Aufgrund der wachsenden Bedeutung von geschlossenen Immobilienfonds für breite Teile der Bevölkerung und der komplexen Konstruktion dieser Anlageform ist es Ziel dieser Arbeit, einen Überblick über die möglichen Fondskonzeptionen und Gestaltungsmöglichkeiten
zu geben. Insbesondere steht die Darstellung der rechtlichen,
steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Besonderheiten von geschlossenen Immobilienfonds im Mittelpunkt, wobei die Betrachtung überwiegend aus Sicht des Anlegers
bzw. Gesellschafters erfolgt.
Inhaltsverzeichnis
1 EINFÜHRUNG
1.1 Ziel der Arbeit
1.2 Inhalt der Arbeit
2 GRUNDLAGEN
2.1 Vergleich der Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds
2.1.1 Rechtliche Ausgestaltung
2.1.2 Verwaltung
2.1.3 Kapitalbegrenzung
2.1.4 Einkunftsart
2.2 Merkmale des offenen Immobilienfonds
2.2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.2 Verwaltung
2.2.3 Kapitalanlagevorschriften
2.2.4 Steuerliche Behandlung der Erträge beim Anleger
3 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS
3.1 Rechtliche Konzeption - Rechtsgrundlagen und Rechtsformen -
3.1.1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts
3.1.2 Kommanditgesellschaft
3.1.3 GmbH & Co. KG
3.1.4 Besondere Varianten geschlossener Immobilienfonds
3.1.4.1 GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder
3.1.4.2 Hamburger Modell
3.1.4.3 Ansparfonds
3.1.4.4 Modernisierungsfonds
3.1.4.5 ”Blind Pools”
3.1.5 Beteiligte beim geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6 Organe geschlossener Immobilienfonds
3.1.6.1 Geschäftsführung und Vertretung
3.1.6.2 Beiräte bei geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6.3 Gesellschafterversammlung
3.1.7 Emissionsprospekt
3.1.7.1 Zivilrechtliche Prospekthaftung
3.1.7.2 Prospektmangel
3.1.8 Weitere Anspruchsgrundlagen
3.1.8.1 Objektgerechte Aufklärung
3.1.8.2 Anlegergerechte Aufklärung
3.1.8.3 Vertragliche Ansprüche
3.1.8.4 Quasi-Vertrag/Culpa in contrahendo (c.i.c.)
3.1.8.5 Unerlaubte Handlung
3.1.9 Schadensersatzanspruch
3.1.9.1 Haftungsumfang
3.1.9.2 Kausalität und Beweislast
3.1.9.3 Gehilfenhaftung
3.1.9.4 Verjährung
3.1.10 Ausgestaltung der Beitrittsphase
3.1.10.1 Formbedürftigkeit des Gesellschaftsvertrages bzw. Beitritts
3.1.10.1.1 Originäre Beteiligung des Anlegers
3.1.10.1.2 Anteilsübertragung
3.1.10.1.3 Treuhandgestaltungen
3.1.10.1.4 Übertragung von Ansprüchen aus einer Gesellschaftsbeteiligung
3.1.10.2 Schließungsgarant
3.1.11 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern / Auseinandersetzungsguthaben
3.1.11.1 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern
3.1.11.2 Auseinandersetzungsguthaben
3.1.11.3 Die Auflösung der Gesellschaft
3.1.12 Haftung
3.1.12.1 Haftung und Haftungsbeschränkungen bei GbR-Fonds
3.1.12.1.1 Vertragliche Haftungsbeschränkung
3.1.12.1.2 Treuhandlösung
3.1.12.2 Haftungsfragen bei einer Kommanditgesellschaft
3.2 Steuerrechtliche Konzeption
3.2.1 Gebühren und Kosten während der Investitionsphase
3.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb
3.2.3 Realisierung mehrerer Einkunftsarten
3.2.4 Gefahren bei der Einkünftequalifikation
3.2.4.1 Gewinnerzielungsabsicht
3.2.4.2 Zurechnung der Einkünfte auf Fondsgesellschaft und Gesellschafter
3.2.4.3 Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung
3.2.4.3.1 Gewerblicher Grundstückshandel
3.2.4.3.2 Private Vermögensverwaltung
3.2.4.3.2.1 Drei-Objekt-Grenze
3.2.4.3.2.2 Fünf-Jahres-Zeitraum
3.2.5 Bewertung von Grundstücken bei der Erbschaft- und Schenkungs- steuer
3.2.5.1 Bedarfsbewertung bei unbebauten Grundstücken
3.2.5.2 Bedarfsbewertung bei bebauten Grundstücken
3.2.6 Berücksichtigung von Abschreibungen
3.2.6.1 Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz
3.2.6.2 Wohnungsneubau
3.2.6.3 Altbaumodernisierung
3.2.6.4 Investitionszulagengesetz
3.3 Finanzwirtschaftliche Konzeption
3.3.1 Fondskonstruktion
3.3.1.1 Rechtsform
3.3.1.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine
3.3.1.3 Agio
3.3.1.4 Fondsvolumen / Gesamtinvestition
3.3.1.5 Fondsschließung
3.3.1.6 Laufzeitende
3.3.2 Beteiligungsobjekt
3.3.2.1 Standort
3.3.2.1.1 Makrostandort
3.3.2.1.2 Mikrostandort
3.3.2.1.3 Nutzungsart
3.3.2.2 Fertigstellung
3.3.2.2.1 Vermietbare Fläche
3.3.2.2.2 Faktorregelung/Kaufanpassungsklausel
3.3.2.2.3 Baubeschreibung
3.3.2.2.4 Gewährleistung
3.3.3 Vermietung
3.3.3.1 Vermietungsstand
3.3.3.2 Mieter / Mieterstruktur
3.3.3.3 Dauer des Mietvertrages
3.3.3.4 Mietgarantien
3.3.3.5 Mietindexierung
3.3.3.6 Nebenkostenregelung
3.3.4 Finanzierung
3.3.4.1 Eigenkapital- und Fremdkapitalfonds
3.3.4.1.1 Zwischenfinanzierungsgarantie
3.3.4.1.2 Kennzahlen zur Einschätzung des Fremdkapitalrisikos
3.3.4.2 Innen- und Außenfinanzierung
3.3.5 Investitionsrechnung
3.3.5.1 Wert der Immobilie
3.3.5.2 Ermittlung der Rendite
3.3.5.3 Mittelherkunft
3.3.5.4 Mittelverwendung
3.3.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.3.5.6 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.3.5.7 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.3.5.8 Fondskosten
3.3.5.9 Bewirtschaftungskostenrelation
3.3.6 Anteilsübertragung während der Laufzeit des Fonds
3.3.6.1 Preisfindung
3.3.6.2 Bewertungsdaten
3.3.6.3 Abwicklung
3.4 Fallbeispiel
3.4.1 Fondskonstruktion
3.4.1.1 Rechtsform
3.4.1.2 Garantien
3.4.1.3 Mindestzeichnungssumme und Agio
3.4.1.4 Laufzeitende
3.4.2 Beteiligungsobjekte
3.4.2.1 Standort und Nutzungsart
3.4.2.2 Fertigstellung
3.4.3 Vermietung
3.4.3.1 Vermietungsstand/Mieterstruktur
3.4.3.2 Dauer der Mietverträge
3.4.3.3 Mietindexierung
3.4.3.4 Nebenkostenregelung
3.4.4 Finanzierung
3.4.5 Investitionsrechnung
3.4.5.1 Ermittlung der Rendite
3.4.5.2 Mittelherkunft
3.4.5.3 Mittelverwendung
3.4.5.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.4.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.4.5.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.4.5.7 Fondskosten
3.4.5.8 Bewirtschaftungskostenrelation
3.5 Aktuelle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
3.5.1 Einfluß des Euro auf den Immobilienmarkt
3.5.2 Einfluß der Telekommunikation auf den Immobilienmarkt
4 AUSBLICK
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit untersucht die rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Aspekte geschlossener Immobilienfonds. Ziel ist es, dem Anleger und Gesellschafter einen fundierten Überblick über Konzeptionen, Gestaltungsspielräume und spezifische Risiken dieser Anlageform zu geben, um eine sachgerechte Bewertung von Fondsangeboten zu ermöglichen.
- Rechtliche Grundlagen und Rechtsformen geschlossener Immobilienfonds (GbR, KG, GmbH & Co. KG).
- Anlegerschutzmechanismen wie Prospekthaftung und Beratungsansprüche.
- Steuerliche Konzeption, insbesondere Einkünftequalifikation und Verlustzuweisungen.
- Finanzwirtschaftliche Bewertung mittels Kennzahlen zur Investitionsrechnung.
- Auswirkungen aktueller Markttrends wie der Euro-Einführung auf Immobilienfonds.
Auszug aus dem Buch
3.1.4.1 GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder
Hat die GbR Grundbesitz, müssen alle Gesellschafter im Grundbuch aufgeführt werden. Bei größeren Publikumsgesellschaften führt dies zu langen Eintragungszeiten im Grundbuch, da auch jeder Gesellschafterwechsel im Grundbuch berichtigt werden muß. Dieses Problem wird durch die Zwischenschaltung eines Grundbuchtreuhänders gelöst. Da er zivilrechtlicher Eigentümer ist, treffen ihn auch die öffentlich-rechtlichen Pflichten und Rechte. Um zu erreichen, daß die Eigentümer eine eigentumsähnliche Position erhalten, wird i.d.R. eine Grundbuchtreuhandvereinbarung mit dem Treuhänder geschlossen. Diese hat zum Inhalt, daß die Gesellschafter den Vertrag kündigen und selbst ins Grundbuch eingetragen werden können. Der Anspruch auf das Eigentum wird häufig zusätzlich durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert. Der Treuhänder kann somit keine Belastung im Grundbuch eintragen lassen bzw. keinen Verkauf vornehmen, ohne die Zustimmung des Vormerkberechtigten.
Die Auflassungsvormerkung würde aber wiederum erfordern, daß sämtliche Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen werden und somit beim sukzessiven Beitritt von Gesellschaftern oder beim Gesellschafterwechsel jeweils der Vormerkungsberechtigte korrigiert werden muß. Deshalb wird i.d.R. ein weiterer Treuhänder, der sog. Vormerkungstreuhänder (z.B. ein Kreditinstitut) eingeschaltet. Nach Abtretung der Übereignungsansprüche der Gesellschafter an diesen wird die Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen. Damit ist auf der einen Seite gesichert, daß eine Rechtsänderung zu Lasten der Gesellschafter der GbR bei Bedarf ohne weiteres durch die übereinstimmende Zustimmung des Grundbuchtreuhänders und der Treuhandbank in notariell beglaubigter Form vollzogen werden kann. Auf der anderen Seite ist durch die Einschaltung der Treuhandbank mit der Auflassungsvormerkung eine Kontrolle des Grundbuchtreuhänders gewährleistet.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINFÜHRUNG: Diese Einleitung erläutert die Bedeutung und Attraktivität von Immobilieninvestitionen und definiert die Zielsetzung der Arbeit bezüglich der Analyse geschlossener Immobilienfonds.
2 GRUNDLAGEN: Dieses Kapitel vergleicht offene und geschlossene Immobilienfonds hinsichtlich ihrer rechtlichen, verwaltungstechnischen und steuerlichen Unterschiede sowie ihrer allgemeinen Merkmale.
3 GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS: Dieses umfangreiche Hauptkapitel analysiert detailliert die rechtliche, steuerliche und finanzwirtschaftliche Struktur geschlossener Immobilienfonds sowie die Risiken und die Handhabung bei Investitionsvorhaben.
4 AUSBLICK: Das Kapitel reflektiert die zukünftige Entwicklung geschlossener Immobilienfonds unter Berücksichtigung sich ändernder steuerlicher Rahmenbedingungen und Markteinflüsse.
Schlüsselwörter
Geschlossene Immobilienfonds, Immobilieninvestition, Rechtsform, Steuervorteile, Verlustzuweisung, Anlegerschutz, Prospekthaftung, Rendite, Finanzierung, Grundstückshandel, Treuhand, Fondsanteile, Steuerrecht, Immobilienmarkt, Wirtschaftlichkeit.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die konzeptionellen Ansätze und Problematiken bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Strukturierung von geschlossenen Immobilienfonds.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Zu den Schwerpunkten zählen die Rechtsformen der Fondsgesellschaften, die Prospekthaftung zum Schutz der Anleger, die steuerliche Optimierung durch Verlustzuweisungen und die betriebswirtschaftliche Bewertung der Fondsobjekte.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Bereitstellung eines umfassenden Überblicks über Gestaltungsmöglichkeiten für geschlossene Immobilienfonds, primär aus der Perspektive des Anlegers.
Welche wissenschaftliche Methode findet Anwendung?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literatur- und Gesetzesanalyse sowie der Auswertung von Fallbeispielen zur praktischen Anwendung der Konzeptionsgrundlagen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Auseinandersetzung mit der rechtlichen Konzeption, den steuerlichen Vorteilen und Gefahren sowie der finanzwirtschaftlichen Planung und Investitionsrechnung eines geschlossenen Immobilienfonds.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?
Neben geschlossenen Immobilienfonds sind Anlegerschutz, steuerliche Verlustzuweisung, Rechtsformen wie GbR und KG sowie Investitionsrechnung und Prospekthaftung zentrale Begriffe.
Welche Rolle spielt die Wahl der Rechtsform für den Anleger?
Die Wahl der Rechtsform ist entscheidend für das Haftungsrisiko des Anlegers und bestimmt, ob Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechenbar sind.
Warum wird im Dokument auf die "Drei-Objekt-Grenze" eingegangen?
Die Drei-Objekt-Grenze ist ein wichtiges Kriterium, um zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel zu unterscheiden, was wiederum erhebliche steuerliche Auswirkungen auf den Veräußerungsgewinn hat.
Was besagt die "Höchstpreisgarantie" im Fallbeispiel?
Die Höchstpreisgarantie sichert dem Anleger zu, dass der geplante Gesamtaufwand für das Investitionsprojekt nicht überschritten wird, was das wirtschaftliche Risiko beim Bau des Objekts reduziert.
- Citation du texte
- Anke Behrendt (Auteur), 1999, Zu den Ansätzen und Problemen bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185295
