Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen privater Haushalte


Diplomarbeit, 1997

84 Seiten, Note: 2.3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Kapitel 1: Einführung und Aufbau der Arbeit

Kapitel 2: Portfolio: Begriff und klassische Elemente
2.1 Portfoliobegriff und Portfolioentscheidungen
2.2 Klassische Elemente der Portfolios privater Anleger
2.2.1 Geld- und Sachvermögen: Höhe, Verteilungsstruktur und Bedeutung
2.2.2 Hochliquide Mittel und Spareinlagen
2.2.3 Bausparkassen und Versicherungen
2.2.4 Anleihen
2.2.5 Investmentzertifikate
2.2.6 Aktien
2.2.7 Immobilien
2.2.7.1 Rechtliche Eigenschaften
2.2.7.2 Physisch-materielle Eigenschaften
2.2.7.3 Wirtschaftliche Eigenschaften

Kapitel 3: Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen privater Anleger: Theoretische und praktische Grundlagen
3.1 Entscheidungen privater Anleger im Portfoliomanagement
3.1.1 Systemorientiertes Denken
3.1.2 Begriffliche Einordnung des Portfoliomanagements
3.1.3 Modell eines Portfoliomanagement-Prozesses
3.1.3.1 Der Zielsetzungsdefinions-Teilprozeß
3.1.3.2 Der Investmentanalyse-Teilprozeß
3.1.3.3 Der Portfoliokonstruktions-Teilprozeß
3.1.3.4 Der Prognosequalitätsanalyse-Teilprozeß
3.1.3.5 Der Performanceanalyse-Teilprozeß
3.2 Entscheidungen bei Immobilien
3.2.1 Immobilienanlagen
3.2.1.1 Anlagemotive
3.2.1.2 Anlagebegriff
3.2.2 Anlageentscheidungen
3.2.3 Entscheidungen bei selbstgenutztem Wohneigentum
3.3 Informationsgrundlagen bei Immobilien
3.3.1 Zusammenhänge der Informationsgewinnung
3.3.2 Marktanalysen bei Immobilienanlagen
3.3.3 Objektanalysen bei Immobilienanlagen
3.3.3.1 Standort/Lage
3.3.3.2 Bausubstanz
3.3.3.3 Betriebsrechnung
3.3.3.4 Finanzierung
3.3.4 Objektanalysen bei selbstgenutztem Wohneigentum
3.3.4.1 Standort/Lage
3.3.4.2 Gesamtkosten und Einnahmen
3.3.4.3 Finanzierung
3.3.5 Quantifizierbarkeit der Daten

Kapitel 4: Aspekte einer EDV-gestützten Investmentanalyse
4.1 Modell des Investmentanalyse-Teilprozesses
4.1.1 Analyse des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes
4.1.2 Analyse von Immobilienanlagen
4.1.3 Analyse von festverzinslichen Wertpapieren (Anleihen)
4.1.4 Technische Analyse
4.1.5 Risikoanalyse
4.2 Drei Methodenansätze zur Beurteilung von Immobilienanlagen
4.2.1 Ansatz der Vergleichswertmethode
4.2.2 Ansatz der Sachwertmethode
4.2.3 Ansatz der Ertragswertmethode

Kapitel 5: Schlußwort

Anhang

Literaturverzeichnis

Kapitel 1: Einführung und Aufbau der Arbeit

Täglich beschäftigt Millionen von Menschen die zentrale Frage, wie unter Berücksichtigung der individuellen Ziele das ersparte Kapital bei den herrschenden dynamischen Umweltbedingungen optimal angelegt werden soll. Aus der Perspektive privater Anleger betrachtet handelt es sich also um Entscheidungen bezüglich der finanziellen Zukunft und damit verbunden hinsichtlich der Portfolios.

Untersucht man die jüngsten Statistiken von der Bundesrepublik Deutschland in Bezug auf die Zusammensetzung des Netto-Gesamtvermögens privater Haushalte, so ist an dem Anteil von über 54% die große Bedeutung der Immobilien deutlich erkennbar. Seit der Rezession, welche Anfang der neunziger Jahre in Europa erste spürbare Wirkungen zeigte, werden die Anleger mit einem tiefgreifenden Wandel auf den zahlreichen bereits existierenden und neu entstehenden Binnenmärkten konfrontiert. In Deutschland wurden in den alten Bundesländern die Gleichgewichte auf den überwiegend ineffizienten und illiquiden Immobilienmärkten zum Jahreswechsel 1989/90 merklich gestört, da unvermittelt immense Mengen an unbebauten Grundstücksflächen, sanierungsbedürftigen Industrie- und Gewerbeliegenschaften, unbewohnbaren Häusern, usw. auf dem Boden der ehemaligen DDR hinzukamen. Negative Markteinflüsse, welche einerseits auf die unklaren Eigentumsverhältnisse und andererseits auf die Umstellung der Währung und der Schulden im Verhältnis 1:2 im Rahmen der Währungsunion zurückzuführen sind, verursachten zusätzliche Störungen. In den darauffolgenden Jahren setzte in den neuen Bundesländern eine Phase der intensiven Modernisierung, Sanierung und Neuerstellung von Liegenschaften ein. Heute spricht man in allen Bundesländern bereits von einem 'toten' Immobilienmarkt, welcher z.B. von hohen Leerstandsraten, geringer Rendite, sinkenden Preisen, usw. gekennzeichnet ist.

Zu dem derzeitigen Wandel auf den Märkten kommt aus der Sicht privater Anleger, daß einerseits der Zugang zu einer beinahe täglich immer größeren Menge von Informationen aller Art erleichtert wird. Als Beispiel können hier etwa die wachsenden Zahlen von Informationsanbietern in dem weltweiten Internet genannt werden. Andererseits nimmt die Anzahl der Computerbesitzer aufgrund fallender Produktpreise ständig zu, so daß immer mehr Anleger bei ihren Portfolioentscheidungen auf die EDV-Unterstützung zurückgreifen können.

Die Bearbeitung der zentralen Fragestellung erfolgt primär aus der Perspektive privater Anleger. Die Zielsetzung der Arbeit besteht in diesem Zusammenhang einerseits darin, die theoretischen und praktischen Grundlagen der Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen zu erörtern. Durch die Integration dieser Entscheidungen in den Modellrahmen eines Portfoliomanagement-Prozesses wird die Darstellung eines umfassenden Ansatzes zur Problemlösung angestrebt. Andererseits soll ein konkreter Praxisbezug durch die Beschreibung ausgewählter klassischer Elemente der Portfolios privater Anleger hergestellt werden. In einem späteren Schritt wird dann im Rahmen einer Investmentanalyse strukturiert erläutert, wie entsprechende Rendite- und Risikoprognosen für diese Elemente erstellt werden können. Zur Integration von Immobilien in die Portfolioentscheidungen mußte allerdings das ursprünglich gegebene Modell von Gerloff in geeigneter Form erweitert werden (vgl. Gerloff, 1994, 87ff.). Die resultierende Modifikation zeigt sich an dem neu entwickelten Teilschritt 'Analyse von Immobilienanlagen'. Hier soll insbesondere den erforderlichen Datengrundlagen, der praxisorientierten EDV-gestützten Analyse sowie drei wichtigen Methodenansätzen zur Beurteilung von Immobilienanlagen besondere Beachtung geschenkt werden.

Aus Gründen des hier zur Verfügung stehenden Raumangebotes sollen jedoch die den übrigen Anlageinstrumenten zugrundeliegenden Methoden der Investmentanalyse, die verbleibenden vier Bereiche des rahmengebenden Portfoliomanagement-Prozesses, Produkte der derivativen Märkte sowie Steueraspekte nicht ausführlicher untersucht werden. Bei einer umfassenden Beücksichtigung dieser letztgenannten Aspekte würde zudem noch der in dieser Arbeit erwünschte aktuelle Praxisbezug mit jeder Änderung des Steuergesetzes potentiell verloren gehen.

Aufgrund der dargelegten Zielsetzung der Arbeit gliedert sich das Vorgehen zur Untersuchung der vorliegenden Fragestellungen in fünf Kapitel. Nach der Einführung werden im zweiten Kapitel grundlegende Begriffe, die im Rahmen der Ausführungen zu den Portfolioentscheidungen verwendet werden, sowie die wichtigsten klassischen Elemente, welche sich in den Portfolios privater Anleger befinden können, dargestellt. Dabei wird zunächst auf die aktuell gegebene Verteilungsstruktur des Geld- und Sachvermögens eingegangen. In einem zweiten Schritt werden diese Postitionen begrifflich dargestellt und in ihrer anteiligen Höhe erklärt. Ferner werden diesbezüglich wesentliche allgemeine und gewinntechnische Kriterien der einzelnen Positionen betrachtet. Darauf folgt eine eingehende Erläuterung der Immobilien anhand von drei charakteristischen Eigenschaften. Anschließend findet im dritten Kapitel eine umfassende Erörterung der theoretischen und praktischen Grundlagen für die Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen statt. Hierzu wird zunächst das Portfoliomanagement begrifflich eingeordnet und in der Folge anhand eines einfachen Prozeßmodells strukturiert. In dem folgenden Abschnitt sind aus der Perspektive privater Anleger die Immobilien hinsichtlich der beabsichtigten Verwendung in die Kapitalanlage einerseits und in das selbstgenutzte Wohneigentum andererseits zu unterschieden. Aufbauend auf dieser Unterscheidung werden die damit verbundenen Entscheidungen privater Anleger eingehender untersucht. Die Erarbeitung der entscheidungsrelevanten Informationsgrundlagen bei Immobilien sind Gegenstand des folgenden Abschnittes. Das vierte Kapitel führt einen praktisch realisierbaren Ansatz zur Lösung der zentralen Frage dieser Arbeit exemplarisch anhand der Investmentanalyse vor. Zu diesem Zweck wird von einem privaten 'Beispiel-Anleger' ausgegangen, der mit einem gegebenen Jahreseinkommen und Vermögen seine individuellen Portfolioziele optimal erfüllen möchte. Dabei wird zunächst der die Investmentanalyse betreffende Ausschnitt aus dem zuvor eingeführten Prozeßmodell hervorgehoben und die einzelnen Analyseschritte im Detail erläutert. Darauf folgt eine kurze Darstellung von Aspekten der Methoden zur Beurteilung von Immobilienanlagen. Im fünften Kapitel werden die Ergebnisse der vorhergehenden Ausführungen in einem Schlußwort zusammengefaßt.

Kapitel 2: Portfolio: Begriff und klassische Elemente

In der vorliegenden Arbeit werden die Portfolioentscheidungen privater Anleger erörtert. In diesem Zusammenhang ist daher zunächst zu klären, welche Bedeutung der Portfoliobegriff hat und wie Portfolioentscheidungen zu definieren sind. In einem zweiten Schritt ist darauf einzugehen, aus welchen klassischen Elementen die Portfolios zusammengesetzt sein können. Allein mit den Ausführungen in diesem Kapitel kann allerdings noch nicht die Frage nach einer geeigneten, den individuellen Präferenzen und Erfahrungen des Anlegers angemessenen Zusammensetzung des Portfolios abschließend beantwortet werden. Bei Markowitz finden sich jedoch einige vorläufige Hinweise auf ein - aus Anlegersicht - gutes integriertes Portfolio (Markowitz, 1991, 3): "A good portfolio is more than a long list of good stocks and bonds. It is balanced whole, providing the investor with protections and opportunities with respect to a wide range of contingencies. The investor should build toward an integrated portfolio which best suits his needs."

2.1 Portfoliobegriff und Portfolioentscheidungen

Der Portfoliobegriff kann vom französischen Wort Portefeuille abgeleitet werden und bedeutet wörtlich übersetzt etwa 'Behälter für Papiere' (vgl. Kurzawa, 1990, 166). Sharpe vertritt in diesem Zusammenhang eine erweiterte Auffassung. Er versteht unter einem Portfolio die Gesamtheit aller Entscheidungen, welche die individuelle finanzielle Zukunft betreffen. Betrachtet man diese grundlegende Definition, so wird die enge Verknüpfung des Portfoliobegriffes und der Portfolioentscheidungen offensichtlich. Diesbezüglich finden sich bei ihm folgende Ausführungen (Sharpe, 1970, 19):

"In the broadest sense, the selection of a portfolio involves the choice of a job, an insurance policy, a wife, etc. However, portfolio theorists usually concern themselves with a more mundane type of decision - the selection of an appropriate set of liquid investments. Thus a portfolio is said to be composed of securities. In general, a security is a decision affecting the future. The totality of such decisions constitutes a portfolio."

Es liegt daher beispielsweise immer dann eine Portfolioentscheidung vor, wenn der private Anleger auf der Grundlage von Finanzinformationen Rendite- und Risikoprognosen für bestimmte Anlagetitel bzw. Immobilienobjekte (Investmentanalyse) erstellt und er diese Prognosen im Sinne seiner eigenen Zielvorgaben verwertet, um die Titel bzw. Objekte anschließend in einem Portfolio zusammenzustellen (Portfoliokonstruktion).

Dem privaten Anleger eröffnen sich im Rahmen seiner Portfolioentscheidungen eine ganze Reihe von Anlagemöglichkeiten, seine Ersparnisse zukunftsorientiert zur Erzielung einer laufenden Rendite, eines Kapitalzuwachses oder sonst irgendwie nutzenorientiert, zu investieren. In der untenstehenden Abbildung 1 ist eine Auswahl der wichtigsten Möglichkeiten der klassischen Kapitalanlage zusammengestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Möglichkeiten der Kapitalanlage (eigene Darstellung in teilweiser Anlehnung an Löffler, 1987, 109)

Es sei an dieser Stelle noch darauf hingewiesen, daß in der Praxis die einzelnen Positionen hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Portfolioentscheidungen privater Anleger durchaus individuell verschieden eingeschätzt werden. Ferner ist der Abbildung zu entnehmen, daß einzelne Anlagearten nicht immer eindeutig einer einzelnen Gattungsgruppe zuzuordnen sind. Dies zeigt sich offensichtlich an den Anteilen an offenen Immobilienfonds, welche sich sowohl in der Gruppe Wertpapiere, als auch bei dem Grundvermögen einordnen lassen. Es sollen nun einige Positionen, welche für die Portfolioentscheidungen privater Anleger in der Praxis eine zentrale Rolle spielen, aus der vorliegenden Zusammenstellung herausgegriffen und mittels einiger entscheidungsrelevanter Aspekte dargestellt werden.

2.2 Klassische Elemente der Portfolios privater Anleger

2.2.1 Geld- und Sachvermögen: Höhe, Verteilungsstruktur und Bedeutung

In der makroökonomischen Theorie geht man im allgemeinen davon aus, daß die privaten Haushalte ihr verfügbares Einkommen auf Konsum und Sparen aufteilen. Dabei ergibt sich die Ersparnis aus dem momentanen Konsumverzicht, um den zukünftigen materiellen Wohlstand zu sichern. Dies läßt sich anhand von statistischem Zahlenmaterial veranschaulichen (vgl. Statistisches Bundesamt, 1996, 661ff.). In der Bundesrepublik betrug das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 1994 nach der Umverteilung (d.h. empfangene Übertragungen, Zahlung direkter Steuern, Sozialbeiträge, etc.) ca. 2.180,5 Mrd. DM, wobei sich die Ersparnisbildung in einer Sparquote von 12,6 % manifestierte (vgl. Institut der deutschen Wirtschaft, 1996, 46). In der Regel wird das ersparte Geld zur Güterbeschaffung verwendet, so daß diese zwischenzeitlich produktiv sind (vgl. Spremann, 1991, 72f.). In einfachen makroökonomischen Modellen, wie z.B. in dem Keneysianischen Grundmodell, geht man daher von der grundlegenden Identität aus: 'die Ersparnis ist gleich der Investition' (vgl. Dornbusch/Fischer, 1989, 52f.). Die Höhe, die Verteilungsstruktur sowie die Bedeutung des Geld- und Sachvermögens wird letztlich durch diese Ersparnis bzw. durch die Investitionstätigkeiten maßgeblich bestimmt.

Die privaten Haushalte konnten, so läßt sich der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung für das Jahr 1994 entnehmen, in der Bundesrepublik Deutschland über ein Netto-Gesamtvermögen in Höhe von ca. 12.907,46 Mrd. DM verfügen. Davon entfielen ca. 3.954,20 Mrd. DM auf die Netto-Forderungen und 8.953,26 Mrd. DM auf das Netto-Sachvermögen, welches die drei Postitionen der Bauten, der Ausrüstungen und der Vorratsbestände umfaßt (vgl. Statistisches Bundesamt, 1996, 661ff). Bei etwa 81,6 Millionen Einwohnern bedeutet dies, daß das durchschnittliche Netto-Gesamtvermögen rd. 158.180,-- DM, die Netto-Forderungen 48.458,-- DM und das Netto-Sachvermögen 109.722,-- DM pro Kopf betrugen. Die Zusammenhänge der genannten Größen des Netto-Gesamtvermögens werden in der untenstehenden Abbildung 2 veranschaulicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Zusammensetzung des Netto-Geldvermögens in 1994 (eigene Darstellung unter Bezugnahme auf Statistisches Bundesamt, 1996, 661ff.)

Um die Verteilungsstruktur des Geldvermögens vollständig erfassen zu können, hat man die einzelnen Positionen der Forderungen (Geldvermögensbildung) privater Haushalte näher zu betrachten. Um von dieser Größe auf die bereits erwähnten Netto-Forderungen schließen zu können, hat man die Differenz zwischen der Geldvermögensbildung einerseits und den Verpflichtungen und dem Aktienumlauf andererseits zu bilden. In der folgenden Abbildung 3 werden diese Positionen für das Jahr 1994 zusammengestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Bestände an Forderungen (Geldvermögensbildung) bzw. an Netto-Forderungen in 1994 (eigene Darstellung unter Bezugnahme auf Statistisches Bundesamt, 1996, 661)

Die einzelnen Positionen sollen in den nächsten Abschnitten der Reihe nach kurz begrifflich dargestellt, in ihrer anteiligen Höhe erklärt und anhand ausgewählter - für die Portfolioentscheidungen privater Anleger jeweils wichtiger Kriterien - eingeordnet werden. Zur Einordnung sollen im wesentlichen einerseits allgemeine und andererseits gewinntechnische Kennzeichen dienen, wobei allerdings die steuerliche Behandlung jeweils nur kurz erwähnt wird:

- allgemeine Kriterien: Liquidität und Beleihung, Mindestkapitaleinsatz und Risikostreuung, Inflationsschutz, Verwaltungsaufwand
- gewinntechnische Kriterien: Ertrags- und Aufwandkomponenten, steuerliche Behandlung

Bei der Darstellung der einzelnen Positionen soll aber weder auf die Geldanlage in Geldmarktpapiere, da diese einen äußerst kleinen Anteil aufweisen, noch auf die sonstigen Forderungen, da deren Zusammensetzung durch äußerst heterogene Titel gekennzeichnet ist, eingegangen werden.

Zu einer umfassenden Darstellung des Netto-Gesamtvermögens gehört noch die nähere Betrachtung des Netto-Sachvermögens hinsichtlich der Verteilungsstruktur und dessen Bedeutung. Es zerfällt im wesentlichen in die Vorratsbestände einerseits und in das Netto-Anlagevermögen andererseits (vgl. Statistisches Bundesamt, 1996, 663). Bezogen auf das Netto-Anlagevermögen entfielen auf die Bauten der Hauptanteil von annährend 80%. Aufgrund der offensichtlich großen Bedeutung für die Portfolioentscheidungen privater Anleger werden die Immobilien im nächsten Kapitel ausführlich untersucht. Daher kann die bereits eingeleitete Untersuchung hinsichtlich der einzelnen Positionen der Geldvermögensbildung in den folgenden Abschnitten fortgesetzt werden. Die anschließende begriffliche Einordnung der Immobilien anhand von drei charakteristischen Eigenschaften soll die Darstellung der klassischen Elemente der Portfolios privater Anleger vervollständigen.

2.2.2 Hochliquide Mittel und Spareinlagen

Unter dem Begriff der Termingelder sind zeitweilige Einlagen bei einer Bank zu verstehen, welche entweder als Festgelder nach Ablauf einer vereinbarten Festlegungsfrist wieder ausbezahlt werden oder als Kündigungsgelder am Ende einer vereinbarten Kündigungsfrist zur Verfügung stehen (vgl. Kurzawa, 1990, 188). Das Bargeld und die Sichteinlagen hingegen stehen dem privaten Anleger sofort zur freien Verfügung. Diese hochliquiden Mittel bringen im allgemeinen keine oder zumindest weniger Zinseinnahmen als andere Elemente des Portfolios. Die Kassenhaltung wird (in Anlehnung an die Theorie von Keynes) mit den drei Motiven (Dornbusch/Fischer, 1989, 338): "(1) dem Transaktionsmotiv, das die Nachfrage erklärt, die wegen der Verwendung von Geld zu regelmäßigen Zahlungen entsteht; (2) dem Vorsichtsmotiv, das die Geldnachfrage darstellt, um unvorhergesehene Ausgaben begleichen zu können; und (3) dem Spekulationsmotiv, das aus der Ungewißheit über den Geldwert anderer Vermögenswerte resultiert" begründet. Es werden begrifflich zwar drei Motive der Geldhaltung unterschieden, doch kann die Kassenhaltung einer Person nicht unbedingt in drei getrennte Beträge aufgeteilt werden. Wird Geld aus einem Motiv gehalten, so kann es ohne weiteres auch für einen anderen Zweck Verwendung finden.

Bei der Betrachtung der Forderungen überraschen die hochliquiden Mittel (d.h. Bargeld und Sichteinlagen, Termingelder) mit einem Anteil von insgesamt 19,64%. Ein möglicher Erklärungsansatz aus der Theorie der Geldnachfrage wäre der Hinweis auf den Zusammenhang, den man hinsichtlich der Nachfrage nach Geld und dem Zinsniveau festgestellt hat: die Geldnachfrage ist umso geringer, je höher der jeweils herrschende Zinssatz für alternative Anlagemöglichkeiten ist (vgl. Dornbusch/Fischer, 1989, 339). So ließe sich beispielsweise anhand niedriger Zinssätze mit Hilfe umfangreicher Analysen und unter eventueller Berücksichtigung anderer Einflußvariablen eine tendenziell größere Kassenhaltung erklären. Dies soll jedoch unterbleiben, da das Augenmerk auf die Immobilien gerichtet sein soll.

Bei den Spareinlagen handelt es sich in der Hauptsache um Sparkonten, welche Anleger bei Kreditinstituten einrichten können. Das Guthaben bringt zwar in der Regel nur geringe Zinserträge, doch ist es im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist leicht verfügbar. Die obige Abbildung 3 dokumentiert das starke Gewicht dieser Einlagen mit einem Anteil von immerhin 21,54%. Der Nachteil geringerer Zinserträge wird von den privaten Anlegern offensichtlich gern in Kauf genommen, wenn das Geld auf dem Sparbuch schnell verfügbar ist.

Die hochliquiden Mittel und die Spareinlagen dienen dem Anleger in erster Linie nicht als Beleihungsobjekt, sondern werden aus den drei oben genannten Motiven gehalten. Einen Mindestkapitaleinsatz gibt es bei diesen Positionen nicht, sofern nicht ein solcher ausnahmsweise für Spareinlagen mit dem Kreditinstitut besonders vereinbart worden ist. Allerdings spielen sie bei den Portfolioentscheidungen - trotz des nicht vorhandenem Mindestkapitaleinsatzes - als Instrument der Risikostreuung nur eine untergeordnete Rolle. Darüber hinaus bieten sie, da es sich hier um Nominalwerte handelt, keinen Inflationsschutz. Bei diesen Positionen sind sowohl der Verwaltungsaufwand als auch die finanziellen Erträge als eher gering zu bezeichnen. Die Erträge aus diesen Anlageformen werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen klassifiziert und unterliegen der Kapitalertragsteuer, welche allerdings auf die Einkommensteuer anrechenbar ist.

2.2.3 Bausparkassen und Versicherungen

Die grundlegende Idee der Geldanlage bei Bausparkassen ist, daß der private Anleger zunächst ein Bausparkonto eröffnet und er sich bei Vertragsabschluß auf eine bestimmte Bausparsumme festlegt. Auf diese Konten werden anschließend über einen Zeitraum von mehreren Jahren verzinsliche Einzahlungen seitens des Bausparers, des Staates (Sparzulage, Wohnungsbauprämie) und eventuell auch seitens des Arbeitgebers (vermögenswirksame Leistungen) getätigt. Im Anschluß an die Ansparphase, welche üblicherweise mit Erreichen von 40 bis 50% der bei Vertragsbeginn festgelegten Bausparsumme zusammenfällt, hat der Vertragsinhaber dann Anspruch auf Rückzahlung des angesparten Guthabens. Darüber hinaus steht ihm noch ein Bauspardarlehen in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben zu (vgl. Deutsche Bank, 1996, 4ff.). Die meisten privaten Anleger schließen Bausparverträge vor allem deshalb ab, weil sie einerseits die Gelder vom Arbeitgeber und vom Staat erhalten wollen und andererseits wegen des niedrigen Darlehenszinssatzes das Bausparen die Finanzierung beim Bau und Erwerb von Wohneigentum erleichtert (vgl. Dehnen, 1996, 33).

Die Bausparkassen weisen einen auffallend geringen Anteil von nur 3,51% an der Geldvermögensbildung auf. Die hohe Tilgung von Bauspardarlehen könnte eine Begründung für die offensichtlichen Entscheidungen zugunsten anderer Anlageformen sein.

Die Geldanlage bei Versicherungen spielt mit 21,00% eine große Rolle in den Portfolios der Anleger. Um sich im Alter finanziell nicht oder nur geringfügig einschränken zu müssen, werden zur Überbrückung der sogenannten Versorgungslücke bei Versicherungsgesellschaften häufig entweder eine Kapital-Lebensversicherung, eine Direktversicherung aus Gehaltsumwandlung (dies ist eine Sonderform der Kapital-Lebensversicherung) oder eine Private Rentenversicherung abgeschlossen. Ein weiterer Anreiz zum Abschluß besteht beispielsweise im Zusammenhang mit der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum, da endfällige Darlehen manchmal in Verbindung mit einer Lebensversicherung abgeschlossen werden (vgl. Dehnen, 1996, 27). Diese tilgungsfreien Darlehen werden dabei mit dem Kapital aus der Lebensversicherung am Ende der Laufzeit getilgt. Auch in Anbetracht der andauernden politischen Diskussion über die zunehmende Verschlechterung der Entwicklung des zahlenmäßigen Verhältnisses von Beitragszahlern zu Rentenempfängern erscheint die Entscheidung für eine derartige Anlageform durchaus rational.

Will der private Anleger über sein Guthaben vor Vertragsende verfügen, so müssen die entsprechenden Verträge mit der Versicherungsgesellschaft bzw. der Bausparkasse gekündigt werden. Die Beträge werden dem Vertragsnehmer sofort, jedoch häufig unter Inkaufnahme steuerlicher Nachteile sowie hoher Gebühren der Institute, ausbezahlt. Diese Formen der Kapitalanlage zeichnen sich daher durch eine geringe Liquidität aus, wobei deren Beleihbarkeit als relativ gut zu bezeichnen ist. Der Mindestkapitaleinsatz wird zu Vertragsbeginn im Rahmen der Versicherungssumme bzw. der Bausparsumme festgelegt. Da der Anleger im allgemeinen direkten Einfluß auf die Höhe der Einzahlungen hat, kann er somit auch die Risikostreuung steuern. Wie alle Verträge, welche auf nominale Bauspar- bzw. Versicherungssummen abgeschlossen werden, bieten diese Formen der Kapitalanlage allerdings keinen hinreichenden Inflationsschutz. Die Erträge zeichnen sich über die gesamte Laufzeit durch eine gewisse Kontinuität aus, sodaß sie für private Anleger eine gut planbare Größe darstellen. Sie werden jedoch durch einige Gebühren (z.B. Vertragsabschlußgebühr) gemindert, welche dem Vertragsinhaber bei Abschluß häufig nicht in ihrer vollen Höhe bewußt werden. Der Anleger kann die regelmäßigen Beiträge zu der Kapital-Lebensversicherung und zu der Privaten Rentenversicherung im Rahmen der steuerlich zulässigen Höchstbeträge als Sonderausgaben geltend machen. Die Erträge aus der Lebensversicherung sind darüber hinaus ab einer Vertragsdauer von mindestens zwölf Jahren von der Einkommensteuer befreit (vgl. Deutsche Bank AG, 1995, 4ff.) Die Beiträge zur Direktversicherung unterliegen bei Zahlung durch den Arbeitgeber einer pauschalen Lohnsteuer, die Erträge sind - wie bei den anderen Formen der Lebensversicherung - in der Regel steuerfrei.

2.2.4 Anleihen

Kreditnehmer können sich unter bestimmten Voraussetzungen auf dem Kapitalmarkt festverzinsliche Kredite in Form von Anleihen, die auch Obligationen, festverzinsliche Wertpapiere oder Rentenpapiere genannt werden, beschaffen. Werden diese von der gewerblichen Wirtschaft ausgegeben, so bezeichnet man sie mit dem Begriff der Industrieobligationen. Eine andere Gruppe von Anleihen bilden einerseits Obligationen, die von der öffentlichen Hand (z.B. Bundesanleihen) ausgegeben werden und andererseits Pfandbriefe, welche von Realkreditinstituten ausgegeben werden (vgl. Wöhe, 1993, 870). Durch verschiedene Konditionen ist die Effektivverzinsung für den Anleger festgelegt (Spremann, 1991, 258): "Nominalzins, Emissionskurs (Pari oder Unter-Pari), Laufzeit ..., Zahlungstermine (viertel-, halb-, jährlich), Tilgungsmodalitäten."

In der obenstehenden Abbildung 3 weisen die festverzinslichen Wertpapiere einen Anteil an der Geldvermögensbildung von ca. 13,84% auf und gehören somit offensichtlich für die privaten Anleger, einschließlich der Spareinlagen und der Geldanlage bei Versicherungen, zu den drei wichtigsten Elementen ihrer Portfolioentscheidungen im Rahmen der Netto-Forderungen. Ein Grund hierfür mag die hohe Liquidität sein, da es für diese Wertpapiere einen funktionierenden Sekundärmarkt gibt. Diese ermöglicht dem Anleger den raschen Erwerb und die Veräußerung an der (Wertpapier-)Börse ('Rentenmarkt') zum jeweiligen Kurs (vgl. Franke/Hax, 1994, 53). In einem Wertpapierdepot befindliche Obligationen können, bei entsprechender Bonität des Emittenten, bis zu einer gewissen Grenze (z.B. bis zu 75% des Nominalwertes) problemlos beliehen werden. Mit Hilfe von Anleihen erwirbt der Anleger Forderungsrechte, und sie verbriefen, beispielsweise im Unterschied zu Aktien, keine Mitgliedsrechte. Im Falle des Konkurses zählen sie zu den Konkursforderungen und werden, bei entsprechender Sicherung, vorrangig bedient. Dieses Gefühl der Sicherheit, welches den Anlegern bei Obligationen vermittelt wird, könnte als ein weiterer Erklärungsansatz für deren hohen Anteil an der Geldvermögensbildung betrachtet werden. Darüber hinaus sind festverzinsliche Wertpapiere Titel mit deterministischen Zahlungsansprüchen. Im Vergleich zu Beteiligungstiteln (z.B. Aktien) sind sie daher im allgemeinen weniger riskant, sie bieten dem privaten Anleger dafür allerdings auch eine geringere erwartete Rendite (vgl. Franke/Hax, 1994, 358).

Anleihen, welche nominal auf Beträge von mindestens 100,-- DM lauten, können auch noch von Anlegern mit geringem Einkommen unter Berücksichtigung entsprechender Transaktionskosten erworben werden. Dadurch, daß private Anleger kleine Beträge in verschiedenen Teilschuldverschreibungen investieren können, eröffnen Obligationen im Rahmen der Portfolioentscheidungen dem Anleger gute Möglichkeiten zur Risikostreuung. Da es sich bei dieser Form der Kapitalanlage um Nominalwerte handelt, bietet sie aus Anlegersicht wenig Schutz vor Inflation. Dies kann mit gegenläufig wirkenden Effekten erklärt werden. Den Gläubigern gelingt es nicht, bei bereits untergebrachten Anleihen Inflationszuschläge auf den Zins durchzusetzen. Der Anleger kann seine Obligationen allerdings nur unter Hinnahme entsprechender Vermögensverluste auf dem Sekundärmarkt veräußern, weil im Verlaufe steigender Kapitalmarkt-Zinssätze (d.h. die Inflationsrate nimmt ebenfalls zu) der Kurs seiner Wertpapiere sinkt. Dies würde für einen renditeorientierten Anleger bedeuten, daß er bei steigenden Zinssätzen auf dem Kapitalmarkt die entsprechenden festverzinslichen Wertpapiere mit einer geringeren Effektiverzinsung bis zur Endfälligkeit behalten wird. Die Verwaltung von festverzinslichen Wertpapieren läßt sich relativ einfach mit der Einrichtung eines Wertpapierdepots bei einer Bank realisieren, die als Gegenleistung vom Anleger entsprechende Gebühren fordert. Die Zinserträge aus den Wertpapieren unterliegen der Kapitalertragsteuer, welche jedoch auf die Einkommensteuerschuld wieder anrechenbar ist.

Darüber hinaus ist noch darauf hinzuweisen, daß Anleihen nicht unabhängig von den übrigen Formen der Kapitalanlage zu sehen sind. Sie können noch mit vielen Sonderrechten ausgestattet sein (Wöhe, 1993, 872): "Wandelschuldverschreibungen (convertible bonds) enthalten das Recht, nach einer bestimmten Sperrfrist in Aktien umgetauscht zu werden. Damit bietet man gegenüber den normalen Obligationen einen gewissen Anreiz durch die Möglichkeit, das Gläubigerverhältnis in ein Beteiligungsverhältnis umzuwandeln."

Abschließend sollen noch die Optionsanleihen, die den Wandelanleihen ähnlich sind, erwähnt werden. Im Gegensatz zu den letzteren werden die Optionsanleihen beim Aktienbezug nicht in Zahlung gegeben (Wöhe, 1993, 874): "Die Optionsanleihe kann mit und ohne Optionsschein (Warrant), der auch selbständig am Wertpapiermarkt gehandelt wird, notiert werden." Nach Ausübung des Bezugsrechtes kann der Inhaber einer Optionsschuldverschreibung zugleich Gläubiger und Gesellschafter einer Unternehmung werden (Wöhe, 1993, 874): "Während bei der Wandelschuldverschreibung Fremdkapital in Eigenkapital umgewandelt wird und aus den Gläubigern Gesellschafter werden, tritt bei den Optionsanleihen zum vorhandenen Fremdkapital weiteres Eigenkapital hinzu."

2.2.5 Investmentzertifikate

Mit dem Begriff Investmentzertifikate sind Anteilsscheine am Sondervermögen bzw. einem bestimmten Fonds einer Investmentgesellschaft gemeint. Bei diesen Gesellschaften handelt es sich um Kapitalanlagegesellschaften, welche über die Ausgabe von Investmentzertifikaten Kapital von Anlegern sammeln und dieses in in- und ausländischen Immobilien, Wertpapieren, etc. anzulegen (vgl. Kurzawa, 1990, 134f.). So eröffnet sich dem privaten Anleger im Rahmen der Portfolioentscheidungen beispielsweise die Möglichkeit, mit Hilfe von Fondsanteilen sein Kapital indirekt in Liegenschaften oder in Wertpapieren zu investieren. Sofern die Gesellschaft mit diesem Kapital sowohl im Inland als auch im Ausland Investitionen tätigt, bedeutet das für diese Kapitalanlage automatisch eine internationale Diversifikation.

Bei den Gesellschaften, welche ihr Kapital in Immobilien anlegen, hat man zwei grundlegende Arten zu unterscheiden (Kurzawa, 1990, 130): "Als offene Immobilienfonds können sie laufend neue Anteilsscheine herausgeben, für deren Gegenwert sie neue Grundstücke usw. erwerben." Von diesen Gesellschaften sind die geschlossenen Immobilienfonds zu trennen, da diese keine Investmentzertifikate ausgeben. Sie sind vielmehr ein Element der Gattungsgruppe 'Grundvermögen'. Dabei beziehen sich geschlossene Immobilienfonds auf bezeichnete Objekte, denen eine festgelegte, unveränderliche Anzahl von Anteilsscheinen gegenübersteht.

Für die Investmentzertifikate existieren in der Regel gut funktionierende Sekundärmärkte, auf denen private Anleger jederzeit Anteile (zu ihrem Kurswert) erwerben oder veräußern. In der Praxis gelten beispielsweise Aktien- und Anleihenfonds sowie Anteile an offenen Immobilienfonds als leicht veräußerbar (fungibel). Hingegen sind Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, welche private Anleger aus ihrem Besitz verkaufen wollen, aufgrund eines nicht funktionierenden Sekundärmarktes als schwer handelbar (nicht fungibel) einzustufen. Sofern die Zertifikate in einem Wertpapierdepot bei einer Bank gebucht sind, können sie innerhalb bankseitig festgelegter Grenzen problemlos beliehen werden. Ein solches Depot dient dem Kreditinstitut, welches dem Anleger das Fremdkapital zur Verfügung stellt, als Sicherheitsleistung.

Die Geldanlage in Investmentzertifikaten stellt mit einem Anteil von 7,51% einen wichtigen Posten in der deutschen Geldvermögensbildung dar. Dies könnte eventuell damit zusammenhängen, daß beispielsweise der Mindestkapitaleinsatz in der Praxis mit 100,-- DM beim offenen Immobilienfonds 'Haus-Invest' der CGI weit unter der erforderlichen Menge an Eigenkaptial liegt, welche zur direkten Anlage in Liegenschaften erforderlich wäre (vgl. Commerz Grundbesitz, 1995, 3ff.). Insbesondere die fungiblen Investmentzertifikate eignen sich daher, aufgrund ihres geringen erforderlichen Kapitaleinsatzes, hervorragend als Instrument zur Risikostreuung. Darüber hinaus ist der Wert der Anteile an den offenen Immobilienfonds für private Anleger transparent, da die Kurse laufend veröffentlichten werden. Im Hinblick auf die Geldentwertung bieten Anteile an den Immobilienfonds einen guten Schutz, da sie eine Kapitalanlage in Sachwerten darstellen.

Betrachtet man speziell die Immobilienfonds, so stellt man fest, daß sie sich einerseits durch ein großes Gesamtkapitalvolumen, welches sich beispielsweise auf 5,25 Mrd. DM im Falle des Fonds 'Haus-Invest' von der CGI beläuft, auszeichnen. Damit können private Anleger Anteile an Immobilien erwerben, die aufgrund des hohen Investitionsvolumens für den einzelnen allein unerreichbar wären. Dies betrifft insbesondere (repräsentative) Objekte in ersten Innenstadtlagen. Andererseits werden diese Fonds in der Regel durch ein professionelles Management mit einem umfangreichen Fachwissen betreut, über das ein privater Anleger üblicherweise persönlich kaum verfügen dürfte (vgl. Behne/Warburg, 1996, 6ff.; Commerz Grundbesitz, 1996, 5ff.). Dies senkt zwar im allgemeinen das Anlagerisiko, hat jedoch auch seinen Preis (z.B. Vergütung des Verwaltungsrates, Gebühren für die Objektverwaltung, etc.), welcher geringere Renditen der Kapitalanlage zur Folge hat. Steuerlich bieten offene Immobilienfonds dem privaten Anleger, insbesondere hinsichtlich AfA und Veräußerungsgewinne, nur geringe Vorteile. Geschlossene Immobilienfonds hingegen eröffnen dem Kapitalanleger aus steuerlicher Sicht insbesondere die attraktive Ausnutzungsmöglichkeit von Verlustzuweisungen.

2.2.6 Aktien

Die Aktie ist ein Beteiligungspapier mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestnominalwert von 5,-- DM, mit welchem der Titelinhaber sich als Mitinhaber an einer Aktiengesellschaft (AG) ausweisen kann. Die Aktie muß im Gegensatz zur Obligation nicht zurückgezahlt werden. Sie gewährt dem Inhaber die Möglichkeit, am Wachstum des Unternehmens teilzunehmen. Darüber hinaus hat der Aktieninhaber den Anspruch auf eine gewinnabhängige Dividende, auf das Bezugsrecht auf junge (d.h. neue) Aktien bei Kapitalerhöhungen sowie auf Stimm- und Wahlrechte auf der Hauptversammlung (vgl. Löffler, 1987, 110).

Der Anteil der Aktien am Geldvermögen betrug 1994 lediglich 5,50%. Es überrascht allerdings, daß sich diese Wertpapierart offensichtlich in der Bundesrepublik einer großen Attraktivität erfreuen. Dies zeigt sich deutlich bei den Medien, welche täglich ausgewählte Börsendaten (z.B. Bekanntgabe von dem Deutschen Aktienindex und von dem Dow Jones Index in den ZDF-Abendnachrichten 'Heute Journal') einem breiten Publikum übermitteln. Ein Grund hierfür mag im Wesen der Aktien selbst liegen (Spremann, 1991, 134): "Durch Kauf und Verkauf von Aktien kann man jederzeit seine Beteiligung an der Unternehmung beginnen, erhöhen, reduzieren und beenden." Ein weiterer Grund für das breite öffentliche Interesse an der Aktie mag sein, daß ein großer Anteil aller Beschäftigten in der Bundesrepublik für eine AG tätig sind. Im Jahre 1987 arbeiteten in Deutschland (alte Bundesländer!) beispielsweise rd. 40,3% aller Beschäftigten für eine AG, wobei diese allerdings nur 0,13% aller Unternehmen ausmachten (vgl. Wöhe, 1993, 338). Von den 2500 deutschen Aktiengesellschaften haben allerdings nur 300 börsennotierte Aktien (vgl. Spremann, 1991, 136). Privaten Anlegern stehen jedoch nicht nur 300 deutsche Titel, sondern sämtliche international gehandelten Aktien über die Börse zur Auswahl.

Börsennotierte Aktien können in der Regel innerhalb eines Werktages an der Börse zu ihrem jeweiligen Kurs in Sichtguthaben eingetauscht werden. Dies setzt natürlich die Existenz eines Primärmarktes zur Erstplatzierung neuer Titel und die eines funktionierenden Sekundärmarktes für den Handel bereits plazierter Titel voraus. Für die Bundesrepublik Deutschland gilt, daß der am besten entwickelte Sekundärmarkt für Beteiligungstitel die Wertpapierbörse ist. Dabei hat der Sekundärmarkt durch seine Existenz Rückwirkungen auf den Primärmarkt (Franke/Hax, 1994, 53): "Die Entscheidung, einen mittel- oder langfristigen Titel bei der Emission zu erwerben, wird einem Kapitalgeber erheblich erleichtert, wenn er den Titel bei Bedarf mit geringen Kosten wieder veräußern kann." Aktien lassen sich, ebenso wie auch andere Wertpapiere, innerhalb bankseitig festgelegter Grenzen beleihen. So könnte eine Bank mit dem privaten Anleger beispielsweise vereinbaren, daß die Beleihungsgrenze bei 50% des Kurses der jeweiligen Aktie liegt und dem Anleger bei einem deutlichen Kursverfall über ein bestimmtes Wertlimit hinaus, eine Nachschußpflicht obliegt. Aus dem Mindestnennbetrag von 5,-- DM bzw. aus den geringen Kurswerten ergibt sich für die Portfolioentscheidungen privater Anleger, daß sich Aktien in einem Gesamtportfolio bestens zur Risikostreuung eignen. Diese Wertpapiere bieten zudem hinsichtlich der Geldentwertung einen gewissen Schutz, denn jede Aktie stellt einen gewissen Anteil am Produktivvermögen bzw. in einigen Fällen am Immobilienvermögen einer Aktiengesellschaft dar. Für den Anleger sind zwei grundsätzliche Aspekte, welche einerseits die erwartete jährliche Dividende und andererseits den erwarteten Börsenkurs betreffen, von Bedeutung. Dabei unterliegen die dem Anleger ausgezahlten Dividenden der Einkommensteuer, wobei die von der AG gezahlte Körperschaftsteuer und Kapitalertragsteuer anrechenbar ist. Die realisierten Kursgewinne hingegen werden, sofern der Anleger die Aktien nicht über einen langen Zeitraum (d.h. mindestens sechs Monate) hält, als sogenannte Spekulationsgewinne betrachtet und sind entsprechend zu versteuern.

In der Praxis sind eine ganze Reihe von Aktienbegriffen gebräuchlich. In der Bundesrepublik Deutschland wird jedoch am häufigsten die Stammaktie gehandelt, so daß in den folgenden Ausführungen von den übrigen Formen abstrahiert werden kann (vgl. Kurzawa, 1990, 37).

2.2.7 Immobilien

Wie oben bereits aus den Zahlen der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung erkennbar wurde, beträgt der Anteil des Netto-Sachvermögens am Netto-Gesamtvermögen rd. 70%. Diese Größe liefert einen wichtigen Hinweis auf die zentrale Bedeutung der Immobilien in den Portfolios privater Anleger.

Um die Betrachtungen der klassischen Portfolioelemente in diesem Kapitel abschließen zu können, muß der bisher verwendete Immobilienbegriff noch präzisiert werden. Er ist lateinischen Ursprungs und leitet sich von dem Adjektiv 'immobilis' (d.h. unbeweglich) ab. Zur umfassenden Begriffsdefinition schlägt Suter drei Charakterisierungsansätze vor (Suter, 1995, 6): "Neben einer Begriffsbestimmung aus juristischer Sicht sollen Immobilien aufgrund ihrer Eigenschaften aus einem physisch-materiellen sowie einem wirtschaftlichen Blickwinkel definiert werden." Bezugnehmend auf die Ausführungen von Suter sollen diese Eigenschaften nun näher erläutert werden (vgl. Suter, 1995, 7ff.).

2.2.7.1 Rechtliche Eigenschaften

In rechtlicher Hinsicht setzt die Definition von Immobilien, als Gegensatz zur beweglichen Sache (Mobilie), im Bürgerlichen Recht bei dem Begriff des Grundstücks an (Dichtl/Issing, 1994, 865): "räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer gebucht ist. Grundstücke sind unbewegliche Sachen, für die im Sachenrecht teilweise besondere Regeln gelten (z.B. Übereignung durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch; §§ 873ff. BGB). Ein Grundstück kann verändert werden durch Vereinigung, Teilung, Abschreibung oder Zuschreibung (§§ 5ff. GBO)."

Hinsichtlich der auf einem Grundstück errichteten Gebäude gilt aus rechtlicher Sicht (Bähr, 1995, 318): "Wird eine bisher körperlich selbständige Sache mit einer anderen Sache so verbunden, daß sie von ihr ohne Zerstörung oder Wesensveränderung der einen oder der anderen Sache nicht mehr getrennt werden kann, so wird sie deren wesentlicher Bestandteil (§93 BGB). ... Diese Regel gilt vor allem dann, wenn mit einem Grundstück Pflanzen oder - z.B. zur Herstellung eines Gebäudes - tote Sachen fest verbunden werden." Die auf einem Grundstück errichteten Bauten werden als wesentlicher Bestandteil somit Grundstücksbestandteil und gehören zum Eigentum des Grundstückseigentümers. In dieser erweiterten Betrachtungsweise können daher die Begriffe Immobilien, Grundstücke und Liegenschaften synonym Verwendung finden.

2.2.7.2 Physisch-materielle Eigenschaften

Gleichzeitig stellen die Immobilen neben der juristischen auch eine physisch-materielle Einheit von Boden und den dazugehörigen Bauten dar. Aus diesem Blickwinkel lassen sich die Immobilien durch die drei Aspekte Immobilität, Heterogenität und Unzerstörbarkeit des Bodens definieren.

Der Boden gewährt aufgrund seiner physisch-materiellen Eigenschaft der Unzerstörbarkeit, eine zeitlich unbeschränkte Nutzungsmöglichkeit (wobei hier allerdings die Fragestellung der Altlasten unberücksichtigt bleibt). Dabei ist zu beachten, daß dieser als solcher an seinem Standort für unbegrenzte Zeit bestehen bleibt, während die darauf befindlichen Bauten und Einrichtungen durch Abnutzung, unzureichenden Unterhalt, Unwetterkatastrophen funktional beeinträchtigt oder einfach durch Nachfrageänderungen wertlos werden können. Der Boden jedoch kann im allgemeinen einem neuen Nutzungszweck zugeführt werden, wenn entsprechende Investitionen getätigt werden.

Wie oben dargelegt wurde, gelten Grundstücke und deren wesentliche Bestandteile (d.h. Gebäude) im juristischen Sinne als unbewegliche Sachen. Aufgrund ihrer physisch-materiellen Eigenschaft der Immobilität sind diese an einen bestimmten Standort gebunden. Diese hat erhebliche Wirkungen auf den Verwendungs- und Nutzungszweck, da die Immobilie mit ihrer Umgebung in einem besonders engen Abhängigkeitsverhältnis steht (Suter, 1995, 8): "Deshalb ist die konkrete Lage einer Liegenschaft - und somit jede Parzelle - einzigartig und kann aufgrund wertbestimmender Externalitäten mit ihren Besonderheiten, ihren Vor- und Nachteilen weder dupliziert noch transferiert werden. Es handelt sich deshalb bei Immobilien um ein Anlage- und Wirtschaftsgut, welches durch seine Heterogenität geprägt ist. Dieser Umstand hat in der Folge auch beschränkende Auswirkungen auf die Handelbarkeit (Fungibilität) von Immobilien."

Im Gegensatz zu den Primär- und Sekundärmärkten für Beteiligungstitel (z.B. Aktien) und Forderungstitel (z.B. Anleihen), die an der Börse gehandelt werden, sind Immobilienmärkte nur wenig entwickelt (vgl. dazu auch Franke/Hax, 1994, 53). Am Erwerb und Handel von Liegenschaften sind, da es sich um eher kleine und lokal begrenzte Märkte handelt, regelmäßig wenige Personen beteiligt. Es liegen relativ hohe Informations- und Transaktionskosten vor, und die Preise werden in mehr oder minder langen Verhandlungen zwischen den Beteiligten festgelegt. Aufgrund der ineffizienten und illiquiden Märkte hat der private Anleger im Gegensatz zu den übrigen Elementen seines Portfolios zu beachten, daß diese Ineffizienz aber auch die Möglichkeit eröffnet, unter Umständen überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.

[...]

Ende der Leseprobe aus 84 Seiten

Details

Titel
Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen privater Haushalte
Hochschule
Universität Konstanz
Note
2.3
Autor
Jahr
1997
Seiten
84
Katalognummer
V185211
ISBN (eBook)
9783656995661
ISBN (Buch)
9783867461177
Dateigröße
824 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
immobilien, teil, portfolioentscheidungen, haushalte
Arbeit zitieren
Albrecht von Kalckstein (Autor), 1997, Immobilien als Teil der Portfolioentscheidungen privater Haushalte, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185211

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