Regelungsmöglichkeiten zur Miethöhe in langfristigen Gewerberaummietverträgen

1. Vereinbarte Miethöhe

Der für beide Mietvertragsparteien aus wirtschaftlicher Sicht zentrale Regelungsgegenstand ist regelmäßig die Vereinbarung der Miethöhe. Zudem ist die Entrichtung der Miete an den Vermieter nach § 535 Abs.2 BGB Hauptleistungspflicht des Mieters. Anders als im Bereich des Wohnraummietrechts, in dem eine relativ starre Preisbindung existiert, sind die Parteien eines Gewerbemietvertrages frei in der Bestimmung der Höhe der zu zahlenden Miete. Eine Grenze ist hier lediglich durch die Vorschrift des § 138 BGB gesetzt. Erfüllt die vereinbarte Höhe der Miete den Tatbestand der Sittenwidrigkeit oder des Wuchers, so führt dies, da es sich bei der Miethöhe um einen essentiellen Bestandteil eines Mietvertrages handelt, zu Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages und nicht nur der Mietklausel¹. Die Nichtigkeit wirkt ab Vertragsschluss; das Mietverhältnis gilt als von Anfang an nicht geschlossen. Wird dies erst nach vollzogenen Mietverhältnis erkannt, so ist die überhöhte Miete nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzugewähren, wobei eine Nutzungsentschädigung in ortsüblicher Höhe abzusetzen ist².

Im Bereich des Gewerbemietrechts ist insbesondere der § 138 Abs.2 BGB von Bedeutung. Dessen Absatz 2 setzt ein objektives und subjektives Element voraus. Objektiv muss ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen. Aus subjektiver Hinsicht müssen weitere sittenwidrige Umstände hinzukommen, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigen oder ein Ausnutzen der Unerfahrenheit des Vertragspartners³. In objektiver Hinsicht wird in Bezug auf die Beurteilung eines auffälligen Missverhältnisses die ortsübliche Marktmiete als Maßstab herangezogen. Von der Rechtsprechung ist im Bereich der Geschäftsraummiete ein solches Missverhältnis angenommen, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Marktmiete um mindestens 100% übersteigt⁴. In subjektiver Hinsicht wird von der Rechtsprechung eine besonders verwerfliche Gesinnung des Begünstigten gefordert. Eine solche Gesinnung wird von der Rechtsprechung vermutet, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung kein auffälliges, sondern ein krasses Missverhältnis besteht. Im Bereich der Gewerberaummiete wird ein solches regelmäßig angenommen, wenn die vereinbarte die ortsübliche Marktmiete um mehr als 200% übersteigt⁵. Allerdings werden die Grenzen der wucherischen oder sittenwidrigen Miete im Bereich der Gewerberaummiete äußerst selten erreicht⁶.

Diese gesetzlichen Vorgaben müssen von den Parteien eines Gewerberaummietvertrages beachtet werden; darüber hinaus sind sie frei in der Vereinbarung der Miethöhe. Die vereinbarte Miete muss in einem Gewerberaummietvertrag nicht zwingend in einem konkreten Geldbetrag benannt werden. Sie muss nicht ausdrücklich bestimmt werden; es reicht aus, wenn sie bestimmbar ist⁷. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, so fehlt es an einer entsprechenden Einigung der Mietvertragsparteien über einen wesentlichen Vertragsbestandteil, was dazu führt, dass der Mietvertrag nicht wirksam zustande gekommen ist⁸. Ist das Mietverhältnis dennoch in Vollzug gesetzt worden, ohne dass eine schriftliche mietvertragliche Einigung vorliegt, so ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt; das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Insofern bedarf auch die Vereinbarung der Miethöhe besonderer Sorgfalt, um ungewünschte Rechtsfolgen zu vermeiden.

Weder eine Verletzung des Bestimmtheitsgrundsatzes noch eine Missachtung der Schriftform bewirkt die Vereinbarung einer Quadratmetermiete. Hierbei wird die Miete pro Quadratmeter festgelegt, ohne einen Gesamtbetrag im Mietvertrag festzulegen. Dabei können die Quadratmeterpreise auf verschiedene Funktionsflächen des Mietobjekts begrenzt oder einzeln aufgeschlüsselt werden, wie beispielsweise für Verkaufsflächen, Lageflächen, Nebenflächen, Allgemeinflächen usw. Wesentlich für die abschließende Bestimmung der Mietfläche ist bei der Festlegung einer Quadratmetermiete die Festlegung einer Berechnungsmethode im Mietvertrag, wie beispielsweise die Festlegung nach DIN 277 oder gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.). Dies gilt natürlich in besonderem Maße bei der sog. Vermietung vom Reißbrett, wenn also der Mietgegenstand bei Abschluss des Mietvertrages noch gar nicht existiert. Durch die Vereinbarung einer Quadratmetermiete erhalten beide Mietvertragsparteien einerseits die Flexibilität, die Miete an die tatsächliche Größe des Mietgegenstandes anzupassen, andererseits die Sicherheit, nicht mehr als die tatsächlich genutzte Fläche zahlen zu müssen.

Im Bereich der Geschäftsraummiete wird, um beiden Seiten ein gewisses Maß an Planungssicherheit zu gewährleisten, häufig die Mietfläche als Quadratmeterzahl dennoch zumindest ungefähr als ca.-Angabe in den Mietvertrag mit aufgenommen. Hier ist zu beachten, dass auch eine solche Angabe als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden kann. Das soll vor allem bei der Vermietung noch nicht fertig gestellter Mieträume gelten⁹ oder auch deshalb, da im Gewerberaummietrecht die Vereinbarung einer Quadratmetermiete die Regel sein soll¹⁰. Ob dies tatsächlich so ist, kann dahingestellt bleiben, denn Vermieter sind wegen dieser rechtlichen Unwägbarkeiten dazu übergegangen, eine zusätzliche Klarstellung in den Mietvertrag mit aufzunehmen, nach der es sich bei der Flächenangabe um keine zugesicherte Eigenschaft handelt. Gleichwohl bestehen natürlich zumindest dem Grunde nach Minderungsrechte des Mieters für den Fall, dass die Mietfläche wesentlich von den Mietvertragsangaben abweichen sollte (vgl. oben III.3.).

Durch die Vereinbarung einer, von der tatsächlichen Größe des Mietgegenstandes weitgehend unabhängigen, pauschalen Festmiete lassen sich die oben skizzierten Schwierigkeiten natürlich vermeiden. Hier wird ein fester Mietbetrag vereinbart. Eine Angabe der Größe der Mietfläche ist im Hinblick auf die Umlage der Nebenkosten nur noch dann erforderlich, wenn es am Mietobjekt weitere Mitmieter gibt¹¹. Dann sollte eine Klausel in den Vertrag aufgenommen werden, dass die Quadratmeterangabe lediglich für die Nebenkosten- bzw. Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt wird und der Vermieter im Übrigen keine Gewähr für die Größe der Mietfläche übernimmt¹². Vermieter sollten eine solche Klausel in den Mietvertrag mit aufnehmen, um so mögliche Haftungsrisiken ausschließen zu können.

Eine weitere Möglichkeit, die Miete verbindlich, jedoch variabel, festzulegen, ist die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Hier hat der Mieter als Miete einen bestimmten Prozentsatz seines Umsatzes im Mietobjekt an den Mieter zu zahlen. Der Vermieter beteiligt sich auf diese Weise am geschäftlichen Risiko bzw. Erfolg des Mieters¹³. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete, die im Einzelhandel absolut üblich ist, begegnet keinen Bedenken. Sie kann entgegen einer vereinzelt vertretenen Ansicht¹⁴ auch formularvertraglich vereinbart werden¹⁵, denn es ist angesichts der weiten Verbreitung der Umsatzmiete und der weitgehenden Branchenüblichkeit nicht nachvollziehbar, wieso eine Umsatzmietklausel überraschend im Sinne von § 2305 c BGB sein soll. Eine Ausnahme stellt die Vermietung von Gewerbemieträumen zum Betrieb einer Apotheke dar. Hier ist die Vereinbarung einer Umsatzmiete nach § 8 S.2 ApoG generell verboten.

Da die Parteien bei der Vereinbarung der Umsatzmiete weder an zivilrechtliche noch an steuerrechtliche Begriffsvorgaben gebunden sind, können sie im Vertrag frei regeln, welche Umsätze bei der Berechnung der Umsatzmiete zugrundegelegt werden sollen. Üblicherweise wird bei der Vereinbarung der Umsatzmiete der Netto-Umsatz, also unter Abzug der Mehrwertsteuer, angesetzt. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auch festgelegt werden, welche Umsätze genau zur Berechnung der Miete herangezogen werden sollen, und ob bzw. wie Skonti, Boni, Internetumsätze usw. zu berücksichtigen sind¹⁶. Aus dem gleichen Grund sind auch die Kontrollrechte des Vermieters so klar und deutlich wie möglich zu formulieren. Zwar kann ein Recht des Vermieters zur Kontrolle der vom Mieter angegebenen Umsatzzahlen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung angenommen werden, über deren Umfang und Ausmaß kann es jedoch zu Unklarheiten kommen¹⁷. Insofern sollte hier ausdrücklich vereinbart werden, dass sowohl die Umsatzmeldung als auch Umsatz- und Belegaufstellung von einem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater zu prüfen und zu testieren sein soll. Der Vermieter erhält so Gewissheit über die Richtigkeit der Angaben des Mieters; der Mieter stellt sicher, dass seine Geschäftsdaten nur einem zur Berufsverschwiegenheit Verpflichteten offenbart werden¹⁸.

Da der Vermieter aber in der Regel nicht das vollständige Geschäftsrisiko seines Mieters mitttragen gewillt sein wird, wird im Bereich der Umsatzmiete in der Regel eine sog. Mindestmiete vereinbart. Vermieter sind allein aus dem Grund schon auf die Vereinbarung einer Mindestmiete angewiesen, um sich zur Deckung seiner Vermieterpflichten und Finanzierungsverpflichtungen einen Mindestzufluss an Mieteinnahmen erhalten zu können. Entweder wird ein Mindestmietanteil vereinbart, der zusätzlich zur Umsatzmiete zu zahlen ist, oder es wird, was zulässig ist, ein Sockelbetrag vereinbart, bei dem die Umsatzmiete erst zum Tragen kommt, sofern der Umsatzanteil den Sockelbetrag übersteigt. Diese Kombination aus Umsatz- und Mindestmiete ist, auch formularmäßig, zulässig¹⁹.

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¹ BGH NZM 2005, 944;KG Berlin, GE 2002, 328; Blank/Börstinghaus, § 535 Rdn.469.

² Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap.10, Rdn. 37; Palandt/Sprau, § 812 Rdn.28.

³ BGH NJW 2000, 1255.

⁴ BGH NZM 2004, 741; KG Berlin NZM 2001, 587; Bub/Treier, II. Rdn.7154.

⁵ OLG München, ZMR 1996, 550; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap.10, Rdn.44.

⁶ OLG München, NZM 1999, 224.

⁷ BGH, WuM 1990, 140; Fritz, Rdn.93; Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdn.72.

⁸ Steinke/Niewerth/Ludwig, Rd.102.

⁹ OLG Hamm, WuM 1998, 151.

¹⁰ OLG Köln, WuM 1999, 282.

¹¹ Leo, MDR 2004, 259, 260.

¹² vgl. Fritz, Rdn.704.

¹³ Lindner-Figura, NZM 1999, 492, 493.

¹⁴ Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn.230.

¹⁵ Palandt/Weidenkaff, § 5353 Rdn.74; Leo, MDR 2004, 259, 260; Lindner-Figura, NZM 1999, 492; Engel/Bösenberg, MitRB 2009, 243.

¹⁶ Lindner-Figura, NZM 1999, 492, 493; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, § 535 Rdn.231.

¹⁷ Wolf/Eckert/Ball, Rdn.420; Bub/Treier, III., Rdn.23: Lindner-Figura, NZM 1999, 492, 494.

¹⁸ Leo, MDR 2004, 259, 260.

¹⁹ Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn.229; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap.10, Rdn.58.