Beim näheren Auseinandersetzen mit dem Immobilienmarkt und insbesondere mit den dort ausgewiesenen Objekten, können in regelmäßigen Abständen sogenannte "Anlageimmobilien" beziehungsweise "Renditeobjekte" entdeckt werden. Diese Immobilien sollen neben der Vermögensbildung dazu dienen, eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. In kaum einer Ausschreibung ist jedoch erkennbar, welche Rendite tatsächlich erwirtschaftet werden kann, da der Fokus hier eher in der Vermittlung des Objektes liegt.
Diese Arbeit hat das Ziel eine spezielle Form des Immobilienerwerbs hinsichtlich ihres betriebswirtschaftlichen Nutzens zu untersuchen: die Eigentumswohnung. Hierzu wird im ersten Schritt das Kaufobjekt mit den wichtigsten Rahmenbedingungen beschrieben. Im zweiten Schritt wird näher auf die Rückflüsse der geplanten Unternehmung eingegangen, indem die einzelnen Ein- und Auszahlungspositionen detailliert nach Art und anfallender Höhe beschrieben werden. Der dritte Schritt beinhaltet die Bewertung der Investition. [...]
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Beschreibung des Kaufobjektes
3. Cash-Flow-Ermittlung
3.1. Planungsprämissen
3.2. Einzahlungen
3.2.1. Einzahlungen aus Mieterträgen
3.2.2. Einzahlungen aus Finanzierung
3.3. Auszahlungen
3.3.1. einmalige Anschaffungskosten
3.3.2. einmalige Anschaffungsnebenkosten
3.3.3. laufende Kosten
3.3.4. Kosten des Leerstandes
4. Investitionsbewertung
4.1.1. Darstellung des zu verwendenden Verfahrens
4.1.2. Darstellung der Peer-Group und des Vergleichs-Index
4.1.3. Ermittlung der Beta-Faktoren
4.1.4. Adjustierung der Beta-Faktoren
4.1.5. Ermittlung des risikofreien Zinssatzes
4.1.6. Ermittlung der Marktrisikoprämie
4.1.7. Berechnung des CAPM
5. Bestimmung des Unternehmenswertes
6. Literaturverzeichnis
6.1. Internetquellen
6.2. Buch- und Zeitschriftenquellen
7. Anhang
Zielsetzung & Themen
Das primäre Ziel dieser Arbeit ist die betriebswirtschaftliche Bewertung einer Eigentumswohnung in Oranienburg unter Anwendung der Flow-to-Equity-Methode, um deren Eignung als Anlageobjekt für einen Investor zu prüfen.
- Analyse von Einzahlungen aus Mieteinnahmen und Finanzierung sowie Auszahlungen aus Anschaffungs- und laufenden Nebenkosten.
- Durchführung einer Investitionsbewertung mittels des Capital Asset Pricing Models (CAPM).
- Ermittlung marktüblicher Eigenkapitalkosten anhand einer Peer-Group börsennotierter Immobilienunternehmen.
- Berechnung des Unternehmenswertes durch Diskontierung der Cash-Flows nach Abzug von Fremdkapitalzinsen und Steuern.
Auszug aus dem Buch
3.3.3.laufende Kosten
Für die Berechnung der Grundsteuer ist nicht der Kaufpreis sondern der sogenannte Einheitswert der erworbenen Immobilie maßgeblich. Dieser liegt meist unter dem eigentlichen Kaufpreis. Für die Ermittlung des Geldabflusses wird in diesem Fall davon ausgegangen, dass der Einheitswert jedoch tatsächlich 41.000 € beträgt. Daraus ergibt sich folgendes Berechnungsschema:
Die Rate ist vierteljährlich an die Gemeinde zu entrichten, wodurch die Belastung je Quartal 132,74 € beträgt. Die Grundsteuer kann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dies ist im Rahmen dieses Projektes nicht der Fall, was bedeutet, dass die Grundsteuer ausschließlich durch den Eigentümer zu entrichten ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung skizziert das Ziel der Arbeit, die Rentabilität einer Eigentumswohnung als Anlageobjekt mittels einer speziellen betriebswirtschaftlichen Bewertung zu untersuchen.
2. Beschreibung des Kaufobjektes: Hier wird das spezifische Anlageobjekt, eine Eigentumswohnung in Oranienburg, hinsichtlich Lage, baulichem Zustand und Ausstattung detailliert vorgestellt.
3. Cash-Flow-Ermittlung: Dieses Kapitel bildet die Grundlage für die Bewertungsrechnung, indem alle Zu- und Abflüsse, von Mieteinnahmen bis hin zu laufenden Betriebskosten und Finanzierungskosten, präzise kalkuliert werden.
4. Investitionsbewertung: In diesem Teil wird die Rentabilität durch Anwendung des CAPM bewertet, wofür Beta-Faktoren angepasst und marktübliche Eigenkapitalkosten mittels einer Peer-Group abgeleitet werden.
5. Bestimmung des Unternehmenswertes: Hier erfolgt die abschließende Zusammenführung der Daten, um den Unternehmenswert zu ermitteln und das Investitionsprojekt hinsichtlich seiner ökonomischen Attraktivität zu bewerten.
6. Literaturverzeichnis: Auflistung der verwendeten Internetquellen sowie Buch- und Zeitschriftenquellen.
7. Anhang: Enthält ergänzende Dokumente, wie die detaillierten Excel-Berechnungstabellen zur Cash-Flow-Planung, Steuern, Finanzierungskosten und Beta-Korrekturen.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Eigentumswohnung, Flow-to-Equity-Methode, Investitionsbewertung, Cash-Flow, CAPM, Eigenkapitalkosten, Fremdfinanzierung, Mietrendite, Marktrisikoprämie, Peer-Group, Unternehmenswert, Nebenkosten, Renditeobjekt, Anlagestrategie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die betriebswirtschaftliche Rentabilität einer vermieteten Eigentumswohnung in Oranienburg als Anlageobjekt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die Cash-Flow-Ermittlung unter Berücksichtigung verschiedener Ein- und Auszahlungspositionen sowie die anschließende Investitionsbewertung auf Basis marktüblicher Kapitalkosten.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, durch eine detaillierte Modellierung der zukünftigen Zahlungsströme und Anwendung des CAPM-Verfahrens den Unternehmenswert der Immobilie zu bestimmen und die Investition auf ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt schwerpunktmäßig die Equity-Methode („Flow-to-Equity“) in Kombination mit dem Capital Asset Pricing Model (CAPM) zur Ermittlung des Diskontzinssatzes.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte Ermittlung der Ein- und Auszahlungen (einschließlich Steuern und Leerstandskosten) sowie die systematische Investitionsbewertung mittels Peer-Group-Vergleich und Beta-Faktor-Adjustierung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Immobilienbewertung, Flow-to-Equity, CAPM, Renditeobjekt, Cash-Flow und Investitionsanalyse.
Wie werden die Kapitalkosten für die Bewertung ermittelt?
Die Kapitalkosten werden mittels CAPM bestimmt, wobei Beta-Faktoren einer Peer-Group börsennotierter Immobilienunternehmen um die Kapitalstruktur des Investitionsprojektes adjustiert werden.
Zu welchem Fazit kommt der Autor bezüglich der Immobilie?
Der Autor kommt zu dem Schluss, dass das untersuchte Investitionsprojekt finanziell unlukrativ ist und unter den getroffenen Annahmen keinen Käufer finden dürfte.
Warum spielt die Instandhaltungsrücklage eine wichtige Rolle in der Berechnung?
Die Instandhaltungsrücklage wird als laufende monatliche Auszahlung berücksichtigt, um den langfristigen Erhalt des Gemeinschaftseigentums abzubilden und die Angemessenheit nach der Peters'schen Formel zu prüfen.
Welchen Einfluss hat der Leerstand auf die Renditeberechnung?
Der Leerstand mindert die Einzahlungen und wird als Opportunitätskostenfaktor mit einem Satz von 10,70 % in die Cash-Flow-Rechnung einbezogen.
- Quote paper
- B.A. Sebastian Bloch (Author), 2012, Erfolgsrechnung des Privatkaufs und der nachfolgenden Vermietung einer Eigentumswohnung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/196282
