Immobilienerwerb in Australien


Seminararbeit, 2011
28 Seiten, Note: 1,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

EINLEITUNG

1 ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZU AUSTRALIEN
1.1 Staatsaufbau
1.2 Rechtssystem
1.3 Immobilienmarktdaten

2 EIGENTUMSARTEN
2.1 Alleineigentum
2.2 Miteigentum

3 IMMOBILIENERWERB
3.1 Vertragsanbahnung
3.2 Abschluss des Kaufvertrages
3.2.1 Privater Verkauf
3.2.2 Auktion
3.3 Rechtstitelprüfung
3.4 Eigentumsübertragung
3.4.1 Eigentumstitel
3.4.1.1 Common Law Title
3.4.1.2 Torrens Title
3.4.1.3 Company Title
3.4.1.4 Strata Title
3.4.1.5 Community Title
3.5 Erwerbskosten
3.6 Versicherungszeitpunkt
3.7 Cooling-Off Period

4 ERWERBSBESCHRÄNKUNGEN FÜR AUSLÄNDER
4.1 Immobilien zu Wohnzwecken
4.1.1 Fertiggestellte Immobilien
4.1.2 Bauland
4.1.3 Renovierungsbedürftige Immobilien
4.1.4 Advanced Off-the-Plan Approval
4.1.5 Integrated Tourism Resorts
4.2 Gewerbeimmobilien
4.2.1 Fertiggestellte Immobilien
4.2.2 Bauland

5 COMMON LAW SYSTEM VS. TORRENS SYSTEM
5.1 Common Law System
5.2 Torrens System

6 STEUERLICHE ASPEKTE
6.1 Stempelsteuer
6.2 Grundsteuer

7 FAZIT

LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

„All business is local“. Dieses Statement, welches üblicherweise in Zusammenhang mit Marketingstrategien gebracht wird, galt lange Zeit ebenso für die Immobilienwirtschaft. Immobilienmärkte waren über Jahre geprägt von regionalem Geschehen und an überregionale bzw. inter- national agierende Investoren vermochte niemand zu denken. Im Rahmen der Globalisierung ändert sich dies jedoch in letzten Jahren, wobei sich nicht die grundlegende Eigenschaft der Immobilie, die Standortgebundenheit, veränderte, sondern das Kapital der zugrunde-liegenden Investition erstmals grenzüberscheitend diversifiziert wurde. Aufgrund dieser immer weiter zunehmenden Verflechtung der internationalen Immobilienmärkte soll im Folgenden der Immobilienerwerb im Australien sowohl aus Investorensicht als auch aus der Sicht von Privatpersonen analysiert werden. In Kapitel 2 wird eine kurze Übersicht über das australische Rechtssystem, den Staatsaufbau sowie die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt gegeben. Im nachfolgenden Kapitel wird auf die Eigentumsarten eingegangen und diese hinsichtlich ihrer spezifischen Charakteristika untersucht. Kapitel 4 beschäftigt sich mit dem Immobilien- erwerb, beginnend mit der Vertragsanbahnung über den Abschluss des Kaufvertrages bis hin zur letztendlichen Eigentumsübertragung. Die Erwerbsbeschränkungen für Ausländer, welche den zentralen Punkt dieser Seminararbeit bilden, werden im Kapitel 5 behandelt. Hier erfolgt eine explizite Unterscheidung zwischen den Immobiliennutzungsarten als auch deren Entwicklungszustand hinsichtlich der Immobilienzyklen. Im vorletzten Kapitel werden auf zwei Eigentumstitel bzw. deren Historie und Prinzipien eingegangen, welche bereits in Kapitel 4 angesprochen wurden. Abschließend werden die steuerlichen Aspekte des Immobilien- erwerbs am Beispiel des Bundesstaates South Australia darlegt.

1 Allgemeine Informationen zu Australien

1.1 Staatsaufbau

Die australische Regierung entspricht einer parlamentarisch- föderativen Monarchie, mit Königin Elisabeth II als Staatsoberhaupt1. Diese Regierungsform ist stark an das “English Westminster System“ angelehnt und umfasst die Commonwealth-Regierung als auch sechs Bundesstaaten sowie zwei selbstverwaltete Territorien. Charakteristisch für das “English Westminster System“ ist, dass Staatsoberhaupt und Regierungsoberhaupt nicht ein und dieselbe Person sind, eine exekutive Regierung, zusammengesetzt aus Mitgliedern des Parlaments und diesem gegenüber direkt verantwortlich. Australiens Regierung ist in drei Regierungsebenen unterteilt, an dessen oberster Stelle die australische Bundesregierung steht, welche in die drei Gewalten, Legislative, Exekutive und Judikative unterteilt ist. Die Aufgabenbereiche der Bundes- regierung umfassen insbesondere die Bereiche Finanzen und Steuern, Verteidigung, Gesundheitssystem, Einwanderung, Luftverkehr, Auswärtige Beziehungen sowie den Außenhandel.

Auf zweiter Ebene befindet sich die Regierung der sechs Bundesstaaten, die gleich der Bundesregierung in die drei Gewalten aufgeteilt sind und deren Verantwortlichkeit in den Bereichen Erziehung, Bildung, Transport und Gesundheitswesen liegt. Auf der letzten Ebene regeln die Kommunal- regierungen die Entwicklung und Planung sowie lokale Verwaltungs- dienstleistungen2.

1.2 Rechtssystem

„Das australische Rechtssystem basiert auf dem “Common Law“ britischer Prägung“3. “Common Law“ ist ein Rechtssystem dessen Entwicklung auf einzelnen Präzedenzfällen vor Gericht basiert und daher oftmals auch als “Case Law“ bezeichnet wird4. An der Spitze des austra- lischen Rechtssystems steht der Oberste Gerichtshof (High Court), der sich aus einem Oberrichter und sechs weiteren Richtern zusammensetzt.

Ihre Funktion umfasst die Berufungs- und Revisionsinstanz als auch den Verfassungsgerichtshof.

Neben dem Verfassungsgerichtshof gibt es auf Bundesebene den Familiengerichtshof “Family Court of Australia“, den Bundesgerichtshof ‚ “Federal Court of Australia“ wie auch die Gerichte der sechs Bundes- staaten und zwei Territorien. Die einzelnen Bundesstaaten operieren aufgrund ihres eigenen Rechtssystems, welches somit ebenfalls einen eigenen Gerichtsaufbau impliziert, unabhängig voneinander5.

1.3 Immobilienmarktdaten

Australiens Immobilienmarkt verzeichnet trotz der Zinserhöhungen von 3,0% in 2009 auf 4,75% in 2011 ein kontinuierliches Wachstum, welches vor allem auf folgende Gründe zurückzuführen ist6 :

- Der Nachfragebedarf der schnell wachsenden Bevölkerung kann nicht gedeckt werden
- Verstärkte Einwanderungen von 2004-2007
- Abnehmende Haushaltsgröße
- Strengere Mietbedingungen als in den USA
- Hypothekenzinsen befinden sich auf einem Rekordtief
- 10,4 Mrd. $ Unterstützung der Regierung für Ersterwerber

Laut dem Chef-Ökonom der HIA kann der nicht gedeckte Nachfrage- bedarf auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren vor allem auf strenge Stadtplanungsrichtlinien und Bodennutzungsbeschränkungen sowie die hohe Steuerbelastung für Bauunternehmer und Entwickler und letztendlich die Auswirkungen der Wirtschaftskrise zurückgeführt werden. Im Allgemeinen verzeichneten die Immobilienpreise in Q2 2010 einen Anstieg von 20% im Vergleich zum Jahr zuvor, welches wiederum auf der Zinserhöhung von 4% auf 4,25% im April 2010 der Reserve Bank of Australia basiert. Im weiteren Verlauf des Jahres stiegen die Immobilien- preise weiter, jedoch weitaus moderater als zuvor. Der Hauspreisindex für 8 Städte legte im Jahresvergleich in Q4 2010 um 5,8% (3,1 % real) zu, nach innerjährlichen Zuwächsen von 10,8% in Q3 und 16% in den ersten zwei Quartalen.7 Landesdurchschnittlich müssen mit Erwerbskosten von ca. 500 000 AUD gerechnet werden, wobei Sydney mit 670 000 AUD den Spitzenwert repräsentiert.8

2 Eigentumsarten

2.1 Alleineigentum

Aufgrund der Anlehnung an das englische Rechtssystem, befinden sich prinzipiell alle Grundstücke im Besitz der Krone, sodass nur im gewissen Umfang Rechte an einem Grundstück erworben werden können. Im Folgenden werden die verschiedenen Ausprägungen des Alleineigentums erläutert:

- “Fee Simple“
- “Fee Tail“
- “Life Estate“

Die erste Form, der sogenannte “Fee Simple“, in Australien am weitverbreitetsten, ermöglicht ein unbegrenztes Eigentum am Grundstück und kommt der kontinentaleuropäischen Begriffsdefinition von Eigentum am nächsten. Die Bezeichnung “Fee Simple“ hat mittelalterliche Herkunft, wobei „Fee“ bedeutet, dass der Besitz vererblich ist und „Simple“, dass der Besitz nicht auf eine bestimmte Erbengruppe beschränkt ist. Die Eigentumsform “Fee Simple“ beinhaltet folgende Rechte:

- Eigentumsübertragung während des Lebenszeit
- Vererbung im Todesfall an testamentarisch benannte Begünstigte
- Uneingeschränktes Wohnrecht, welches auf andere übertragen werden kann

Somit ist das Eigentum in Form des “Fee Simple“ ein auf unbefristete Dauer angelegtes Recht. Die einzige Ausnahme besteht, wenn im Todesfall keine Erbfolge mehr vorhanden ist und kein Begünstigter testamentarisch festgelegt wurde. In diesem Fall geht das Eigentum wieder in hoheitlichen Besitz über.

Eine andere Form ist der sogenannte “Fee Tail“, welcher in Australien kaum ]Benutzung fand und mittlerweile abgeschafft wurde. Entsprechend dem “Fee Simple“ handelt es sich hierbei um unbefristetes Eigentum an einem Grundstück. Diese Eigentumsform entstand aus dem ursprünglichen “Fee Simple“, wobei die Dauer des Eigentums an das Vorhandensein von Abkommen des Eigentümers gebunden ist. Der Hintergedanke des “Fee Tail“ war den Besitz innerhalb eines Familienklans zu halten solange dieser existiert9.

Die dritte Form des Eigentums, der sogenannte “Life Estate“, ist wiederum in “Ordinary Life Estate“ und “Estate pur autre vie“ unterteilt. Der “Ordinary Life Estate“ ermöglicht einer Person das Eigentum an einem Grundstück solange diese lebt. Im Falle des “Estate pur autre vie“ hat die Person A das Eigentum an einem Grundstück, solange eine Person B lebt. Das heißt die Lebensdauer der Person B bestimmt den Zeitraum des Eigentums von Person A.

Der wesentliche Unterschied der Ausprägungen des “Life Estate“ wird durch die Vererblichkeit gekennzeichnet, welche nur bei dem “Estate pur autre vie“ gegeben ist.10.

2.2 Miteigentum

Miteigentum, ebenfalls auch “Concurrent Ownership“ genannt, beschreibt den Anspruch von zwei oder mehreren Personen an einem Grundstück, von denen es in Australien zwei Ausprägungen gibt:

- “Joint Tenancy“
- “Tenancy in Common“

Das Konzept des Miteigentums erfordert einen indirekten Vergleich zwischen dem Alleineigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Eine Eigentumsübertragung an mehrere Alleineigentümer impliziert eine physische Unterteilung der Immobilie um ein gesondertes Eigentum an einem separaten Part des Grundstücks zu ermöglichen. Im Vergleich zum Miteigentum, welches keine physische Unterteilung der Immobilie erfordert, hat jeder Miteigentümer einen Anspruch auf einen ungeteilten Part an der Immobilie. Somit ist jeder Miteigentümer an der Immobilie besitzberechtigt und hat Anspruch auf die Miete bzw. Gewinne aus dieser. Dieses Merkmal des Miteigentums nennt sich “Unity of Possession“ und kommt sowohl bei der “Tenancy in Common“ als auch bei der “Joint Tenancy“ vor. Jedoch gibt es Unterschiede bei den zwei Ausprägungen des Miteigentums, welche im folgendem erläutert werden.

Zur Ausübung der “Joint Tenancy“ gibt es die sogenannten “Four Unities“ welche vorliegen müssen.

1. “Unity of Possession“: Alle Miteigentümer haben das gleiche Recht. Sie haben einen Anspruch an der gesamten Immobilie, ohne einen exklusiven Besitz an Grund und Boden.
2. “Unity of Time“: Dies setzt voraus, dass der Anspruch der Miteigen- tümer zur gleichen Zeit und mit demselben Hintergrund erworben wird11.
3. “Unity of Title“: Voraussetzung hierfür besteht im Erlangen des Anspruchs durch den gleichen Titel
4. “Unity of Interest“: Hierbei geht es um die Natur, den Umfang und die Dauer der Ansprüche der Miteigentümer, welche identisch sein müssen.

Jedoch garantieren auch diese “Four Unities“ keine Bildung einer “Joint Tenancy“, denn sobald ein Hinweis vorliegt, dass die Miteigentümer einen bestimmten Anteil am Grundstück halten, liegt eine “Tenancy in Common“ vor. In diesem Fall wird von den sogenannten “Words of Severance“gesprochen, wobei es auch hier Ausnahmen gibt, in denen ungeachtet der “Words of Severance“ eine “Joint Tenancy“ vorliegt.

Besondere Eigenschaften der Joint Tenancy sind:

- Gemeinschaftlicher Besitz an der ganzen Immobilie
- “Right of Survivorship“:Eigentumsrecht eines Miteigentümers geht im Todesfall auf einen anderen über (ius accrescendi)
- Teilung (severance)ist möglich
- Kein separater Anteil eines Miteigentümers an der Immobilie

Die “Tenancy in Common“ unterscheidet sich von der “Joint Tenancy“ anhand der folgenden Aspekte:

- “Tenants in Common“ besitzen einen separaten und eindeutigen Anteil am Gebäude
- Im Gegensatz zur “Joint Tenancy“ bei der die “Four Unities“ erfüllt werden müssen, erfordert die “Tenancy in Common“ nur die “Unity of Possession“
- Das “Right of Survivorship“ findet hier keine Anwendung. Im Todesfall wird das Eigentumsrecht testamentarisch oder durch gesetzliche Erbfolge übertragen
- Typische Formulierungen: “amongst“, “respectively“, “participate“, “between“, “share and share alike“, “to A and B in equal shares“12

3 Immobilienerwerb

3.1 Vertragsanbahnung

Bei Interesse an einem Objekt sucht man den anbietenden Immobilienmakler (real estate agent) auf. Der “Sale and Conveyancing Act 1994“ verpflichtet den Makler alle notwendigen Unterlagen für ein Grundstück, das er zum Verkauf anbietet, bereitzuhalten. Diese beinhalten unter anderem einen:

Vertragsentwurf mit allen Klauseln und Bedingungen Kopie der Eigentumsurkunde Kopie des Bebauungsplans sowie des Abwasserplans Nutzungsbeschränkungen des Grundstücks13

Der Erwerb einer Immobilie in Australien bezieht sich einzig und allein auf das Gebäude und das Grundstück. Gegenstände welche ohne Beschädigung des Grundstücks von diesem entfernt werden können sind grundsätzlich vom Erwerb ausgeschlossen, außer diese werden im dem Kaufvertrag explizit benannt und beschrieben.

Vor Abschluss des Kaufvertrages ist es üblich einen Gutachter heranzuziehen, der das Objekt auf verschiedene Mängel untersucht, da nachträglich festgestellte Mängel keinen Regressansprüchen unterliegen (caveat emptor).Hierfür gibt es in Australien verschiedene Institutionen die entweder eine Mängelliste veröffentlichen, wie der “Archicentre Architects Inspection Service“, oder Institutionen die Gutachter entgeltlich zur Verfügung stellen. Die zwei bekanntesten sind “The Home Advisory Division of the Royal Australian Institute of Architects“ und die “ Housing Industry Association“.

3.2 Abschluss des Kaufvertrages

Grundsätzlich ist zwischen der Erwerbsform des privaten Verkaufs, welcher hierzulande eher selten ist, und dem Erwerb in Wege einer Auktion zu unterscheiden.14

3.2.1 Privater Verkauf

In der Regel kommt der private Verkauf durch beauftragte Makler zustande, welche für die jeweiligen Parteien die Kaufvertrags- verhandlungen übernehmen und diese auch abschließen. In diesem Fall handelt der Makler im Interesse des Käufers bzw. Verkäufers und besitzt somit eine Vertretungsmacht, wobei eine Bindungswirkung erst mit der Unterzeichnung des ausgehandelten Kaufvertrages vorliegt.

Nach Abschluss des Kaufvertrages, ist eine sofortige Anzahlung bzw. “deposit money“ vom Käufer in Höhe von 10% des vereinbarten Kaufpreises an den Makler des Verkäufers zu entrichten. Diese wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt, auf welchem dem Käufer nur unter bestimmten Voraussetzungen vor der eigentlichen Eigentumsübertragung Zugriff gewährt wird. Danach erhält jede Partei die Vertragsurkunde mit der Unterschrift des Vertragspartners.

3.2.2 Auktion

Im Gegensatz zu dem privaten Verkauf findet der Erwerb im Wege der Auktion häufiger statt. Der Vertrag kommt hierbei durch zwei Phasen zustande:

1. Mündlicher Vertrag basierend auf dem Zuschlag während der Auktion
2. Schriftliche Unterzeichnung des Vertrages zur Einhaltung der Form- vorschriften

Im Vorfeld einer Auktion kann der potentielle Erwerber Einsicht in jene Dokumente nehmen, welche der Makler ebenfalls bei privater Veräußerung bereitstellen muss. Den Zuschlag erhält der Höchst- bietende, solange dessen Gebot das Mindestgebot übersteigt. Nach schriftlicher Unterzeichnung des Kaufvertrages ist eine 10% Anzahlung seitens des Erwerbers zu leisten, wobei dieser im Gegenzug eine vom Auktionator oder vom Verkäufer unterschriebene Ausfertigung des Kaufvertrages erhält. Der “Conveyancing Act 1919“ verpflichtet hierbei folgende Dokumente mitauszuhändigen:

- Einen Abwasserplan
- Einen Bebauungsplan
- Kopien der Dokumente, welche Grundstücksnutzungsbeschränkungen bekunden15

[...]


1 Clayton Utz, Wirtschaftsstandort Australien, 2009, S.4 , Commenwealth of Australia, Leben in Australien, 2007, S.22

2 http://australia.gov.au/about-australia/our-government/australias-federation,Stand: 04.06.2011

3 Clayton Utz, Wirtschaftsstandort Australien, 2009, S.4

4 Hans Paul Prümm, Australien - Gesellschaft, Staat Recht und Verwaltung, 2010 S.23

5 http://www.dfat.gov.au/facts/legal_system.html, Stand: 04.06.2011

6 http://www.rba.gov.au/chart-pack/interest-rates.html, Stand: 04.06.2011

7 http://www.globalpropertyguide.com/Pacific/Australia/Price-History, Stand: 04.06.2011

8 CB Richard Ellis, MarketView New South Wales Residential Q2 2011, 2011

9 Tooher, J. and Dwyer, B., Introduction into Property Law, 2002, Chapter 5 ff.

10 Tooher, J. and Dwyer, B., Introduction into Property Law, 2002, Chapter 5 ff.

11 Tooher, J. and Dwyer, B., Introduction into Property Law, 2002, Chapter 11ff.

12 Tooher, J. and Dwyer, B., Introduction into Property Law, 2002, Chapter 11 ff.

13 Land and Business Act 1994, Sec 11 , Practise Paper 202: Purchase of Residential Land, 2010, P202.15

14 Deutsch-australische Industrie- und Handelskammer, Immobilienerwerb in Australien, 2006, S.12 ff

15 Deutsch-australische Industrie- und Handelskammer, Immobilienerwerb in Australien, 2006, S.12 ff

Ende der Leseprobe aus 28 Seiten

Details

Titel
Immobilienerwerb in Australien
Hochschule
Hochschule Aschaffenburg
Veranstaltung
Internationales Immobilienrecht
Note
1,3
Autor
Jahr
2011
Seiten
28
Katalognummer
V191514
ISBN (eBook)
9783656164364
ISBN (Buch)
9783656164425
Dateigröße
491 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilienerwerb;, Australien;, Immobilienrecht;
Arbeit zitieren
Sebastian Stollhof (Autor), 2011, Immobilienerwerb in Australien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/191514

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