Ziel dieser Arbeit ist es, den Kauf eines selbst genutzten Eigenheims mit Hilfe der Investitionsrechnung, unter Berücksichtigung von heute gegebenen Umweltzuständen, auf die Vorteilhaftigkeit hin zu bewerten. Als Alternative zum Eigenheimerwerb wird die Miete einer vergleichbaren Immobilie betrachtet. Es wird dafür eine spezifische Kapitalwertformel entwickelt.
Bei einem Hauskauf handelt es sich um eine sehr langfristige Investition. Darum sind die Berechnungen auf Basis sehr weit in die Vergangenheit zurück reichender Datenreihen aufgebaut. Ziel war es, bei allen Daten auf Zeitreihen von 1951 bis 2000 bzw. 2001 zurückzugreifen. Dieses ist mit Ausnahme der Daten zu den Hypothekenzinsen, die erst seit 1955 statistisch erfaßt werden, gelungen.
Die Besonderheit des Immobilienmarktes ist die Unbeweglichkeit der Güter und dadurch die einmalige Lage und Standortentwicklung der Objekte. Der Immobilienmarkt setzt sich daher aus vielen kleinen Teilmärkten zusammen. Diese Arbeit beschäftigt sich mit zwei Einfamilien-Mittelreihenhäusern mit Keller. Das erste liegt zentral in einer Spielstraße in Bönningstedt und das zweite an einer Hauptstraße in Norderstedt. In beiden Fällen standen die Objekte zum Verkauf. Nicht verkaufte Mittelreihenhäuser der beiden Häuserzeilen wurden durch die Bauträgerfirma vermietet.
Ausgehend von den beiden Beispielen, werden die Auswirkungen einiger Einflußparameter auf die Investitionsentscheidung untersucht.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Themenstellung
1.2 Einordnung der Investitionsrechnung
1.3 Typen der Investitionsentscheidung
1.4 Art des Verfahrens
2 Die Investitionsrechnung
2.1 Finanzmathematische Grundbegriffe
2.2 Bewertungskriterium
2.3 Spezifische Modellannahmen
3 Einflußfaktoren des Kapitalwertes
3.1 Planungszeitraum
3.2 Kalkulationszinssatz
3.3 Auszahlungen
3.3.1 Auszahlungen zu Beginn des Planungszeitraums
3.3.1.1 Kaufpreis / Eigenkapital
3.3.1.2 Steuer und Gebühren
3.3.1.3 Maklercourtage
3.3.1.4 Summe der Auszahlungen zu Beginn des Planungszeitraums
3.3.2 Auszahlungen während des Planungszeitraums
3.3.2.1 Zinsen und Tilgung
3.3.2.2 Instandhaltungsrücklage
3.3.2.3 Nebenkosten
3.4 Einzahlungen
3.4.1 Einzahlungen während des Planungszeitraums
3.4.1.1 Die eingesparte Vergleichsmiete
3.4.1.2 Eigenheimzulage
3.4.2 Liquidationserlös am Ende des Planungszeitraums
3.5 Zusammenfassung zur Kapitalwertformel
4. Auswirkungen ausgewählter Einflußfaktoren auf das Ergebnis anhand zweier Modellfälle
4.1 Planungszeitraum
4.2 Kalkulationszinssatz
4.3 Eigenkapital
4.4 Aktueller Hypothekenzinssatz
4.5 Immobilienpreisentwicklung
5 Beurteilung und Bewertung
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, die ökonomische Vorteilhaftigkeit des Kaufs eines selbst genutzten Eigenheims im Vergleich zur Miete einer vergleichbaren Immobilie unter Verwendung der Investitionsrechnung zu bewerten und hierfür ein spezifisches Kapitalwertmodell zu entwickeln.
- Entwicklung einer spezifischen Kapitalwertformel für Immobilienentscheidungen
- Einflussfaktoren des Kapitalwertes (Planungszeitraum, Zinssätze, Kosten)
- Vergleich von Kauf- und Mietmodellen an konkreten Fallbeispielen
- Analyse der Auswirkungen von Eigenkapitalquoten und staatlicher Förderung
- Bewertung von Immobilieninvestitionen unter Berücksichtigung von Lage und Marktrenditen
Auszug aus dem Buch
3.3.1.2 Steuer und Gebühren
Beim Erwerb von inländischen Grundstücken fällt die Grunderwerbssteuer an, die seit 01.01.1997 3,5 % vom Kaufpreis beträgt und vom Käufer zu zahlen ist.
Für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Auflassung, die Bewilligung, die Auflassungsvormerkung und die Vollzugsgebühr fallen rund 1 % des Kaufpreises als Notargebühren an. Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr, die etwa 0,5 % des Kaufpreises beträgt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Definiert das Ziel der Arbeit, den Hauskauf als Investition zu bewerten, und ordnet die methodische Vorgehensweise sowie die Modellannahmen ein.
2 Die Investitionsrechnung: Erläutert die finanzmathematischen Grundlagen, insbesondere die Kapitalwertmethode als primäres Bewertungskriterium für die Vorteilhaftigkeit.
3 Einflußfaktoren des Kapitalwertes: Analysiert detailliert die verschiedenen Aus- und Einzahlungsströme wie Kaufpreis, Finanzierungskosten, Instandhaltungsrücklagen und staatliche Förderungen.
4. Auswirkungen ausgewählter Einflußfaktoren auf das Ergebnis anhand zweier Modellfälle: Wendet die theoretischen Grundlagen auf zwei konkrete Immobilienbeispiele an, um die Auswirkungen von Zinssätzen, Lage und Eigenkapital auf den Kapitalwert zu untersuchen.
5 Beurteilung und Bewertung: Fasst die Ergebnisse zusammen und betont die Notwendigkeit einer individuellen Analyse unter Berücksichtigung örtlicher und persönlicher Parameter.
Schlüsselwörter
Eigenheim, Investitionsrechnung, Kapitalwert, Baufinanzierung, Immobilienmarkt, Eigenkapitalquote, Vergleichsmiete, Hypothekenzins, Eigenheimzulage, Instandhaltungsrücklage, Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Anlagestrategie, Vermögensbildung, Immobilieninvestition.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht, unter welchen Bedingungen der Erwerb eines selbst genutzten Eigenheims eine finanziell vorteilhafte Investition im Vergleich zur Miete darstellt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Themen umfassen die Investitionsrechnung für Wohneigentum, die Modellierung von Finanzierungskosten, staatliche Förderungen sowie die Einflüsse von Kapitalmarktzinsen und Immobilienpreisentwicklungen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist die Entwicklung und Anwendung einer spezifischen Kapitalwertformel, um eine fundierte Entscheidungshilfe für potenzielle Immobilienkäufer zu bieten.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es werden dynamische Verfahren der Investitionsrechnung, insbesondere die Kapitalwertmethode, angewendet, um die langfristigen Zahlungsströme zu bewerten.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Einflussparameter wie Kaufnebenkosten, Zinsbindung, Tilgung, Instandhaltungsrücklagen sowie den Vergleich an zwei Modellfällen in Bönningstedt und Norderstedt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Kapitalwert, Eigenkapitalquote, Hypothekenzins, Eigenheimzulage und das Kaufpreis-Miete-Verhältnis.
Warum ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis so entscheidend?
Das Verhältnis fungiert als Indikator für die Vorteilhaftigkeit; liegt es unter einem kritischen Schwellenwert (hier 24,0), ist der Kauf gegenüber der Miete finanziell vorteilhafter.
Welchen Einfluss hat die staatliche Eigenheimzulage auf den Kapitalwert?
Die Eigenheimzulage stellt eine wichtige Einzahlungskomponente dar, die in den ersten acht Jahren den Kapitalwert der Investition signifikant positiv beeinflusst.
- Quote paper
- Christian Peters (Author), 2002, Das selbstgenutzte Eigenheim als Investitionsobjekt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1916
