Da die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen an Bedeutung gewinnt, sollen in dieser Arbeit die Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung näher betrachtet werden. Gegenstand ist die Untersuchung des Mieterverhaltens bei der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Ziel der Arbeit ist das Aufzeigen von Determinanten und Rahmenbedingungen, die die Kaufentscheidung der bisherigen Mieter positiv bzw. negativ beeinflussen. Kapitalanleger und selbstnutzende Drittkäufer sollen in dieser Untersuchung nur am Rande betrachtet werden; im Mittelpunkt stehen die sogenannten Mieterkäufer, also Mieter, die ihre bisher gemietete Wohnung erwerben.
Dabei wird sich besonders auf den Einfluss der Lagekriterien konzentriert. Grund hierfür ist die Vermutung, dass die Lage eine große Bedeutung auf die Kaufentscheidung hat, da die Lage einer Immobilie deren Preis und Wertentwicklung entscheidend beeinflusst. Lage soll in dieser Arbeit als das nähere Umfeld der Wohnung definiert sein. Unter näherem Umfeld wird ein Radius von maximal 15 Fußminuten verstanden. Die Begriffe Wohnumfeld und Wohngegend werden als Synonyme verwendet. Die Ausstattung des Wohnumfeldes bezeichnen die sogenannten Lagekriterien oder Lagefaktoren. Darunter zählen die Anbindung an das Straßen- und ÖPNV-Netz, die Ausstattung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Freizeiteinrichtungen sowie Grünflächen.
Die Schwerpunkte der Arbeit liegen auf der Untersuchung der Kauf- und Ablehnungsmotive und der Darstellung der Wohn- und Einkommenssituation der Haushalte. Weiterhin wird der Zustand der Wohnung und des Hauses beleuchtet. Besonderes Augenmerk liegt auf der Ausstattung der Wohnumgebung und deren Einschätzung durch die Bewohner. Außerdem wird die Sichtweise von Unternehmen, die Privatisierungen durchführen, untersucht. Welche Bedingungen sehen diese für eine erfolgreiche Umwandlung?
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit
1.1 Zielstellung
1.2 Forschungsfragen
2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Deutschland
2.1 Situation des Wohnungsmarktes
2.1.1 Kurzdarstellung der Marktsituation in Deutschland
2.1.2 Die Eigentümerquote
2.1.3 Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt
2.2 Überblick über die historische Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
2.3 Aktuelle Situation der Wohnungsprivatisierung
2.4 Vor- und Nachteile der Wohnungsprivatisierung
2.5 Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung
2.6 Rechtliche Regelungen der Umwandlung
2.6.1 Die Begründung von Wohneigentum und die Rechte des Eigentümers
2.6.2 Rechte der Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung
3. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der bisherigen Forschung
3.1 Kaufmotive und Ablehnungsgründe
3.1.1 Allgemeine Gründe
3.1.2 Mieterkäufer
3.1.3 Selbstnutzende Drittkäufer
3.1.4 Kapitalanleger
3.1.5 Ablehnungsgründe
3.2 Die sozioökonomische Struktur der Käufer
3.2.1 Alter und Haushaltsgröße
3.2.2 Bildung und Einkommen
3.2.3 Herkunft und Schichtzugehörigkeit
3.3 Auswirkungen der Umwandlung auf die Mieter
3.3.1 Sozioökonomische Mieterstruktur
3.3.2 Mietbelastung
3.3.3 Verdrängung
3.4 Die Struktur der umgewandelten Gebäude und Wohnungen
3.4.1 Alter
3.4.2 Lage
3.4.3 Größe der umgewandelten Gebäude
3.4.4 Ausstattung, Grundriss und Größe der umgewandelten Wohnungen
3.4.5 Preise
3.5 Die Anbieter und ihre Motivation
3.5.1 Anbieter
3.5.2 Motivation
4. Die Umwandlung aus Sicht der Unternehmen
4.1 Die leitfadengestützten Interviews
4.1.1 Ziele und Begründung der Methode
4.1.2 Durchführung der Interviews
4.2 Vorstellung der Befragten, ihrer Unternehmen und Privatisierungsstrategien
4.3 Die Umwandlung aus Sicht der befragten Experten
4.3.1 Kauf- und Ablehnungsmotive
4.3.2 Käufer- und Mieterstruktur
4.3.3 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Gebäude
4.3.4 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Wohnungen
4.3.5 Lagekriterien von Umwandlungsobjekten
4.3.6 Anbietermotivation
4.3.7 Fazit bezüglich der Unternehmensstrategien
5. Der handlungstheoretische Ansatz als Grundlage der Haushaltsbefragung
5.1 Der Handlungsbegriff
5.2 Die drei Handlungsmodelle
5.3 Der Milieubegriff im sozialräumlichen Handlungskontext
5.4 Zusammenfassung der theoretischen Überlegungen und Bezug zur Haushaltsbefragung
6. Das Fallbeispiel Düsseldorf - Oberkassel
6.1 Das Untersuchungsgebiet
6.1.1 Auswahl des Untersuchungsgebietes
6.1.2 Charakteristik des Untersuchungsgebietes
6.1.3 Aus welchen Gründen ist die untersuchte Anlage in Düsseldorf-Oberkassel idealtypisch?
6.2 Die Vorgehensweise bei der Haushaltsbefragung
6.2.1 Ziele der Haushaltsbefragung und Gestaltung des Fragebogens
6.2.2 Durchführung der Befragung
6.3 Die Vorgehensweise bei der Umwandlung in Oberkassel
7. Die Umwandlung aus Sicht der betroffenen Mieter bzw. Käufer
7.1 Sozioökonomische Daten der Befragten
7.2 Kaufmotive
7.3 Ablehnungsmotive
7.4 Eigenschaften der Wohnungen und Gebäude
7.5 Lagezufriedenheit
8. Schlussbetrachtung
8.1 Überprüfung der handlungstheoretischen These durch die Ergebnisse der Haushaltsbefragung
8.2 Kernaussagen und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Faktoren, welche die Kaufentscheidung von Mietern bei der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beeinflussen. Im Zentrum steht dabei die Analyse des Mieterverhaltens, ergänzt durch eine Expertenperspektive aus der Wohnungswirtschaft, um die Determinanten für den Erwerb bzw. die Ablehnung des Kaufangebotes sowie die Rolle von Standort- und Lagekriterien zu identifizieren.
- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung
- Analyse der Mieter- und Expertenperspektive
- Sozioökonomische Faktoren des Wohnungserwerbs
- Bedeutung von Lagekriterien und Wohnumfeld
Auszug aus dem Buch
3.1.2 Mieterkäufer
Mieterkäufer sind Mieter, die ihre Wohnung nach der Umwandlung selber erwerben. Um erfolgreich Umwandlungen durchzuführen, müssen die Mieter als potentielle Käufer betrachtet werden. Mieter über 60 Jahre haben nur noch ein geringes Kaufinteresse, denn sie wollen ihre Ersparnisse nicht für den Erwerb von Wohneigentum ausgeben. Mieter unter 30 sind dagegen meist nur Übergangsmieter. Der am meisten interessierte Personenkreis ist zwischen 40 und 60 Jahre alt, wohnt meist schon langjährig in der Wohnung und hat seinen Freundeskreis in der Umgebung. Daher möchten diese Mieter die Wohnung als ihren Alterswohnsitz sichern, wenn die Wohnungen den heutigen Ausstattungsanforderungen gerecht werden und sich die Belastungen gegenüber der Miete nicht allzu stark erhöhen (vgl. auch BRINK 1978, S. 224f). Der Mieter kennt die Wohnung und Umgebung und ist daher mit den Vor- und Nachteilen des Objekts und des Quartiers vertraut. Da er eventuelle Mängel kennt, können diese bei der Preisfindung berücksichtigt werden. Außerdem ist die Vermögensbildung ohne einen Umzug und den damit verbundenen Kosten möglich. Durch die günstigen Preise, dem zur Zeit niedrigen Zinsniveau und der staatlichen Förderung ergeben sich tragbare monatliche Belastungen (vgl. auch KORNEMANN 1984, S. 222-226).
Nach Untersuchungen von VESER 1986 in Nordrhein-Westfalen sowie von OTT/SIERAU 1982 in Dortmund sind folgende Motive entscheidend: Die meisten Mieter dachten vor dem Angebot, die eigene Wohnung zu kaufen, nicht über den Erwerb von Wohneigentum nach. Aber der Wunsch, in der Wohnung und dem vertrauten sozialen Umfeld zu bleiben, kann am besten durch einen Kauf realisiert werden. Dieser wird als einzige Möglichkeit gesehen, langfristig in der Wohnung bleiben zu können. Außerdem schützt der Erwerb der Wohnung vor Kündigungen, Mieterhöhungen und weiteren mietrechtlichen Unsicherheiten. Hohe eigene Investitionen in die Wohnung gelten als weiterer Grund, diese nicht verlassen zu wollen (VESER U.A. 1986 zit. nach WOLFF 1996, S. 100f; OTT; SIERAU 1982, S. 118f). Damit wird ersichtlich, dass Angstmotive bei der Kaufentscheidung überwiegen – Angst vor Kündigung und Mieterhöhung sowie Angst, die Wohnung und das Wohnumfeld verlassen zu müssen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit: Einführung in die Problematik der Wohnungsumwandlung und Darstellung der Forschungsziele sowie der leitenden Fragestellungen.
2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Deutschland: Erläuterung der aktuellen Wohnungsmarktsituation, rechtlicher Aspekte sowie staatlicher Fördermaßnahmen für Wohneigentum.
3. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der bisherigen Forschung: Synthese existierender Forschungsergebnisse zu Motiven, Käuferstrukturen und den Auswirkungen der Privatisierung auf Mieter.
4. Die Umwandlung aus Sicht der Unternehmen: Auswertung von Experteninterviews zur Strategie und den Auswahlkriterien privatisierender Wohnungsunternehmen.
5. Der handlungstheoretische Ansatz als Grundlage der Haushaltsbefragung: Herleitung der theoretischen Basis für die empirische Untersuchung durch handlungstheoretische Konzepte.
6. Das Fallbeispiel Düsseldorf - Oberkassel: Detaillierte Vorstellung des Untersuchungsgebietes sowie der Vorgehensweise und Durchführung der Haushaltsbefragung.
7. Die Umwandlung aus Sicht der betroffenen Mieter bzw. Käufer: Analyse der empirischen Ergebnisse zur sozioökonomischen Situation, den Kauf- und Ablehnungsmotiven sowie der Lagezufriedenheit der Bewohner.
8. Schlussbetrachtung: Zusammenfassende Überprüfung der theoretischen Thesen sowie Kernaussagen und Ausblick auf künftige Forschungsbedarfe.
Schlüsselwörter
Wohnungsprivatisierung, Umwandlung, Mietwohnung, Eigentumswohnung, Kaufentscheidung, Mieterkäufer, Altersvorsorge, Wohnungsmarkt, Düsseldorf, Oberkassel, Lagekriterien, Handlungstheorie, Haushaltsbefragung, Wohneigentum, Wohnumfeld
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit?
Die Diplomarbeit untersucht die Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung von Mietern bei der Umwandlung ihrer bisher gemieteten Wohnungen in Eigentumswohnungen unter Berücksichtigung sowohl der Mieter- als auch der Unternehmensperspektive.
Was sind die zentralen Themenfelder der Studie?
Zentrale Themen sind die Umwandlungspraxis, Kauf- und Ablehnungsmotive, sozioökonomische Faktoren, die Bedeutung des Standortes sowie die Auswirkungen der Privatisierung auf die Wohnsituation.
Welches ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, Determinanten und Rahmenbedingungen aufzuzeigen, die die Entscheidung von Mietern für oder gegen einen Kauf positiv bzw. negativ beeinflussen, insbesondere im Kontext von Lagekriterien.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit nutzt einen zweigeteilten Ansatz: qualitative Experteninterviews mit Vertretern von Wohnungsunternehmen und eine quantitative Haushaltsbefragung in einem ausgewählten Fallbeispiel (Düsseldorf-Oberkassel).
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der Rahmenbedingungen, die Aufarbeitung der bisherigen Forschung, die Auswertung der Experteninterviews, die theoretische Einbettung sowie die detaillierte Analyse des Fallbeispiels in Düsseldorf.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?
Wohnungsprivatisierung, Kaufentscheidung, Mieterkäufer, Altersvorsorge, Düsseldorf, Lagekriterien und Wohnungsumwandlung sind die prägenden Begriffe.
Warum wurde Düsseldorf-Oberkassel als Fallbeispiel gewählt?
Das Gebiet wurde aufgrund der Nähe zu Expertenempfehlungen für idealtypische Umwandlungsobjekte gewählt: Es handelt sich um ein beliebtes Wohnviertel mit entsprechender Lagequalität und aktuellen Umwandlungsprozessen.
Welche Rolle spielt das Alter bei der Kaufentscheidung?
Das Alter der Bewohner ist ein entscheidender Faktor; während bei Mietern die Altersvorsorge ein Motiv für den Kauf sein kann, führt ein fortgeschrittenes Alter oft zur Ablehnung, da eine langfristige Entschuldung als zu riskant empfunden wird.
- Citation du texte
- Dagmar Striedinger (Auteur), 2002, Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Einflussfaktoren der Kaufentscheidung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185789
