Energiemanagement in der Wohnungswirtschaft

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Zielsetzung der Arbeit und Vorgehensweise

1. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.1. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Wohnungswirtschaft
1.2. Lage auf dem Energiemarkt
1.3. Rechtliche Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft
1.3.1. Integrierte Energie- und Klimaprogramm (IEKP)
1.3.1.1. Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)
1.3.1.2. Auswirkungen der EnEV-Novelle auf die Wohnungswirtschaft
1.3.1.3. Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizKV)
1.3.1.4. Auswirkungen der HeizKV-Novelle auf die Wohnungswirtschaft
1.3. Investitionen in Energetisches Bauen
1.4. Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft

2. Energiemanagement in Wohnungsunternehmen
2.1. Gründe für die Einführung des Energiemanagements
2.2. Verankerung des Energiemanagements in die Unternehmensstrategie
2.3. Energiemanagement und Wirtschaftlichkeit im Unternehmen

3. Begründung und Einordnung des Energiemanagements
3.1. Energiemanagement – Management auf operativer Ebene
3.2. Energiemanagement – Management auf strategischer Ebene
3.3. Energiemanagement – Einbindung in den Lebenszyklus einer Immobilie

4. Energiemanagement im Lebenszyklus eines Gebäudes
4.1. Energiemanagement während der Projektentwicklung
4.2. Energiemanagement während der Planungsphase eines Gebäudes
4.2.1. Nutzerorientierte Grundlagenermittlung
4.2.2. Energieeffiziente Grobkonzepte in der Vorplanung
4.3. Energiemanagement während der Erstellungsphase
4.4. Dokumentation der Daten für die Bewirtschaftungsphase
4.5. Energiemanagement während der Nutzungsübergabe und des Neubetriebes
4.5.1. Nutzungsübergabe
4.5.2. Aufgaben während des Neubetriebes
4.6. Energiemanagement während der Nutzungsphase
4.6.1. Systematisches Energiemanagement
4.6.1.1. Anpassung der Betriebsführung / Gebäudeautomation
4.6.1.2. Investitionen in die Anlagentechnik
4.6.1.3. Gebäudehülle
4.6.2. Energieoptimierung der Medienverbräuche
4.6.2.1. Kostenoptimierung der Wasserversorgung
4.6.2.2. Kostenoptimierung der Wärmeversorgung
4.6.2.3. Kostenoptimierung der Stromversorgung
4.6.3. Smart Metering – Eine Lösung zur Energieoptimierung?
4.6.3.1. Funktionsweise von Smart Metering
4.6.3.2. Vergleich zwischen Grundtarif und intelligentem Tarif
4.6.3.3. Breitbandanschluss als Voraussetzung für Smart Metering
4.6.3.4. Offene Fragestellungen in der Wohnungswirtschaft
4.7. Energiemanagement in der Sanierungsphase
4.7.1. Energieliefer-Contracting als Energiemanagementinstrument
4.7.1.1. Rechtliche Situation des Energiecontractings
4.7.1.2. Marktübersicht bundesweit tätiger Energie-Contractoren
4.7.1.3. Kalkulation Contracting
4.8. Energiemanagement in der Verwertungsphase

Zusammenfassung und Ausblick

Anlagen

Literaturverzeichnis

Informationen aus Vorlesungen

Quellen aus Zeitungen und Magazinen

Quellen aus dem Internet

Ehrenwörtliche Erklärung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Nettoumlaufvermögen 2008 in Deutschland

Abbildung 2: Skaleneffekte durch Herstellung und Vertrieb

Abbildung 3: Gleichgewicht zwischen Ausgaben und Einnahmen als Voraussetzung für Wirtschaftlichkeit

Abbildung 4: Einteilung Gebäudemanagement

Abbildung 5: Lebenszyklus von Immobilien

Abbildung 6: Beeinflussbarkeit der Bewirtschaftungskosten im Verlauf des Lebenszyklus einer Immobilie.

Abbildung 7: Stand der Information – Idealzustand

Abbildung 8: Stand der Information – mit Facility Management

Abbildung 9: Stand der Information – ohne Facility Management

Abbildung 10: Marktsituation differenziert nach Contracting-Modelle 2003.

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Verbrauchspreise für Haushalte.

Tabelle 2: Vergleich zwischen Grundtarif und Smart-Tarif

Tabelle 3: Contracting-Kalkulation – Projektdaten

Tabelle 4: Contracting-Kalkulation – Investitionskosten

Tabelle 5: Contracting-Kalkulation – Endenergie-Nutzenergie

Tabelle 6: Contracting-Kalkulation – Verbrauchskosten Neuanlage

Tabelle 7: Contracting-Kalkulation – Betriebsgebundene Kosten

Tabelle 8: Contracting-Kalkulation – Investitionskosten

Tabelle 9: Contracting-Kalkulation – Kostenvergleich

Tabelle 10: Contracting-Kalkulation – Kostenvergleich

Tabelle 11: Marktübersicht bundesweit tätiger Wärme-Contractoren

Tabelle 12: Marktübersicht bundesweit tätiger Wärme-Contractoren

Tabelle 13: Marktübersicht bundesweit tätiger Wärme-Contractoren

Zielsetzung der Arbeit und Vorgehensweise

Das Thema Energiemanagement ist aktueller denn je. In allen Bereichen, sei es in der Industrie, Verkehr und in der Wohnungswirtschaft wird Energie verbraucht. Auf die Verknappung bzw. Verteuerung der Energieträger wird sensibel reagiert. Es wird nach Lösungen geforscht, wie mit den knappen Ressourcen schonender umgegangen werden kann.

Die Wohnungswirtschaft verbraucht einen erheblichen Teil der Energie. Im Vergleich zur Industrie, in der Prozesse und damit verbunden auch der Energieverbrauch stetig optimiert wurde, besteht in der Wohnungswirtschaft in dieser Hinsicht Aufholbedarf.

Das Energiemanagement ist ein Teil des Facility Managements. Das Facility Management wird eher in der industriellen und der gewerblichen Immobilienwirtschaft angesiedelt, als in der Wohnungswirtschaft. Dem entsprechend wird in der Wohnungswirtschaft dem Energiemanagement bisher nur wenig Aufmerksamkeit beigetragen.

In dieser Arbeit wird der Versuch unternommen, darzustellen, in wie fern Energiemanagement in der Wohnungswirtschaft angewendet werden kann. Aus der bestehenden Literatur ist nur wenig zum Thema Energiemanagement in der Wohnungswirtschaft zu entnehmen. Mehr Inhalt zum Thema Energiemanagement bietet sich aus der Literatur an, die sich auf das industrielle Facility Management konzentriert. Es wird versucht, aus diesen Inhalten eine Analogie auf die Wohnungswirtschaft zu transformieren.

Um das Energiemanagement in der Wohnungswirtschaft zu veranschaulichen, orientiert sich diese Arbeit an den Lebenszyklus einer Immobilie. Es wird in jeder Lebenszyklusphase dargestellt, welche Möglichkeiten durch das Energiemanagement bestehen, den Energiebedarf eines Gebäudes zu optimieren. Dabei richten sich alle Phasen auf die Nutzungsphase aus, in der innerhalb des Lebenszyklus eines Gebäudes die meiste Energie verbraucht wird.

Zuvor werden Randbedingungen behandelt, welche für das Energiemanagement innerhalb der Wohnungswirtschaft relevant sind, so zum Beispiel rechtliche Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung.

Das Energiemanagement weist Schnittstellen zu vielen anderen Bereichen auf und ist somit aus einer ganzheitlichen Sicht zu betrachten. Es wird innerhalb dieser Arbeit der Versuch unternommen, das Energiemanagement aus vielen Blickwinkeln zu betrachten, um somit den interdisziplinären Charakter des Energiemanagements zu verdeutlichen und die Bedeutung für die Wohnungswirtschaft zu stärken.

1. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bevor auf den Bereich Energiemanagement eingegangen wird, sind wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen zu behandeln. Die Wohnungswirtschaft stellt eine wesentliche Bedeutung für die Volkswirtschaft dar, auf die in Kürze eingegangen wird. Veränderungen im Energiesektor haben unmittelbare Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. Aus diesem Grund ist auch dieser als Teilthema in dieser Diplomarbeit zu berücksichtigen. An dem Wirtschaftszweig Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind unterschiedliche Marktteilnehmer anzutreffen. Um das Zusammenwirken der verschiedenen Teilnehmer zu harmonisieren, werden von der Politik rechtliche Rahmenbedingungen geschaffen, die auch mit der politischen Linie übereinstimmen müssen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen die für das Thema Energiemanagement und Wohnungswirtschaft von Bedeutung sind, werden ebenfalls behandelt.

1.1. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Wohnungswirtschaft

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist von zentraler Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft. Mit rund 40,05 Millionen Wohnungen in Deutschland im Jahr 2008^[1] sorgte sie für Beschäftigung und wirtschaftliche Stabilität. Am Nettoumlaufvermögen waren Wohnbauten im Jahr 2008 mit 4.062,85 Milliarden Euro mit einem Anteil von 51 Prozent vertreten.^[2] Für die volkswirtschaftliche Gesamtleistung am Bruttoinlandsprodukt trägt die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit bei. So hat im Jahr 2006 der Wirtschaftszweig Grundstücks- und Wohnungswesen, Vermietung, Erbringung von Dienstleistungen mit einem Anteil von 23,12 Prozent zu der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung mit beigetragen. Dies stellt einen Jahresbetrag von 516,8 Milliarden Euro dar.^[3]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Nettoumlaufvermögen 2008 in Deutschland^[4] (Eigener Entwurf)

1.2. Lage auf dem Energiemarkt

Weitere Rahmenbedingungen die auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen sind, ist die Lage auf dem Energiemarkt. Die Wohnungswirtschaft inklusiv öffentlicher Gebäude verbrauchen 40 Prozent des Gesamt-Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser.^[5] Von privaten Haushalten werden rund 85 Prozent des gesamten Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser eingesetzt.^[6] Umso sensibler wird auf Preisschwankungen auf dem Energiemarkt reagiert.

Ursachen für steigende Energiepreise resultieren neben politischen Rahmenbedingungen auch aus den zunehmenden Energiebedarf, knapper werdenden Ressourcen und den rückläufigen Kraftwerkkapazitäten.^[7]

Der Primärenergieverbrauch der Welt stieg von 1990 bis 2008 um ca. 50 Prozent.^[8] Der Preis für ein Barrel Rohöl^[9] hat sich seit 1991 bis 2009 von 18,62 Dollar auf 59,62 Dollar um ca. 320 Prozent erhöht.^[10] Die Einfuhrpreise der Energieträger Rohöl, Erdgas und Steinkohle nach Deutschland haben sich in demselben Zeitraum ebenfalls verteuert. Es fand eine proportionale Steigerung von ca. 240 Prozent statt.^[11]

Die Verbrauchspreise für Energie bei deutschen Haushalten wiesen ebenfalls eine Teuerung auf. Für leichtes Heizöl, Erdgas, Strom, Briketts und Fernwärme mussten Verbraucher im Jahr 2009 gegenüber dem Jahr 1991 durchschnittlich 177 Prozent mehr ausgeben.^[12] Am höchsten fand eine Teuerung beim leichten Heizöl mit 195 Prozent statt. Die Fernwärme verteuerte sich um 142 Prozent am geringsten. Die Teuerungsrate für Strom lag im Mittelfeld bei 151 Prozent. So mussten private Stromverbraucher im Jahr 2009 für Strom durchschnittlich 22,44 Cent pro kWh ausgeben.^[13]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Verbrauchspreise für Haushalte^[14] (Eigener Entwurf)

1.3. Rechtliche Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft

In der Wohnungswirtschaft sind viele Prozesse die im Tagesgeschäft getätigt werden bzw. Rechte von Mietern und Eigentümern durch Verordnungen und Normen bzw. Gesetze geregelt. Vorgaben aus der Politik kommen aktuell zum Thema Energie. Von ihr werden Ziele zur Energieeinsparung festgelegt. Die Umsetzung dieser Ziele wird durch Verordnungen geregelt. Diese haben unmittelbaren Einfluss auf die Wohnungswirtschaft. So werden zum Beispiel Vorgaben gemacht, welche Eigenschaften Baumaterialien für den Bau von Wohnungen haben sollen. In den nächsten Kapiteln wird auf die Veränderungen einiger rechtlicher Rahmenbedingungen eingegangen, die für die Wohnungswirtschaft von Bedeutung sind.

1.3.1. Integrierte Energie- und Klimaprogramm (IEKP)

Das von der Bundesregierung im Jahr 2007 bzw. 2008 verabschiedete Integrierte Energie- und Klimaprogramm (IEKP) soll die Weichen für eine klimaverträgliche Energieversorgung in Deutschland stellen und Maßnahmen für einen effizienten Klimaschutz festlegen.^[15] Dieses Programm knüpft an das Konzept der Europäischen Kommission für mehr Klimaschutz an. Die Europäische Union hat sich in diesem Aktionsplan die Zielvorgabe gesetzt, den Energiebedarf so zu steuern und zu verringern sowie Energieverbrauch und Energieversorgung gezielt so zu beeinflussen, dass bis zum Jahr 2020 insgesamt 20 Prozent des jährlichen Energieverbrauchs eingespart werden können. Jährlich entspricht dies 1,5 Prozent bis zum Jahr 2020.^[16]

Das Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung umfasst 29 Maßnahmen, vor allem zugunsten von mehr Energieeffizienz und mehr erneuerbaren Energien. Wichtige Änderungen im Rahmen dieses Programmes betreffen den Gebäudesektor mit mehr als 40 Prozent am gesamten Energieverbrauch. Es sollen Potenziale zur Minderung der CO2-Emissionen und Energieeinsparungen im Gebäudebereich genutzt werden. Die Vorgaben aus dem IEKP haben Auswirkungen auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie auf die Heizkostenverordnung.^[17]

1.3.1.1. Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) ist die umsetzende Verordnung des im Frühjahr 2009 ebenfalls novellierten Energieeinsparungsgesetzes (EnEG). Sie gehört zum Recht der Bau- und Wohnungswirtschaft.

Mit der Novellierung der Verordnung trat eine materiell-rechtliche Verschärfung ein. Diese haben unmittelbaren Einfluss auf die Herstellung der zur Errichtung, Änderung und Nutzung benötigten Bauprodukte.^[18]

Die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) stellt verschärfte Anforderungen an die Errichtung und die wesentlichen Änderungen von Gebäuden, weitet einzelne Nachrüstpflichten aus, sieht die Außerbetriebnahmen und den Ersatz von Nachtstromspeicherheizungen im Rahmen der wirtschaftlichen Vertretbarkeit vor und stärkt Maßnahmen des Vollzugs der Energieeinsparverordnung.^[19] Konkret resultieren aus der Novellierung folgende Anforderungen^[20]:

- Jahres-Primärenergiebedarf soll bei Neuerrichtung von Wohn- und Nichtwohnbauten um durchschnittlich 30 % sinken.
- Jahres-Primärenergiebedarf soll beim Gebäudebestand um durchschnittlich 15 % bis 30 % sinken.
- Pflicht zur Dämmung oberster bzw. begehbare oberster Geschossdecken.
- Pflicht zur Nachrüstung der Klimaanlagen im Bestand mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen der Be- und Entfeuchtung.
- Langfristige und stufenweise Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen mit einem Alter von mindestens 30 Jahren.
- Hoheitliche Überwachung des Vollzugs der Verordnung durch Bezirksschornsteinfegermeister im Rahmen der Feuerstättenschau: Vornahmen bestimmter Prüfungen, Setzen von Fristen zur Nacherfüllung, Unterrichtung der zuständigen Behörde im Falle der Nichterfüllung.
- Private Nachweise in Form von Unternehmer- und Eigentümererklärungen zur Stärkung des Vollzugs der Verordnung, insbesondere bei Durchführung bestimmter Arbeiten im Gebäudebestand, gekoppelt mit einer behördlichen Stichprobenkontrolle.
- Bundeseinheitliche Bußgeldvorschriften für Verstöße gegen zentrale Anforderungen der Energieeinsparverordnung.

1.3.1.2. Auswirkungen der EnEV-Novelle auf die Wohnungswirtschaft

Durch die Novellierung der Energieeinsparverordnung sollen langfristig Energieverbräuche reduziert und daraus resultierend Energiekosteneinsparungen ermöglicht werden. Mittelfristig werden die Wirtschaft und private Bürger durch die verschärften energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand sowie an Neubauten mit einer durchschnittlichen Baukostensteigerung von etwa drei bis vier Prozent der Gesamtkosten einer Maßnahme belastet.^[21]

Durch die hohen energetischen Anforderungen wird die Nachfrage nach Bauprodukten von hoher Qualität steigen, so dass geringe Preisanpassungen möglich sind. Da zukünftig mehr höherwertige Bauprodukte eingesetzt werden als bisher und diese somit zu Standardprodukten werden, sind dafür infolge von Skaleneffekten bei Herstellung und Vertrieb mit sinkenden oder stabilen Preisen zu rechnen.^[22]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Skaleneffekte durch Herstellung und Vertrieb^[23] (Eigener Entwurf)

Auf das allgemeine Preisniveau, insbesondere auf das Verbraucherpreisniveau sind geringfügige Erhöhungen zu erwarten. Dies gilt nicht für das Mietniveau. So ist zu erwarten, dass die erhöhten Baukosten an Mieter in Form von Mietsteigerungen weiter gereicht werden, diese jedoch durch die eingesparten Energiekosten kompensiert werden.^[24]

1.3.1.3. Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizKV)

Die Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser wird seit 1981 von der Heizkostenverordnung (HeizKV) geregelt. Die Heizkostenverordnung verpflichtet die Erfassung des Energieverbrauchs für die zentrale Beheizung von Räumen und für die zentrale Warmwasserbereitung sowie die Verteilung der hierdurch entstandenen Kosten auf die Nutzer nach Verbrauch. Eine Erfassung und verbrauchsabhängige Verteilung wird in rund 16 Millionen Einheiten durchgeführt.^[25] Zum 1. Januar 2009 trat die novellierte Fassung der Heizkostenverordnung in Kraft. Durch die Novellierung soll ein erhöhter verbrauchsabhängiger Anteil bei der Abrechnung der Heizkosten berücksichtigt werden. Diese Änderung ist darauf ausgerichtet, die Motivation der Nutzer zur Energieeinsparung zu stärken. Eine nicht abschließende Übersicht über die Änderungen der Heizkostenverordnung wird folgend aufgezeigt^[26]:

- Durch die Novelle soll eine Umrüstung der Geräte zur Verbrauchserfassung bis Ende 2013 stattfinden. Dies betrifft Geräte die vor dem 1. Juli 1981 in Betrieb genommen wurden und Bestandsschutz genießen sowie Warmwasserkostenverteiler, die seit dem 1. Januar 1987 eingesetzt wurden.
- Ebenfalls bis Ende 2013 soll eine Änderung stattfinden, die es ermöglichen soll, die Energiemenge für die Warmwassererwärmung mit einem Wärmezähler zu messen. Die bisherige Methode die Kosten der Warmwasseraufbereitung über eine Formel aus der verbrauchten Warmwassermenge zu ermitteln, soll nur noch in Ausnahmen möglich sein.
- Konnte der Gebäudeeigentümer gegenüber dem Mieter den Wärmeverbrauch bisher zwischen 50 und 70 Prozent nutzerabhängig abrechnen, gibt es seit der Novelle klare Regelungen. 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn Gebäude mit Öl oder Gas geheizt werden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Durch diese Regelung sollen Nutzer in einem Gebäude, welches einen vergleichsweise hohen Verbrauch hat, der auch messtechnisch erfasst wird, durch den hohen verbrauchsabhängigen Kostenanteil zum Sparen ermuntert werden.
- Bisher durfte der Verteilerschlüssel einmalig innerhalb der ersten drei Jahre geändert werden. Dieser kann nun zukünftig unbegrenzt geändert werden, wenn die Vorerfassung nach Nutzergruppen getätigt werden soll, durch eine bauliche Maßnahme die nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt wird oder andere sachgerechte Gründe erstmalig vorliegen.
- Neu zu den Betriebskosten hinzugekommen, sind die Kosten der Verbrauchsanalyse. Daraus sollen insbesondere die Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre ersichtlich sein.
- Anders als bisher einmal jährlich, soll das Ableseergebnis des Warmwasserverbrauchs dem Nutzer innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Darauf kann verzichtet werden, wenn der Nutzer das gespeicherte Ableseergebnis aus den Messgeräten abrufen kann oder die Nutzeinheit einen Warmwasserzähler aufweist.

1.3.1.4. Auswirkungen der HeizKV-Novelle auf die Wohnungswirtschaft

Durch die Novellierung der Heizkostenverordnung kommen auf die Wohnungswirtschaft erhebliche Veränderungen zu. Kosten im Rahmen der Umstellung der bisherigen Erfassungsgeräte, auf Geräte die den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügen, werden auf Gebäudeeigentümer zukommen. In Hinblick auf die Übergangszeit bis Ende des Jahres 2013 können die Umstellungsmaßnahmen über den Zeitraum verteilt werden, so dass planbare und möglichst unbelastete Investitionen möglich werden.

Auswirkungen auf die Einzelpreise bzw. das allgemeine Preisniveau, insbesondere das Verbraucherpreisniveau, die aus der geänderten Heizkostenverordnung bezüglich der Umstellung auf neuartige Messinstrumente ausgehen, sind nicht zu erwarten.^[27]

Durch die Erhöhung des verbrauchsabhängigen Wertes des Wärmeverbrauchs auf 70 Prozent sowie die Aufnahme der Kosten zur Verbrauchsanalyse in die Betriebskosten, ist kurz- bis mittelfristig mit einer Mehrbelastung der Betriebskosten von Mietern zu rechnen. Sollten sich die Erwartungen die aus der Novelle der Heizkostenverordnung ausgehen bestätigen, so ist langfristig mit einem geänderten Nutzerverhalten bezüglich Energieverbrauch und somit geringen Betriebskosten zu rechnen.

1.3. Investitionen in Energetisches Bauen

Die Wohnungswirtschaft stellt sich auf die Veränderungen am Energiemarkt ein. Es werden Investitionen in die Gebäudesanierung getätigt, wodurch der Energieverbrauch sowie der CO2-Ausstoß gemindert werden soll. Der Staat bringt derartige Investitionen ebenfalls voran. So ist laut Bundesbauministerium geplant, die Energieeffizienz von Wohnungen zu steigern.^[28] Der Bund will derartige Investitionen mit den CO2-Gebäudesanierungsprogrammen fördern. Die energetische Gebäudesanierung ist ein zentraler Bestandteil des Integrierten Energie- und Klimaprogramms (IEKP) vom August 2007. Für die Umsetzung von Klimaschutzes und Energieeffizienz wurde ein ordnungspolitischer Rahmen durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) geschaffen. Die Einführung des Energieausweises soll für mehr Transparenz bezüglich des Energieverbrauches sorgen. Durch die im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms des Bundes aufgelegten KfW-Programme wurden seit 2006 bis Ende 2009 insgesamt 6 Milliarden Euro Fördermittel für das energieeffiziente Bauen und Sanieren von Wohnraum sowie zur Sanierung der lokalen und sozialen Infrastruktur zur Verfügung gestellt.^[29]

1.4. Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft

Durch die Lage auf den Energiemärkten und darauf folgend durch die gesetzlichen Vorgaben, ist in der Wohnungswirtschaft zunehmend ein Nachhaltigkeitsgedanke entstanden. Neben Fragestellungen des energetischen Bauens von Neubauten, welche in der Planungs- und Errichtungsphase einer Immobilie behandelt werden, ist auf die Themen energetische Gebäudesanierung und Bestandsverwaltung einzugehen. Im Jahr 2008 wurden im Vergleich zum Vorjahr 16,5 % weniger Wohnungen fertig gestellt.^[30] Dadurch nimmt das Bestandsmanagement von Immobilien zunehmend an Bedeutung zu. Neben den Phasen Planung und Herstellung sowie Nutzung hat eine Immobilie auch weitere Lebenszyklusphasen wie Leerstand, Sanierung und Verwertung die zu berücksichtigen sind. In all diesen Phasen sind Themen der Nachhaltigkeit zu berücksichtigen. Ein Thema welches sich der Nachhaltigkeit widmet, ist das Energiemanagement. Ganzheitliches Energiemanagement von Immobilien soll in den nächsten Kapiteln behandelt werden.

2. Energiemanagement in Wohnungsunternehmen

In diesem Kapitel werden Gründe für die Einführung des Energiemanagements in Wohnungsunternehmen aufgezeigt. Diese Gründe können auch als übergeordnete Zielsetzungen angesehen werden, die sich aus den strukturellen Veränderungen ableiten lassen.

Auch wird hier veranschaulicht, warum es sinnvoll sein kann, das Energiemanagement im Unternehmensleitbild eines Wohnungsunternehmens zu verankern.

Schlussendlich wird verdeutlicht, dass das Energiemanagement nicht unabhängig von anderen Bereichen im Unternehmen als übergeordnetes Ziel angesehen werden darf, sondern mit den Konsens der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren ist.

2.1. Gründe für die Einführung des Energiemanagements

Dem Thema Energiemanagement wird in der Industrie eine hohe Bedeutung beigetragen. Ein Grund dafür ist der hohe Energieaufwand welcher für die Herstellung von Gütern benötigt wird. Aber auch die Wohnungswirtschaft hat steigendes Interesse daran, Energie effizienter zu nutzen. Gründe für die Einführung des Energiemanagements in der Wohnungswirtschaft können wie folgt benannt werden:

- Seit der Liberalisierung auf den Strom- und Gasmärkten sind vielfältige Beschaffungsmöglichkeiten vorhanden, was mehr Wettbewerb erzeugt. Wohnungsunternehmen können somit zwischen mehreren Energielieferanten frei wählen.
- Mieter weisen eine wachsende Sensibilität bezüglich Inanspruchnahme von Energiequellen aus natürlicher Ressourcen auf.
- Steigende Energiepreise erzeugen ein verstärktes Kostenbewusstsein der Mieter bezüglich Betriebskosten.
- Der Einsatz von energieeffizienten und umweltschonenden Energietechniken kann zur positiven Imagebildung eines Wohnungsunternehmens beitragen.
- Der Einsatz von energieeffizienten und umweltschonenden Energietechniken kann die Wohnqualität verbessert werden.
- Die Betriebskosten können durch den Einsatz energieeffizienter Energietechniken gesenkt werden.

2.2. Verankerung des Energiemanagements in die Unternehmensstrategie

Die Betriebskosten gewinnen in der Wohnungswirtschaft für die Vermarktbarkeit von Wohnraum immer mehr an Bedeutung. Grund dafür sind die steigenden Energiepreise (vgl. Kap. 1.2.), die sich in den steigenden Betriebskosten wiederspiegeln. Durch den veralteten Immobilienbestand (vgl. Kap. 4.6.) welcher sich energietechnisch nicht auf dem aktuellen Stand der Technik befindet, wird die Problematik der Betriebskostensteigerung zusätzlich verdeutlicht.

Da die Betriebskosten (z. B. für Warmwasser, Heizkosten, etc.) von den Mietern getragen werden, fühlen sich einige Vermieter nicht in der Pflicht diese zu optimieren. Die Mieter reagieren dem entsprechend mit einer geringeren Nachfrage für die betroffenen Wohnungen bzw. sind bereit nur noch einen geringen Mietzins zu entrichten. Diese Situation kann die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsunternehmen zusätzlich belasten.

Um langfristig erfolgreich zu sein, kann es hilfreich sein, das Energiemanagement in die Unternehmensstrategie mit einzubinden, mit der sich die Zukunft eines Wohnungsunternehmens gestalten lässt. Das Energiemanagement kann Ziele formulieren, die in Einklang mit der Unternehmensstrategie stehen. Aus diesen Zielen werden Handlungsgrundsätze abgeleitet. Mit diesen Zielen und Handlungsgrundsätzen bindet sich die Unternehmensleitung, die für eine verbesserte Energieeffizienz erforderliche motivationalen, personellen und materiellen Ressourcen bereitzustellen.^[31]

Die Ziele des Energiemanagements können auf unterschiedlicher Art zum Beispiel auf betriebsorganisatorischer Ebene formuliert werden: Formulierung einer betrieblichen Energiepolitik. Auf technischer Ebene kann versucht werden, technische Anlagen zu optimieren. Betriebswirtschaftliche Ziele können lauten: Reduzierung der jährlichen Energiekosten um z. B. 15 Prozent. Auch können energetische Ziele erreicht werden, in dem Mieter zum Energiesparen sensibilisiert werden. So können z. B. regelmäßige Mietertreffen organisiert werden, bei denen der richtige Umgang mit Energie geschult wird. Ökologische Ziele können formuliert werden: Verminderung der CO²-Emmission durch Energieträgerumstellung.

Ziele des Energiemanagements^[32]

Betriebswirtschaftliche Ziele:

- Ganzheitliche und interdisziplinäre Betrachtung des Energiemanagements
- Dauerhafte Verankerung
- Gegebenenfalls Erstellung von regelmäßigen Energieberichten
- Straffung der Organisation
- Festlegung externer Zuarbeit, Abgleich mit eigener personeller Ressourcen

Technische Effizienzziele:

- Umsetzung eines technischen Gesamtkonzeptes
- Optimierung aller technischen Anlagen (Funktion und Betrieb)
- Installation hocheffizienter Geräte und Anlagen
- Reduzierung des Aufwands zur Datenerfassung und Verarbeitung
- Aufbereitung der Datenbestände, Darstellung der Hauptverbraucher in witterungsbereinigten Zeitreihen

Betriebswirtschaftliche Ziele:

- Umsetzung aller wirtschaftlichen Einsparpotenziale in angemessenen kurzer Zeit
- Vorsorge für Stabilisierung der Effizienz, keine Strohfeuereffekte
- Wirtschaftliche Gesamtbetrachtung: Vermeidung geringer Investitionen auf Kosten hoher Betriebskosten
- Festlegung von Wirtschaftlichkeitskriterien bei der Bewertung von Energieeinsparinvestitionen
- Soweit möglich Formulierung von Kenngrößen für die definierten Ziele
- Verursachgerechte Zuordnung von Energiekosten zu Kostenstellen

Verhaltensbezogene Ziele (weiche Maßnahmen):

- Steigern der internen Zufriedenheit durch Einhaltung und Erhöhung der Qualität
- Anreizsysteme für die Nutzer zur Kosteneinsparung
- Durchführung von Schulungen und Aktionen

Ökologische Ziele:

- Verminderung der CO² Emission durch verbesserte Energieerzeugung und -ausnutzung
- Vorbildfunktion durch bewussten Umgang mit Energie

Durch eine offensive und nachhaltige Energiepolitik können Betriebskosten gesenkt werden. Da Betriebskostenoptimierungen oft mit technischen Maßnahmen verbunden sind, wird eine Steigerung des Wohnwertes erreicht. Dies kann ein Argument für Mietzinserhöhungen sein, was langfristig zur verbesserten wirtschaftlichen Situation der Wohnungsunternehmen beitragen kann.

Ausgehend für die Definition einer Strategie ist die Bestandsanalyse.^[33] Eine umfangreiche Bestandsanalyse ist die Grundlage für die Planung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Die Bestandsanalyse enthält sowohl technische wie auch wirtschaftliche Aspekte als Grundlage für die Strategieentwicklung.^[34] Als Basis für die Bestandsanalyse dient die Portfolio-Analyse. In ihr werden wichtige Kriterien abgebildet, anhand verdeutlicht wird, an welchen Objekten Maßnahmen vordringlich und wirtschaftlich sinnvoll sind. Kriterien können zum Beispiel sein: Standort, Bauzustand, Ausstattungsmerkmal, Kostenstruktur, Miethöhe. Anhand einer Verknüpfung der unterschiedlichen Daten lassen sich Argumente für oder gegen eine Investitionsentscheidung ableiten.^[35] Investitionsentscheidungen sind auch hinsichtlich Energieeffizienzmaßnahmen an Objekten zu beurteilen. Möglich ist dies anhand eines Benchmarking. Hier wird dargestellt, inwiefern Wohnanlagen hinsichtlich definierter Energiekennwerte zu einander stehen.^[36]

2.3. Energiemanagement und Wirtschaftlichkeit im Unternehmen

Das Hauptziel welches an das Energiemanagement gestellt wird, ist die Energieeinsparung bzw. die Energieoptimierung. Dieses Ziel darf in einem wohnungswirtschaftlichen Unternehmen nicht als primäres Ziel angesehen werden, welches über anderen Zielen im Unternehmen steht. Vielmehr ist eine ganzheitliche Sicht notwendig, die es ermöglicht unterschiedliche Zielsetzungen unter einer Strategie zu vereinen.

Ein bedeutendes Ziel, welches in einem Unternehmen stets bei allen Entscheidungen zu berücksichtigen ist, ist die Wirtschaftlichkeit. Ist dieses Ziel nicht gegeben, so kann ein Unternehmen nicht bestehen. Die vom Energiemanagement ausgehenden Investitionen, die zur Kostenreduzierung bzw. Kostenoptimierung beitragen sollen, müssen stets mit dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit im Einklang sein.

Wirtschaftlichkeit heißt, Investitionen in Abhängigkeit der Amortisationszeit zu betrachten. Wirtschaftlichkeit heißt auch, die Investitionskosten auf den Mietzins bzw. die Betriebskosten der Mieter umlegen zu können. Das Kapital welches für Investitionen ausgegeben wird, muss sich in einem niedrigeren Energieverbrauch wiederspiegeln können, um das Ziel der Wirtschaftlichkeit einzuhalten. Nicht nur harte Faktoren, sondern auch weiche Faktoren wie Mieterzufriedenheit tragen unmittelbar zum Betriebserfolg bei. So können betriebskostenarme Wohnungen als Marketinginstrument eingesetzt werden, welches die Mieterbindung stärkt und somit langfristig zur Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens beiträgt. Kurz gefasst, ist die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens vom Gleichgewicht zwischen Ausgaben und Einnahmen abhängig.

[...]

---

^[1] Vgl. Statistisches Bundesamt (1) (2008), S. 6.

^[2] Vgl. Statistisches Bundesamt (2) (2010), o. S.

^[3] Vgl. Statistisches Bundesamt (3) (2009), o. S.

^[4] Vgl. Statistisches Bundesamt (2) (2010), o. S.

^[5] Vgl. BMVBS (1) (2010), o. S.

^[6] Vgl. BMVBS (1) (2010), o. S.

^[7] Vgl. BFE (2010), o. S.

^[8] Vgl. BMWI (1) (2009), o. S.

^[9] OPEC Korb.

^[10] Vgl. BMWI (2) (2010), o. S.

^[11] Vgl. BMWI (2) (2010), o. S.

^[12] Vgl. BMWI (2) (2010), o. S.

^[13] Vgl. BMWI (2) (2010), o. S.

^[14] Vgl. BMWI (2) (2010), o. S.

^[15] Vgl. BMWI (3) (o. J.), o. S.

^[16] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 62-63.

^[17] Vgl. BMWI (3) (o. J.), o. S.

^[18] Vgl. Gierga, M. (2009), S. 2.

^[19] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 62.

^[20] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 63-65.

^[21] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 69.

^[22] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 69.

^[23] Anlehnung an Elben, H./Handschuh, M. (2004), S. 36.

^[24] Vgl. BMWI (4) (2008), S. 70.

^[25] Vgl. BMWI (5) (2008), S. 7.

^[26] Vgl. BFW (o. J.), o. S.

^[27] Vgl. BMWI (5) (2008), S. 8.

^[28] Vgl. Neumann (2010), o. S.

^[29] Vgl. BMVBS (1) (2010), o. S.

^[30] Vgl. Krumbein (2009), o. S.

^[31] Vgl. Baedeker, H./Meyer-Renschhausen, M. (2006), S. 20-21.

^[32] Vgl. Baedeker, H./Meyer-Renschhausen, M. (2006), S. 184-185.

^[33] Vgl. GdW (2003), S. 23.

^[34] Vgl. GdW (2003), S. 23.

^[35] Vgl. GdW (2003), S. 23.

^[36] Vgl. GdW (2003), S. 24.