Real Estate Investment Trusts (REITs) und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

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REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH Global Property Research GPR Her Majesty HM Herausgeber Hrsg. Hypertext Transfer Protocol http

International Accounting Standards IAS in der Regel i.d.R.

Initiative Finanzplatz Deutschland IFD Industry Fact Sheet IFS

Incorporated (amerikanische Form der deutschen Aktiengesellschaft) Inc. Investment Property Forum IPF Initial Public Offering IPO IVG Immobilien AG IVG

Japanese Real Estate Investment Trust J-REIT Junior jun.

Kapitalanlagegesellschaftengesetz KAAG Kommanditgesellschaft KG Listed Property Trusts LPT Million Mio. Milliarde Mrd.

National Association of Real Estate Investment Trusts NAREIT Net Asset Value NAV

New Unitised Real Estate Investment Vehicle NUREV New York Stock Exchange NYSE Operating Partnership Units OP units ohne Verfasser o.V. Property Investment Fund PIF Professor Prof.

Real Estate Investment Trust REIT

Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Real-Time Index RTI Seite S.

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1. Was ist ein REIT?

Auf den Punkt gebracht ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) ein Unternehmen, welches Immobilien kauft und besitzt und in häufigen Fällen selbst entwickelt. Appartements, Einkaufscenter, Bürogebäude und Lagerhallen sind hierbei die typischen Investitionsfelder und Entwicklungsschwerpunkte. Eine andere Form des REITs sieht sein Betätigungsfeld im Bereich der Immobilienfinanzierung.

Die Anteile der meisten REITs werden offen gehandelt und sind bei den großen Börsen, wie zum Beispiel der New York Stock Exchange (NYSE), gelistet. 4

Der Begriff REIT stammt aus den Vereinigten Staaten von Amerika, dessen Ursprung auf die Zeit um 1850 zurückzuführen ist. ⁵ Zum Ende des 19. Jahrhunderts wurde erstmals ein Finanzvehikel aus steuerlichen Gründen als „Trust“ eingeführt. Nach 5 Jahrzehnten wurde jedoch das Steuerprivileg der Urform des REITs im Jahre 1930 wieder abgeschafft. 6

Die Einführung der heutigen Form des US-REITs ist auf das Jahr 1960 zurückzuführen und wurde unter Eisenhower geprägt. ⁷ Das Ziel des Konstrukts war es, einem möglichst breiten Anlegerkreis die Investition in Immobilien zu ermöglichen. Für viele Anleger und Investoren stellen die REITs eine effiziente Möglichkeit dar, diversifiziert in Gewerbe- und Wohnimmobilien zu investieren. ⁸ Die Vorteile eines REITS sind offenkundig: Eine größere Diversifikation durch Investition in ein Immobilienportfolio mit einem professionellen Management von erfahrenen Immobilienfachleuten anstatt in eine Einzelimmobilie. Auf Seiten der Initiatoren bietet der REIT als Form der Immobilien-Aktiengesellschaft den Vorteil des unbeschränkten Zuganges zum nationalen und

⁴ Vgl. URL: http://www.nareit.com

⁵ Vgl. King, REITs, 1999, S.9

⁶ Vgl. Fabian/Steck, REIT, 2004

⁷ Vgl. o.V., Polis AG, Immobilieninvestitionen, 2001

⁸ Vgl. Wilkinson, REITs, 2004

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Mehrheit an der New Yorker Börse, der New York Stock Exchange (NYSE), gehandelt wird. ¹² Diese wiederum bilden 236 Milliarden US-Dollar von insgesamt 244 Milliarden US-Dollar Marktkapitalisierung ab. 13

2. Der US-REIT

2.1. Merkmale und Eckdaten

In den USA wurde der REIT im Jahre 1960 durch den Kongress eingeführt, um kleineren Investoren und Kapitalanlegern die Möglichkeit zu geben, in große Immobilienbestände zu investieren. Dabei wurde bewusst diese

Investitionsmöglichkeit neben den bereits bestehenden Fonds-Produkten geschaffen. Ziel der amerikanischen Regierung war es, einer breiten Anlegerschicht zur privaten Altersvorsorge und sozialen Absicherung ein sicheres Anlageinstrument mit verlässlichen Ausschüttungen zu bieten. Ungefähr zeitgleich wurden in Deutschland die offenen Immobilienfonds mit derselben Absicht zugelassen.

Zur Sicherung der gesteckten Ziele wurden den REITs starke Restriktionen auferlegt. Es wurde Steuerfreiheit auf Gesellschaftsebene gewährt, wenn die Restriktionen des beschränkt möglichen Grundstückshandels eingehalten werden und nahezu alle vereinnahmten Mieterträge an die Anleger ausgeschüttet werden. Die Besteuerung findet dann auf Anlegerseite zu dem jeweils individuellen Steuersatz statt.

Erst eine spätere Gesetzesänderung erlaubte es den REITs, ihre eigenen Immobilien selbst zu bewirtschaften. 14

Die Qualifikation als REIT ist mit einigen organisationsrechtlichen Barrieren verknüpft, neben welchen noch folgende zusätzliche Bedingungen erfüllt werden müssen:

¹² Vgl. URL: http://www.nareit.com

¹³ Vgl. URL: http://www.nareit.com

¹⁴ Vgl. Cadmus, REITS, 2003

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Während die Eckpunkte Organisation, Einkommen und Ausschüttung einer jährlichen Kontrolle durch die US-Steuer- und Finanzbehörden unterliegen, wird die Verteilung der Wirtschaftsgüter quartalsmäßig überprüft.

2.2. Steuerliche Betrachtung

Durch die vorgegebene 90%-ige Mindestausschüttung des steuerbaren Einkommens ist es dem REIT möglich, die Zahlungen an die Anteilseigner als Betriebsausgaben zu deklarieren und somit die eigene steuerliche Bemessungsgrundlage zu mindern. Somit fällt keine US-Körperschaftssteuer für die Gesellschaft an. Eine „Doppelbesteuerung“ der Gesellschaftserträge bei der Gesellschaft und bei dem Aktionär findet somit nicht statt. Der Aktionär spart damit eine „Steuerstufe“, da er nur mit seiner Dividende besteuert wird. Betrachtet man die US-Einkommenssteuer, so bedeutet dies eine Ersparnis von mehr als 40 Prozent. Abhängig von der Höhe der Gesellschaftseinkünfte, steigt die Steuerstufe. Die durchschnittliche Besteuerung für Unternehmen mittlerer Größe beträgt 35 Prozent Bundessteuer (Federal Tax) und zwischen 5 und 10 Prozent Steuer des Bundesstaates (State Tax). Im Mai 2003 verabschiedete der US-Kongress mit dem „Jobs and Growth Tax Relief Reconciliation Act“ ein Gesetz, welches die Einkommenssteuer für viele Dividenden und Kapitalerträge bei 15% deckelt. Aufgrund der Tatsache, dass REITs keine Körperschaftssteuer zahlen, wird auch weiterhin die Mehrheit der REIT-Dividenden als normales Einkommen besteuert. Jedoch wurde in diesem Zuge der maximale Steuersatz von 38,6% auf 35% gesenkt. 15

Gemäß den Angaben von NAREIT fallen REIT-Dividenden unter einen noch geringereren Steuersatz, wenn sie die folgenden Anforderungen erfüllen:

ƒƒDer individuell betroffene Steuerzahler ist selbst in einer niedrigeren Steuerstufe, oder

ƒƒDer REIT schüttet Veräußerungsgewinne aus (max. Steuersatz 15%), oder

¹⁵ Vgl. URL: http://www.nareit.com/aboutreits/faqtext.cfm

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ƒƒDer REIT schüttet Dividenden aus, die er aus einer steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaft oder einer anderen Kapitalgesellschaft erhalten hat (max. Steuersatz 15%), oder

ƒƒDer REIT zahlt in Ausnahmefällen die Körperschaftssteuer und behält die Einnahmen zurück (max. Steuersatz 15%).

NAREIT verfügt über einen Datenbestand, dessen Auswertung ergab, dass im Jahr 2003 ungefähr ein Drittel der REIT-Dividenden die Vorraussetzung für eine geringere Besteuerung erfüllten. 16

2.3. REIT - Formen

Das vielfältige Spektrum der REITs bietet Investoren eine Vielzahl von alternativen Investitionsmöglichkeiten. Zur einfachen Unterscheidung haben sich drei Kategorietypen manifestiert: Equity REITs, Mortgage REITs und Hybrid REITs. In den Anhängen 1 bis 3 sind die verschiedenen Vertreter des amerikanischen REIT-Sektors aufgelistet.

2.3.1. Equity REITs

Ein Equity REIT ist ein öffentlich gehandeltes Unternehmen, dessen grundlegendes Geschäft der Kauf, das Managen, das Renovieren, das Instandhalten und das gelegentliche Verkaufen von Immobilien ist. Die Gesellschaft beschäftigt sich auch mit dem Erwerb von Grundeigentum und treibt eigene Projektentwicklungen voran, wenn die gesamtwirtschaftliche Situation für diese Vorhaben günstig ist. 17

Der wesentliche Unterschied zu anderen Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern besteht darin, dass Equity REITs die Grundstückserwerbe und die damit anschließend verbundenen Projektentwicklungen zur Verbesserung des

¹⁶ Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

¹⁷ Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.13

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eigenen Portfolios tätigen, anstatt die Entwicklungen nach Fertigstellung zu verkaufen. 18

Equity REITs erlauben ihren Anlegern nicht nur die Bestimmung des Immobilientyps in den sie investieren, sondern auch eine Bestimmung der geographischen Lage der Investitionsobjekte ¹⁹ .

2.3.2. Mortgage REITs

Mortgage REITs sind REITs, die Kredite und andere Verbindlichkeiten, die durch Immobilien abgesichert sind, halten und herausgeben. Die Gesellschaft verleiht Geld direkt an Immobilienbesitzer und -betreiber oder verlängert Darlehen durch die Übernahme von Krediten oder Hypotheken. In der heutigen Zeit verlängern Mortgage REITs Hypothekenkredite nur noch bei real existierenden Gebäuden. Viele moderne Mortgage REITs managen ihr Zinsrisiko durch die Verwendung von gesicherten Hypothekeninvestitionen und dynamischen Hegding-Techniken. ²⁰ Im Gegensatz zu den Equity REITs, die weniger Volatilität in der Zinsänderung aufzeigen und, historisch betrachtet, die größeren Gewinne durch eine stabilere Marktpreisentwicklung mit geringerem Risiko und mehr Liquidität auf lange Sicht hin entwickeln, können Mortgage REITs zeitweise und unter bestimmten Umständen auch kurzfristig spektakuläre Gewinne erwirtschaften. 21

2.3.3. Hybrid REITs

Durch die Kombination der Investmentstrategien von Equity REITs und Mortgage REITs sind Hybrid REITs Gesellschaften, die einerseits gewerbliche Immobilien besitzen und andererseits durch gewerbliche Immobilien gesicherte Hypotheken halten.

¹⁸ Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

¹⁹ Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.14

²⁰ Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

²¹ Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.13-14

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2.5. Investitionssektoren der REITs

In der Welt der REITs ist es möglich, in nur jede erdenkliche Sparte und jeden nur vorstellbaren Sektor zu investieren. Apartment-REITs, Hotel-REITs, Industrial-REITs, Office-REITs, Retail-REITs und Manufactured Housing REITs sind nur die wichtigsten und größten Sektoren der amerikanischen REIT-Wirtschaft. ²⁸ Durch ihre treffenden Bezeichnungen sind die Investitionsziele der verschiedenen REITs selbsterklärend. Bisher nicht genannt sind die Diversified-REITs, deren Investitionsziel gleichzeitig im Büro- und Industriesektor liegt. Neben den Hauptsektoren existiert natürlich eine Vielzahl verschiedener, kleinerer Immobilientypen, die Investitionsziel spezialisierter REITs sind. Es gibt REITs für Einfamilienhäuser, Outlett Malls, Lagerflächen und Investitionen im Gesundheitssektor, ebenso wie erfolgreich agierende REITs für Golfplätze und Gefängnisse.

Die folgende Abbildung zeigt die Gewichtung der Hauptsektoren, basierend auf ihrer Marktkapitalisierung.

Abb. 2: Gewichtung der REIT-Sektoren

Quelle: NAREIT, REIT Industry Fact Sheet, Stand 30.06.2004

²⁸ Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.66

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Zusätzlich zu der Möglichkeit, den REIT nach den Immobilien auszuwählen, in die er investiert, hat ein Anleger auch die Möglichkeit, die REITs nach ihren geographischen Investitionszielen auszuwählen. Die meisten amerikanischen REITs agieren nicht flächendeckend, sondern beschränken ihren Aktionsradius auf bestimmte geographische Gebiete. Durch die Weitläufigkeit des Landes und die immensen Entfernungen bestehen bezüglich Investitionskultur und Risikobereitschaft für Investitionen in dieselben Immobilientypen große Unterschiede bei den Rahmenbedingungen, zum Beispiel einer Büroimmobilie in Texas und derselben Immobilie im Herzen von New York. ²⁹ Durch die Spezialisierung des REIT-Managements auf ausgewählte Immobilien-Typen und ausgewählte geographische Gebiete wird eine Professionalisierung erreicht, die sich in den Anlagequoten und Dividenden widerspiegelt. Natürlich ist das funktionierende Management nicht die einzige Basis für die erwartete Performance. Wie der europäische Immobilienmarkt, unterliegt auch der amerikanische bestimmten Zyklen und der Wert und die Profitabilität hängen von immobilienspezifischen Bedingungen wie Lage, Mietpreisänderungen,

Vermietungsraten und Mietern ab. Genauso bestimmend sind das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die wirtschaftliche Gesamtsituation des Makromarktes, Zinsraten und die Inflation.

Da jeder REIT-Sektor zusätzlich seine eigenen Besonderheiten aufweist, wird im Folgenden noch näher auf die wichtigsten Sektoren eingegangen.

2.5.1. Der „Residential“ - Sektor

Die Residential-REITs investieren in Apartments, Mehrfamilienhäuser und andere Wohnflächen. Ihr Anteil am gesamten REIT-Markt beträgt bei einer Marktkapitalisierung von nahezu 40,7 Milliarden US-Dollar, über 15 Prozent. ³⁰ Im Composite REIT Index von NAREIT waren Ende August 2004 insgesamt 26 Residential-REITs gelistet. Üblicherweise erwerben, entwickeln und betreiben

²⁹ Vgl. Goebel / Maloney / Perry, REITs for Rookies, 2002

³⁰ Vgl. NAREIT, REIT Industry Fact Sheet, NAREIT Real-Time Index, Stand 01.09.2004

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diese Unternehmen Wohnanlagen und Apartments, die von der Gartenwohnung bis zum Penthouse variieren können.

Wie bereits erwähnt, gibt es unter den REITs auch geographische Spezialisierungen. Neben Vertretern wie Archstone-Smith und Equity Residential Properties, die als Local-Player gelten, gibt es einige Apartment-REITs wie AvalonBay Communities, die ihren Aktionsradius entlang der gesamten Ost- und Westküste sehen.

Im Gegensatz zu Mietvertragslaufzeiten von 10 bis 15 Jahren im Büro- und Gewerbebereich, beträgt die übliche Laufzeit von Mietverträgen im Apartmentbereich 6 Monate bis 1 Jahr, was diesen Bereich der REITs viel sensitiver auf Marktveränderungen reagieren lässt. Die Nachfrage nach Apartments ist abhängig vom lokalen Arbeitsmarkt, vom Kaufpreis für Einfamilienhäuser und von der Höhe der Hypothekenzinsen. Während sich eine Veränderung des Arbeitsmarktes direkt auf die Nachfrage nach Apartments auswirkt, steigert der gleiche Umstand im ersten Schritt die Diskussionen um den Kauf oder die Anmietung von Häusern.

2.5.2. Der „Office“ - Sektor

Der Sektor Office-REITs wird im Composite REIT Index von NAREIT von 22 REIT-Unternehmen vertreten, deren gesamte Marktkapitalisierung bei ca. 41,9 Milliarden US-Dollar liegt. Diese REITs erwerben, entwickeln und betreiben Bürogebäude - angefangen bei Büros in 1A-Bürolagen der wichtigsten und größten amerikanischen Städte, bis hin zu Einzelbüros in Bürokomplexen der Vor-und Kleinstädte. ³¹ Während das Portfolio der kleinsten Office-REITs einen Flächenbestand von weniger als eine Million Quadratmeter aufweist, übersteigt der Flächenbestand des Marktführers Equity Office Prop die 10 Millionen-Quadratmeter-Grenze. ³² Equity Office Prop repräsentiert mit einer

Marktkapitalisierung von 11,5 Milliarden US-Dollar einen Anteil von circa 27,5 Prozent des gesamten Office-REIT-Sektors.

³¹ Vgl. Goebel / Maloney / Perry, REITs for Rookies, 2002

³² Vgl. NAREIT Real-Time Index, Stand 01.09.2004

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Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge für Mieter der Klasse A in innerstädtischen CBD ³³ -Lagen und den überdurchschnittlichen Vorstadtlagen reicht von 7 bis 20 Jahren. Schätzungsweise 12-15 Prozent der Mietverträge laufen jedes Jahr aus, was gleichzeitig bedeutet, dass ungefähr 85 Prozent der Einnahmen bis in das nächste Jahr hinein gesichert sind. 34

2.5.3. Der „Industrial“ - Sektor

Der amerikanische Industrial-REIT-Sektor wird von 8 REITs abgedeckt, die gemeinsam eine Marktkapitalisierung von 17,1 Milliarden US-Dollar abbilden. ³⁵ Die Spezialisierung dieser REITs liegt beim Erwerb, der Entwicklung und dem Betreiben von Industrieimmobilien, welche es in den verschiedensten Formen gibt. Das Spektrum reicht hier von Lagerhäusern mit einem kleinen Anteil Büroflächen über Produktionsflächen bis hin zu Service Centern mit mehr als 20% Büroflächenanteil.

Die meisten Industrial-REITs generieren ihre Einnahmen aus gewerblichen Mietverträgen, die in der Regel eine Laufzeit von 5 bis 6 Jahren haben. Ähnlich wie im Bürosektor laufen jährlich zwischen 15 - 25 Prozent aller Mietverträge aus. Da die Höhe der Miete für Handelsflächen an den Umsatz des Mieters gekoppelt ist, können die Mieteinnahmen eine starke Volatilität aufweisen - stärker als die Einnahmen aus dem Geschäft des Betreibens derselben Immobilie, welches direkt durch den Wirtschaftszyklus und die Expansionspläne des Mieters beeinflusst sind. 36

³³ CBD - Central Business District (innerstädtische Bürozentren)