^[11] Vgl. Götz, Uwe / Mikus, Barbara (Hrsg.) (2001), S. 5 f.

^[12] Vgl. Wolke, Thomas (2007), S. 1.

^[13] Vgl. Sitt, Axel (2008), S. 113.

^[14] technische Risiken: Heizung-, Lüftungs-, Wasser-, Abwasser-, Mess-, Elektro-, Kommunikations-, Informations-, Sicherheitstechnik, Förderanlagen, Tür und Toranlagen sowie Handwerksleistung (Braun, Hans Peter (2007), S. 79.).

^[15] Schmoll genannt Eisenwerth, Fritz (Hrsg.) (2005), S. 28.

^[16] Vgl. Lechelt, Stephan (2001), S. 24 ff.

^[17] Vgl. Müller (2008), Telefoninterview vom 09. Juni 2008 (anonymisiert)

^[18] Vgl. ebenda, Telefoninterview vom 09. Juni 2008.

^[19] Vgl. Ortwin, Renn u. a. (2007), S. 167 f.

^[20] Vgl. Lechelt, Stephan (2001), S. 15 f.

^[21] Vgl. Geschwandter, Marcus / Helios, Markus (2006), S. 80 ff.

Vgl. Thümmel, C. Roderich (2004), S. 41 ff.

^[22] Vgl. Higl, Michael (2008), S. 10 ff.

^[23] Müller Telefoninterviews vom 9. / 10. Juli 2008 (anonymisiert).

^[24] Geschwandter, Marcus / Helios , Markus (2006), S. 88.

^[25] Vgl. Klaproth, Thomas (Hrsg.) / Lutz, Ulrich. (2004), S. 47 f.

^[26] Vgl. ebenda, S. 51.

^[27] Vgl. Wirtschaft und Sozialwissenschaften (2008), erster Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis). Vgl. Hofmann, Jürgen (2004), S. 2.

^[28] Vgl. Zingler, Reinhard (2006), S. 3 f.

^[29] BGH, Urteil vom 21.01.1965 – III ZR 217/63, Dahlke, Anne 2007, 72.

^[30] Vgl. Degen, Sabine / Siegfried, Rehberg (2003) S. 7.

^[31] Vgl. Puche, Manfred (2007), S. 41 f.

^[32] Legistative (Gesetzesänderungen), Judikative (Richterentscheidungen), die Angestellten (Umsetzung), die Mitglieder usw.

^[33] Vgl. von Campenhausen, Klaus (2006), S32 ff.

^[34] Vgl. Hellerforth, Michaela (2006), S. 243.

^[35] Vgl. Lechelt, Stephan (2001), S. 9 f., Vgl. Klaproth, Thomas (Hrsg.) / Lutz, Ulrich (2004), S. 50 ff.

^[36] Vgl. ebenda, S. 9 f. Vgl. Klaproth, Thomas (Hrsg.) / Lutz, Ulrich (2004), S. 50 ff.

^[37] Bützner, Peter (1996), fünfter Abschnitt im Hautframe S. 15. (siehe Internetverzeichnis).

^[38] Ein Wettbewerbsvorteil ist gegeben, wenn der Kunde sich auf die Leistungsmerkmale bezieht, das Angebot tatsächlich wahrnimmt und das Angebot eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweist.

^[39] Vgl. Becker, Jochen (2006), S. 374 ff.

^[40] Vgl. Higl, Michael (2008), S. 234 f.

^[41] Vgl. Kaiser, Thomas (2007), S. 17 ff.

^[42] Vgl. Müller (2008), Telefoninterview vom 16. Juni 2008 (anonymisiert).

^[43] Vgl. Müller (2008), Telefoninterview vom 09. Juni 2008 (anonymisiert).