Aufgrund der wachsenden Bedeutung von geschlossenen Immobilienfonds für breite Teile der Bevölkerung und der komplexen Konstruktion dieser Anlageform ist es Ziel dieser Arbeit, einen Überblick über die möglichen Fondskonzeptionen und Gestaltungsmöglichkeiten
zu geben. Insbesondere steht die Darstellung der rechtlichen,
steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Besonderheiten von geschlossenen Immobilienfonds im Mittelpunkt, wobei die Betrachtung überwiegend aus Sicht des Anlegers
bzw. Gesellschafters erfolgt.

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Inhaltsverzeichnis

1 Einführung

1.1 Ziel der Arbeit
1.2 Inhalt der Arbeit

2 Grundlagen

2.1 Vergleich der Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds

2.1.1 Rechtliche Ausgestaltung
2.1.2 Verwaltung
2.1.3 Kapitalbegrenzung
2.1.4 Einkunftsart

2.2 Merkmale des offenen Immobilienfonds

2.2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.2 Verwaltung
2.2.3 Kapitalanlagevorschriften
2.2.4 Steuerliche Behandlung der Erträge beim Anleger

3 Geschlossene Immobilienfonds

3.1 Rechtliche Konzeption - Rechtsgrundlagen und Rechtsformen

3.1.1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts
3.1.2 Kommanditgesellschaft
3.1.3 GmbH & Co. KG
3.1.4 Besondere Varianten geschlossener Immobilienfonds

3.1.4.1 GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder
3.1.4.2 Hamburger Modell
3.1.4.3 Ansparfonds
3.1.4.4 Modernisierungsfonds
3.1.4.5 "Blind Pools"

3.1.5 Beteiligte beim geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6 Organe geschlossener Immobilienfonds

3.1.6.1 Geschäftsführung und Vertretung
3.1.6.2 Beiräte bei geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6.3 Gesellschafterversammlung

3.1.7 Emissionsprospekt

3.1.7.1 Zivilrechtliche Prospekthaftung
3.1.7.2 Prospektmangel

3.1.8 Weitere Anspruchsgrundlagen

3.1.8.1 Objektgerechte Aufklärung
3.1.8.2 Anlegergerechte Aufklärung
3.1.8.3 Vertragliche Ansprüche
3.1.8.4 Quasi-Vertrag/Culpa in contrahendo (c.i.c.)
3.1.8.5 Unerlaubte Handlung

3.1.9 Schadensersatzanspruch

3.1.9.1 Haftungsumfang
3.1.9.2 Kausalität und Beweislast
3.1.9.3 Gehilfenhaftung
3.1.9.4 Verjährung

3.1.10 Ausgestaltung der Beitrittsphase

3.1.10.1 Formbedürftigkeit des Gesellschaftsvertrages bzw. Beitritts

3.1.10.1.1 Originäre Beteiligung des Anlegers
3.1.10.1.2 Anteilsübertragung
3.1.10.1.3 Treuhandgestaltungen
3.1.10.1.4 Übertragung von Ansprüchen aus einer Gesellschaftsbeteiligung

3.1.10.2 Schließungsgarant

3.1.11 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern / Auseinandersetzungsguthaben

3.1.11.1 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern
3.1.11.2 Auseinandersetzungsguthaben
3.1.11.3 Die Auflösung der Gesellschaft

3.1.12 Haftung

3.1.12.1 Haftung und Haftungsbeschränkungen bei GbR-Fonds

3.1.12.1.1 Vertragliche Haftungsbeschränkung
3.1.12.1.2 Treuhandlösung

3.1.12.2 Haftungsfragen bei einer Kommanditgesellschaft

3.2 Steuerrechtliche Konzeption

3.2.1 Gebühren und Kosten während der Investitionsphase
3.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb
3.2.3 Realisierung mehrerer Einkunftsarten
3.2.4 Gefahren bei der Einkünftequalifikation

3.2.4.1 Gewinnerzielungsabsicht
3.2.4.2 Zurechnung der Einkünfte auf Fondsgesellschaft und Gesellschafter
3.2.4.3 Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung

3.2.4.3.1 Gewerblicher Grundstückshandel
3.2.4.3.2 Private Vermögensverwaltung

3.2.4.3.2.1 Drei-Objekt-Grenze
3.2.4.3.2.2 Fünf-Jahres-Zeitraum

3.2.5 Bewertung von Grundstücken bei der Erbschaft- und Schenkungs- steuer

3.2.5.1 Bedarfsbewertung bei unbebauten Grundstücken
3.2.5.2 Bedarfsbewertung bei bebauten Grundstücken

3.2.6 Berücksichtigung von Abschreibungen

3.2.6.1 Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz
3.2.6.2 Wohnungsneubau
3.2.6.3 Altbaumodernisierung
3.2.6.4 Investitionszulagengesetz

3.3 Finanzwirtschaftliche Konzeption

3.3.1 Fondskonstruktion

3.3.1.1 Rechtsform
3.3.1.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine
3.3.1.3 Agio
3.3.1.4 Fondsvolumen / Gesamtinvestition
3.3.1.5 Fondsschließung
3.3.1.6 Laufzeitende

3.3.2 Beteiligungsobjekt

3.3.2.1 Standort

3.3.2.1.1 Makrostandort
3.3.2.1.2 Mikrostandort
3.3.2.1.3 Nutzungsart

3.3.2.2 Fertigstellung

3.3.2.2.1 Vermietbare Fläche
3.3.2.2.2 Faktorregelung/Kaufanpassungsklausel
3.3.2.2.3 Baubeschreibung
3.3.2.2.4 Gewährleistung

3.3.3 Vermietung

3.3.3.1 Vermietungsstand
3.3.3.2 Mieter / Mieterstruktur
3.3.3.3 Dauer des Mietvertrages
3.3.3.4 Mietgarantien
3.3.3.5 Mietindexierung
3.3.3.6 Nebenkostenregelung

3.3.4 Finanzierung

3.3.4.1 Eigenkapital- und Fremdkapitalfonds

3.3.4.1.1 Zwischenfinanzierungsgarantie
3.3.4.1.2 Kennzahlen zur Einschätzung des Fremdkapitalrisikos

3.3.4.2 Innen- und Außenfinanzierung

3.3.5 Investitionsrechnung

3.3.5.1 Wert der Immobilie
3.3.5.2 Ermittlung der Rendite
3.3.5.3 Mittelherkunft
3.3.5.4 Mittelverwendung
3.3.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.3.5.6 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.3.5.7 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.3.5.8 Fondskosten
3.3.5.9 Bewirtschaftungskostenrelation

3.3.6 Anteilsübertragung während der Laufzeit des Fonds

3.3.6.1 Preisfindung
3.3.6.2 Bewertungsdaten
3.3.6.3 Abwicklung

3.4 Fallbeispiel

3.4.1 Fondskonstruktion

3.4.1.1 Rechtsform
3.4.1.2 Garantien
3.4.1.3 Mindestzeichnungssumme und Agio
3.4.1.4 Laufzeitende

3.4.2 Beteiligungsobjekte

3.4.2.1 Standort und Nutzungsart
3.4.2.2 Fertigstellung

3.4.3 Vermietung

3.4.3.1 Vermietungsstand/Mieterstruktur
3.4.3.2 Dauer der Mietverträge
3.4.3.3 Mietindexierung
3.4.3.4 Nebenkostenregelung

3.4.4 Finanzierung
3.4.5 Investitionsrechnung

3.4.5.1 Ermittlung der Rendite
3.4.5.2 Mittelherkunft
3.4.5.3 Mittelverwendung
3.4.5.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.4.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.4.5.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.4.5.7 Fondskosten
3.4.5.8 Bewirtschaftungskostenrelation

3.5 Aktuelle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

3.5.1 Einfluß des Euro auf den Immobilienmarkt
3.5.2 Einfluß der Telekommunikation auf den Immobilienmarkt

4 Ausblick

Zielsetzung und Themenschwerpunkte

Diese Diplomarbeit untersucht die rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Aspekte geschlossener Immobilienfonds. Ziel ist es, die Herausforderungen bei der Konzeption dieser Fonds aufzuzeigen und verschiedene Ansätze zu analysieren.

Rechtliche Gestaltungsformen geschlossener Immobilienfonds
Steuerliche Behandlung von Erträgen und Kosten
Finanzwirtschaftliche Planung und Risikobewertung
Haftungsfragen und Anlegerschutz
Aktuelle Markteinflüsse auf Immobilienfonds

Zusammenfassung der Kapitel

1 Einführung: Dieses Kapitel führt in die Thematik der Diplomarbeit ein und beschreibt das Ziel sowie den Aufbau der Arbeit. Es skizziert die Bedeutung und die Komplexität der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds.

2 Grundlagen: Dieses Kapitel legt die Grundlagen für das Verständnis von geschlossenen Immobilienfonds. Es vergleicht die grundlegenden Strukturen offener und geschlossener Immobilienfonds hinsichtlich rechtlicher Ausgestaltung, Verwaltung, Kapitalbegrenzung und der Einkunftsart. Die Unterschiede in der Kapitalanlage, der Steuerbehandlung und der Anlegerbeteiligung werden herausgearbeitet. Der Fokus liegt auf der Darstellung der wesentlichen Unterschiede, die die Konzeption der geschlossenen Fonds prägen.

3 Geschlossene Immobilienfonds: Dieses Kapitel bildet den Kern der Arbeit und befasst sich umfassend mit der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption geschlossener Immobilienfonds. Es analysiert verschiedene Rechtsformen, die Haftungsfragen, die steuerliche Behandlung der Erträge, die Aspekte der Finanzplanung, die Bewertung von Grundstücken und die Aspekte der Finanzierung. Ein Fallbeispiel veranschaulicht die praktische Anwendung der theoretischen Konzepte. Die Kapitel untersuchen die verschiedenen Herausforderungen und Risiken bei der Gestaltung dieser Anlageform.

Schlüsselwörter

Geschlossene Immobilienfonds, Rechtliche Konzeption, Steuerrechtliche Konzeption, Finanzwirtschaftliche Konzeption, Rechtsformen, Haftung, Anlegerschutz, Gewinnerzielungsabsicht, Immobilienmarkt, Risikobewertung, Investitionsrechnung, Finanzierung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Diplomarbeit: Geschlossene Immobilienfonds

Was ist der Gegenstand dieser Diplomarbeit?

Die Diplomarbeit befasst sich umfassend mit geschlossenen Immobilienfonds, untersucht deren rechtliche, steuerliche und finanzwirtschaftliche Aspekte und analysiert die Herausforderungen bei deren Konzeption.

Welche Themen werden in der Arbeit behandelt?

Die Arbeit behandelt verschiedene Rechtsformen geschlossener Immobilienfonds, die steuerliche Behandlung von Erträgen und Kosten, die finanzwirtschaftliche Planung und Risikobewertung, Haftungsfragen und Anlegerschutz sowie aktuelle Markteinflüsse auf Immobilienfonds. Konkrete Themen umfassen die Gestaltung der Beitrittsphase, das Ausscheiden von Gesellschaftern, die Haftung, die Bewertung von Grundstücken (u.a. im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht), Abschreibungen, die Fondskonstruktion, Beteiligungsobjekte, Vermietung, Finanzierung und die Investitionsrechnung.

Wie ist die Arbeit strukturiert?

Die Arbeit gliedert sich in vier Kapitel: Kapitel 1 (Einführung) beschreibt Ziel und Aufbau. Kapitel 2 (Grundlagen) vergleicht offene und geschlossene Immobilienfonds. Kapitel 3 (Geschlossene Immobilienfonds) bildet den Kern der Arbeit und analysiert die rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Aspekte detailliert, inklusive eines Fallbeispiels. Kapitel 4 (Ausblick) gibt einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

Welche Rechtsformen geschlossener Immobilienfonds werden behandelt?

Die Arbeit behandelt verschiedene Rechtsformen, darunter Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG) und GmbH & Co. KG. Spezifische Varianten wie GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder, das Hamburger Modell, Ansparfonds, Modernisierungsfonds und "Blind Pools" werden ebenfalls analysiert.

Welche steuerlichen Aspekte werden betrachtet?

Die steuerliche Konzeption umfasst die Behandlung von Gebühren und Kosten während der Investitionsphase, die Qualifikation der Einkünfte (Vermietung und Verpachtung vs. Gewerbebetrieb), die Berücksichtigung von Abschreibungen (inkl. Sonderabschreibungen), die Bewertung von Grundstücken im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht und die Gefahren bei der Einkünftequalifikation (Gewinnerzielungsabsicht, Zurechnung der Einkünfte).

Welche finanzwirtschaftlichen Aspekte werden untersucht?

Die finanzwirtschaftliche Konzeption umfasst die Fondskonstruktion (Rechtsform, Mindestzeichnungssumme, Agio, Fondsvolumen, Laufzeit), das Beteiligungsobjekt (Standort, Nutzungsart, Fertigstellung, Vermietbare Fläche), die Vermietung (Vermietungsstand, Mieterstruktur, Mietverträge, Mietgarantien), die Finanzierung (Eigenkapital/Fremdkapital, Innen-/Außenfinanzierung), und die Investitionsrechnung (Rendite, Mittelherkunft, Mittelverwendung, Einkaufsfaktor, Fondskosten, Bewirtschaftungskostenrelation).

Welche Haftungsfragen werden angesprochen?

Die Arbeit untersucht Haftungsfragen und Anlegerschutz bei verschiedenen Rechtsformen. Die Analyse umfasst die Haftung und Haftungsbeschränkungen bei GbR-Fonds (vertragliche Haftungsbeschränkung, Treuhandlösung) und bei Kommanditgesellschaften.

Welche Schlüsselwörter beschreiben den Inhalt der Arbeit?

Schlüsselwörter sind: Geschlossene Immobilienfonds, Rechtliche Konzeption, Steuerrechtliche Konzeption, Finanzwirtschaftliche Konzeption, Rechtsformen, Haftung, Anlegerschutz, Gewinnerzielungsabsicht, Immobilienmarkt, Risikobewertung, Investitionsrechnung, Finanzierung.

Gibt es ein Fallbeispiel?

Ja, die Arbeit enthält ein Fallbeispiel, das die praktische Anwendung der theoretischen Konzepte veranschaulicht.

Welche aktuellen Markteinflüsse werden berücksichtigt?

Die Arbeit betrachtet den Einfluss des Euro und der Telekommunikation auf den Immobilienmarkt.

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Details

Title: Zu den Ansätzen und Problemen bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds
Grade: 1
Author: Anke Behrendt (Author)
Publication Year: 1999
Pages: 143
Catalog Number: V185295
ISBN (eBook): 9783656998952
ISBN (Book): 9783867462310
Language: German
Tags: ansätzen problemen konzeption immobilienfonds
Product Safety: GRIN Publishing GmbH

Quote paper: Anke Behrendt (Author), 1999, Zu den Ansätzen und Problemen bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185295

Zu den Ansätzen und Problemen bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds