Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten Bewertungsverfahren. Dargestellt und expliziert an hochwasserexponierter Liegenschaften

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG
1.2 AUFBAU UND ABGRENZUNG DER ARBEIT

2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN
2.1 BEGRIFFE DES LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSWESENS
2.2 SONSTIGE BEGRIFFE

3 GRUNDLAGEN
3.1 GRUNDLAGEN DER LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
3.1.1 GESETZLICHE UND NORMATIVE GRUNDLAGEN
3.1.1.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz
3.1.1.2 ÖNORM B
3.1.2 NORMIERTE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG
3.1.2.1 Das Vergleichswertverfahren
3.1.2.1.1 Allgemeine Darstellung
3.1.2.1.2 Anwendungen des Vergleichswertverfahrens
3.1.2.1.3 Schematischer Verfahrensablauf
3.1.2.2 Das Sachwertverfahren
3.1.2.2.1 Allgemeine Darstellung
3.1.2.2.2 Anwendungen des Sachwertverfahrens
3.1.2.2.3 Schematischer Verfahrensablauf
3.1.2.3 Das Ertragswertverfahren
3.1.2.3.1 Allgemeine Darstellung
3.1.2.3.2 Anwendungen des Ertragswertverfahrens
3.1.2.3.3 Schematischer Verfahrensablauf
3.2 ERGÄNZENDE GRUNDLAGEN ZUR BEWERTUNG HOCHWASSEREXPONIERTER LIEGENSCHAFTEN
3.2.1 KLASSIFIZIERUNG VON ÜBERSCHWEMMUNGSEREIGNISSEN
3.2.2 HOCHWASSERSCHUTZSTRATEGIEN
3.2.2.1 Aufgaben der Wasserwirtschaft und Raumordnung
3.2.2.2 Bauliche Schutzmaßnahmen in Eigenvorsorge
3.2.2.2.1 Unmittelbare Gefahreneinwirkungen und Schutzstrategien
3.2.2.2.2 Wahrung der Gebäudestandsicherheit
3.2.2.2.3 Schutzmaßnahmen gegen Wassereintritt
3.2.2.2.4 Schutz des Gebäudeausbaues
3.2.2.3 Hochwasserschutz durch Risikoübertragung

4 BEWERTUNG UNBEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN
4.1 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSKRITERIEN
4.1.1 ANZAHL UND QUALITÄT DER VERGLEICHSOBJEKTE
4.1.2 WERTBESTIMMENDE GRUNDSTÜCKSMERKMALE
4.1.2.1 Entwicklungs- und Erschließungszustand
4.1.2.1.1 Allgemein
4.1.2.1.2 Baulandentwicklung in hochwassergefährdeten Gebieten
4.1.2.2 Lage des Grundstückes
4.1.2.2.1 Allgemein
4.1.2.2.2 Hochwassergefährdete Lage
4.1.2.3 Art und Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung
4.1.2.3.1 Allgemein
4.1.2.3.2 Art und Maß der Nutzung hochwasserexponierter Grundstücke
4.1.2.4 Boden- und Untergrundverhältnisse
4.1.2.4.1 Allgemein
4.1.2.4.2 Mehraufwendungen zufolge der Grundwasserverhältnisse
4.1.2.5 Grundstücksgröße und –zuschnitt
4.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA

5 BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM SACHWERTVERFAHREN
5.1 BAUWERT UND WERT SONSTIGER BESTANDTEILE UND DES ZUBEHÖRS
5.1.1 ERMITTLUNG DES HERSTELLUNGSWERTES
5.1.1.1 Allgemein
5.1.1.2 Herstellungswert von baulichen Maßnahmen gegen Hoch- und Grundwassereinwirkung
5.1.2 WERTMINDERUNG ZUFOLGE BAUMÄNGEL UND –SCHÄDEN
5.1.2.1 Allgemein
5.1.2.2 Mängel und Schäden an Hochwasserschutzmaßnahmen
5.1.3 WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS UND ABNUTZUNG
5.1.3.1 Allgemein
5.1.3.2 Nutzungsdauer und Alterswertminderung hochwasserexponierter Objekte
5.1.4 WERTMINDERUNG ZUFOLGE VERLORENEN BAUAUFWANDES
5.1.4.1 Allgemein
5.1.4.2 Individuelle Hochwasserschutzmaßnahmen als verlorener Bauaufwand
5.1.5 ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTÄNDE
5.1.5.1 Allgemein
5.1.5.2 Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials
5.1.5.2.1 Abschätzung der Gefahrensituation, Ermittlung des maßgebenden Hochwasserereignisses
5.1.5.2.2 Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Schadenpotentials
5.1.5.2.3 Wertminderungsansatz
5.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA
5.3 BODENWERTERMITTLUNG
5.3.1 ABLEITUNG DES BODENWERTES
5.3.2 EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT

6 BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM ERTRAGSWERTVERFAHREN
6.1 BAUWERT DES GEBÄUDES UND DER AUSSENANLAGEN
6.1.1 ROHERTRAG DER LIEGENSCHAFT
6.1.2 BEWIRTSCHAFTUNGSAUFWAND
6.1.2.1 Betriebskosten
6.1.2.1.1 Allgemein
6.1.2.1.2 Zusätzliche Betriebskosten hochwasserexponierter Objekte
6.1.2.2 Erhaltungskosten
6.1.2.2.1 Allgemein
6.1.2.2.2 Erhaltungskosten hochwasserexponierter Objekte
6.1.2.3 Verwaltungskosten
6.1.3 AUSFALLWAGNIS
6.1.3.1 Allgemein
6.1.3.2 Erhöhtes Ausfallrisiko hochwasserexponierter Objekte
6.1.4 ABSCHREIBUNG DER BAULICHEN ANLAGEN
6.1.4.1 Allgemein
6.1.4.2 Problematik der Gebäudeabschreibung
6.1.5 VERZINSUNGSBETRAG DES BODENWERTES
6.1.6 ERMITTLUNG DES VERVIELFÄLTIGERS
6.1.6.1 Restnutzungsdauer, Erneuerungsinvestitionen
6.1.6.1.1 Allgemein
6.1.6.1.2 Nutzungsdauer hochwasserexponierter Objekte
6.1.6.2 Kapitalisierungszinssatz
6.1.6.3 Vervielfältiger
6.1.7 ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTÄNDE
6.1.7.1 Allgemein
6.1.7.2 Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials
6.1.7.2.1 Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Ausfallschadenpotentials
6.1.7.2.2 Wertminderungsansatz
6.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA
6.3 BODENWERTERMITTLUNG
6.3.1 ABLEITUNG DES BODENWERTES
6.3.2 EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT

7 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES
7.1 ALLGEMEIN
7.2 VERKEHRSWERT HOCHWASSEREXPONIERTER OBJEKTE

8 AUSGEWÄHLTE BEISPIELE
8.1 WERTERMITTLUNG
8.1.1 OBJEKT IN UNGEFÄHRDETER LAGE
8.1.1.1 Objektbeschreibung
8.1.1.2 Sachwertberechnung
8.1.1.2.1 Bodenwert
8.1.1.2.2 Bauwert
8.1.1.2.3 Sachwert
8.1.1.3 Ertragswertberechnung
8.1.1.3.1 Bodenwert
8.1.1.3.2 Bauwert
8.1.1.3.3 Ertragswert
8.1.1.4 Verkehrswertableitung
8.1.2 UNGESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE
8.1.2.1 Objektbeschreibung
8.1.2.2 Sachwertberechnung
8.1.2.2.1 Bodenwert
8.1.2.2.2 Bauwert
8.1.2.2.3 Sachwert
8.1.2.3 Ertragswertberechnung
8.1.2.3.1 Bodenwert
8.1.2.3.2 Bauwert
8.1.2.3.3 Ertragswert
8.1.2.4 Verkehrswertableitung
8.1.3 GESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE
8.1.3.1 Objektbeschreibung
8.1.3.2 Sachwertberechnung
8.1.3.2.1 Bodenwert
8.1.3.2.2 Bauwert
8.1.3.2.3 Sachwert
8.1.3.3 Ertragswertberechnung
8.1.3.3.1 Bodenwert
8.1.3.3.2 Bauwert
8.1.3.3.3 Ertragswert
8.1.3.4 Verkehrswertableitung
8.2 DARSTELLUNG UND ANALYSE DER BEWERTUNGSERGEBNISSE

9 ZUSAMMENFASSUNG

ANHANG

LITERATURVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Die Werteverteilung in Überschwemmungsgebieten im Wandel der Zeit

Abbildung 2: Weltweite volkswirtschaftliche und versicherte Schäden durch Naturereignisse in den Jahren 1950 bis 2000

Abbildung 3: Große weltweite Naturkatastrophen der Jahre 1950 bis 2000

Abbildung 4: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten Schadenserfahrungen

Abbildung 5: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten volkswirtschaftlichen Schäden

Abbildung 6: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten versicherten Schäden

Abbildung 7: Gang der Untersuchung (schlagwortartig)

Abbildung 8: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren

Abbildung 9: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Sachwertverfahren

Abbildung 10: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren

Abbildung 11: Auszug aus einem Gefahrenzonenplan

Abbildung 12: Sicherheit und Risiko durch Hochwasserschutz

Abbildung 13: Kräfteverhältnis mit und ohne Flutung

Abbildung 14: Mögliche Wege des Wassereintritts in ein Gebäude

Abbildung 15: Schematische Darstellung des Zusammenwirkens von Wertmerkmalen

Abbildung 16: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im Vergleichswertverfahren

Abbildung 17: Zusammenfassung von Kostenbereichen für den Hoch- und Tiefbau nach ÖNORM B 1801-1 unter Berücksichtigung der Herstellungskosten sowie der Kosten für sonstige Bestandteile und Zubehör nach dem LBG

Abbildung 18: Verschiedene Abschreibungsverfahren im Vergleich

Abbildung 19: Schadensverlauf eines Einfamilienhauses in Abhängigkeit des Überflutungswasserstandes und des Gebäudesachwertes

Abbildung 20: Diskontierung der Hochwasserschäden auf einen Barwert am Wertermittlungsstichtag

Abbildung 21: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im Sachwertverfahren

Abbildung 22: Kostenanteile für Rohbau, Ausbau und Haustechnik von Mehrfamilienwohnhäusern im Wandel der Zeit

Abbildung 23: Abschreibungsverlauf für Gebäude unter Berücksichtigung unterschiedlicher Nutzungsdauern und Erneuerungsintervalle

Abbildung 24: Schematisch, zeitlicher Ablauf der Befundaufnahme, Beurteilung und Bewertung im Zuge der Evaluation hochwasserbedingter Einflussfaktoren im Ertragswertverfahren

Abbildung 25: Anteile der Einzelflächen eines Bürogebäudes mit guten Flächenrelationen bezogen auf 1 m² Brutto-Grundrissfläche

Abbildung 26: Anteile der Einzelflächen eines Bürogebäudes mit schlechten Flächenrelationen bezogen auf 1 m² Brutto-Grundrissfläche

Abbildung 27: Schematische Darstellung der Verkehrswertermittlung

Abbildung 28: Darstellung der Bewertungsergebnisse

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Mindestanzahl an Stichproben zur Schätzung eines Mittelwertes unter Zugrundelegung mathematisch-statistischer Berechnungen

Tabelle 2: Darstellung von Wertverhältnissen anhand verschiedener Lagebeurteilungen

Tabelle 3: Umrechnungskoeffizienten zur Bestimmung des Wertverhältnisses gleichartiger Grundstücke bei unterschiedlicher baulicher Nutzung

Tabelle 4: Prozentuale Wertanpassungsabschläge für Vergleichswerte zufolge der Minderausnutzung des Bewertungsgrundstückes

Tabelle 5: Einfluss der Boden- und Untergrundverhältnisse auf die Gebäudeherstellungskosten

Tabelle 6: Klassifizierung des Schutzgrades von Gebäuden und Außenanlagen in Hinsicht auf zu wählende Bewertungsparameter im Sachwertverfahren

Tabelle 7: Kostenkennwerte für bauliche Schutzmaßnahmen gegen Grundwassereinwirkung

Tabelle 8: Richtpreise für die Herstellungskosten (ohne Baunebenkosten) von Dammbalkenverschlusssystemen für Gebäudeöffnungen

Tabelle 9: Richtpreise für Herstellungskosten (ohne Baunebenkosten) von teilmobilen Hochwasserschutzwänden im Dammbalkensystem für großflächigen Schutz im Außenbereich

Tabelle 10: Durchschnittliche gewöhnliche Lebensdauer verschiedener Gebäudearten

Tabelle 11: Wasserstand-Schadensfunktion, Faktor H für verschiedene Objektnutzungsarten

Tabelle 12: Klassifizierung des Schutzgrades von Gebäuden und Außenanlagen in Hinsicht auf zu wählende Bewertungsparameter im Ertragswertverfahren

Tabelle 13: Auszug über Empfehlungen für Bewirtschaftungskostenanteile in der einschlägigen Literatur

Tabelle 14: Durchschnittliche wirtschaftliche Nutzungsdauer verschiedener Gebäudetypen

Tabelle 15: Kapitalisierungszinssätze verschiedener Objekttypen

Tabelle 16: Nutzungskennzahlen von Gebäuden

Tabelle 17: Prozentuale Bodenwertabschläge zufolge Minderausnutzung

Tabelle 18: Durchschnittliche prozentuale Anteile des Ertragswertes am Sachwert

Tabelle 19: Gewichtung von Ertrags- und Sachwert nach Naegeli

Tabelle 20: Gewichtungsfaktor f nach Lüftl entsprechend dem Verhältnis zwischen Ertrags- und Sachwert

Tabelle 21: Relationen zwischen Sach- und Ertragswert in Abhängigkeit der Schutzklassen der Bewertungsobjekte

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

KURZZUSAMMENFASSUNG

In der vorliegenden Arbeit werden die normierten Verfahren zur Bewertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Ermittlung des Verkehrswertes dargestellt und erläutert. Dabei wird der Versuch unternommen, einflussnehmende Parameter, wie diese in der Bewertung hochwasserexponierter Objekte auftreten können, in den normierten Verfahrensablauf zu integrieren.

Der Bedarf an dieser Untersuchung wird mit zunehmenden Wertedichten in Hochwasserabflussgebieten, die einer gesonderten, risikoorientierten Bewertung bedürfen, argumentiert.

Unter Beachtung topologischer, hydrologischer sowie schutzbautechnischer Rahmenbedingungen werden mögliche Bewertungswege für unbebaute und bebaute Liegenschaften angedacht, die den erhöhten Anforderungen Rechnung tragen sollen.

Die gewonnenen Erkenntnisse finden zusammenfassend durch die Darstellung schematisch zeitlicher Abläufe der Methodik von Befundaufnahme, Beurteilung und Bewertung sowie durch veranschaulichende Berechnungsbeispiele Verdeutlichung.

Subject: Establishing the market value of real estate by using standardized methods - described and explained in consideration of flood-endangered real estate

Author: Jürgen Heiss

SUMMARY

In the following thesis, standardized methods for the evaluation of real estate are described and explained, with a view to establishing the market value.

A further aim is to integrate parameters which could influence the evaluation of flood-endangered objects.

This investigation is necessitated by the increase in evaluation density in areas prone to flooding, which require specific evaluation methods, according to risk factors involved.

Possible evaluation methods for both built-up and non built-up sites, according to topological, hydrological and protective criteria are described, taking the increased requirements into account.

The investigation results are further illustrated by means of schematic sequences of the research, rating and evaluation process, and by selected examples.

VORWORT

„So geschieht’s, dass, was wir haben, wir nach Wert nicht achten, solange wir’s genießen. Ist’s verloren, dann überschätzen wir den Preis.“^[1]

Werte und Bewertungen sind typisch für alle menschlichen Lebensbereiche.

Es lassen sich eine Reihe von Klassifikationsgesichtspunkten verschiedenster Interpreten angeben, die versuchen, die Dimension von Werten in den unterschiedlichsten menschlichen Lebensbereichen zu beschreiben.

Werte weisen in gewissem Sinn eine methodologische Mehrdeutigkeit auf, die Einfluss auf verschiedene Ebenen des menschlichen Handelns nehmen. Sie kommen in Hierarchien - in Wertesystemen - vor und funktionieren in vielfacher Weise zur Steuerung, Kontrolle, Erklärung, Rechtfertigung, Beurteilung und Begründung von Handlungen und Normen.

Sozial institutionalisierte Werte haben die besondere Eigenschaft, dass sie zwischen individuellen und sozialen Perspektiven vermitteln, indem sie, auf Normen, Verfahren und Gesetzen stützend, Konstrukte auf beiden Ebenen, auf der subjektiven wie auf der gesellschaftlichen, in unterschiedlichster Weise darstellen, kontrollieren, sanktionieren und vorschreiben.^[2]Die überindividuelle, sozial entstandene und abgesicherte Funktion dieser Interpretationskonstrukte, also das, was man deren institutionalisierten Teil nennen könnte, ist im Grund das Charakteristikum sozialer Werte, die über die persönliche Wertbindung hinausgehen. Werte für Wirtschafts- und Sachgüter sind soziale Werte und erheben den Anspruch von allgemeiner, objektiver Bedeutung zu sein.

Bei der Wertermittlung von Gebäuden und dem dazugehörigen Grund und Boden ergeben sich aufgrund einer Fülle von wertbestimmenden, oft schwer quantifizierbaren, Faktoren jedoch besondere Problemstellungen, die in Anbetracht des Charakteristikums sozialer Werte persönliche Wertzumessungen implizieren. Zumal objektive Kriterien über die Wertigkeiten der Einflussfaktoren in vielen Fällen fehlen, findet die Zumessung eines Wertes an eine Liegenschaft stets in einer „Subjekt-Objekt-Beziehung“ statt. Der, in der objektiven Werttheorie als inhärente, dem Gut anhaftende Größe angesehene Wert findet in der Wertermittlungspraxis also ständig Einfluss seitens einer subjektiven Komponente, wie der Wahrnehmung, Erfahrung und Sachkunde, also der Autorität des Liegenschaftsschätzers oder sonstigen Interpretationskonstrukten des freien Marktes.

Demzufolge gibt es, trotz eines gesetzlichen und normativen Rahmens, kein Bewertungssystem für Gebäude und Boden, das Allgemeingültigkeit besitzt und auf eine rein objektive Wertzumessung schließen lässt. Die in der Praxis entwickelten Methoden zur Wertermittlung stellen daher im Wesentlichen nur schematische Abhandlungen dar, dessen Ergebnisse nach dem Ermessen des Bewertenden in einer marktgerechten Ableitung dem eigentlichen Verkehrswert zugeführt werden.

Die vorliegende Diplomarbeit erläutert und untersucht die gängigsten Verfahren der Liegenschaftsbewertung. Außerdem wird der Versuch unternommen die besonderen Anforderungen, die eine marktgerechte Bewertung hochwasserexponierter Objekte hinsichtlich der wertbestimmenden Parameter, die v.a. in wirtschaftlichen Kriterien begründet sein können, bedingen, zu formulieren und entsprechende Bewertungsansätze anzudenken.

Die Recherchen zu dieser Arbeit gestalteten sich nicht immer einfach, zumal die Problematik der Hochwassergefährdung in der breiten Masse der Bewertungsfachleute bislang keine besondere Beachtung gefunden hat. Dennoch gelang es im Gespräch mit einigen renommierten Experten auf dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung wertvolle Hinweise und Anregungen zu diesem Thema zu gewinnen. Ihnen sei an dieser Stelle mein allerherzlichster Dank ausgesprochen. Ebenso ist es mir ein Bedürfnis, mich bei den Vertretern der Versicherungs- und der Wasserwirtschaft für die beisteuernde Unterstützung zu bedanken.

1 EINLEITUNG

1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG

Der Verkehrswert ist jenem Preis gleichzusetzen, der bei einer Veräußerung einer Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, seiner sonstigen Beschaffenheit und seiner Lage, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.^[3]

Diese Definition lässt erkennen, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft keine mathematisch exakt berechenbare Größe ist, sondern vielmehr durch eine ganze Reihe unbekannter Faktoren, die nicht durch Gesetzte oder Normen erfassbar sind, Einfluss erfährt. Von einem Gutachter wird daher verlangt, dass er nicht nur als Baufachmann gediegene Kenntnisse aller Zweige des Bauwesens besitzt, es obliegt darüber hinaus seiner Pflicht, den Grundstücksverkehr laufend zu beobachten, um die allgemeine Wirtschaftslage auf dem Bau- und Liegenschaftsmarkt richtig beurteilen zu können. Zudem muss er über einen hinreichenden Erfahrungsschatz verfügen, um in der Lage zu sein, die mannigfaltigen Einflüsse auf den Grundstückswert zu beurteilen, abzuwägen und auf den konkreten Fall marktgerecht anzuwenden.

Eine besondere Problematik vermögen dabei schwer quantifizierbare und mit zahlreichen Unwägbarkeiten behaftete Bewertungsobjekte darzustellen. Stark zweckgebundene, durch Kontaminierungen oder negative Umwelteinflüsse, wie Lärm- und Schmutzimmissionen oder der Gefahr durch Hochwasser, Wildwasser, Lawinen, Vermurungen, Steinschlag und dgl. beeinträchtigte Liegenschaften stellen den Bewertenden in der Praxis vor schwer zu lösende Aufgaben.

In den folgenden Ausführungen dieser Arbeit wird im Besonderen auf wesentliche Eigenheiten hochwasserexponierter Bewertungsobjekte eingegangen. Die Behandlung dieser Problematik schien aufgrund der stetig anwachsenden Konfrontation des Menschen mit hydrologischen Extremereignissen und den daraus resultierenden Problemen in vielen seiner Lebensbereiche, wie dies im Folgenden verdeutlicht wird, erforderlich.

Über den fortlaufenden Wandel der anthropogenen Klima- und Umweltverhältnisse, insbesondere deren Auswirkungen auf den Wasserhaushalt der Erde und damit auch auf hydrologische Extremereignisse, existiert eine Vielzahl an Veröffentlichungen, die das Phänomen der sich immer schneller vollziehenden Veränderungen beschreibt und erklärt. Sie besagen i.A., dass zum heutigen Zeitpunkt Hochwasserereignisse im Vergleich zu vergangenen Dekaden unseres Jahrhunderts augenscheinlich häufiger auftreten, an Intensität zunehmen und somit anwachsende volkswirtschaftliche Schäden verursachen.^[4]

Nicht zuletzt aber auch aufgrund des Wandels der defensiven Grundeinstellung des Menschen gegenüber der Hochwassergefahr, mangelnder Landnutzungsrestriktionen oder des Vertrauens auf die Wirksamkeit wasserbaulicher Schutzmaßnahmen, wächst das Schadenpotential innerhalb gefährdeter Bereiche kontinuierlich an.

Die Versicherungswirtschaft erkannte als erste den enormen Umfang an gefährdeten Werten von Sach- und Wirtschaftsgütern und dem davon ausgehenden Schadenpotential. Die ersten Gebäudebewertungen in diesem Zusammenhang fanden demzufolge aus versicherungstechnischen Interessen statt.

Dass die Dynamik der sich ändernden Umweltbedingungen und Verhaltensweisen auch den Verkehrswert bestehender baulicher Strukturen beeinflusst, wurde bisher nur von wenigen Autoren und Bewertungsfachleuten registriert und ist unzureichend beschrieben.

Die folgende Abbildung zeigt eine für viele Siedlungsbereiche typische Situation. Vor etwa 150 Jahren mieden die Menschen noch die überschwemmungsgefährdeten Talauen. Dieses Verhalten fiel im Laufe der Zeit jedoch immer mehr dem Ausbau der Infrastruktur sowie dem Siedlungsdruck zum Opfer und heute sind erhebliche Werte in Überschwemmungsgebieten anzufinden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Die Werteverteilung in Überschwemmungsgebieten im Wandel der Zeit^[5]

Die Bedeutsamkeit der Hochwassergefährdung ist in den letzten Jahrzehnten erheblich angestiegen, da aufgrund der zunehmenden Intensität der Ereignisse sowie der vermehrten Ansammlung von Werten heutige volkswirtschaftliche Verluste im Schadensfall eine wesentlich beträchtlichere Dimension als in früheren Tagen aufweisen.

Das folgende Diagramm zeigt die volkswirtschaftlichen und versicherten Schäden durch Naturereignisse der letzten 50 Jahre. Unter Betrachtung der Abbildung 3 lässt sich erkennen, dass der entsprechende Schadensanteil durch hydrologische Extremereignisse in den Jahren 1985 bis 2000 beträchtlichen Zuwachs erfahren hat und somit wesentlich zur Entwicklung der Gesamtschadenstrendkurve beiträgt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Weltweite volkswirtschaftliche und versicherte Schäden durch Naturereignisse in den Jahren 1950 bis 2000^[6]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Große weltweite Naturkatastrophen der Jahre 1950 bis 2000^[7]

Eine Analyse der weltweiten Schadenserfahrungen des Jahres 2000 zeigt, dass etwa ein Viertel der insgesamt 851 erfassten Schadensereignisse durch Überschwemmungen verursacht wurden. In den 15 Jahren zuvor (1985-2000) erreichte der Anteil der hydrologischen Extremereignisse im Schnitt sogar bis über 50 % der gesamten Schadenserfahrungen. Die Anzahl der Überschwemmungen in Europa trug dabei, nach Asien, am meisten zum weltweiten Anteil der schadenbringenden Hochwasserereignisse bei.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten Schadenserfahrungen^[8]

Volkswirtschaftlich gesehen ließen Überschwemmungen im gleichen Zeitraum über 50 % der Gesamtschäden verzeichnen, wobei in Europa hohe Wertekonzentrationen den Anteil sogar auf ca. 80 % steigen ließen. Die Summe der volkswirtschaftlichen Belastungen aus Naturkatastrophen betrug im Jahr 2000 weltweit ca. 31 Mrd. US-$.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten volkswirtschaftlichen Schäden^[9]

Der Anteil der versicherten Überschwemmungsschäden ist, global gesehen, im Vergleich mit jenen aus anderen Naturereignissen noch gering. Dies hängt im Wesentlichen mit der Tatsache zusammen, dass entsprechende Deckungen auf vielen Märkten nicht existieren. Europa weist im weltweiten Vergleich die diesbezüglich fortschrittlichste Versicherungswirtschaft und somit die höchste Versicherungsdichte auf, was auf eine entsprechende Anzahl an gedeckten Hochwasserschäden schließen lässt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Prozentuale und absolute Anteile der hydrologischen Extremereignisse an den weltweiten versicherten Schäden^[10]

Die dargestellten Analysen machen deutlich, dass in kontinuierlicher Steigerung enorme Werte hydrologischen Extremereignissen zum Opfer fallen. Die Industrieländer Europas, mit hohen Wertedichten in gefährdeten Regionen, verzeichnen die größten volkswirtschaftlichen Schäden.

Betrachtet man nun Immobilien als Güter, welche neben der Behausung des Menschen insbesondere essentielle Grundlagen von wirtschaftlichen Prozessen und Dispositionen darstellen, so wird ersichtlich, dass hier ein wesentlicher Bedarf an adäquaten Bewertungen besteht, die sämtlichen Unwägbarkeiten und Risiken Rechnung tragen. Jene Aussagen, die von einem Bewertungsgutachten erwartet werden, sind den Informationen gleichzusetzen, die ein Investor benötigt, um seine Anlageentscheidung zu beurteilen und die zukünftige Ertragssituation innerhalb eines begrenzten Planungshorizonts abschätzen zu können. Der Verfasser ist der Meinung, dass der Bewertende, der wirklichkeitsnahe Liegenschaftswerte ausweisen will, sich dieser Sichtweise bedienen muss.

Daran schließt sich die Frage nach der Methodik an, mit der die wertbeeinflussenden Faktoren erfasst und adäquat bewertet werden können. An dieser Fragestellung ist die Zielsetzung der vorliegenden Arbeit ausgerichtet.

Das primäre Ziel besteht in der Veranschaulichung und Untersuchung verschiedener Einflussparameter sowie deren Integration in den Prozess normierter Bewertungsabläufe. Den erhöhten Anforderungen eines risikoangepassten Bewertungsprozesses soll in dieser Weise Rechnung getragen werden.

Das vorliegende Werk sollte jedoch nicht als bindende Arbeitsanleitung verstanden werden und erhebt demnach auch keinen Anspruch auf die Vollständigkeit der aufgezeigten Wertparameter, zumal diese sich im individuellen Fall der Bewertung sehr unterschiedlich darzustellen vermögen und somit die Möglichkeit einer umfassenden und gesamtheitlichen Berücksichtigung ausschließen. Vielmehr soll dem Leser die Perspektive auf die besonderen Anforderungen an Recherche, Beurteilung und Bewertung gelenkt, sowie Vorschläge für die generelle Handhabung derartiger Bewertungsfälle unterbreitet werden.

1.2 AUFBAU UND ABGRENZUNG DER ARBEIT

Der Arbeit wird, um eine spezifische und genaue Behandlung des Themas zu gewährleisten, ein definitorischer Teil vorangestellt, der die interdisziplinären Grundlagen im Rahmen der Bewertung hochwasserexponierter als auch ungefährdeter Liegenschaften aufzeigt und erläutert. Es sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, um gesetzlichen, bautechnischen, hydrologischen als auch versicherungswirtschaftlichen Fragestellungen in der Praxis der Bewertung mit ausreichender Kenntnis zu begegnen.

Das inhaltliche Schwergewicht der Arbeit liegt auf der Darstellung und Erörterung wesentlicher Liegenschaftsmerkmale, die Einfluss auf den Verkehrswert ausüben sowie deren Integration in den Bewertungsvorgang. Dabei wird der Versuch unternommen, den Faktor der Hochwassergefährdung bezüglich der Wertbeeinflussung als auch hinsichtlich der besonderen Anforderungen an den Recherche-, Beurteilungs- und Bewertungsprozess in die normierten Verfahren der Wertermittlung einzubetten. Die Wahl der normierten Bewertungsmethoden als Anhaltspunkt schien erforderlich, zumal diese die gängigsten in der Praxis darstellen. Durch eine genaue Erörterung und Durchleuchtung der konventionellen Vorgehensweisen wird versucht, auf vermeintliche Fehleinschätzungen und –beurteilungen, welchen man in der Bewertung hochwasserexponierter Objekte Gefahr laufen kann, aufmerksam zu machen und - falls möglich - alternative Entscheidungswege anzudenken.

Dem methodischen Abschnitt der Arbeit wird zur Veranschaulichung gewonnener Erkenntnisse ein praktischer Teil angeschlossen. Dies geschieht in Form von Bewertungsbeispielen, die so gewählt sind, dass ein augenscheinlicher Vergleich der Bewertungsvorgänge und -ergebnisse zwischen Objekten innerhalb und außerhalb von Hochwassergefahrenzonen möglich wird.

Um von vornherein aufzuzeigen, wie das Thema behandelt wird, ist in der folgenden Abbildung der Gang der Untersuchung in einer Übersicht dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Gang der Untersuchung (schlagwortartig)

2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN

2.1 BEGRIFFE DES LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSWESENS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{[11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24]}

2.2 SONSTIGE BEGRIFFE

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{[25][26][27][28][29][30][31][32][33][34]}

3 GRUNDLAGEN

Um eine spezifische und genaue Behandlung des Themas zu gewährleisten, werden im Folgenden die Grundlagen zur Bewertung von Liegenschaften aufzeigt und erläutert. Hierbei wird ein wesentliches Augenmerk auf rechtliche, hydrologische sowie bau- und versicherungstechnische Aspekte, wie diese in der Bewertung hochwasserexponierter Objekte zu beachten sind, gelegt.

3.1 GRUNDLAGEN DER LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

3.1.1 GESETZLICHE UND NORMATIVE GRUNDLAGEN

3.1.1.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz

Die außersteuerliche Verkehrswertermittlung hat ihre Rechtsgrundlage im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Dieses Bundesgesetz besitzt Gültigkeit in der Ermittlung des Wertes von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten sowie von damit verbundenen Rechten und Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.^[35]Der Bereich des Verwaltungsrechtes und der private Liegenschaftsmarkt sind vom Geltungsbereich des LBG nicht unmittelbar betroffen, doch haben diese Bestimmungen, wenn auch nur mittelbar, ihre Auswirkungen in diesen Aufgabenkreisen.

Das LBG trat mit 1. Juli 1992 in Kraft und löste die bis dahin gültige Realschätzordnung aus dem Jahre 1897 samt Novelle aus 1985 ab. Zweifellos wurde damit ein wesentlicher Beitrag in den Bemühungen um eine für Österreich eigenständige theoretische Grundlage auf dem Gebiet des Liegenschaftsbewertungswesens geleistet. Die bestehenden Regelungslücken der Realschätzordnung führten bereits in den Jahren 1977 und 1982 zu den Versuchen, Liegenschaftsbewertungsrichtlinien zu verfassen. Dies scheiterte jedoch an den verschiedensten Widerständen.^[36]Eine Bezugnahme auf die in der Bundesrepublik Deutschland schon längere Zeit geltende Wertermittlungsverordnung vermochte aufgrund in den verschiedensten Bereichen anders gestalteter Rechtsgrundlagen auch zu keinem befriedigenden Ergebnis zu führen.

Erklärtes Ziel des LBG war es somit, sowohl dem Sachverständigen, dem Gericht als auch in eingeschränktem Umfang der Verwaltungsbehörde einen rechtlichen Rahmen als Orientierungs- und Entscheidungshilfe zu geben. Dabei wurde das Gesetz bewusst einer „deregulativen“ inhaltlichen Gestaltung unterzogen,^[37]um die stets drohende Gefahr einer praxisfremden Ansammlung von Evaluationsschritten zu bannen.

3.1.1.2 ÖNORM B 1802

Zumal die Verpflichtung zur Anwendung des LBG nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, wie etwa in Enteignungsverfahren, besteht, wurde durch die ÖNORM B 1802 „Liegenschaftsbewertung – Grundlagen“ vom 1. Dezember 1997 auch der wesentlich bedeutendere Bereich der privaten Wertermittlung von Immobilien einer nachvollziehbaren und objektivierbaren Normierung unterzogen. Im Zuge der Neubearbeitung der ÖNORM B 1801 „Richtlinien für die Bewertung und Kostengliederung von Hochbauten“ der Ausgabe Mai 1983 wurden alle verkehrsrelevanten Regelungen ausgegliedert und entsprechend dem erkannten Bedarf nach Orientierungshilfen zur privaten Wertfeststellung bebauter und unbebauter Liegenschaften einem eigenen Normenwerk zugeführt. Besondere Bedeutung kommt diesem Schritt auch hinsichtlich der stets diskutierten Frage der Haftung für die Richtigkeit von Bewertungsgutachten zu.

Die ÖNORM B 1802 enthält grundsätzliche Regelungen unter dem Gesichtspunkt der Nachvollziehbarkeit von Befund und Folgerung. Sie bezieht sich lediglich auf die Grundlagenermittlung zur Feststellung des Verkehrswertes, da eine Fülle an individuellen wertbestimmenden Faktoren und Prozessschritten einer allgemein gültigen Normierung nicht zugänglich sind.

3.1.2 NORMIERTE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG

Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften sind nach § 3 Abs. 1 LBG und ÖNORM B1802 insbesondere

- das Vergleichswertverfahren, - das Sachwertverfahren und - das Ertragswertverfahren

in Betracht zu ziehen. Andere, dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechende Verfahren sind zulässig, stellen aber in der Praxis der Verkehrswertermittlung Ausnahmen dar.

Grundsätzlich können die drei normierten Verfahren als gleichrangig angesehen werden^[38], wobei sich der Verkehrswert je nach Art des zu bewertenden Objektes stärker am Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert orientiert.

Um eine vollständige Berücksichtigung aller den Wert beeinflussenden Umstände zu erzielen, sind nach § 3 Abs. 2 LBG erforderlichenfalls für eine Liegenschaft verschiedene Ermittlungsverfahren anzuwenden. Die gewonnenen Ergebnisse sind in Hinsicht auf einen marktgerechten Verkehrswert zu vergleichen und je nach Charakteristik des zu bewertenden Objektes einer Gewichtung zu unterziehen.

Indes sind die drei Wertermittlungsverfahren durch Zwischenbeziehungen eng miteinander verbunden. So werden in der Praxis zur Ermittlung des Vergleichswertes Sach- oder Ertragselemente miteinbezogen, der Sachwert beinhaltet Vergleichselemente, wie den Bodenwert und durchschnittliche Baukosten, und das Ertragswertverfahren arbeitet mit dem Bodenwert als Vergleichs-, Sach- oder Ertragselement und durchschnittlichen Erträgen als Vergleichselement.^[39]

3.1.2.1 Das Vergleichswertverfahren

3.1.2.1.1 Allgemeine Darstellung

Das Vergleichswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes einer Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen.^[40]

Voraussetzung für eine sichere Wertfeststellung ist eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen von Liegenschaften gleicher Lage, Nutzbarkeit und Eigenschaften in vergleichbaren Regionen. Die Zahl der erforderlichen Objekte hängt dabei im Wesentlichen von der Streuung, also der zulässigen Abweichung der verfügbaren Kaufpreise vom Mittelwert des Stichprobenumfanges, ab.^[41]

In der Praxis sind jedoch Vergleichsliegenschaften, die in den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen mit jenen des Bewertungsobjektes übereinstimmen, nur bedingt verfügbar. Aus diesem Grunde sind die zum Vergleich herangezogenen Liegenschaften in ihren Eigenschaften nach Maßgabe des Werteinflusses mittels Zu- oder Abschlägen den Zustandsmerkmalen des Bewertungsobjektes anzupassen.^[42]Dabei ist jedoch davon auszugehen, dass größere Korrekturen kaum zu einem brauchbaren Ergebnis führen.^[43]

Ein Kaufpreis, von welchem anzunehmen ist, dass dieser nicht dem Verkehrswert des Vergleichsobjektes entspricht, also durch ungewöhnliche oder persönliche Umstände beeinflusst erscheint, darf nur in bereinigtem Zustand als Vergleichsmaßstab herangezogen werden. Dies setzt die Möglichkeit einer wertmäßigen Erfassung der beeinflussenden Umstände voraus,^[44]und birgt daher große Schwierigkeiten in sich, da die Wertzumessungen der Käufer oft stark divergieren und von besonderen Vorlieben und anderen subjektiven Wertvorstellungen geprägt sind.

Ein Heranziehen von Vergleichsobjekten ist zudem nur dann zulässig und sinnvoll, wenn die zeitliche Nähe der Verkäufe zum Bewertungsstichtag gegeben ist. Stehen derartige Daten vergleichbarer Liegenschaften nicht in ausreichendem Maß zur Verfügung, können auch Kaufpreise, welche vor oder nach dem Stichtag erzielt wurden, zum Vergleich herangezogen werden. Die marktbedingten Preisschwankungen sind allerdings durch Auf- oder Abwertungen auszugleichen.^[45]

3.1.2.1.2 Anwendungen des Vergleichswertverfahrens

Seine größte Bedeutung erfährt das Vergleichswertverfahren in der Bewertung unbebauter Liegenschaften, wie Grundstücken im Bauland sowie land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen.

Bei bebauten Liegenschaften sind durch die vorhandenen Baulichkeiten Faktoren enthalten, die eine Vergleichbarkeit erschweren bzw. stark einschränken^[46], es sei denn, es handelt sich um Reihenhäuser, gleichartige, vom selben Bauträger errichtete Siedlungshäuser oder Eigentumswohnungen.^[47]In allen anderen Fällen, insbesondere bei Mietwohn-, Geschäfts- und Büroobjekten sowie bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften stellt sich der Grundstücksmarkt im Allgemeinen für eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte als nicht rege genug dar.^[48]

In den folgenden Ausführungen dieser Arbeit wird daher insbesondere auf die Anwendung des Vergleichswertverfahrens im Zuge der Bewertung unbebauter Liegenschaften eingegangen.

3.1.2.1.3 Schematischer Verfahrensablauf

Die ÖNORM B 1802 veranschaulicht den Verfahrensablauf nach folgendem Schema:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren^[49]

3.1.2.2 Das Sachwertverfahren

3.1.2.2.1 Allgemeine Darstellung

Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des substanziellen Wertes einer Sache.^[50]Der auch als Realwert bezeichnete Sachwert einer Liegenschaft errechnet sich durch Addition des Boden- und des Bauwertes, unter Berücksichtigung sonstiger Bestandteile und des gegebenenfalls einzubeziehenden Zubehörs.^[51]

Der Wert des getrennt vom Gebäude zu bewertenden Bodens ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierzu sind nach § 6 Abs. 2 LBG Kaufpreise vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften heranzuziehen. Neben Wertanpassungen, welche aus Abweichungen in den Grundstücksmerkmalen resultieren, sind ebenso Wertänderungen zufolge der Bebauung oder Bestockung zu berücksichtigen.^[52]

Einige Experten stehen der beschriebenen Art der Bodenwertableitung jedoch eher skeptisch gegenüber. NachRoss/Brachmann/Holzner^[53]führt die Methode, den Bodenwert eines bebauten Grundstückes so zu bewerten, als ob dieses unbebaut wäre, in sehr vielen Fällen zu falschen Ergebnissen.Vogels^[54]begründet dies so, dass die Aufspaltung von Kaufpreisen in Bau- und Bodenanteile in hohem Maße von subjektiven Einschätzungen abhängig ist.

Durch die Ableitung des Bodenwertes aus dem Liegenschaftsertrag wird den vermeintlichen Unzulänglichkeiten des Vergleichswertverfahrens in der Praxis Rechnung getragen. Grundgedanke dieser Vorgehensweise ist der funktionelle als auch wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Boden und Gebäude.

Vereinzelt werden auch Bewertungsmodelle auf Grundlage empirischer Erhebungen angewandt, die auf der Beobachtung basieren, dass der Bodenwert in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zu den Baukosten steht^[55]. Folglich wird so vorgegangen, dass der Bodenwertanteil in Abhängigkeit der Gebäudeart aus den Baukosten abgeleitet wird.

Der Bauwert einer Liegenschaft errechnet sich aus der Summe der Werte der baulichen Anlagen.^[56]

Dabei wird vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag, welcher sich aus den reinen Baukosten, den Baunebenkosten sowie den Kosten für besondere Betriebseinrichtungen zusammensetzt, ausgegangen. Unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung schließt man sodann auf den Bauwert. Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind, sofern diese für den Sachwert der Liegenschaft maßgebend erscheinen, gesondert zu berücksichtigen.

3.1.2.2.2 Anwendungen des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren kann grundsätzlich bei allen Arten von Liegenschaften angewandt werden.^[57]Insbesondere dient es der Wertermittlung von Objekten, die einer Eigennutzung unterworfen sind, also nicht ertragsorientiert genutzt sind. Diese Kategorie von Gebäuden wird v.a. durch Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie durch Industriegrundstücke vertreten.

Das Sachwertverfahren wird aber ebenso auch zur Bewertung ertragsorientierter Liegenschaften herangezogen. Dies geschieht im Regelfall parallel zu einer Ertragswertermittlung. Der schlussendlich abgeleitete Verkehrswert basiert auf einem gewichteten Mittel der beiden Ergebnisse.

In jüngster Vergangenheit erhielt das Sachwertverfahren seitens der Fachwelt zunehmend Schmälerung in seiner Bedeutung und Aussagekraft. Es ist deutlich eine Abkehr von der früheren Meinung zur Anwendung dieses Verfahrens zu beobachten. Dies wird hauptsächlich darin begründet, dass auch sog. eigengenutzte Objekte Bewirtschaftungsaufwendungen unterliegen, die sich oftmals in großen Bandbreiten bewegen, jedoch durch den Sachwert nicht beschrieben werden. Einen sehr deutlichen Hinweis auf diese Problematik gibtRoss/Brachmann/Holzner^[58],indem er festhält, dass sowohl bei Einfamilienhäusern als auch den „typisch eigengenutzten Fabriksgrundstücken“ es nicht genüge, den Verkehrswert alleine auf dem Sachwert zu begründen. Es sei in diesen Fällen auch eine Ertragswertberechnung auf Grundlage der tragbaren Eigenmiete bzw. Eigenbelastung durchzuführen.

3.1.2.2.3 Schematischer Verfahrensablauf

Der Verfahrensablauf zur Ermittlung des Sachwertes stellt sich folgendermaßen dar:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Sachwertverfahren^[59]

3.1.2.3 Das Ertragswertverfahren

3.1.2.3.1 Allgemeine Darstellung

Der Ertrag stellt die wirtschaftliche Wertkomponente in der Verkehrswertermittlung dar. Das Ertragswertverfahren ist dann anzuwenden, wenn das Bewertungsobjekt üblicherweise zu Ertragszwecken verwertet wird.^[60]

Der Wert einer renditeorientiert genutzten Immobilie wird durch Kapitalisierung des, entsprechend der Nutzungsdauer, zu erwartenden Reinertrages nach dem Zeitpunkt des Bewertungsstichtages zu einem angemessenen Zinssatz bestimmt.^[61]Auszugehen ist hierbei vom Jahresrohertrag der Liegenschaft, welcher aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dieser tatsächlich und nachhaltig erzielt wurde.^[62]Unter dem Jahresrohertrag werden Rohmieteinnahmen, Pachten, Einnahmen aus Vermietung für Reklamezwecke und dgl. verstanden. Durch Abzug der Abschreibung und des tatsächlichen Bewirtschaftungsaufwandes vom Rohertrag errechnet sich, sofern diese Kosten der Eigentümer der Liegenschaft zu tragen hat, der maßgebende jährliche Reinertrag.^[63]Die Abschreibung ist allerdings nur dann abzuziehen, wenn sie nicht, wie dies das normierte Verfahren vorsieht, bei der Kapitalisierung des Reinertrages berücksichtigt wird.^[64]Überdies ist neben einem Ausfallwagnis, welches dem Risiko der Minderung des veranschlagten Reinertrages Rechnung trägt, auch die Verzinsung des Bodenwertes zu berücksichtigen.

Sind Roherträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht feststellbar oder weichen diese von den bei nachhaltiger Bewirtschaftung erzielbaren Werten ab, so ist von jenen Erträgen auszugehen, die auf Dauer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden können.^[65]Da erlöste Erträge, wie auch anfallende Kosten, nicht mit hinreichender Sicherheit vorausgesehen werden können, wird angenommen, dass diese im Laufe der Restnutzungsdauer der Bewertungsliegenschaft unverändert bleiben.

Der zu verwendende Zinssatz zur Kapitalisierung des jährlichen Reinertrages richtet sich nach der, bei Sachen gleicher Art, üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.^[66]

Der Liegenschaftswert setzt sich, wie auch im Sachwertverfahren, aus dem Bodenwert sowie dem Bauwert der Gebäude und Außenanlagen zusammen.

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren. Über die sachgemäße Ableitung des Bodenwertes herrscht, wie vorhergehend bereits erläutert, Meinungsverschiedenheit unter den Experten.

Bei der Bauwertberechnung im Ertragswertverfahren wird der Anteil der Außenanlagen in der Regel nicht gesondert veranschlagt, da dieser meist bereits im Rohertrag des Gebäudes enthalten ist. In Sonderfällen, wenn Außenanlagen den Verkehrswert der Liegenschaft maßgebend beeinflussen, jedoch nicht im Zusammenhang mit den Gebäuden stehen, ist der Werteinfluss sehr wohl gesondert zu kalkulieren.^[67]

3.1.2.3.2 Anwendungen des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren findet seine Anwendung vorwiegend in der Verkehrswertermittlung von Wohn-, Geschäfts- und Bürogebäuden, welche der Erzielung einer Rendite durch Vermietung dienen. Liegenschaften, welche zwar eigengenutzt sind, bei welchen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, werden in der Praxis zunehmend, neben einer Sachwert-, auch einer Ertragswertberechnung unterzogen. Der Verkehrswert wird in diesen Fällen mit Hilfe einer Gewichtung festgestellt.

In Sonderfällen der Bodenwertermittlung, wenn die Anwendung des Vergleichswertverfahrens mangels an Vergleichspreisen nicht möglich ist, wird in der Praxis vereinzelt auch das Ertragswertverfahren angewandt. Zu den Wertermittlungsmethoden, welche sich des Ertrages zum Zwecke der Bodenwertermittlung bedienen, zählen z.B. das ursprünglich angelsächsische Residualverfahren oder das Verfahren des kalkulatorischen Bodenwertes. Beide Methoden beschreiben i.A. das in umgekehrter Reihenfolge angewandte Ertragswertverfahren. Eine marktgerechte Durchführung dieser Bewertungsmethoden erfordert zufolge eines erhöhten Maßes an Unsicherheitsfaktoren umfassende Erfahrung und Marktkenntnis. Ohne diese Voraussetzungen sollte eine Anwendung dieser Verfahren nicht vorgenommen werden.^[68]

3.1.2.3.3 Schematischer Verfahrensablauf

Der Verfahrensablauf zur Ermittlung des Ertragswertes einer Liegenschaft wird im folgenden Schema veranschaulicht:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Ablaufschema der Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren^[69]

3.2 ERGÄNZENDE GRUNDLAGEN ZUR BEWERTUNG HOCHWASSEREXPONIERTER LIEGENSCHAFTEN

3.2.1 KLASSIFIZIERUNG VON ÜBERSCHWEMMUNGSEREIGNISSEN

Im Wesentlichen sind Überschwemmungen nach ihrer Lokalität und ihrer Ursache in zwei Hauptgruppen zu unterteilen:^[70]

- Überschwemmungen, die von Wasserflächen ausgehen, also Ausuferungen darstellen:
- Flussüberschwemmungen
- Küstenüberschwemmungen (Sturmflut, Tsunami, Meeresspiegelanstieg, Küstensenkung)
- Seespiegelanstieg, Gewässeraufstau
- Seiches (Resonanzschwingungen)
- Gletscherwasserausbruch
- Damm- und Deichbruch
- lokale Überschwemmungen, die von großen oberirdischen Wasserkörpern und Fließgewässern in der Regel unabhängig sind:
- Sturzflut
- Schlammlawine
- Rückstau
- Grundwasseranstieg, Bodensetzung

Für die folgenden Ausführungen dieser Arbeit sind insbesondere die Flussüberschwemmung sowie der Seespiegelanstieg von Bedeutung, zumal diese Formen von Elementarereignissen in Raum und Zeit ihres Auftretens eine gewisse Gleichmäßigkeit aufweisen und somit mit einer entsprechenden Wahrscheinlichkeit vorherzusagen sind. Andere in Österreich vorkommende Extremereignisse wie Gletscherwasserausbrüche, Sturzfluten, Schlammlawinen, etc. treten unabhängig und zufällig gestreut auf und sind daher i.A. von einer Berücksichtigung in der Gefahrenanalyse einer Liegenschaft auszuschließen.

Flusshochwässer sind das Ergebnis intensiver bzw. tagelang anhaltender Niederschläge über einem großen Einzugsgebiet und vermögen in flach und breit geformten Tälern zu großflächigen Überflutungen zu führen. Hochwasserereignisse in engen Flusstälern sind dadurch gekennzeichnet, dass die von ihnen ausgehenden Überschwemmungsflächen auf ein relativ schmales Band entlang des Flussbettes beschränkt sind. Dies resultiert in großen Wassertiefen, hohen Fließgeschwindigkeiten und starken Sedimenttransporten. Das zu erwartende Schadensausmaß an Baulichkeiten als auch an land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen stellt sich i.A. infolge starker mechanischer Beanspruchung höher dar als in ausgedehnten Flusstälern.^[71]

Hochwasserwellen bewegen sich in der Regel im Tage- und Wochenbereich. Sie treten nicht abrupt auf, sondern nehmen, wenn auch manchmal in sehr kurzer Zeit, allmählich an Dimension zu. Entsprechende Vorwarnzeiten von mehreren Stunden oder Tagen sind daher in der Regel gegeben.

Außergewöhnliche Niederschlagsperioden vermögen ebenso an Seen ohne ausreichendem Abfluss zu einem starken Anstieg des Wasserspiegels zu führen. Die vielfach dichtbesiedelten Uferzonen sind in Folge von oft meterhohen Ausuferungen bedroht.

3.2.2 HOCHWASSERSCHUTZSTRATEGIEN

3.2.2.1 Aufgaben der Wasserwirtschaft und Raumordnung

Ohne Hochwasserschutz wäre eine Besiedelung Österreichs in der heutigen Weise nicht denkbar.^[72]Dies lässt nicht zuletzt die Lage Österreichs im Alpenbogen in Verbindung mit der mitteleuropäischen Klimasituation erkennen, die bedingt, dass jederzeit extreme Niederschlagsereignisse mit entsprechenden Hochwasserabflüssen aufzutreten vermögen. Die menschlichen Eingriffe in den Naturhaushalt sowie die zunehmende Änderung der klimatischen Bedingungen führen zu einer weiteren Verschärfung der Hochwassersituation, insbesondere im Bereich kleinerer, häufig auftretender Hochwasserereignisse.

Der Hochwasserschutz wurde bereits historisch im gesellschaftspolitischen Einklang als staatliche Ordnungsaufgabe installiert. Das Aufgabenfeld der Errichtung und des Betriebes von Schutzmaßnahmen obliegt heute der Bundeswasserbauverwaltung.

Das Anliegen der modernen Schutzwasserwirtschaft ist es, bestehende hochwertige Nutzungsstrukturen wie Siedlungen, Gewerbe- und Industriegebiete, wichtige Verkehrsverbindungen und infrastrukturelle Einrichtungen durch „aktive Hochwasserschutzmaßnahmen“, wie der Errichtung von Dämmen, Rückhaltebecken und Gewässerregulierungen, wirksam zu schützen.

Die Bemessung der Schutzbauten wird unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit der Mittel durchgeführt. Dabei spielen insbesondere das Sicherheitsbedürfnis der Öffentlichkeit, die Belange von Natur und Landschaft sowie die Wirtschaftlichkeit eine Rolle.^[73]Für Siedlungen und bedeutende Wirtschafts- und Verkehrsanlagen wird i.A. die Gewährleistung eines Schutzes bis zu Hochwasserereignissen mit 100-jährlicher Häufigkeit angestrebt. Untergeordnete Verkehrsanlagen sowie landwirtschaftliche Flächen mit höheren Bewirtschaftungsformen finden in der Regel Schutz gegen Ereignisse, die eine 30-jährliche Häufigkeit aufweisen.^[74]

Als weitere wesentliche Zielsetzung der Schutzwasserwirtschaft ist der sog. „passive Hochwasserschutz“ zu nennen, unter welchem all jene Tätigkeiten zu verstehen sind, die eine zunehmende Erschließung von Hochwasserabflussgebieten verhindern sollen. Durch Lenkung von Ansiedlungen und Wirtschaftsbetrieben in ungefährdete Räume, sei es durch Nutzungsverlegungen, Nutzungsbeschränkungen oder durch Absiedlung, wird versucht, aufwendige aktive Schutzvorkehrungen zu vermeiden.

Da diese Maßnahmen in erster Linie raumplanerischer Natur sind, ist bereits im Rahmen der Flächenausweisungen auf Hochwasserabflussbereiche Bedacht zu nehmen.

In den Raumordnungsgesetzen der Länder wird dieser Anforderung insofern Rechnung getragen, als dass Grundflächen, die sich infolge natürlicher Voraussetzungen, wie z.B. der Hochwassergefährdung, für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen, von einer solchen freizuhalten und im Flächenwidmungsplan ersichtlich zu machen sind.^[75]

Die verschiedenen Bundesländer Österreichs vertreten hierbei allerdings differierende Schutzbedürfnisse, wonach Hochwasserereignisse unterschiedlicher Jährlichkeiten den Festlegungen der Bebauungsgrenzen zugrunde gelegt werden.^[76]Schnittstellenproblematiken sind daher vorprogrammiert.^[77]

Auch die Bestimmungen des § 38 Wasserrechtsgesetz (WRG) sind als Mittel des passiven Hochwasserschutzes zu verstehen. Sie besagen, dass zur Errichtung und Abänderung von Anlagen innerhalb der Grenzen des Hochwasserabflussgebietes die wasserrechtliche Bewilligung einzuholen ist. Als Hochwasserabflussgebiet gilt hierbei der bei 30-jährlichen Hochwasserereignissen überflutete Raum.^[78]

Ein ebenso wichtiges Instrumentarium zur Festlegung von wasserwirtschaftlichen Vorbehaltsflächen stellen Abfluss- bzw. Gefahrenzonenpläne des Flussbaues dar. Diese gemäss § 2 Wasserbautenförderungsgesetz (WBFG)^[79]auszufertigenden Unterlagen weisen Art und Ausmaß der Gefahr bei Hochwasserabflüssen einer 100-jährlichen Eintrittswahrscheinlichkeit (HQ100) auf Grundlage von Erfahrungen und hydraulischen Berechnungsmodellen aus.^[80]Ferner werden Anschlaglinien eines 30-jährlichen Hochwassers (HQ30) aufgezeigt.

In der Erstellung der Abflusspläne finden sämtliche Gefahrenmomente, wie Flussverwerfungen, Ufer- und Dammbrüche, Wasserstauen, Verklausungen, etc. Beachtung. Die Darstellung der Gefahrenzonen erfolgt in Roten und Gelben Zonen.

Als Rote Zone werden Flächen ausgewiesen, die zur ständigen Benutzung für Siedlungs- und Verkehrszwecke ungeeignet sind. Dies sind:^[81]

- Abflussbereiche und Uferzonen von Gewässern, in welchen Zerstörungen oder schwere Beschädigungen von Bauobjekten, von Verkehrsanlagen sowie von beweglichen und unbeweglichen Gütern möglich sind und v.a. das Leben von Personen bedroht ist.

- Flächen, die für den Hochwasserabfluss notwendig sind oder aufgrund der zu erwartenden Auswirkungen bei abflussbeeinträchtigenden Maßnahmen auf das Gefahrenpotential und das Abflussverhalten des Gewässers eine wesentliche Funktion für den Hochwasserrückhalt aufweisen.

Der Überflutungsbereich zwischen der Abgrenzung der Roten Zone und der Anschlaglinie des HQ100 wird als Gelbe Gefahrenzone ausgewiesen. In dieser sind Beschädigungen von Bauobjekten und Verkehrsanlagen möglich.

Die Flächenausweisungen der Gefahrenzonenpläne dienen auch der Raumplanung als wesentliche Entscheidungsgrundlage und bilden daher einen Bestandteil der Vorbeugung und Vermeidung von Schäden im Sinne des passiven Hochwasserschutzes.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Auszug aus einem Gefahrenzonenplan^[82]

Trotz der Bemühungen der österreichischen Schutzwasserwirtschaft ist ein vollkommener Schutz vor Hochwassergefahren nicht umsetzbar. Es verbleibt stets ein Restrisiko, mit dem der Mensch verantwortungsbewusst und vorsorglich leben muss.

Sicherheit und Risiko sind Maße für den Grad des Hochwasserschutzes und ergänzen, wie dies die nachstehende Abbildung veranschaulicht, auf 100 Prozent.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Sicherheit und Risiko durch Hochwasserschutz^[83]

Es ist jedoch bezeichnend, dass im Schutzwasserbau nahezu ausschließlich der Begriff „Sicherheit“ verwendet wird. Das mag wohl in erster Linie darin begründet sein, dass „Sicherheit“ dem menschlichen Grundbedürfnis nach absolutem Schutz in allen Lebenslagen heute mehr denn je entgegenkommt. Diese verbreitete Einstellung birgt jedoch ihrerseits erhebliche Gefahren in sich, die als solche kaum wahrgenommen werden. Dazu zählen u.a. das Wecken unerfüllbarer Erwartungen durch Vortäuschung einer nicht erreichbaren Sicherheit einhergehend mit einer gefährlichen Verharmlosung der Naturvorgänge und einer damit verbundenen Verdrängung der persönlichen Wachsamkeit und Bereitschaft.

3.2.2.2 Bauliche Schutzmaßnahmen in Eigenvorsorge

Konsequenzen, die sich aus dem Restrisiko für betroffene Liegenschaften ergeben, sind einerseits kommunale Vorsorgen, wie Frühwarnsysteme und Notfallmaßnahmen, sowie Eigenvorsorgen durch Schadensvorbeugung. Einen wesentlichen Aspekt spielen dabei bauliche Schutzmaßnahmen, die in Abhängigkeit der Schutzbedürfnisse der jeweiligen Grundstückseigentümer bzw. –besitzer realisiert werden.

Auch § 42 WRG sieht vor, dass die Herstellung von Vorrichtungen und Bauten gegen die schädliche Einwirkung des Wassers, insofern Verpflichtungen anderer nicht bestehen, zunächst denjenigen überlassen bleibt, denen die bedrohten Liegenschaften gehören.^[84]

3.2.2.2.1 Unmittelbare Gefahreneinwirkungen und Schutzstrategien

Grundsätzlich sind beim gebäudebezogenen Hochwasserschutz drei Gefährdungsbereiche zu unterscheiden:^[85]

- Gefährdung der Gebäudestandsicherheit:

Auftriebskräfte, Wasserdrücke und Strömungskräfte resultieren in einer statischen und dynamischen Beanspruchung der exponierten Bauteile und bedingen die Gefahr des Aufschwimmens des Gebäudes oder Versagens der beanspruchten Elemente.

- Eindringen von Wasser in das Gebäude:

Oberflächenwasser und in dessen Einhergang auch Grund- oder Rückstauwasser können bei Eindringen in das Gebäude Wasserschäden an der Bausubstanz sowie am Inventar verursachen.

- Beschädigung der Außenanlagen:

Oberflächen- oder Grundwasser vermögen Einrichtungen, wie Brunnen, Sickergruben, Kanalisationen, unterirdische Lagerbehälter, Flüssiggastanks, etc. zu beschädigen bzw. deren Auftriebssicherheit zu gefährden.

Die speziell gebäudebezogenen Schutzmaßnahmen können grundsätzlich nach ihrer Wirkungsweise unterschieden werden in:^[86]

- Maßnahmen, die der vollständigen Verhinderung des Eindringens von Hoch- und Grundwasser dienen. Ausführungsgrundsätze sind:
- ausreichende Auftriebssicherheit
- wasserdichte Ausbildung des Kellergeschosses
- Bauwerksabdichtungen
- Kanal-Rückstausicherungen
- Vermeidung tiefliegender Gebäudeöffnungen, falls erforderlich druckwasserdichte Ausführung exponierter Gebäudeverschlüsse
- Verwendung wasserbeständiger Baustoffe im Außenbereich
- Maßnahmen, die eine Schadensvermeidung bzw. -verminderung durch planmäßiges Fluten des Gebäudes anstreben. Ausführungsgrundsätze sind:
- geeignete Vorrichtungen für planmäßige Flutung und Entleerung
- hochwasserangepasste Nutzung der betroffenen Geschosse
- Verwendung wasserbeständiger Baustoffe

Häufig wird ein wirkungsvoller gebäudebezogener Hochwasserschutz durch eine Kombination unterschiedlicher Maßnahmen erreicht.

[...]

---

^[1]Zitat eines Mönches in Shakespeares’„Viel Lärm um Nichts“

^[2]vgl. H. LENK, M. MARING „Bewertung und Werte“, in: Aimé De Leeuw (Hrsg.),Theorie und Praxis der Wertermittlung von Gebäuden, Grund und Boden = Théorie et pratique de l’estimation de la valeur des terres et des bâtiments, Frankfurt am Main, Berlin, Bern, New York, Paris, Wien, 1995, S.175

^[3]vgl. LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSGESETZ (LBG), § 2 Abs. 1-3

^[4]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT,Überschwemmung und Versicherung,München 1997, S.5

^[5]Quelle: ebenda, S.56

^[6]Quelle: dies.,Topics – Jahresrückblick Naturkatastrophen 2000,München 2001, S.14

^[7]Quelle: ebenda, S.14

^[8]Quelle: ebenda, S.8f

^[9]Quelle: ebenda, S.8f

^[10]Quelle: ebenda, S.8f

^[11]vgl. Jürgen SIMON, Klaus G. CORS, Max TROLL,Handbuch der Grundstückswertermittlung – Verkehrswert, Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken, München 1993, S.2

^[12]vgl. Franz Wilhelm ROSS, Rolf BRACHMANN, Peter HOLZNER,Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Hannover-Kirchrode 1991, S.236

^[13]vgl. LBG § 6 Abs. 3

^[14]vgl. Sven GÄRTNER,Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems,Berlin 1996, S.4

^[15]vgl. LBG § 6 Abs. 2

^[16]vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.3

^[17]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.473

^[18]vgl. ebenda, S.473

^[19]vgl. Manfred VOGELS,Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht, Wiesbaden und Berlin 1991, S.138

^[20]vgl. ÖNORM B 1802,Liegenschaftsbewertung – Grundlagen, Wien 1.Dezember 1997, Pkt. 5.3.1, S.3

^[21]vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.5

^[22]vgl. LBG § 4 Abs. 1

^[23]vgl. LBG § 2 Abs. 2 und 3

^[24]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.476

^[25]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT,Überschwemmung und Versicherung,München 1997, S. 38

^[26]brieflicher Kontakt mit Herrn Christoph KRISCHANITZ, Mitarbeiter der UNIQA Versicherungen AG und Lektor an der Technischen Universität Wien, März 2001

^[27]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.70

^[28]vgl. ÖNORM B 2400,Hydrologie – Hydrografische Fachausdrücke und Zeichen,Wien, 1.Februar 1986, Pkt. 7.28, S.26

^[29]vgl. ebenda, Pkt. 3.9.1, S.6

^[30]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.70

^[31]vgl. ÖNORM B 2400, Pkt. 7.24, S.26

^[32]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT, a.a.O., S.71

^[33]vgl. ebenda, S.19

^[34]vgl. ÖNORM B 2400, Pkt. 3.9, S.5

^[35]vgl. LBG, § 1 Abs. 1

^[36]vgl. Jürgen SCHILLER, „Neue Grundlagen für die Liegenschaftsbewertung“, in:Der Sachverständige, Heft 2/1998

^[37]vgl. Johannes STABENTHEINER,Das Liegenschaftsbewertungsgesetz und die entsprechenden Änderungen des Außerstreitgesetzes und der Exekutionsordnung durch das Bundesgesetz BGBl 1992/150 mit Auszügen aus der Regierungsvorlage und erläuternden Anmerkungen,Wien 1992, S.16

^[38]vgl. Heimo KRANEWITTER,Liegenschaftsbewertung, Wien 1998, S.27

^[39]vgl. VOGELS, a.a.O., S.27

^[40]vgl. LBG, § 4 Abs. 1

^[41]vgl. VOGELS, a.a.O., S.29

^[42]vgl. LBG, § 4 Abs. 1

^[43]vgl SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.25

^[44]vgl. LBG, § 4 Abs. 3

^[45]vgl. LBG, § 4 Abs. 2

^[46]vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.83

^[47]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.17

^[48]vgl. SIMON/CORS/TROLL, a.a.O., S.83

^[49]vgl. ÖNORM B 1802, Pkt. A.1, S.7

^[50]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O. S.259

^[51]vgl. LBG, § 6 Abs. 1

^[52]vgl. ebenda, § 6 Abs. 2

^[53]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.40ff

^[54]vgl. VOGELS, a.a.O., S.73f

^[55]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.54ff

^[56]vgl. LBG, § 6 Abs. 3

^[57]vgl. KRANEWITTER, a.a.O., S.27

^[58]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.316 und S.318

^[59]adaptiert nach KRANEWITTER, a.a.O., S.85

^[60]vgl. ÖNORM B 1802, Pkt. 5.3, S.3

^[61]vgl. LBG, § 5 Abs. 1

^[62]vgl. ebenda, § 5 Abs. 2

^[63]vgl. ebenda, § 5 Abs. 2

^[64]vgl. ebenda, § 5 Abs. 2

^[65]vgl. ebenda, § 5 Abs. 3

^[66]vgl. ebenda, § 5 Abs. 4

^[67]vgl. Klaus Peter KEUNECKE,Immobilienbewertung. Entscheidungsorientierte Ansätze bei der Grundstücks- und Gebäudebewertung,Berlin, Heidelberg 1994, S.40f

^[68]vgl. ROSS/BRACHMANN/HOLZNER, a.a.O., S.53

^[69]adaptiert nach KRANEWITTER, a.a.O., S.103

^[70]vgl. MÜNCHNER RÜCKVERSICHERUNGS-GESELLSCHAFT,Überschwemmung und Versicherung,München 1997, S. 19

^[71]vgl. Wolfgang KRON, „Risk zonation and loss accumulation analysis for floods“, in: Wang & HU (Hrsg.),Stochastic Hydraulics 2000, Rotterdam 2000, S.607f

^[72]vgl. BUNDESMINISTERIUM FÜR LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT, BUNDESWASSERBAUVERWALTUNG,Die Kraft des Wassers – Richtiger Gebäudeschutz vor Hoch- und Grundwasser,Wien 1998, S.6

^[73]vgl. Hans-B. KLEEBERG,Wasserwirtschaft und Wasserbau im ländlichen Raum,Vorlesungsskriptum, Lehrstuhl für Wasserwirtschaft und Ressourcenplanung der Universität der Bundeswehr München, Neubiberg Dezember 1998, S.8.10

^[74]vgl. Heinz BERGMANN, Evelyn KRALL, „Abflussräume extremer Hochwässer“, in: Helmut Renner (Hrsg.),Leben mit dem Hochwasser – Gefahr und Anpassung, Graz 1995, S.48

^[75]vgl. z.B. Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz (NÖ ROG), § 15 Abs. 3

^[76]Gespräch mit Herrn Karl WACHTER, Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, Abteilung Wasserwirtschaft, Februar 2001

^[77]z.B.: Die niederösterreichische Raumordnung legt die Bebauungsgrenzen anhand der Überflutungsbereiche des HQ100 fest, in Oberösterreich beispielsweise findet lediglich das HQ30 Eingang in raumplanerische Entscheidungen.

^[78]vgl. Wasserrechtsgesetz (WRG), § 38 Abs. 1

^[79]vgl. Wasserbautenförderungsgesetz (WBFG), § 2 Z3

^[80]vgl. BUNDESMINISTERIUM FÜR LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT, SEKTION IV – WASSERWIRTSCHAFT UND WASSERBAU,Richtlinien für die Bundeswasserbauverwaltung, technische Richtlinien gemäss § 3 Abs. 2 WBFG (RIWA-T), Wien 1994, S.28

^[81]vgl. ebenda, S.29

^[82]Quelle: BUNDESMINISTERIUM FÜR LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT, BUNDESWASSERBAUVER-WALTUNG,Die Kraft des Wassers – Richtiger Gebäudeschutz vor Hoch- und Grundwasser,Wien 1998, S.8

^[83]adaptiert nach BERGMANN/KRALL, a.a.O., S.47

^[84]vgl. WRG, § 42 Abs. 1

^[85]vgl. BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN,Hochwasserschutzfibel – Planen und Bauen von Gebäuden in hochwassergefährdeten Gebieten,Berlin 1999, S.9

^[86]vgl. ebenda, S.11ff